【正文】 到提升。. 丹徒板塊――生態(tài)居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住區(qū)； 區(qū)域丹徒新區(qū)板塊區(qū)域范圍丹徒新區(qū)產(chǎn)品多層、小高層、別墅均價區(qū)間（元/M2）1800－2100市場綜述1． 離市中心較遠(yuǎn)2． 區(qū)域價格低3． 未來發(fā)展?jié)摿^大4． 配套逐步齊全5． 目前市民認(rèn)可度不太高消費(fèi)群體中低收入人群、投資客戶分析小結(jié)：216。 丹徒新區(qū)住宅是隨著丹徒區(qū)新新政中心啟動而啟動，并緊緊圍繞新區(qū)政府所在地展開，板塊內(nèi)樓盤整體價格區(qū)間在1800－2100元間，是目前鎮(zhèn)江樓市盆地。216。 丹徒新區(qū)市場尚處于啟動期，板塊內(nèi)生活配套現(xiàn)對匱乏。雖開發(fā)多年但仍就是空城一座，新區(qū)住宅成熟并形成大規(guī)模入住尚需時日。216。 區(qū)域內(nèi)的開發(fā)企業(yè)分成兩類一類是早期的本地開發(fā)商，占據(jù)了新區(qū)中心地段，但產(chǎn)品形態(tài)相對落后，項目規(guī)模也較??；另一類是外來投資企業(yè)已浙江開發(fā)商居多以大盤的規(guī)模帶來全新規(guī)劃理念，產(chǎn)品規(guī)劃甚至高于鎮(zhèn)江的整體水平。盡管總體規(guī)劃起點(diǎn)高，但產(chǎn)品品種單一，產(chǎn)品線雷同，同質(zhì)化現(xiàn)象十分明顯，216。 由于丹徒新區(qū)板塊是目前鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場價格盆地因此，主力購房人群以市區(qū)逃離高房價的中低收入人群，以及大量的投資客戶。216。 隨著丹徒新區(qū)建設(shè)的不斷深入，新區(qū)的土地市場將呈現(xiàn)放量趨勢，風(fēng)景城邦及新城名苑等大盤相繼上市市場壓力較大；. 分析結(jié)論. 從價格因素的角度來分析丹徒新區(qū)板塊是目前鎮(zhèn)江房低償市場的價格盆地雖然現(xiàn)階段生活配套相對不足，以較低的價格來彌補(bǔ)配套上的不足必能吸引大批因價格而來的消費(fèi)者，目前板塊主要競爭區(qū)域來自臨近的丁卯板塊以及南徐板塊。城中、濱江、學(xué)府等板塊，由于板塊自身的原因價格相對較高，不具有可比性。丁卯及南徐板塊的部分樓盤由于及有效的控制總價的原因在一定的程度上將會分流一部分市區(qū)的低端消費(fèi)客戶。 . 從城市規(guī)劃及區(qū)域競爭的角度來分析丁卯板塊與丹徒新區(qū)定位存在差異，丁卯板塊是以產(chǎn)業(yè)帶動房產(chǎn)而丹徒是規(guī)劃中的“鎮(zhèn)江第二生活城“概念定位不同帶來客源的差異，南徐新城的規(guī)劃開發(fā)也剛剛起步和丹徒新區(qū)板塊的發(fā)展存在時間節(jié)點(diǎn)錯位，等南徐板塊建設(shè)進(jìn)入開發(fā)初期時丹徒板塊憑借自身的時間錯位優(yōu)勢與南徐板塊相比并不處于劣勢。2. 鎮(zhèn)江住宅市場各競爭板塊項目研究（多層、小高層、高層）. 城中板塊. 城中板塊競爭項目概況樓盤名稱中房。光華雅居盛世峰會京凌大廈蘇源。朗香園開發(fā)商中房集團(tuán)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開發(fā)公司江蘇誠信空調(diào)設(shè)備有限公司鎮(zhèn)江蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積總建面積2萬M2建筑形式多層高層多層容積率3裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)（元/M2/月）均價（元/M2）30004200（毛坯）3100主力戶型87M103M2兩房，120M2三房80M2兩房、130M2三房100M2兩房，120M2三房住宅總套數(shù)規(guī)劃300多套規(guī)劃112套規(guī)劃360套首次推出時間05年1月05年9月05年7月近期開盤時間05年9月銷售狀況整體去化80%整體去化30%整體去化55%優(yōu)惠措施無一次性付款99折一次性付款98折內(nèi)部配套設(shè)施商鋪底層商鋪沿街商鋪、網(wǎng)球場、羽毛球場后續(xù)供應(yīng)2萬M2. 城中板塊主力產(chǎn)品類型面積分析216。 城中板塊作為鎮(zhèn)江市的核心區(qū)域隨著鎮(zhèn)江市城市改造的不斷進(jìn)行城中板塊市場開發(fā)量在萎縮，市中心核心區(qū)域已經(jīng)完成多層向小高層過渡的過程。正在由小高層向高層過渡、板塊內(nèi)商業(yè)樓盤、辦公樓盤眾多。單身公寓項目也開始在城中板塊中出現(xiàn)。標(biāo)志著城中板塊已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場開發(fā)的中期。目前在售項目多集中在城中板塊的邊緣區(qū)域以產(chǎn)品多層為主，板塊內(nèi)的產(chǎn)品面積也較為單一以120M2的三房為主。. 城中板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析216。 城中土地的稀缺性及地段的優(yōu)異性決定了區(qū)域內(nèi)不菲的價格普通公寓項目毛坯價在400元個別精裝修項目單價突破5000元。物業(yè)均價區(qū)域總價均在45萬元左右。. 城中板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析216。 城中地區(qū)從來不確配套，城中板塊占地面積小，多共享周邊固有的配套設(shè)施。多層項目多會在項目外圍建造底層商鋪，高層項目多會將裙樓作為樓盤的商業(yè)配套。但對于項目來說經(jīng)濟(jì)意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于使用意義。. 城中板塊后續(xù)供應(yīng)量分析216。 短期內(nèi)來看供應(yīng)量變化不大，但是從長期趨勢來說，城中作為城市的核心地段，拓展空間有限，整體供應(yīng)量在萎縮；216。 城中市場在售項目后繼供應(yīng)量約10萬M2。. 城中板塊代表項目名稱：蘇源。朗香源位置：鎮(zhèn)江市中山北路開發(fā)商：鎮(zhèn)江蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整體規(guī)劃：在售范圍：一期均價：3100元/M2宣傳賣點(diǎn)：216。 周邊歷史人文氛圍216。 區(qū)位優(yōu)勢廣告口號：經(jīng)典 因為品質(zhì)項目簡介：蘇源。，%。朗香源緊鄰塔影湖，周邊環(huán)境優(yōu)美，可聆聽金山寺的悠遠(yuǎn)鐘聲。項目建筑形式為多層，主力房型為100m2的兩房和120m2的三房，戶型設(shè)計合理價格適中。項目內(nèi)部設(shè)置完善的生活配套，專為老人和兒童提供了專屬的活動區(qū)，解決業(yè)主的后顧之憂。 總體評述： 蘇源。朗香源項目緊鄰金山，凝聚博厚悠遠(yuǎn)的鎮(zhèn)江地緣人脈，地理位置得天獨(dú)厚。周邊公共配套設(shè)施業(yè)已齊備。項目以人為本，力求將城市文脈、歷史、文化與社區(qū)的日常生活融合為一體，通過景觀設(shè)置努力營造舒適、優(yōu)雅的居住氛圍。自然舒適的居住環(huán)境和適中的價位是項目倍受歡迎的主要原因。. 丁卯板塊. 丁卯板塊競爭項目概況樓盤名稱華芳。世紀(jì)名門美林灣沃得第一城江南世家開發(fā)商張家港市華芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇銀翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇沃得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司占地面積8萬M225萬M216萬M2總建面積14萬M230萬M210萬M220萬M2建筑形式多層多層多層、小高層多層、小高層、別墅容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)（元/M2/月）均價（元/M2）26002300多層29003100主力戶型130M2三房75M2—95M2兩房，116M2三房83M95M2兩房，113M147M2三房83M2兩房132M2三房住宅總套數(shù)1000套規(guī)劃共1200套二期352套規(guī)劃共570套規(guī)劃共1000套一期200套首次開盤時間05年10月04年9月04年11月05年7月近期開盤時間05年7月05年3月銷售狀況整體去化20%整體去化60%整體去化50%一期去化50%優(yōu)惠措施一次性99折無無一次性99折內(nèi)部配套設(shè)施門前有超市、銀行、醫(yī)院、市民廣場中心形象廣場3萬方的商業(yè)中心、市民廣場社區(qū)會所、游泳池、幼兒園、街鋪后續(xù)供應(yīng)約10萬M2約10萬M2約20萬M2（包含項目新地塊）約15萬M2. 丁卯板塊主力產(chǎn)品類型面積分析216。 城東板塊現(xiàn)在售樓盤主要集中在丁卯橋橋開發(fā)區(qū)周邊，是鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的一部分。主要以程機(jī)械產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)，生物工程產(chǎn)業(yè)和食品產(chǎn)業(yè)特色的開發(fā)區(qū)。區(qū)域內(nèi)主要購買人群以在園區(qū)工作的人群為主，是目前丹徒新區(qū)板塊的主要競爭對象。216。 經(jīng)過近5年的發(fā)展板塊內(nèi)社區(qū)配套的趨于完善和生活氛圍使得各個樓盤去化速度較快。216。 從上圖可以看出板塊內(nèi)的競爭樓盤以多層為主少數(shù)項目后期規(guī)劃有小高層，同時兼有高檔別墅，以實(shí)用型產(chǎn)品為主，戶型為116－132M2的三房。. 丁卯板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析因板塊依托丁卯開發(fā)區(qū)建立住房的主要銷售對象為各企業(yè)的員工，房地產(chǎn)項目的價格也呈兩極分化的一種現(xiàn)象。有2400元/M2的針對普通職工的住房，也有3000元/M2的針對當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)的住宅。該板塊兩房的總價在19萬元—23萬元之間，三房因為面積的不同總價在27萬元到33萬元之間。. 丁卯板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析216。 丁卯板塊是城中板塊的延升，板塊內(nèi)的商業(yè)和休閑配套發(fā)展區(qū)域完善，市民廣場、商業(yè)街、大型的會所都成為各項目內(nèi)部配套的首選，在該處購房的人群中年輕人占有一定的比例，幼兒園也成了吸引購房者的一種亮點(diǎn)。. 丁卯板塊后續(xù)供應(yīng)量分析216。 短期看來住宅市場供應(yīng)量變化不大，目前在售住宅市場供應(yīng)量約為55萬M2。但由于丁卯板塊內(nèi)的土地多規(guī)劃為工業(yè)用地因此從長遠(yuǎn)看來市場將呈現(xiàn)供應(yīng)量萎縮。. 丁卯板塊代表項目名稱：江南世家位置：鎮(zhèn)江丁卯區(qū)丁卯橋路和谷陽路交匯處開發(fā)商：鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司整體規(guī)劃：總建面積20萬方在售范圍：二期均價：3100元/M2宣傳賣點(diǎn)：216。 交通便利216。 純坡地住宅廣告口號： 江南世家 傳世名苑項目簡介：江南世家位于鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯區(qū)丁卯橋路與谷陽路交匯處，交通十分便利。項目是純坡地住宅，坡地高差起伏甚大，社區(qū)海拔高度明顯高于鄰地設(shè)置不同的住宅產(chǎn)品以適應(yīng)地形的變化。項目總占地面積約284畝，總建筑面積約20余萬平方米。項目建筑類型集排屋、多層、小高層、高層于一身。周邊配套齊全、學(xué)府林立?？傮w評述：江南世家位于鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯區(qū)丁卯橋路與谷陽路交匯處，交通十分便利。丁卯區(qū)作為鎮(zhèn)江重要的工業(yè)新區(qū)，通過四、五年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)已形成一定的產(chǎn)業(yè)群，從而也形成了對房地產(chǎn)市場有較大需求的就業(yè)人群。江南世家依據(jù)地勢而建，是純坡地住宅項目。同時項目規(guī)劃建有排屋、多層、小高層、高層，符合了集約用地的趨勢，也為購房人群提供了更多的選擇。. 學(xué)府板塊. 學(xué)府板塊競爭項目概況樓盤名稱米山人家江南。頤和家園學(xué)府芳鄰恒順翠谷恒順翠竹園（別墅項目）開發(fā)商浙江國信房產(chǎn)集團(tuán)鎮(zhèn)江中房宏都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鎮(zhèn)江廣陽置業(yè)有限公司江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積27萬M2總建面積10萬M260萬M210萬M216萬M2建筑形式小高層、多層小高層、多層多層多層、小高層別墅容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)，均價（元/M2）3200315025003000雙拼5100，聯(lián)排4900主力戶型120M131三房89M2兩房，144M2三房120M140M2三房120M2和130M2的三房雙拼320M2，聯(lián)排230M2住宅總套數(shù)規(guī)劃774套三期600套720套四期300多套共規(guī)劃162套首次開盤時間04年5月02年10月03年11月02年7月05年8月近期開盤時間05年6月05年8月05年3月04年11月銷售狀況整體去化80%整體去化60%整體去化80%整體去化70%整體去化40%優(yōu)惠措施一次性付款99折面積超144M2的開發(fā)商貼2個點(diǎn)契稅一次性付款99折一次性付款99折無內(nèi)部配套設(shè)施會所、商鋪社區(qū)商業(yè)街中央花園風(fēng)情商業(yè)街超市、廣場、五星級酒店后續(xù)供應(yīng)約2萬M2約20萬M2約1萬M2約5萬M2約2萬M2. 學(xué)府板塊主力產(chǎn)品類型面積分析216。 由于學(xué)府板塊內(nèi)高校林立，購房者有較高的知識層次和較強(qiáng)的接受能力，所以板塊內(nèi)的建筑類型雖以多層為主但也有了一定規(guī)模的小高層住宅，面積以120M2和140M2的三房最多，面積普遍較大，小戶型稀缺。. 學(xué)府板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析板塊內(nèi)由于人文氣息濃重、大學(xué)林立，購房者中有一定比例具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的教師，所以住宅均價與其他區(qū)域相比較高，除學(xué)府芳鄰項目外各項目的均價都突破了3000元/M2。因為房源面積偏大、總價較高在45萬元左右，為促進(jìn)銷售，各樓盤在價格方面均有一定的優(yōu)惠折扣。. 學(xué)府板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析216。 目前學(xué)府板塊中均圍繞大學(xué)城周邊建立起來。依托大學(xué)城周邊的成熟配套以及交通資源。鄰近樓盤基本不用自建配套，周邊現(xiàn)有的配套能夠滿足入住人口的需求；216。 同時由于購買的人群中高校教師占據(jù)較大的比例，各個項目紛紛推出體現(xiàn)品位的休閑娛樂配套以滿足業(yè)主業(yè)余生活的需要；. 學(xué)府板塊后續(xù)供應(yīng)量分析216。 目前學(xué)府板塊樓盤多進(jìn)入開發(fā)中期，市場整體供應(yīng)量約30萬M2。隨著城市不斷東擴(kuò)市場將大量的住宅用地將得到開發(fā)市場呈現(xiàn)放量趨勢。. 學(xué)府板塊代表項目名稱：米山人家位置：鎮(zhèn)江京口區(qū)松村路開發(fā)商：浙江國信房產(chǎn)集團(tuán)整體規(guī)劃：總建面積10萬方在售范圍：三期均價：3200元/M2宣傳賣點(diǎn)：216。 配套齊全 成熟生活社區(qū)216。 人文氣息濃厚216。 移步換景的景觀設(shè)置廣告口號：相約學(xué)府路 賞四季芳鄰項目簡介：，總建筑面積約十萬平方米。社區(qū)由數(shù)十幢生態(tài)多層公寓組成，區(qū)域內(nèi)配有商業(yè)街、高檔會館、網(wǎng)球場、籃球場等商業(yè)、文娛設(shè)施，是鎮(zhèn)江目前品質(zhì)非凡的高尚住宅區(qū)之一。榮獲江蘇省建設(shè)廳頒布的江蘇省優(yōu)秀住宅綜合金獎，江蘇省惟一節(jié)能示范小區(qū)。米山人家米山人家以六層的多層住宅建筑形式為主，少量小高層沿街為911層小高層。項目的道路網(wǎng)絡(luò)采用人性化設(shè)計，區(qū)內(nèi)外環(huán)道路為小區(qū)車行道，汽車由大門沿外環(huán)道可直接進(jìn)入地下車庫，實(shí)現(xiàn)人車分流。同時內(nèi)環(huán)為曲線流暢自然形態(tài)的漫步道，并設(shè)立人性化的半地下車庫，使小區(qū)的住宅、會館、綠地有機(jī)結(jié)合?？傮w評述：米山人家總建筑面積約十萬平方米，是學(xué)府板塊中總建面積比較大的一個樓盤。項目由數(shù)十幢生態(tài)多層公寓組成，小區(qū)內(nèi)生活配套齊全，各種文化娛樂配套為業(yè)主提供了廣闊的交流平臺。米山人家是鎮(zhèn)江目前品質(zhì)非凡的高尚住宅區(qū)之一，項目定位為鎮(zhèn)江的高檔住宅，意向人群擁有較高