【正文】 到提升。. 丹徒板塊――生態(tài)居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住區(qū)； 區(qū)域丹徒新區(qū)板塊區(qū)域范圍丹徒新區(qū)產(chǎn)品多層、小高層、別墅均價(jià)區(qū)間（元/M2）1800－2100市場(chǎng)綜述1． 離市中心較遠(yuǎn)2． 區(qū)域價(jià)格低3． 未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大4． 配套逐步齊全5． 目前市民認(rèn)可度不太高消費(fèi)群體中低收入人群、投資客戶(hù)分析小結(jié)：216。 丹徒新區(qū)住宅是隨著丹徒區(qū)新新政中心啟動(dòng)而啟動(dòng)，并緊緊圍繞新區(qū)政府所在地展開(kāi)，板塊內(nèi)樓盤(pán)整體價(jià)格區(qū)間在1800－2100元間，是目前鎮(zhèn)江樓市盆地。216。 丹徒新區(qū)市場(chǎng)尚處于啟動(dòng)期，板塊內(nèi)生活配套現(xiàn)對(duì)匱乏。雖開(kāi)發(fā)多年但仍就是空城一座，新區(qū)住宅成熟并形成大規(guī)模入住尚需時(shí)日。216。 區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)企業(yè)分成兩類(lèi)一類(lèi)是早期的本地開(kāi)發(fā)商，占據(jù)了新區(qū)中心地段，但產(chǎn)品形態(tài)相對(duì)落后，項(xiàng)目規(guī)模也較?。涣硪活?lèi)是外來(lái)投資企業(yè)已浙江開(kāi)發(fā)商居多以大盤(pán)的規(guī)模帶來(lái)全新規(guī)劃理念，產(chǎn)品規(guī)劃甚至高于鎮(zhèn)江的整體水平。盡管總體規(guī)劃起點(diǎn)高，但產(chǎn)品品種單一，產(chǎn)品線(xiàn)雷同，同質(zhì)化現(xiàn)象十分明顯，216。 由于丹徒新區(qū)板塊是目前鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格盆地因此，主力購(gòu)房人群以市區(qū)逃離高房?jī)r(jià)的中低收入人群，以及大量的投資客戶(hù)。216。 隨著丹徒新區(qū)建設(shè)的不斷深入，新區(qū)的土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)放量趨勢(shì)，風(fēng)景城邦及新城名苑等大盤(pán)相繼上市市場(chǎng)壓力較大；. 分析結(jié)論. 從價(jià)格因素的角度來(lái)分析丹徒新區(qū)板塊是目前鎮(zhèn)江房低償市場(chǎng)的價(jià)格盆地雖然現(xiàn)階段生活配套相對(duì)不足，以較低的價(jià)格來(lái)彌補(bǔ)配套上的不足必能吸引大批因價(jià)格而來(lái)的消費(fèi)者，目前板塊主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域來(lái)自臨近的丁卯板塊以及南徐板塊。城中、濱江、學(xué)府等板塊，由于板塊自身的原因價(jià)格相對(duì)較高，不具有可比性。丁卯及南徐板塊的部分樓盤(pán)由于及有效的控制總價(jià)的原因在一定的程度上將會(huì)分流一部分市區(qū)的低端消費(fèi)客戶(hù)。 . 從城市規(guī)劃及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)分析丁卯板塊與丹徒新區(qū)定位存在差異，丁卯板塊是以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房產(chǎn)而丹徒是規(guī)劃中的“鎮(zhèn)江第二生活城“概念定位不同帶來(lái)客源的差異，南徐新城的規(guī)劃開(kāi)發(fā)也剛剛起步和丹徒新區(qū)板塊的發(fā)展存在時(shí)間節(jié)點(diǎn)錯(cuò)位，等南徐板塊建設(shè)進(jìn)入開(kāi)發(fā)初期時(shí)丹徒板塊憑借自身的時(shí)間錯(cuò)位優(yōu)勢(shì)與南徐板塊相比并不處于劣勢(shì)。2. 鎮(zhèn)江住宅市場(chǎng)各競(jìng)爭(zhēng)板塊項(xiàng)目研究（多層、小高層、高層）. 城中板塊. 城中板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況樓盤(pán)名稱(chēng)中房。光華雅居盛世峰會(huì)京凌大廈蘇源。朗香園開(kāi)發(fā)商中房集團(tuán)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司江蘇誠(chéng)信空調(diào)設(shè)備有限公司鎮(zhèn)江蘇源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積總建面積2萬(wàn)M2建筑形式多層高層多層容積率3裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)（元/M2/月）均價(jià)（元/M2）30004200（毛坯）3100主力戶(hù)型87M103M2兩房，120M2三房80M2兩房、130M2三房100M2兩房，120M2三房住宅總套數(shù)規(guī)劃300多套規(guī)劃112套規(guī)劃360套首次推出時(shí)間05年1月05年9月05年7月近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年9月銷(xiāo)售狀況整體去化80%整體去化30%整體去化55%優(yōu)惠措施無(wú)一次性付款99折一次性付款98折內(nèi)部配套設(shè)施商鋪底層商鋪沿街商鋪、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)2萬(wàn)M2. 城中板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析216。 城中板塊作為鎮(zhèn)江市的核心區(qū)域隨著鎮(zhèn)江市城市改造的不斷進(jìn)行城中板塊市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量在萎縮，市中心核心區(qū)域已經(jīng)完成多層向小高層過(guò)渡的過(guò)程。正在由小高層向高層過(guò)渡、板塊內(nèi)商業(yè)樓盤(pán)、辦公樓盤(pán)眾多。單身公寓項(xiàng)目也開(kāi)始在城中板塊中出現(xiàn)。標(biāo)志著城中板塊已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的中期。目前在售項(xiàng)目多集中在城中板塊的邊緣區(qū)域以產(chǎn)品多層為主，板塊內(nèi)的產(chǎn)品面積也較為單一以120M2的三房為主。. 城中板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析216。 城中土地的稀缺性及地段的優(yōu)異性決定了區(qū)域內(nèi)不菲的價(jià)格普通公寓項(xiàng)目毛坯價(jià)在400元個(gè)別精裝修項(xiàng)目單價(jià)突破5000元。物業(yè)均價(jià)區(qū)域總價(jià)均在45萬(wàn)元左右。. 城中板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析216。 城中地區(qū)從來(lái)不確配套，城中板塊占地面積小，多共享周邊固有的配套設(shè)施。多層項(xiàng)目多會(huì)在項(xiàng)目外圍建造底層商鋪，高層項(xiàng)目多會(huì)將裙樓作為樓盤(pán)的商業(yè)配套。但對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于使用意義。. 城中板塊后續(xù)供應(yīng)量分析216。 短期內(nèi)來(lái)看供應(yīng)量變化不大，但是從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，城中作為城市的核心地段，拓展空間有限，整體供應(yīng)量在萎縮；216。 城中市場(chǎng)在售項(xiàng)目后繼供應(yīng)量約10萬(wàn)M2。. 城中板塊代表項(xiàng)目名稱(chēng)：蘇源。朗香源位置：鎮(zhèn)江市中山北路開(kāi)發(fā)商：鎮(zhèn)江蘇源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司整體規(guī)劃：在售范圍：一期均價(jià)：3100元/M2宣傳賣(mài)點(diǎn)：216。 周邊歷史人文氛圍216。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)廣告口號(hào)：經(jīng)典 因?yàn)槠焚|(zhì)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：蘇源。，%。朗香源緊鄰塔影湖，周邊環(huán)境優(yōu)美，可聆聽(tīng)金山寺的悠遠(yuǎn)鐘聲。項(xiàng)目建筑形式為多層，主力房型為100m2的兩房和120m2的三房，戶(hù)型設(shè)計(jì)合理價(jià)格適中。項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置完善的生活配套，專(zhuān)為老人和兒童提供了專(zhuān)屬的活動(dòng)區(qū)，解決業(yè)主的后顧之憂(yōu)。 總體評(píng)述： 蘇源。朗香源項(xiàng)目緊鄰金山，凝聚博厚悠遠(yuǎn)的鎮(zhèn)江地緣人脈，地理位置得天獨(dú)厚。周邊公共配套設(shè)施業(yè)已齊備。項(xiàng)目以人為本，力求將城市文脈、歷史、文化與社區(qū)的日常生活融合為一體，通過(guò)景觀設(shè)置努力營(yíng)造舒適、優(yōu)雅的居住氛圍。自然舒適的居住環(huán)境和適中的價(jià)位是項(xiàng)目倍受歡迎的主要原因。. 丁卯板塊. 丁卯板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況樓盤(pán)名稱(chēng)華芳。世紀(jì)名門(mén)美林灣沃得第一城江南世家開(kāi)發(fā)商張家港市華芳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江蘇銀翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江蘇沃得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司占地面積8萬(wàn)M225萬(wàn)M216萬(wàn)M2總建面積14萬(wàn)M230萬(wàn)M210萬(wàn)M220萬(wàn)M2建筑形式多層多層多層、小高層多層、小高層、別墅容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)（元/M2/月）均價(jià)（元/M2）26002300多層29003100主力戶(hù)型130M2三房75M2—95M2兩房，116M2三房83M95M2兩房，113M147M2三房83M2兩房132M2三房住宅總套數(shù)1000套規(guī)劃共1200套二期352套規(guī)劃共570套規(guī)劃共1000套一期200套首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年10月04年9月04年11月05年7月近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年7月05年3月銷(xiāo)售狀況整體去化20%整體去化60%整體去化50%一期去化50%優(yōu)惠措施一次性99折無(wú)無(wú)一次性99折內(nèi)部配套設(shè)施門(mén)前有超市、銀行、醫(yī)院、市民廣場(chǎng)中心形象廣場(chǎng)3萬(wàn)方的商業(yè)中心、市民廣場(chǎng)社區(qū)會(huì)所、游泳池、幼兒園、街鋪后續(xù)供應(yīng)約10萬(wàn)M2約10萬(wàn)M2約20萬(wàn)M2（包含項(xiàng)目新地塊）約15萬(wàn)M2. 丁卯板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析216。 城東板塊現(xiàn)在售樓盤(pán)主要集中在丁卯橋橋開(kāi)發(fā)區(qū)周邊，是鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的一部分。主要以程機(jī)械產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)，生物工程產(chǎn)業(yè)和食品產(chǎn)業(yè)特色的開(kāi)發(fā)區(qū)。區(qū)域內(nèi)主要購(gòu)買(mǎi)人群以在園區(qū)工作的人群為主，是目前丹徒新區(qū)板塊的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。216。 經(jīng)過(guò)近5年的發(fā)展板塊內(nèi)社區(qū)配套的趨于完善和生活氛圍使得各個(gè)樓盤(pán)去化速度較快。216。 從上圖可以看出板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)以多層為主少數(shù)項(xiàng)目后期規(guī)劃有小高層，同時(shí)兼有高檔別墅，以實(shí)用型產(chǎn)品為主，戶(hù)型為116－132M2的三房。. 丁卯板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析因板塊依托丁卯開(kāi)發(fā)區(qū)建立住房的主要銷(xiāo)售對(duì)象為各企業(yè)的員工，房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格也呈兩極分化的一種現(xiàn)象。有2400元/M2的針對(duì)普通職工的住房，也有3000元/M2的針對(duì)當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)的住宅。該板塊兩房的總價(jià)在19萬(wàn)元—23萬(wàn)元之間，三房因?yàn)槊娣e的不同總價(jià)在27萬(wàn)元到33萬(wàn)元之間。. 丁卯板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析216。 丁卯板塊是城中板塊的延升，板塊內(nèi)的商業(yè)和休閑配套發(fā)展區(qū)域完善，市民廣場(chǎng)、商業(yè)街、大型的會(huì)所都成為各項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套的首選，在該處購(gòu)房的人群中年輕人占有一定的比例，幼兒園也成了吸引購(gòu)房者的一種亮點(diǎn)。. 丁卯板塊后續(xù)供應(yīng)量分析216。 短期看來(lái)住宅市場(chǎng)供應(yīng)量變化不大，目前在售住宅市場(chǎng)供應(yīng)量約為55萬(wàn)M2。但由于丁卯板塊內(nèi)的土地多規(guī)劃為工業(yè)用地因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)市場(chǎng)將呈現(xiàn)供應(yīng)量萎縮。. 丁卯板塊代表項(xiàng)目名稱(chēng)：江南世家位置：鎮(zhèn)江丁卯區(qū)丁卯橋路和谷陽(yáng)路交匯處開(kāi)發(fā)商：鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司整體規(guī)劃：總建面積20萬(wàn)方在售范圍：二期均價(jià)：3100元/M2宣傳賣(mài)點(diǎn)：216。 交通便利216。 純坡地住宅廣告口號(hào)： 江南世家 傳世名苑項(xiàng)目簡(jiǎn)介：江南世家位于鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯區(qū)丁卯橋路與谷陽(yáng)路交匯處，交通十分便利。項(xiàng)目是純坡地住宅，坡地高差起伏甚大，社區(qū)海拔高度明顯高于鄰地設(shè)置不同的住宅產(chǎn)品以適應(yīng)地形的變化。項(xiàng)目總占地面積約284畝，總建筑面積約20余萬(wàn)平方米。項(xiàng)目建筑類(lèi)型集排屋、多層、小高層、高層于一身。周邊配套齊全、學(xué)府林立?？傮w評(píng)述：江南世家位于鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯區(qū)丁卯橋路與谷陽(yáng)路交匯處，交通十分便利。丁卯區(qū)作為鎮(zhèn)江重要的工業(yè)新區(qū)，通過(guò)四、五年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)已形成一定的產(chǎn)業(yè)群，從而也形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大需求的就業(yè)人群。江南世家依據(jù)地勢(shì)而建，是純坡地住宅項(xiàng)目。同時(shí)項(xiàng)目規(guī)劃建有排屋、多層、小高層、高層，符合了集約用地的趨勢(shì)，也為購(gòu)房人群提供了更多的選擇。. 學(xué)府板塊. 學(xué)府板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況樓盤(pán)名稱(chēng)米山人家江南。頤和家園學(xué)府芳鄰恒順翠谷恒順翠竹園（別墅項(xiàng)目）開(kāi)發(fā)商浙江國(guó)信房產(chǎn)集團(tuán)鎮(zhèn)江中房宏都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鎮(zhèn)江廣陽(yáng)置業(yè)有限公司江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積27萬(wàn)M2總建面積10萬(wàn)M260萬(wàn)M210萬(wàn)M216萬(wàn)M2建筑形式小高層、多層小高層、多層多層多層、小高層別墅容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)，均價(jià)（元/M2）3200315025003000雙拼5100，聯(lián)排4900主力戶(hù)型120M131三房89M2兩房，144M2三房120M140M2三房120M2和130M2的三房雙拼320M2，聯(lián)排230M2住宅總套數(shù)規(guī)劃774套三期600套720套四期300多套共規(guī)劃162套首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間04年5月02年10月03年11月02年7月05年8月近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年6月05年8月05年3月04年11月銷(xiāo)售狀況整體去化80%整體去化60%整體去化80%整體去化70%整體去化40%優(yōu)惠措施一次性付款99折面積超144M2的開(kāi)發(fā)商貼2個(gè)點(diǎn)契稅一次性付款99折一次性付款99折無(wú)內(nèi)部配套設(shè)施會(huì)所、商鋪社區(qū)商業(yè)街中央花園風(fēng)情商業(yè)街超市、廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店后續(xù)供應(yīng)約2萬(wàn)M2約20萬(wàn)M2約1萬(wàn)M2約5萬(wàn)M2約2萬(wàn)M2. 學(xué)府板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析216。 由于學(xué)府板塊內(nèi)高校林立，購(gòu)房者有較高的知識(shí)層次和較強(qiáng)的接受能力，所以板塊內(nèi)的建筑類(lèi)型雖以多層為主但也有了一定規(guī)模的小高層住宅，面積以120M2和140M2的三房最多，面積普遍較大，小戶(hù)型稀缺。. 學(xué)府板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析板塊內(nèi)由于人文氣息濃重、大學(xué)林立，購(gòu)房者中有一定比例具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的教師，所以住宅均價(jià)與其他區(qū)域相比較高，除學(xué)府芳鄰項(xiàng)目外各項(xiàng)目的均價(jià)都突破了3000元/M2。因?yàn)榉吭疵娣e偏大、總價(jià)較高在45萬(wàn)元左右，為促進(jìn)銷(xiāo)售，各樓盤(pán)在價(jià)格方面均有一定的優(yōu)惠折扣。. 學(xué)府板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析216。 目前學(xué)府板塊中均圍繞大學(xué)城周邊建立起來(lái)。依托大學(xué)城周邊的成熟配套以及交通資源。鄰近樓盤(pán)基本不用自建配套，周邊現(xiàn)有的配套能夠滿(mǎn)足入住人口的需求；216。 同時(shí)由于購(gòu)買(mǎi)的人群中高校教師占據(jù)較大的比例，各個(gè)項(xiàng)目紛紛推出體現(xiàn)品位的休閑娛樂(lè)配套以滿(mǎn)足業(yè)主業(yè)余生活的需要；. 學(xué)府板塊后續(xù)供應(yīng)量分析216。 目前學(xué)府板塊樓盤(pán)多進(jìn)入開(kāi)發(fā)中期，市場(chǎng)整體供應(yīng)量約30萬(wàn)M2。隨著城市不斷東擴(kuò)市場(chǎng)將大量的住宅用地將得到開(kāi)發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)放量趨勢(shì)。. 學(xué)府板塊代表項(xiàng)目名稱(chēng)：米山人家位置：鎮(zhèn)江京口區(qū)松村路開(kāi)發(fā)商：浙江國(guó)信房產(chǎn)集團(tuán)整體規(guī)劃：總建面積10萬(wàn)方在售范圍：三期均價(jià)：3200元/M2宣傳賣(mài)點(diǎn)：216。 配套齊全 成熟生活社區(qū)216。 人文氣息濃厚216。 移步換景的景觀設(shè)置廣告口號(hào)：相約學(xué)府路 賞四季芳鄰項(xiàng)目簡(jiǎn)介：，總建筑面積約十萬(wàn)平方米。社區(qū)由數(shù)十幢生態(tài)多層公寓組成，區(qū)域內(nèi)配有商業(yè)街、高檔會(huì)館、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等商業(yè)、文娛設(shè)施，是鎮(zhèn)江目前品質(zhì)非凡的高尚住宅區(qū)之一。榮獲江蘇省建設(shè)廳頒布的江蘇省優(yōu)秀住宅綜合金獎(jiǎng)，江蘇省惟一節(jié)能示范小區(qū)。米山人家米山人家以六層的多層住宅建筑形式為主，少量小高層沿街為911層小高層。項(xiàng)目的道路網(wǎng)絡(luò)采用人性化設(shè)計(jì)，區(qū)內(nèi)外環(huán)道路為小區(qū)車(chē)行道，汽車(chē)由大門(mén)沿外環(huán)道可直接進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。同時(shí)內(nèi)環(huán)為曲線(xiàn)流暢自然形態(tài)的漫步道，并設(shè)立人性化的半地下車(chē)庫(kù)，使小區(qū)的住宅、會(huì)館、綠地有機(jī)結(jié)合?？傮w評(píng)述：米山人家總建筑面積約十萬(wàn)平方米，是學(xué)府板塊中總建面積比較大的一個(gè)樓盤(pán)。項(xiàng)目由數(shù)十幢生態(tài)多層公寓組成，小區(qū)內(nèi)生活配套齊全，各種文化娛樂(lè)配套為業(yè)主提供了廣闊的交流平臺(tái)。米山人家是鎮(zhèn)江目前品質(zhì)非凡的高尚住宅區(qū)之一，項(xiàng)目定位為鎮(zhèn)江的高檔住宅，意向人群擁有較高