【正文】 米山人家是鎮(zhèn)江目前品質(zhì)非凡的高尚住宅區(qū)之一，項(xiàng)目定位為鎮(zhèn)江的高檔住宅，意向人群擁有較高的層?？傮w評(píng)述：米山人家總建筑面積約十萬(wàn)平方米，是學(xué)府板塊中總建面積比較大的一個(gè)樓盤(pán)。項(xiàng)目的道路網(wǎng)絡(luò)采用人性化設(shè)計(jì)，區(qū)內(nèi)外環(huán)道路為小區(qū)車(chē)行道，汽車(chē)由大門(mén)沿外環(huán)道可直接進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。榮獲江蘇省建設(shè)廳頒布的江蘇省優(yōu)秀住宅綜合金獎(jiǎng)，江蘇省惟一節(jié)能示范小區(qū)。 移步換景的景觀設(shè)置廣告口號(hào)：相約學(xué)府路 賞四季芳鄰項(xiàng)目簡(jiǎn)介：，總建筑面積約十萬(wàn)平方米。 配套齊全 成熟生活社區(qū)216。隨著城市不斷東擴(kuò)市場(chǎng)將大量的住宅用地將得到開(kāi)發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)放量趨勢(shì)。 同時(shí)由于購(gòu)買(mǎi)的人群中高校教師占據(jù)較大的比例，各個(gè)項(xiàng)目紛紛推出體現(xiàn)品位的休閑娛樂(lè)配套以滿(mǎn)足業(yè)主業(yè)余生活的需要；. 學(xué)府板塊后續(xù)供應(yīng)量分析216。依托大學(xué)城周邊的成熟配套以及交通資源。. 學(xué)府板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析216。. 學(xué)府板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析板塊內(nèi)由于人文氣息濃重、大學(xué)林立，購(gòu)房者中有一定比例具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的教師，所以住宅均價(jià)與其他區(qū)域相比較高，除學(xué)府芳鄰項(xiàng)目外各項(xiàng)目的均價(jià)都突破了3000元/M2。頤和家園學(xué)府芳鄰恒順翠谷恒順翠竹園（別墅項(xiàng)目）開(kāi)發(fā)商浙江國(guó)信房產(chǎn)集團(tuán)鎮(zhèn)江中房宏都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鎮(zhèn)江廣陽(yáng)置業(yè)有限公司江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積27萬(wàn)M2總建面積10萬(wàn)M260萬(wàn)M210萬(wàn)M216萬(wàn)M2建筑形式小高層、多層小高層、多層多層多層、小高層別墅容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)，均價(jià)（元/M2）3200315025003000雙拼5100，聯(lián)排4900主力戶(hù)型120M131三房89M2兩房，144M2三房120M140M2三房120M2和130M2的三房雙拼320M2，聯(lián)排230M2住宅總套數(shù)規(guī)劃774套三期600套720套四期300多套共規(guī)劃162套首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間04年5月02年10月03年11月02年7月05年8月近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年6月05年8月05年3月04年11月銷(xiāo)售狀況整體去化80%整體去化60%整體去化80%整體去化70%整體去化40%優(yōu)惠措施一次性付款99折面積超144M2的開(kāi)發(fā)商貼2個(gè)點(diǎn)契稅一次性付款99折一次性付款99折無(wú)內(nèi)部配套設(shè)施會(huì)所、商鋪社區(qū)商業(yè)街中央花園風(fēng)情商業(yè)街超市、廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店后續(xù)供應(yīng)約2萬(wàn)M2約20萬(wàn)M2約1萬(wàn)M2約5萬(wàn)M2約2萬(wàn)M2. 學(xué)府板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析216。同時(shí)項(xiàng)目規(guī)劃建有排屋、多層、小高層、高層，符合了集約用地的趨勢(shì)，也為購(gòu)房人群提供了更多的選擇。丁卯區(qū)作為鎮(zhèn)江重要的工業(yè)新區(qū)，通過(guò)四、五年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)已形成一定的產(chǎn)業(yè)群，從而也形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大需求的就業(yè)人群。周邊配套齊全、學(xué)府林立。項(xiàng)目總占地面積約284畝，總建筑面積約20余萬(wàn)平方米。 純坡地住宅廣告口號(hào)： 江南世家 傳世名苑項(xiàng)目簡(jiǎn)介：江南世家位于鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯區(qū)丁卯橋路與谷陽(yáng)路交匯處，交通十分便利。. 丁卯板塊代表項(xiàng)目名稱(chēng)：江南世家位置：鎮(zhèn)江丁卯區(qū)丁卯橋路和谷陽(yáng)路交匯處開(kāi)發(fā)商：鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司整體規(guī)劃：總建面積20萬(wàn)方在售范圍：二期均價(jià)：3100元/M2宣傳賣(mài)點(diǎn)：216。 短期看來(lái)住宅市場(chǎng)供應(yīng)量變化不大，目前在售住宅市場(chǎng)供應(yīng)量約為55萬(wàn)M2。 丁卯板塊是城中板塊的延升，板塊內(nèi)的商業(yè)和休閑配套發(fā)展區(qū)域完善，市民廣場(chǎng)、商業(yè)街、大型的會(huì)所都成為各項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套的首選，在該處購(gòu)房的人群中年輕人占有一定的比例，幼兒園也成了吸引購(gòu)房者的一種亮點(diǎn)。該板塊兩房的總價(jià)在19萬(wàn)元—23萬(wàn)元之間，三房因?yàn)槊娣e的不同總價(jià)在27萬(wàn)元到33萬(wàn)元之間。. 丁卯板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析因板塊依托丁卯開(kāi)發(fā)區(qū)建立住房的主要銷(xiāo)售對(duì)象為各企業(yè)的員工，房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格也呈兩極分化的一種現(xiàn)象。216。216。主要以程機(jī)械產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)，生物工程產(chǎn)業(yè)和食品產(chǎn)業(yè)特色的開(kāi)發(fā)區(qū)。世紀(jì)名門(mén)美林灣沃得第一城江南世家開(kāi)發(fā)商張家港市華芳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江蘇銀翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江蘇沃得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司占地面積8萬(wàn)M225萬(wàn)M216萬(wàn)M2總建面積14萬(wàn)M230萬(wàn)M210萬(wàn)M220萬(wàn)M2建筑形式多層多層多層、小高層多層、小高層、別墅容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)（元/M2/月）均價(jià)（元/M2）26002300多層29003100主力戶(hù)型130M2三房75M2—95M2兩房，116M2三房83M95M2兩房，113M147M2三房83M2兩房132M2三房住宅總套數(shù)1000套規(guī)劃共1200套二期352套規(guī)劃共570套規(guī)劃共1000套一期200套首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年10月04年9月04年11月05年7月近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年7月05年3月銷(xiāo)售狀況整體去化20%整體去化60%整體去化50%一期去化50%優(yōu)惠措施一次性99折無(wú)無(wú)一次性99折內(nèi)部配套設(shè)施門(mén)前有超市、銀行、醫(yī)院、市民廣場(chǎng)中心形象廣場(chǎng)3萬(wàn)方的商業(yè)中心、市民廣場(chǎng)社區(qū)會(huì)所、游泳池、幼兒園、街鋪后續(xù)供應(yīng)約10萬(wàn)M2約10萬(wàn)M2約20萬(wàn)M2（包含項(xiàng)目新地塊）約15萬(wàn)M2. 丁卯板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析216。自然舒適的居住環(huán)境和適中的價(jià)位是項(xiàng)目倍受歡迎的主要原因。周邊公共配套設(shè)施業(yè)已齊備。 總體評(píng)述： 蘇源。項(xiàng)目建筑形式為多層，主力房型為100m2的兩房和120m2的三房，戶(hù)型設(shè)計(jì)合理價(jià)格適中。%。 周邊歷史人文氛圍216。. 城中板塊代表項(xiàng)目名稱(chēng)：蘇源。 短期內(nèi)來(lái)看供應(yīng)量變化不大，但是從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，城中作為城市的核心地段，拓展空間有限，整體供應(yīng)量在萎縮；216。但對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于使用意義。 城中地區(qū)從來(lái)不確配套，城中板塊占地面積小，多共享周邊固有的配套設(shè)施。物業(yè)均價(jià)區(qū)域總價(jià)均在45萬(wàn)元左右。. 城中板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析216。標(biāo)志著城中板塊已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的中期。正在由小高層向高層過(guò)渡、板塊內(nèi)商業(yè)樓盤(pán)、辦公樓盤(pán)眾多。朗香園開(kāi)發(fā)商中房集團(tuán)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司江蘇誠(chéng)信空調(diào)設(shè)備有限公司鎮(zhèn)江蘇源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積總建面積2萬(wàn)M2建筑形式多層高層多層容積率3裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)（元/M2/月）均價(jià)（元/M2）30004200（毛坯）3100主力戶(hù)型87M103M2兩房，120M2三房80M2兩房、130M2三房100M2兩房，120M2三房住宅總套數(shù)規(guī)劃300多套規(guī)劃112套規(guī)劃360套首次推出時(shí)間05年1月05年9月05年7月近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年9月銷(xiāo)售狀況整體去化80%整體去化30%整體去化55%優(yōu)惠措施無(wú)一次性付款99折一次性付款98折內(nèi)部配套設(shè)施商鋪底層商鋪沿街商鋪、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)2萬(wàn)M2. 城中板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析216。2. 鎮(zhèn)江住宅市場(chǎng)各競(jìng)爭(zhēng)板塊項(xiàng)目研究（多層、小高層、高層）. 城中板塊. 城中板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況樓盤(pán)名稱(chēng)中房。丁卯及南徐板塊的部分樓盤(pán)由于及有效的控制總價(jià)的原因在一定的程度上將會(huì)分流一部分市區(qū)的低端消費(fèi)客戶(hù)。 隨著丹徒新區(qū)建設(shè)的不斷深入，新區(qū)的土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)放量趨勢(shì)，風(fēng)景城邦及新城名苑等大盤(pán)相繼上市市場(chǎng)壓力較大；. 分析結(jié)論. 從價(jià)格因素的角度來(lái)分析丹徒新區(qū)板塊是目前鎮(zhèn)江房低償市場(chǎng)的價(jià)格盆地雖然現(xiàn)階段生活配套相對(duì)不足，以較低的價(jià)格來(lái)彌補(bǔ)配套上的不足必能吸引大批因價(jià)格而來(lái)的消費(fèi)者，目前板塊主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域來(lái)自臨近的丁卯板塊以及南徐板塊。 由于丹徒新區(qū)板塊是目前鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格盆地因此，主力購(gòu)房人群以市區(qū)逃離高房?jī)r(jià)的中低收入人群，以及大量的投資客戶(hù)。 區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)企業(yè)分成兩類(lèi)一類(lèi)是早期的本地開(kāi)發(fā)商，占據(jù)了新區(qū)中心地段，但產(chǎn)品形態(tài)相對(duì)落后，項(xiàng)目規(guī)模也較??；另一類(lèi)是外來(lái)投資企業(yè)已浙江開(kāi)發(fā)商居多以大盤(pán)的規(guī)模帶來(lái)全新規(guī)劃理念，產(chǎn)品規(guī)劃甚至高于鎮(zhèn)江的整體水平。雖開(kāi)發(fā)多年但仍就是空城一座，新區(qū)住宅成熟并形成大規(guī)模入住尚需時(shí)日。216。. 丹徒板塊――生態(tài)居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住區(qū)； 區(qū)域丹徒新區(qū)板塊區(qū)域范圍丹徒新區(qū)產(chǎn)品多層、小高層、別墅均價(jià)區(qū)間（元/M2）1800－2100市場(chǎng)綜述1． 離市中心較遠(yuǎn)2． 區(qū)域價(jià)格低3． 未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大4． 配套逐步齊全5． 目前市民認(rèn)可度不太高消費(fèi)群體中低收入人群、投資客戶(hù)分析小結(jié)：216。 隨著維科以及順馳的項(xiàng)目進(jìn)入板塊內(nèi)。板塊內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格為33003900元；216。. 濱江板塊――成熟高檔住宅區(qū)； 區(qū)域?yàn)I江板塊區(qū)域范圍濱江大道、東吳路區(qū)域產(chǎn)品多層、小高、高層（少量）、別墅均價(jià)區(qū)間（元/M2）3300－3900市場(chǎng)綜述1． 區(qū)域價(jià)格較高，規(guī)劃設(shè)計(jì)好2． 交通較便利3． 配套設(shè)施較好4． 面積較大，去化較慢消費(fèi)群體政府及事業(yè)單位工作人員、高收入人群分析小結(jié)：216。 受規(guī)劃影響板塊內(nèi)的大量可供開(kāi)發(fā)住宅土地陸續(xù)上市，萬(wàn)科、中注相繼落戶(hù)該板塊內(nèi)，將有效提升板塊的價(jià)值。 由于板塊處于開(kāi)發(fā)初期區(qū)域目前已有很少量的樓盤(pán)，主要集中在黃山南路沿線(xiàn)當(dāng)前價(jià)格為3100－3400元/平方米，由于市政定位的高度，板塊吸引了大量投資人群的聚集，價(jià)格呈跳升之勢(shì)，而價(jià)格的增長(zhǎng)主要原因在于市政規(guī)劃定位對(duì)消費(fèi)者造成的較高的心理預(yù)期。南徐新城是未來(lái)4年市政建設(shè)的重中之重，城市建設(shè)的5060%的資金（5060億元）投向這里，啟動(dòng)住宅、商業(yè)、文化等配套設(shè)施。是未來(lái)鎮(zhèn)江具有行政、文化、商務(wù)和生活居住多功能復(fù)合新城。 在城市“一城兩翼“發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下學(xué)府板塊作為城市向東發(fā)展的重要區(qū)域，面臨重大機(jī)遇；. 南徐板塊――規(guī)劃中行政文化中心、生態(tài)居住區(qū) 區(qū)域南徐板塊區(qū)域范圍南徐大道沿線(xiàn)產(chǎn)品多層、小高、別墅均價(jià)區(qū)間（元/M2）3100－3400市場(chǎng)綜述1． 區(qū)域開(kāi)發(fā)量目前不大2． 生態(tài)環(huán)境好1. 未來(lái)的行政中心，發(fā)展?jié)摿Υ螅熬翱春?. 生活配套有待完善消費(fèi)群體政府及事業(yè)單位工作人員、投資客戶(hù)、分析小結(jié)：216。 板塊內(nèi)的樓盤(pán)大多在擁有較為完善的內(nèi)部配套以及優(yōu)美的小區(qū)內(nèi)部景觀，但項(xiàng)目的產(chǎn)品素質(zhì)上還有所欠缺多已浙派建筑為主，樓盤(pán)同質(zhì)化的現(xiàn)象較為嚴(yán)重；216。. 學(xué)府板塊――大學(xué)城居住區(qū)；區(qū)域?qū)W府板塊區(qū)域范圍學(xué)府路沿線(xiàn)產(chǎn)品多層為主、小高層、別墅（少量）均價(jià)區(qū)間（元/M2）2500－3200市場(chǎng)綜述1． 開(kāi)發(fā)量較大的區(qū)域2． 配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善3． 有一定的自然景觀優(yōu)勢(shì)消費(fèi)群體大學(xué)教師、市區(qū)客戶(hù)分析小結(jié)：216。 經(jīng)過(guò)近5年的發(fā)展板塊內(nèi)的樓盤(pán)趨于成熟，目前在售項(xiàng)目主要集中在丁卯路與谷陽(yáng)路交匯處，整體價(jià)格在2400－2600元間個(gè)別樓盤(pán)由于產(chǎn)品的原因均價(jià)達(dá)到3100元/M2；216。 丁卯板塊是目前大板塊中與市中心板塊最為接近的一個(gè)板塊，從一定程度上可以說(shuō)是市中心板塊的延伸，有一定的配套和居住基礎(chǔ)，是目前鎮(zhèn)江除市中心板塊外發(fā)展最為成熟的一個(gè)板塊。區(qū)域內(nèi)集中了優(yōu)美的自然資源——老山、教頂山，功能定位是：以高新技術(shù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的新城區(qū)。區(qū)位于鎮(zhèn)江市東南部6公里處，緊依老城區(qū)，規(guī)劃總面積為20平方公里。. 丁卯板塊――產(chǎn)業(yè)居住區(qū)域、開(kāi)發(fā)區(qū)成熟居住區(qū)區(qū)域丁卯板塊區(qū)域范圍丁卯路沿線(xiàn)產(chǎn)品多層、小高、別墅均價(jià)區(qū)間（元/M2）2400－2600市場(chǎng)綜述1． 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量集中區(qū)域2． 配套設(shè)施逐步齊全3． 交通較便利4． 在市民心中有一定的認(rèn)可度消費(fèi)群體開(kāi)發(fā)區(qū)工作人群、分析小結(jié)：216。 216。216。是鎮(zhèn)江樓市目前發(fā)展水平最高的區(qū)域。隨著政務(wù)、文化職能的遷出，老城區(qū)將逐步轉(zhuǎn)變成為全市的商貿(mào)、金融中心。 城中板塊是城市中心區(qū)，全市現(xiàn)代化商業(yè)服務(wù)中心。 濱江板塊――成熟高檔住宅區(qū)；216。 學(xué)府板塊――大學(xué)城居住區(qū)；216。 城中板塊――城市中心成熟居住區(qū)；216。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越趨激烈供應(yīng)量持續(xù)放大，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力大2006年將有4個(gè)以上總建在50萬(wàn)以上的項(xiàng)目上市，供應(yīng)量持續(xù)放大，加上現(xiàn)階段鎮(zhèn)江市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)分現(xiàn)象明顯，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)未來(lái)銷(xiāo)售壓力增大。 宏觀政策調(diào)控，持幣觀望現(xiàn)象增加隨著2005年銀行再次加息影響，2005年國(guó)八條的影響這在一定的程度上影響消費(fèi)者的消費(fèi)心理，持幣觀望者增加。 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不高阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)整體市場(chǎng)度不夠高，相關(guān)的職能部門(mén)在辦事效率上和服務(wù)質(zhì)量上與其他長(zhǎng)三角城市有一定的差距的，市場(chǎng)的極度不規(guī)范將阻礙鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。為市場(chǎng)發(fā)展提供新機(jī)遇。這無(wú)疑在一定的程度上刺激房地產(chǎn)的消費(fèi)和需求，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)一定的發(fā)展機(jī)遇。216。同時(shí)鎮(zhèn)江大規(guī)模的城市改造還在進(jìn)行當(dāng)中。216。 鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)及新城規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展根據(jù)以上分析，鎮(zhèn)江市整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，將會(huì)有