【正文】 項目的道路網(wǎng)絡(luò)采用人性化設(shè)計，區(qū)內(nèi)外環(huán)道路為小區(qū)車行道，汽車由大門沿外環(huán)道可直接進入地下車庫，實現(xiàn)人車分流。榮獲江蘇省建設(shè)廳頒布的江蘇省優(yōu)秀住宅綜合金獎，江蘇省惟一節(jié)能示范小區(qū)。 移步換景的景觀設(shè)置廣告口號：相約學府路 賞四季芳鄰項目簡介：，總建筑面積約十萬平方米。 配套齊全 成熟生活社區(qū)216。隨著城市不斷東擴市場將大量的住宅用地將得到開發(fā)市場呈現(xiàn)放量趨勢。 同時由于購買的人群中高校教師占據(jù)較大的比例，各個項目紛紛推出體現(xiàn)品位的休閑娛樂配套以滿足業(yè)主業(yè)余生活的需要；. 學府板塊后續(xù)供應量分析216。依托大學城周邊的成熟配套以及交通資源。. 學府板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析216。. 學府板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析板塊內(nèi)由于人文氣息濃重、大學林立，購房者中有一定比例具經(jīng)濟實力的教師，所以住宅均價與其他區(qū)域相比較高，除學府芳鄰項目外各項目的均價都突破了3000元/M2。頤和家園學府芳鄰恒順翠谷恒順翠竹園（別墅項目）開發(fā)商浙江國信房產(chǎn)集團鎮(zhèn)江中房宏都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鎮(zhèn)江廣陽置業(yè)有限公司江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積27萬M2總建面積10萬M260萬M210萬M216萬M2建筑形式小高層、多層小高層、多層多層多層、小高層別墅容積率裝修標準毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費，均價（元/M2）3200315025003000雙拼5100，聯(lián)排4900主力戶型120M131三房89M2兩房，144M2三房120M140M2三房120M2和130M2的三房雙拼320M2，聯(lián)排230M2住宅總套數(shù)規(guī)劃774套三期600套720套四期300多套共規(guī)劃162套首次開盤時間04年5月02年10月03年11月02年7月05年8月近期開盤時間05年6月05年8月05年3月04年11月銷售狀況整體去化80%整體去化60%整體去化80%整體去化70%整體去化40%優(yōu)惠措施一次性付款99折面積超144M2的開發(fā)商貼2個點契稅一次性付款99折一次性付款99折無內(nèi)部配套設(shè)施會所、商鋪社區(qū)商業(yè)街中央花園風情商業(yè)街超市、廣場、五星級酒店后續(xù)供應約2萬M2約20萬M2約1萬M2約5萬M2約2萬M2. 學府板塊主力產(chǎn)品類型面積分析216。同時項目規(guī)劃建有排屋、多層、小高層、高層，符合了集約用地的趨勢，也為購房人群提供了更多的選擇。丁卯區(qū)作為鎮(zhèn)江重要的工業(yè)新區(qū)，通過四、五年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)已形成一定的產(chǎn)業(yè)群，從而也形成了對房地產(chǎn)市場有較大需求的就業(yè)人群。周邊配套齊全、學府林立。項目總占地面積約284畝，總建筑面積約20余萬平方米。 純坡地住宅廣告口號： 江南世家 傳世名苑項目簡介：江南世家位于鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯區(qū)丁卯橋路與谷陽路交匯處，交通十分便利。. 丁卯板塊代表項目名稱：江南世家位置：鎮(zhèn)江丁卯區(qū)丁卯橋路和谷陽路交匯處開發(fā)商：鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司整體規(guī)劃：總建面積20萬方在售范圍：二期均價：3100元/M2宣傳賣點：216。 短期看來住宅市場供應量變化不大，目前在售住宅市場供應量約為55萬M2。 丁卯板塊是城中板塊的延升，板塊內(nèi)的商業(yè)和休閑配套發(fā)展區(qū)域完善，市民廣場、商業(yè)街、大型的會所都成為各項目內(nèi)部配套的首選，在該處購房的人群中年輕人占有一定的比例，幼兒園也成了吸引購房者的一種亮點。該板塊兩房的總價在19萬元—23萬元之間，三房因為面積的不同總價在27萬元到33萬元之間。. 丁卯板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析因板塊依托丁卯開發(fā)區(qū)建立住房的主要銷售對象為各企業(yè)的員工，房地產(chǎn)項目的價格也呈兩極分化的一種現(xiàn)象。216。216。主要以程機械產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)，生物工程產(chǎn)業(yè)和食品產(chǎn)業(yè)特色的開發(fā)區(qū)。世紀名門美林灣沃得第一城江南世家開發(fā)商張家港市華芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇銀翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇沃得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司占地面積8萬M225萬M216萬M2總建面積14萬M230萬M210萬M220萬M2建筑形式多層多層多層、小高層多層、小高層、別墅容積率裝修標準毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費（元/M2/月）均價（元/M2）26002300多層29003100主力戶型130M2三房75M2—95M2兩房，116M2三房83M95M2兩房，113M147M2三房83M2兩房132M2三房住宅總套數(shù)1000套規(guī)劃共1200套二期352套規(guī)劃共570套規(guī)劃共1000套一期200套首次開盤時間05年10月04年9月04年11月05年7月近期開盤時間05年7月05年3月銷售狀況整體去化20%整體去化60%整體去化50%一期去化50%優(yōu)惠措施一次性99折無無一次性99折內(nèi)部配套設(shè)施門前有超市、銀行、醫(yī)院、市民廣場中心形象廣場3萬方的商業(yè)中心、市民廣場社區(qū)會所、游泳池、幼兒園、街鋪后續(xù)供應約10萬M2約10萬M2約20萬M2（包含項目新地塊）約15萬M2. 丁卯板塊主力產(chǎn)品類型面積分析216。自然舒適的居住環(huán)境和適中的價位是項目倍受歡迎的主要原因。周邊公共配套設(shè)施業(yè)已齊備。 總體評述： 蘇源。項目建筑形式為多層，主力房型為100m2的兩房和120m2的三房，戶型設(shè)計合理價格適中。%。 周邊歷史人文氛圍216。. 城中板塊代表項目名稱：蘇源。 短期內(nèi)來看供應量變化不大，但是從長期趨勢來說，城中作為城市的核心地段，拓展空間有限，整體供應量在萎縮；216。但對于項目來說經(jīng)濟意義遠遠大于使用意義。 城中地區(qū)從來不確配套，城中板塊占地面積小，多共享周邊固有的配套設(shè)施。物業(yè)均價區(qū)域總價均在45萬元左右。. 城中板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析216。標志著城中板塊已經(jīng)進入房地產(chǎn)市場開發(fā)的中期。正在由小高層向高層過渡、板塊內(nèi)商業(yè)樓盤、辦公樓盤眾多。朗香園開發(fā)商中房集團鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開發(fā)公司江蘇誠信空調(diào)設(shè)備有限公司鎮(zhèn)江蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積總建面積2萬M2建筑形式多層高層多層容積率3裝修標準毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費（元/M2/月）均價（元/M2）30004200（毛坯）3100主力戶型87M103M2兩房，120M2三房80M2兩房、130M2三房100M2兩房，120M2三房住宅總套數(shù)規(guī)劃300多套規(guī)劃112套規(guī)劃360套首次推出時間05年1月05年9月05年7月近期開盤時間05年9月銷售狀況整體去化80%整體去化30%整體去化55%優(yōu)惠措施無一次性付款99折一次性付款98折內(nèi)部配套設(shè)施商鋪底層商鋪沿街商鋪、網(wǎng)球場、羽毛球場后續(xù)供應2萬M2. 城中板塊主力產(chǎn)品類型面積分析216。2. 鎮(zhèn)江住宅市場各競爭板塊項目研究（多層、小高層、高層）. 城中板塊. 城中板塊競爭項目概況樓盤名稱中房。丁卯及南徐板塊的部分樓盤由于及有效的控制總價的原因在一定的程度上將會分流一部分市區(qū)的低端消費客戶。 隨著丹徒新區(qū)建設(shè)的不斷深入，新區(qū)的土地市場將呈現(xiàn)放量趨勢，風景城邦及新城名苑等大盤相繼上市市場壓力較大；. 分析結(jié)論. 從價格因素的角度來分析丹徒新區(qū)板塊是目前鎮(zhèn)江房低償市場的價格盆地雖然現(xiàn)階段生活配套相對不足，以較低的價格來彌補配套上的不足必能吸引大批因價格而來的消費者，目前板塊主要競爭區(qū)域來自臨近的丁卯板塊以及南徐板塊。 由于丹徒新區(qū)板塊是目前鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場價格盆地因此，主力購房人群以市區(qū)逃離高房價的中低收入人群，以及大量的投資客戶。 區(qū)域內(nèi)的開發(fā)企業(yè)分成兩類一類是早期的本地開發(fā)商，占據(jù)了新區(qū)中心地段，但產(chǎn)品形態(tài)相對落后，項目規(guī)模也較??；另一類是外來投資企業(yè)已浙江開發(fā)商居多以大盤的規(guī)模帶來全新規(guī)劃理念，產(chǎn)品規(guī)劃甚至高于鎮(zhèn)江的整體水平。雖開發(fā)多年但仍就是空城一座，新區(qū)住宅成熟并形成大規(guī)模入住尚需時日。216。. 丹徒板塊――生態(tài)居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住區(qū)； 區(qū)域丹徒新區(qū)板塊區(qū)域范圍丹徒新區(qū)產(chǎn)品多層、小高層、別墅均價區(qū)間（元/M2）1800－2100市場綜述1． 離市中心較遠2． 區(qū)域價格低3． 未來發(fā)展?jié)摿^大4． 配套逐步齊全5． 目前市民認可度不太高消費群體中低收入人群、投資客戶分析小結(jié)：216。 隨著維科以及順馳的項目進入板塊內(nèi)。板塊內(nèi)樓盤價格為33003900元；216。. 濱江板塊――成熟高檔住宅區(qū)； 區(qū)域濱江板塊區(qū)域范圍濱江大道、東吳路區(qū)域產(chǎn)品多層、小高、高層（少量）、別墅均價區(qū)間（元/M2）3300－3900市場綜述1． 區(qū)域價格較高，規(guī)劃設(shè)計好2． 交通較便利3． 配套設(shè)施較好4． 面積較大，去化較慢消費群體政府及事業(yè)單位工作人員、高收入人群分析小結(jié)：216。 受規(guī)劃影響板塊內(nèi)的大量可供開發(fā)住宅土地陸續(xù)上市，萬科、中注相繼落戶該板塊內(nèi)，將有效提升板塊的價值。 由于板塊處于開發(fā)初期區(qū)域目前已有很少量的樓盤，主要集中在黃山南路沿線當前價格為3100－3400元/平方米，由于市政定位的高度，板塊吸引了大量投資人群的聚集，價格呈跳升之勢，而價格的增長主要原因在于市政規(guī)劃定位對消費者造成的較高的心理預期。南徐新城是未來4年市政建設(shè)的重中之重，城市建設(shè)的5060%的資金（5060億元）投向這里，啟動住宅、商業(yè)、文化等配套設(shè)施。是未來鎮(zhèn)江具有行政、文化、商務和生活居住多功能復合新城。 在城市“一城兩翼“發(fā)展戰(zhàn)略的指導下學府板塊作為城市向東發(fā)展的重要區(qū)域，面臨重大機遇；. 南徐板塊――規(guī)劃中行政文化中心、生態(tài)居住區(qū) 區(qū)域南徐板塊區(qū)域范圍南徐大道沿線產(chǎn)品多層、小高、別墅均價區(qū)間（元/M2）3100－3400市場綜述1． 區(qū)域開發(fā)量目前不大2． 生態(tài)環(huán)境好1. 未來的行政中心，發(fā)展?jié)摿Υ?，前景看?. 生活配套有待完善消費群體政府及事業(yè)單位工作人員、投資客戶、分析小結(jié)：216。 板塊內(nèi)的樓盤大多在擁有較為完善的內(nèi)部配套以及優(yōu)美的小區(qū)內(nèi)部景觀，但項目的產(chǎn)品素質(zhì)上還有所欠缺多已浙派建筑為主，樓盤同質(zhì)化的現(xiàn)象較為嚴重；216。. 學府板塊――大學城居住區(qū)；區(qū)域?qū)W府板塊區(qū)域范圍學府路沿線產(chǎn)品多層為主、小高層、別墅（少量）均價區(qū)間（元/M2）2500－3200市場綜述1． 開發(fā)量較大的區(qū)域2． 配套設(shè)施有待進一步完善3． 有一定的自然景觀優(yōu)勢消費群體大學教師、市區(qū)客戶分析小結(jié)：216。 經(jīng)過近5年的發(fā)展板塊內(nèi)的樓盤趨于成熟，目前在售項目主要集中在丁卯路與谷陽路交匯處，整體價格在2400－2600元間個別樓盤由于產(chǎn)品的原因均價達到3100元/M2；216。 丁卯板塊是目前大板塊中與市中心板塊最為接近的一個板塊，從一定程度上可以說是市中心板塊的延伸，有一定的配套和居住基礎(chǔ)，是目前鎮(zhèn)江除市中心板塊外發(fā)展最為成熟的一個板塊。區(qū)域內(nèi)集中了優(yōu)美的自然資源——老山、教頂山，功能定位是：以高新技術(shù)為主導產(chǎn)業(yè)的新城區(qū)。區(qū)位于鎮(zhèn)江市東南部6公里處，緊依老城區(qū)，規(guī)劃總面積為20平方公里。. 丁卯板塊――產(chǎn)業(yè)居住區(qū)域、開發(fā)區(qū)成熟居住區(qū)區(qū)域丁卯板塊區(qū)域范圍丁卯路沿線產(chǎn)品多層、小高、別墅均價區(qū)間（元/M2）2400－2600市場綜述1． 市場開發(fā)量集中區(qū)域2． 配套設(shè)施逐步齊全3． 交通較便利4． 在市民心中有一定的認可度消費群體開發(fā)區(qū)工作人群、分析小結(jié)：216。 216。216。是鎮(zhèn)江樓市目前發(fā)展水平最高的區(qū)域。隨著政務、文化職能的遷出，老城區(qū)將逐步轉(zhuǎn)變成為全市的商貿(mào)、金融中心。 城中板塊是城市中心區(qū)，全市現(xiàn)代化商業(yè)服務中心。 濱江板塊――成熟高檔住宅區(qū)；216。 學府板塊――大學城居住區(qū)；216。 城中板塊――城市中心成熟居住區(qū)；216。 市場競爭越趨激烈供應量持續(xù)放大，市場銷售壓力大2006年將有4個以上總建在50萬以上的項目上市，供應量持續(xù)放大，加上現(xiàn)階段鎮(zhèn)江市場產(chǎn)品細分現(xiàn)象明顯，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，市場未來銷售壓力增大。 宏觀政策調(diào)控，持幣觀望現(xiàn)象增加隨著2005年銀行再次加息影響，2005年國八條的影響這在一定的程度上影響消費者的消費心理，持幣觀望者增加。 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場化程度不高阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場整體市場度不夠高，相關(guān)的職能部門在辦事效率上和服務質(zhì)量上與其他長三角城市有一定的差距的，市場的極度不規(guī)范將阻礙鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場的發(fā)展。為市場發(fā)展提供新機遇。這無疑在一定的程度上刺激房地產(chǎn)的消費和需求，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來一定的發(fā)展機遇。216。同時鎮(zhèn)江大規(guī)模的城市改造還在進行當中。216。 鎮(zhèn)江經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長及新城規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展根據(jù)以上分析，鎮(zhèn)江市整體經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，將會有力的支持住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 消費能力分析　　從以上三表分析，鎮(zhèn)江消費者的消費能力與意向居住面積間還存在較大差異，心理承受價位較兩年前已經(jīng)有了較大