【正文】 的提高，目前普通市民的可承受價位在2500元/平方米左右，在收入繼續(xù)增長的前提下，購買能力將進一步加強。 消費特征　　鎮(zhèn)江房地產(chǎn)消費者的購買目的主要是為了改善居住條件，新建家庭的比例也較高，隨著單體家庭成員的增加，消費趨勢將更加明顯。 消費者對面積的認同消費者對101120平方米之間的面積接受度最高，在101120平方米這個主流區(qū)間段內(nèi)，消費者選擇比例高達44%。因此從當前一段時間來看，三房依舊是鎮(zhèn)江市場的主流。由此可見，消費者對于三房的需求仍處于絕對優(yōu)勢地位。 消費者對戶型的喜好消費者對三房的接受度最高，一些市民表示，如果自己由于動遷或其他原因需要改善居住條件的話，在經(jīng)濟允許的條件下，會購買面積在101120平方米之間的三房，爭取一步到位，而如果總價上有所限制，也會有限考慮面積稍小，但功能齊全的三房，而不會考慮面積相等的兩房，這與我們之前分析的鎮(zhèn)江人的消費心理吻合。仍然有比較多的市民表示關注小高層這一產(chǎn)品，其中，以年輕人居多，對于新產(chǎn)品、舒適生活的追求使這部分人成為或即將成為鎮(zhèn)江小高層、甚至是高層產(chǎn)品的購買主力。鎮(zhèn)江消費者對產(chǎn)品的偏好分析（參考04年底《京江樓市》消費者調(diào)查）216。 隨著鎮(zhèn)江新的整體規(guī)劃的出臺和丹徒新區(qū)的建設，丹徒新區(qū)板塊良好的居住環(huán)境和較低的房價吸引了眾多購房者的關注；216。 濱江板塊以其便利的交通、完善的配套成為鎮(zhèn)江本地客源又一居住理想地，板塊內(nèi)大多為大規(guī)模樓盤，規(guī)劃較好，使得本板塊價格上漲較快。 就本地客源而言：丁卯路板塊、學府路板塊大盤較多，經(jīng)過幾年的開發(fā)，配套設施逐步完善，交通便利，距離市中心較近，在市民心目中的認可度較高，吸引了大量市中心的客源。 鎮(zhèn)江市場的客源購房區(qū)域近2年發(fā)生了重大的改變：居住品質(zhì)市場發(fā)展跨區(qū)域向周邊地區(qū)發(fā)展普遍，注重性價比跨區(qū)域向周邊地區(qū)發(fā)展增多，注重地段選擇傳統(tǒng)居住區(qū)域 216。. 隨著市場競爭進一步提升，注重修煉產(chǎn)品內(nèi)功的代理公司優(yōu)勢凸現(xiàn)隨著2002年始房地產(chǎn)代理公司開始進駐到鎮(zhèn)江市場，由于現(xiàn)階段江浙一帶房地產(chǎn)代理公司基本上都是比較注重營銷包裝的公司，或者是從一些廣告公司轉型過來的，由于房地產(chǎn)行業(yè)最終的競爭還是在于產(chǎn)品，所以注重產(chǎn)品策劃是十分重要的，這樣為項目持久開發(fā)提供很好的保障。未來鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場大盤開發(fā)趨勢更加區(qū)域明顯。市中心地段商業(yè)和單身公寓已經(jīng)開始出現(xiàn)，產(chǎn)品設計上也有了很大提升，更加注重目標客戶的消費需求，以人為本。. 市場細分化趨勢明顯，產(chǎn)品向多元化、人性化方向發(fā)展兩年前，鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場產(chǎn)品基本上比較單一，基本上都是以多層為主。. 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉變以往的開發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細化、個性化方向發(fā)展。這是由鎮(zhèn)江市城市建設力度及拆遷量不斷增大，百姓人均可支配收入不斷增加，使得對房地產(chǎn)需求不斷增加，而土地價格不斷上漲，所以房價上漲在所難免。在火爆的市場環(huán)境帶動下，房地產(chǎn)價格飛速增長。產(chǎn)品競爭細化到項目品牌、售后服務、綜合性價比等層面，購房消費者更加理性. 城市拆遷重新放量，拆遷客戶仍是市場的消費主力 自2000年起鎮(zhèn)江市政府提出“顯山、露水、透綠、現(xiàn)藍”的城市改造目標，舊城拆遷改造力度的逐年增大2003年到2004年底，鎮(zhèn)江全市拆遷量近200萬方， 2005年按照城市發(fā)展戰(zhàn)略要求鎮(zhèn)江市的拆遷量也將達30萬方，除去已經(jīng)買房安置的尚有近100萬方的拆遷面積沒有消化，按照1：，將產(chǎn)生150萬方左右的需求量，從這個數(shù)字來看，扣除拆遷安置等因素的影響，鎮(zhèn)江因拆遷而購置房產(chǎn)的拆遷戶將帶來近100萬方的需求，而且這部分消費者都將是低消費人士，這在一定的程度上為鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展提供了有力的保障。受國家宏觀調(diào)控影響一部分購房者轉為觀望狀態(tài)市場競爭加劇。. 消費者購房趨于理性，房價成為敏感因素由于近兩年房價逐步走高，房價逐漸成為影響購房者決策的關鍵因素。因此房地產(chǎn)市場回歸到居住的本性后，對于普通以居住作為目的的消費者而言。打擊房地產(chǎn)投資者。. 2004—2005年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展特點. 宏觀調(diào)控效力顯現(xiàn)，中低價商品房成為銷售主流 國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，切實穩(wěn)定住房價格，既要防止房價大漲，也要防止房價大跌。價格預測：整體價格穩(wěn)步增長，但不同區(qū)域價格變化將有所不同從整個鎮(zhèn)江價格走勢以及目前發(fā)展情況看，鎮(zhèn)江房產(chǎn)價格仍將保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，但不同區(qū)域價格的變化會有所不同，其中南徐新城和丹徒新區(qū)隨著市政配套的不斷完善，投資性消費比重有可能增大，刺激區(qū)域房產(chǎn)價格大幅度上漲，因此上述兩個區(qū)域的房產(chǎn)由于投資客的到來，價格有比較大的上漲空間。在火爆的市場環(huán)境帶動下，房地產(chǎn)價格飛速增長。鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場是從2000年前后開始升溫的。但由于其基數(shù)低，增長絕對值也很低。. 鎮(zhèn)江商品房價格增長速度比較快，房價不斷攀升這兩年，鎮(zhèn)江市城市建設力度及拆遷量不斷增大，百姓人均可支配收入不斷增加，使得對房地產(chǎn)需求不斷增加，而土地價格不斷上漲，所以房價上漲在所難免。由此可見，未來鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場將是一個供應要遠遠低于需求的市場，市場巨大的需求將成為整體市場發(fā)展的強心針，保證了未來的幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場持續(xù)快速健康的發(fā)展。2005年上半年，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)住宅竣工面積67．29萬平方米，同比增長58．2％；商品住宅銷售面積65．21萬平方米，同比增長55．7％；商品住宅銷售額13．68億元，同比增長92．9％。整體呈現(xiàn)供求同步上升的態(tài)勢，供求關系基本保持平衡，但是供應略大于需求。今后五年，將按照“拓展骨架，建設新城，完善功能，整治環(huán)境”的要求，以年投入和年拆遷量繼續(xù)不低于100億元和100萬平方米的強度，加快城市化進程，精心打造山水城、生態(tài)城、園林城的城市品牌。商品房銷售面積達80多萬平方米，城市改造房屋拆遷面積100萬平方米。已有的別墅項目檔次也比較低，且別墅項目的總價也對部分目標消費群形成購買制約，但是大面積、大房型、上檔次的居室生活又是這部分消費者的追求，因而市場對于類別墅項目存在潛在的旺盛的購買需求。2000年前后鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場從開始加速發(fā)展，并不斷得到升溫。但新區(qū)的發(fā)展是需要一個過程的，在這樣的前提下位于城市的東南部的丹徒新城憑借優(yōu)秀的自然生態(tài)資源以及逐漸區(qū)域成熟的配套設施，成為鎮(zhèn)江市南擴戰(zhàn)略前提下,發(fā)展成為未來鎮(zhèn)江新城的核心居住區(qū)。城市南部由于剛剛進入開發(fā)期。從現(xiàn)階段鎮(zhèn)江城市規(guī)劃發(fā)展看來鎮(zhèn)江城市東部、西部規(guī)劃多為工業(yè)用地住宅用地供應量不大。. “一城兩翼，向南發(fā)展”城市發(fā)展戰(zhàn)略落實，丹徒新城面臨發(fā)展機遇隨著規(guī)劃中的鎮(zhèn)江市行政中心即將落戶南徐工。同時根據(jù)鎮(zhèn)江市制定的2002－2020年鎮(zhèn)江市到2020年將建成具有320萬市區(qū)人口的特大型城市。而星火技術密集區(qū)則主要發(fā)展高精尖軸承產(chǎn)品、光電子元器件，并開發(fā)生產(chǎn)高端紡織產(chǎn)品。丹徒經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以基礎化工為主導，能源、新型建材、冶金及其它加工產(chǎn)業(yè)相結合的現(xiàn)代港口、物流園區(qū)。216?？傉嫉?00畝的銘基商貿(mào)城一期已投入運行，銘基商貿(mào)城二期、太平洋商業(yè)中心、東方商業(yè)廣場都正在建設之中。目前區(qū)內(nèi)共有三條公交線路與市區(qū)對接，分別通往大市口與火車站。目前，區(qū)內(nèi)已建城市主干道29公里。216。除對接檀山路西環(huán)路外，還有谷陽大道、千禧路西延工程，以及將谷陽大道東延穿過高速支線至312國道、勤政路南延穿過滬寧高速支線白露涵洞至312國道、瑞山路等工程。并與潤揚長江大橋在境內(nèi)和滬寧高速公路互通對接，為丹徒優(yōu)越的交通條件錦上添花。自古以來丹徒就是長江下游極為重要的水陸交通樞紐，為商家必爭之地。 216。丹徒新區(qū)按照現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型的功能定位，聘請國內(nèi)著名規(guī)劃大師、蘇州新加坡工業(yè)園規(guī)劃設計師時匡教授主持城市總體規(guī)劃修編，控制面積110平方公里，已完成規(guī)劃面積60平方公里，堅持高標準、高起點和可持續(xù)了展進行合理布局。 丹徒新區(qū)——滬寧線上一流的生態(tài)新城丹徒新區(qū)是丹徒的政治、經(jīng)濟、文化中心，是鎮(zhèn)江城市的重要組成部分，是鎮(zhèn)江主城區(qū)的南大門、次中心。現(xiàn)代化的物流商貿(mào)基地、都市型工業(yè)基地、綠色生態(tài)住宅業(yè)基地、休閑觀光會展業(yè)基地的，主動將丹徒新區(qū)的建設納入鎮(zhèn)江大發(fā)展的格局之中，把新區(qū)的發(fā)展推向了更高的起點。四個功能區(qū)分別是：現(xiàn)代化的物流基地。 丹徒新區(qū)在鎮(zhèn)江城市中的定位—— “鎮(zhèn)江生態(tài)新城”按照接軌鎮(zhèn)江、服務鎮(zhèn)江、融入鎮(zhèn)江的理念，依據(jù)優(yōu)勢互補、資源共享、差別發(fā)展的原則，將丹徒新區(qū)建設成為鎮(zhèn)江市現(xiàn)代化的城市次中心。經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境建設的“互動效應”將日益顯現(xiàn)，這一切，為房地產(chǎn)業(yè)的騰飛提供了廣闊的平臺。三橫：沿江、城中、城南干道四縱：高資一縱（通港路），主城一縱（鎮(zhèn)寶路），諫壁一縱（諫辛路），大港一縱（通港路）。 城市內(nèi)部道路交通中心城形成一環(huán)三橫四縱的交通體系。六放射——由鎮(zhèn)江至句容、揚中、丹陽和茅山、寶華、訪仙的一級公路，形成半小時交通圈，強化中心城市的輻射力和集聚力。. 形成“內(nèi)部成網(wǎng)、外圍放射” 的城市交通骨架216。建設新城區(qū)是城市經(jīng)濟發(fā)展新的增長點和增強城市綜合競爭力的重要舉措?！皟扇Α笔窃跂|區(qū)地區(qū)聯(lián)系環(huán)和中心環(huán)基礎上形成的道路景觀帶，構成城市圈層景觀框架?！拔遢S”以白龍?zhí)端藶橹行?，分別向行政中心、歷史文化公園、濱水公園、高速鐵路車站、南山風景區(qū)輻射，形成景觀帶，營造特有的山水景觀?！】臻g設計上，南徐新城將進一步彰顯特色，形成“一核、五軸、三帶、兩圈”的空間規(guī)模。未來這里將以發(fā)展辦公、居住、旅游、休閑、文化、體育功能為主。南徐新城的建設，必將在鎮(zhèn)江城市建設史上掀開新篇章。　南徐新城有著優(yōu)美的自然景觀和豐富的山水資源，將要建設的市政中心、體育文化中心、綠色休閑公園、城際輕軌，將使這里未來的生活更趨多元并充滿魅力。總用地約為13．5平方公里。. 鎮(zhèn)江市“南徐新城規(guī)劃”構建現(xiàn)代化城市藍圖規(guī)劃中的南徐新城坐落于鎮(zhèn)江主城的西南部，老城區(qū)西南側。年末擁有各類市場235個。第三產(chǎn)業(yè)：，％。工業(yè)生產(chǎn)增速加快，經(jīng)濟效益明顯改善。. 第三產(chǎn)業(yè)結構比重逐年增加，吸納外來人口能力增強國民經(jīng)濟結構調(diào)整步伐加快，∶∶∶∶。216。216。216。216。 文化底蘊深厚、自然資源豐富——國家歷史文化名城和國內(nèi)外著名的旅游城市；252。252。. 鎮(zhèn)江城市定位和發(fā)展目標概況216。地勢西高東低，南高北低，呈波狀起伏，形成以丘陵崗地為主的地貌特征，是國家歷史文化名城，長江下游重要的港口、工貿(mào)、風景旅游城市是長三角“先行規(guī)劃、先行發(fā)展”的十五個城市之一，但鎮(zhèn)江處于長三角城市都市圈的最外圍，受到上海經(jīng)濟圈的輻射非常小。 全市土地總面積3848平方公里，％。東南接常州市，西鄰南京市，北與揚州市、泰州市隔江相望。58′～119176。37′～32176。南山風景區(qū)12城市的“綠核”，城市中心公園，現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)。城市副中心，以高新技術和科技信息服務為主的城市新區(qū)，重點發(fā)展大學城和高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點利用“生態(tài)大道”南徐路的帶動作用，建設西部新城區(qū)。南徐新城2020行政、文化、商務和生活居住區(qū)。包括老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分。 居住用地規(guī)劃布局：規(guī)劃形成七個綜合居住分區(qū)：主城核心區(qū)分區(qū)、丁卯新城分區(qū)、南徐新城分區(qū)、丹徒新城分片區(qū)、大港分區(qū)、諫壁分區(qū)和高資分區(qū)。由龍門和高資兩部分組成，人口按10萬左右控制。人口按20萬左右控制。東翼：基礎產(chǎn)業(yè)帶和配置適量的生活用地。劃分為五大功能區(qū)：主城核心區(qū)、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山風景區(qū)。主城：構筑“山、水、城”的城市空間框架，強化城市中心的服務功能?？茖W合理地把城市規(guī)模做大，形成“一城兩翼”的新城市框架城市發(fā)展總方向——南 進216?！皷|擴”：城區(qū)向與原有的港口、科技產(chǎn)業(yè)基地形成新城的東翼；“南進”：在新政中心的搬遷引導下進駐城市南部，打造新城市的行政文化中心與生態(tài)住宅中心；“西延”：城市向西延展形成基礎產(chǎn)業(yè)帶和物流產(chǎn)業(yè)的增長區(qū)從而形成新的城市組團；“北穩(wěn)”：由于鎮(zhèn)江城市的北部緊靠長江，因此北部土地資源相對匱乏。這在一定的程度上提升項目的城市整體競爭力，促進城市的整體發(fā)展，這是每個城市所必需的。2. 鎮(zhèn)江市城市整體規(guī)劃研究. 行政區(qū)域劃分原則鎮(zhèn)江為江蘇省省轄市，下轄三個縣（市）：丹陽市、句容市、揚中市，下轄四個區(qū)：丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。促使整體房地產(chǎn)回歸到居住的本性，是此次宏觀調(diào)控的主要目的。而控制住房價格上漲勢頭，真正的目的就在于防止大起大落，促進樓市健康發(fā)展，這是國家一系列宏觀調(diào)控政策出臺的核心所在。鎮(zhèn)江市城市綜合實力越上新臺階。. 綜合分析. 城市市場發(fā)展前景容量可觀，城市綜合實力躍上新平臺在南京都市圈及蘇錫常都市圈的雙重推動下2004年－2005年上半年鎮(zhèn)江市經(jīng)濟運行總體上呈現(xiàn)穩(wěn)步、健康的發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟運行出現(xiàn)了符合國家宏觀調(diào)控要求的積極變化。在這些城市中上海首當其沖，因為無論從國際化程度還是境外投資數(shù)量上看，上海都毋庸置疑地排行老大。此次人民幣增值從房地產(chǎn)的角度看，是對六一新政的補充和完善。這些投資者主要也是看準了我國房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Αｋm然中國的房價實際上并沒有上漲，但是對于境外購房投資者來說，人民幣的增值也意味著中國的房價在無形中上漲了。雖然政策推出的時間非常突然，但這并不是國家的偶然之舉，而是早已在醞釀之中。. 人民幣升值，對鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場波動較小2005年7月21日，中國人民銀行宣布，央行宣布調(diào)整人民幣與美元匯率，人民幣升值2%%。國八條的出臺。216。因此本次“國八條”針對有效抑制房價的進步上漲，從打擊投資者、提高稅收、通過信貸政策與加息來打擊投機者房地產(chǎn)投機行為。216。同時大量的國外資本涌入中國內(nèi)地，為了有效的避免通貨膨脹保障中國經(jīng)濟的正常運行。從1999年到2004年，全國商品房銷售面積兩年一大步，從1．45億平方米、1．85億平方米上升到2．23億平方米、2．67億平方米，再增加到3．36億平方米、3．82億平方米，保持著擴張態(tài)勢。. “國八條”政策研究——內(nèi)憂外患，打擊投機，規(guī)范市場216。應明確房地產(chǎn)是大眾消費品而不是大眾投資品。我國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一