【正文】 【 項目 SWOT分析 】 優(yōu)勢：■ 項目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 ■ 發(fā)展商品牌效應明顯，具有大批的忠誠客戶； ■ 前期形象高企，廣泛被客戶認同； 劣勢：■ 認籌期長達 8個月，客戶維系困難； ■ 項目等待期長，客源流失機會大； 機會：■ 深圳西岸將成為未來兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點區(qū)域 ■ 寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開始認同； ■ 項目開發(fā)可肆機而動，靜觀其變； ■ 競爭項目的推廣也為本項目帶來客源； 威脅：■ 同期同質(zhì)項目數(shù)量龐大，競爭激烈； ■ 關(guān)內(nèi)客戶出關(guān)臵業(yè)仍有區(qū)位及品質(zhì)方面的障礙； 本報告是嚴格保密的。 策略形成 本報告是嚴格保密的。 【 客戶總結(jié) 】 ? 從 VIP客戶分析來看，客戶定位與實際基本吻合，作為區(qū)域性豪宅，其目標客戶為具有一定購買能力和鑒賞能力的社會中堅力量； ?客戶對發(fā)展商品牌、區(qū)位、景觀資源、樓盤形象較為認同； ?營銷推廣需從客戶購買心理出發(fā)，建立符合其購買本質(zhì)的營銷手段； ?由于本地客戶難以消化寶安中心區(qū)井噴式供應量，必須繼續(xù)挖掘關(guān)內(nèi)客戶，尤其是南山客戶； ?關(guān)內(nèi)客戶對出關(guān)臵業(yè)仍存在對區(qū)位和品質(zhì)的心理障礙。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 【 本項目認籌客戶分析 】 區(qū)域：寶城 % 西鄉(xiāng) % 寶安各鎮(zhèn) % 南山 % 其他 % ? 本項目 VIP認籌客戶中，以寶安客戶為主； ? 由于寶安中心區(qū)未來兩年龐大的市場供應量，單純以寶安區(qū)域的客戶不能滿足項目銷售需求，必須更廣泛的爭取關(guān)內(nèi)的客戶資源； ? 在項目先期僅對 “深圳西岸”片區(qū)及項目形象進行少量炒作的情況下，仍獲得超過 16%的關(guān)內(nèi)客戶，印證了客戶正逐漸外拓的趨勢。 客戶分析 本報告是嚴格保密的。 【 競爭占位 】 品質(zhì) 形象 本項目 天悅龍庭 金成時代 深業(yè)新岸線 麗晶國際 幸福海岸 金泓凱旋城 本項目目前所具備的品質(zhì)及所展示的形象均為片區(qū)最高 本報告是嚴格保密的。 項目 規(guī)模 地段 景觀 容積率 發(fā)展商品牌 戶型 金成時代 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 云天雅苑 ★★ ★★★ ★★ ★★★★ 麗晶國際 13萬 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 金鴻凱旋城 51萬 ★★ ★★★ ★★★ ★★★ 幸福海岸 41萬 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 深業(yè)新岸線 55萬 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★ 天悅龍庭 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ 鴻榮源尚都 21萬 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ 【 品質(zhì)分析 】 從產(chǎn)品品質(zhì)而言，本項目與天悅龍庭屬于第一陣營 本項目在地段、景觀、發(fā)展商品牌、戶型設計方面具有一定優(yōu)勢 本報告是嚴格保密的。部分躍式 【 戶型分析 】 本報告是嚴格保密的。 麗晶國際 【 戶型分析 】 二房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、雙陽臺 三房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、通透 入戶花園 三房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、通透 本報告是嚴格保密的。 深業(yè)新岸線 三房，戶型方正 大多配有入戶花園 通透，無露臺贈送 部分戶型設計不合理 四房，戶型方正 部分配有入戶花園 通透，無露臺贈送 部分戶型設計不合理 【 戶型分析 】 本報告是嚴格保密的。 【 開發(fā)商分析 】 項目 開發(fā)商 發(fā)展商形象 開發(fā)量 客戶認同度 客源分布 寶安 特區(qū) 寶安 特區(qū) 金成時代 金成 寶安二線 ★★ —— ★★ —— 寶安 云天雅苑 松茂 首個項目 —— —— —— —— —— 麗晶國際 德業(yè)基 寶安二線 ★★ —— ★★ —— 寶安 金鴻凱旋城 屹海達 寶安二線 ★★ —— ★★ —— 寶安 幸福海岸 福中福 寶安二線 ★★★ —— ★★★ —— 寶安 深業(yè)新岸線 深業(yè) 深圳二線 —— ★★★★ —— ★★★★ 特區(qū) 天悅龍庭 龍光 首個項目 —— —— —— —— —— 鴻榮源尚都 鴻榮源 寶安一線 深圳二線 ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★★ ★★★ 寶安 特區(qū) 本項目發(fā)展商片區(qū)知名度及認同度高，客源豐富，在寶安本地具備絕對優(yōu)勢 本報告是嚴格保密的。 【 地段價值分析 】 深業(yè)新岸線 云天雅苑 金成時代 幸福海岸 尚都 天悅龍庭 麗晶國際 凱旋城 地段價值排序： 第一陣營：尚都 天悅龍庭 第二陣營：深業(yè)新岸線 幸福海岸 麗晶國際 金成時代 第三陣營：凱旋城 云天雅苑 本報告是嚴格保密的。 o 入市時間接近，同期供應量大，市場競爭激烈 o 本項目的最主要競爭層面是區(qū)域內(nèi)的項目競爭 o 本項目推出時間略為滯后 2023 2023 幸福海岸 金成時代 尚都 云天雅苑 深業(yè)新岸線 金泓凱旋城 麗晶國際 天悅龍庭 【 入市時間分析 】 本報告是嚴格保密的。 項目屬于被中心區(qū)邊緣化的地域，項目規(guī)模較小，難以打造豪宅形象，所在居住氛圍比較濃厚，小區(qū)自有商業(yè)配套，但產(chǎn)品主力戶型以 2房及小 3房為主，成為片區(qū)比較稀缺的產(chǎn)品，梯戶比有在片區(qū)中擁有優(yōu)勢。 【 個盤分析 】 麗晶國際 本報告是嚴格保密的。 總占地面積 24292 （ 平方米 ） 總建筑面積 130000（ 平方米 ） 商業(yè)面積 16000（ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 3000（ 平方米 ） 會所： 3000（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 總項目總棟數(shù) 7棟 主要樓宇類型 高層 總戶數(shù) 855戶 建筑設計 深圳清華苑建筑設計有限公司 物業(yè)管理 德業(yè)基物業(yè)管理有限公司 目標客戶 新中心區(qū)中高端客戶、南山臵業(yè)者 特色： 7棟半圍合設計，產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢。結(jié)合項目的優(yōu)勢看，此項目具有極強的競爭力。 濱海中心區(qū)的一座大型人文新城，高臺府邸，院落式組合空間，立面現(xiàn)代精美，富有濱海特色。 【 個盤分析 】 金成時代 本報告是嚴格保密的。 125日解籌，均價 4500元。 特色： 開發(fā)商力圖打造適合郊區(qū)化居住形式的花園小區(qū)，以營造運動休閑的生活方式為賣點，將對關(guān)內(nèi)白領(lǐng)有一定吸引力 。 【 個盤分析 】 深業(yè)新岸線 本報告是嚴格保密的。 總占地面積 183800（ 平方米 ） 總建筑面積 560000（ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 4000（ 平方米 ） 會所 、 活動中心： 3000（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 棟數(shù) 一期 9棟 主要樓宇類型 5棟 1626層高層＋ 4棟水岸多層 總戶數(shù) 一期 1163戶 建筑設計 美國 LLA／深圳筑博 物業(yè)管理 深業(yè)集團 （ 深圳 ） 物業(yè)管理有限公司 目標客戶 寶安及南山客戶 特色： %超低建筑覆蓋率 計劃分三期自東向西滾動開發(fā)，開發(fā)期為 4年，預計到 2023年 ， 訴求 親水型、國際化、生態(tài)式、標志性、亞熱帶濱海純正生活岸線的高尚住宅區(qū) 。 客戶定位為：本地高端臵業(yè)者，尤其是二次臵業(yè)者，主要包括高收入的政府公務員、企業(yè)高層管理者、私營業(yè)主等。 【 個盤分析 】 天悅龍庭 本報告是嚴格保密的。 小區(qū)配套齊全，綠化面積近 30000多平方米。 總占地面積 （ 平方米 ） 總建筑面積 210000 （ 平方米 ） 商業(yè)面積 15000左右 （ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 2400（ 平方米 ） 會所 、 物業(yè)用房： 600（ 平方米 ） 居委會： 100（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 總項目總棟數(shù) 13棟 主要層數(shù) 28層 主要樓宇類型 高層 總戶數(shù) 1180戶 建筑設計 澳大利亞柏濤 （ 墨爾本 ） 建筑設計有限公司 園林設計 香港泛亞易道有限公司 物業(yè)管理 中海物業(yè) 目標客戶 寶安及南山高端客戶 特色： 項目園林景觀規(guī)劃由泛亞易道負責，以簡潔輕盈的現(xiàn)代典雅風格為主。 南頭 15萬 5200－ 6500 新安 15萬 4500－ 5200 西麗 15萬 4800－ 5800 中心區(qū) 150萬 4800－ 5800 西鄉(xiāng) 28萬 3800－ 4800 同價片區(qū) 2023年供應量對比，寶安中心區(qū)存在巨大的規(guī)模優(yōu)勢，并以超前的規(guī)劃、純凈的片區(qū)形象于其他各片區(qū)形成明顯的差異化，片區(qū)間的競爭已經(jīng)不是最主要的競爭層面 本報告是嚴格保密的。 【 市場總結(jié) 】 ? 關(guān)內(nèi)土地供應急劇下降，寶安中心區(qū)將成為市場熱點區(qū)域； ? 寶安城市化進程不斷加速，利好不斷，各種原來長期影響關(guān)內(nèi)客戶破關(guān)臵業(yè)的因素逐步改善，寶安得到部分關(guān)內(nèi)客戶認可； ? 寶安中心區(qū)開發(fā)號角吹響，兩年近