【正文】 路與谷陽路交匯處，交通十分便利。 從上圖可以看出板塊內(nèi)的競爭樓盤以多層為主少數(shù)項目后期規(guī)劃有小高層，同時兼有高檔別墅，以實用型產(chǎn)品為主，戶型為116－132M2的三房。朗香源緊鄰塔影湖，周邊環(huán)境優(yōu)美，可聆聽金山寺的悠遠鐘聲。目前在售項目多集中在城中板塊的邊緣區(qū)域以產(chǎn)品多層為主，板塊內(nèi)的產(chǎn)品面積也較為單一以120M2的三房為主。216。216。規(guī)劃區(qū)分為工業(yè)區(qū)、高科技園區(qū)和商貿(mào)生活區(qū)。 南徐板塊――規(guī)劃中行政文化中心、生態(tài)居住區(qū)； 216。拆遷的需求以及外來人口的需求將有效促進鎮(zhèn)江房低償市場的發(fā)展。我們看到，兩房也有一定的選擇比例，這部分購買比例主要來自考慮購買房產(chǎn)作為婚房的年輕人，面積適中，71100平方米的兩房對于他們來說，接受度最高。. 市場向外圍化、郊區(qū)化發(fā)展隨著鎮(zhèn)江城市規(guī)劃的出臺以及土地出讓政策的傾斜，目前原來的開發(fā)熱點如丁卯路沿線、學(xué)府路沿線、江濱板塊出讓土地逐漸減少，不斷向城市外圍發(fā)展，可以看出南徐板塊和丹徒新區(qū)板塊是未來的房產(chǎn)開發(fā)熱點，具有無限潛力。同時，受支付能力限制，25萬元以內(nèi)的商品房更加受到購房者的歡迎。從鎮(zhèn)江本市近四年的商品房價格走勢可以看出，鎮(zhèn)江商品房價格呈快速上漲趨勢，每年的上漲幅度均在10%以上，近兩年達到了15%以上，四年價格整體上漲了一倍多，增長速度比較快。3. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及特征分析. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展概況1980年鎮(zhèn)江開展了商品住宅試點項目，以統(tǒng)建的方式開辟了一些新居民點，在市東、南、西方向形成了一批具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)，二十年來，隨著城市經(jīng)濟和收入的逐步發(fā)展增多，當(dāng)?shù)厝藢幼…h(huán)境、條件和住房檔次的要求在不斷提高，消費需求由溫飽型向舒適型方向發(fā)展，隨著市中心動遷力度的加大、城市發(fā)展水平的提高，產(chǎn)生了大量動遷、需要換房、改善居住條件的人群，這部分人群大多以購買大面積、大戶型住宅為購房目標，居住地也逐步向外遷移，但市中心仍然是鎮(zhèn)江人心里最理想的居住地。永裕家園、丹楓麗舍、陽光麗景、新城花園、瑞丹花苑、幸福城、駙馬山莊等高檔住宅區(qū)拔地而起，將陸續(xù)竣工?？傮w布局為“一湖”——谷陽湖生態(tài)度假休閑會展區(qū)；“二軸”——東起生態(tài)工業(yè)園區(qū)，西至十里長山的谷陽大道東西綠化生態(tài)軸及南起谷陽湖北至南山風(fēng)景區(qū)的生態(tài)景觀風(fēng)景軸；“三園”生態(tài)居住園、生態(tài)工業(yè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)園；“四帶”——生態(tài)風(fēng)景軸綠化帶、揚溧高速生態(tài)綠化帶、鎮(zhèn)榮路生態(tài)綠化帶和滬寧高速鎮(zhèn)江支線生態(tài)綠化帶及312國道生態(tài)綠化帶；“五區(qū)”——行政文化區(qū)、生活居住區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、休閑會展區(qū)、產(chǎn)業(yè)制造區(qū)。216。在南徐新城規(guī)劃中，專家們提出了“山水生態(tài)城市”的概念，“山水生態(tài)城市”不僅是生態(tài)文明的體現(xiàn)，更是科學(xué)、技術(shù)、文化等信息文明的體現(xiàn)。 人民生活目標居民人均住宅建筑面積、人均可支配收入和人均消費性支出等人民生活指標達到國內(nèi)領(lǐng)先的小康生活水平。屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，℃，日照數(shù)2,，無霜期238天，降水量1088毫米。分 區(qū)用地面積（kM2）規(guī)劃人口（萬）功 能主城主城核心區(qū)2530城市主中心區(qū)，商業(yè)金融旅游服務(wù)中心。. “東擴南進，西延北穩(wěn)” 的整體城市格局鎮(zhèn)江正在加快拓展城市空間，實施“東擴南進，西延北穩(wěn)”。但是現(xiàn)在投資成本的提高，將在一定程度上抑制境外投資。國家采取宏觀調(diào)控已經(jīng)到了必須執(zhí)行的地步。其中：，增長33%；，%；，%。％。魏瑪小鎮(zhèn) 147. 方案二：品牌聯(lián)想——“博威在財政收入中：工商稅收完成62．49億元，增長23．5％，其中：、。投資領(lǐng)域內(nèi)在活力明顯增強，投資規(guī)模不斷擴大，基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資全面回升。同時大量的國外資本涌入中國內(nèi)地，為了有效的避免通貨膨脹保障中國經(jīng)濟的正常運行。這些投資者主要也是看準了我國房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?。這在一定的程度上提升項目的城市整體競爭力，促進城市的整體發(fā)展，這是每個城市所必需的。 居住用地規(guī)劃布局：規(guī)劃形成七個綜合居住分區(qū)：主城核心區(qū)分區(qū)、丁卯新城分區(qū)、南徐新城分區(qū)、丹徒新城分片區(qū)、大港分區(qū)、諫壁分區(qū)和高資分區(qū)。東南接常州市，西鄰南京市，北與揚州市、泰州市隔江相望。216。　南徐新城有著優(yōu)美的自然景觀和豐富的山水資源，將要建設(shè)的市政中心、體育文化中心、綠色休閑公園、城際輕軌，將使這里未來的生活更趨多元并充滿魅力。六放射——由鎮(zhèn)江至句容、揚中、丹陽和茅山、寶華、訪仙的一級公路，形成半小時交通圈，強化中心城市的輻射力和集聚力。丹徒新區(qū)按照現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型的功能定位，聘請國內(nèi)著名規(guī)劃大師、蘇州新加坡工業(yè)園規(guī)劃設(shè)計師時匡教授主持城市總體規(guī)劃修編，控制面積110平方公里，已完成規(guī)劃面積60平方公里，堅持高標準、高起點和可持續(xù)了展進行合理布局?？傉嫉?00畝的銘基商貿(mào)城一期已投入運行，銘基商貿(mào)城二期、太平洋商業(yè)中心、東方商業(yè)廣場都正在建設(shè)之中。但新區(qū)的發(fā)展是需要一個過程的，在這樣的前提下位于城市的東南部的丹徒新城憑借優(yōu)秀的自然生態(tài)資源以及逐漸區(qū)域成熟的配套設(shè)施，成為鎮(zhèn)江市南擴戰(zhàn)略前提下,發(fā)展成為未來鎮(zhèn)江新城的核心居住區(qū)。. 鎮(zhèn)江商品房價格增長速度比較快，房價不斷攀升這兩年，鎮(zhèn)江市城市建設(shè)力度及拆遷量不斷增大，百姓人均可支配收入不斷增加，使得對房地產(chǎn)需求不斷增加，而土地價格不斷上漲，所以房價上漲在所難免。. 消費者購房趨于理性，房價成為敏感因素由于近兩年房價逐步走高，房價逐漸成為影響購房者決策的關(guān)鍵因素。未來鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場大盤開發(fā)趨勢更加區(qū)域明顯。 消費者對戶型的喜好消費者對三房的接受度最高，一些市民表示，如果自己由于動遷或其他原因需要改善居住條件的話，在經(jīng)濟允許的條件下，會購買面積在101120平方米之間的三房，爭取一步到位，而如果總價上有所限制，也會有限考慮面積稍小，但功能齊全的三房，而不會考慮面積相等的兩房，這與我們之前分析的鎮(zhèn)江人的消費心理吻合。同時鎮(zhèn)江大規(guī)模的城市改造還在進行當(dāng)中。 學(xué)府板塊――大學(xué)城居住區(qū)；216。區(qū)位于鎮(zhèn)江市東南部6公里處，緊依老城區(qū)，規(guī)劃總面積為20平方公里。南徐新城是未來4年市政建設(shè)的重中之重，城市建設(shè)的5060%的資金（5060億元）投向這里，啟動住宅、商業(yè)、文化等配套設(shè)施。雖開發(fā)多年但仍就是空城一座，新區(qū)住宅成熟并形成大規(guī)模入住尚需時日。標志著城中板塊已經(jīng)進入房地產(chǎn)市場開發(fā)的中期。%。216。周邊配套齊全、學(xué)府林立。隨著城市不斷東擴市場將大量的住宅用地將得到開發(fā)市場呈現(xiàn)放量趨勢?？傮w評述：米山人家總建筑面積約十萬平方米，是學(xué)府板塊中總建面積比較大的一個樓盤。. 學(xué)府板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析216。. 丁卯板塊代表項目名稱：江南世家位置：鎮(zhèn)江丁卯區(qū)丁卯橋路和谷陽路交匯處開發(fā)商：鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司整體規(guī)劃：總建面積20萬方在售范圍：二期均價：3100元/M2宣傳賣點：216。世紀名門美林灣沃得第一城江南世家開發(fā)商張家港市華芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇銀翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇沃得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司占地面積8萬M225萬M216萬M2總建面積14萬M230萬M210萬M220萬M2建筑形式多層多層多層、小高層多層、小高層、別墅容積率裝修標準毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費（元/M2/月）均價（元/M2）26002300多層29003100主力戶型130M2三房75M2—95M2兩房，116M2三房83M95M2兩房，113M147M2三房83M2兩房132M2三房住宅總套數(shù)1000套規(guī)劃共1200套二期352套規(guī)劃共570套規(guī)劃共1000套一期200套首次開盤時間05年10月04年9月04年11月05年7月近期開盤時間05年7月05年3月銷售狀況整體去化20%整體去化60%整體去化50%一期去化50%優(yōu)惠措施一次性99折無無一次性99折內(nèi)部配套設(shè)施門前有超市、銀行、醫(yī)院、市民廣場中心形象廣場3萬方的商業(yè)中心、市民廣場社區(qū)會所、游泳池、幼兒園、街鋪后續(xù)供應(yīng)約10萬M2約10萬M2約20萬M2（包含項目新地塊）約15萬M2. 丁卯板塊主力產(chǎn)品類型面積分析216。 短期內(nèi)來看供應(yīng)量變化不大，但是從長期趨勢來說，城中作為城市的核心地段，拓展空間有限，整體供應(yīng)量在萎縮；216。2. 鎮(zhèn)江住宅市場各競爭板塊項目研究（多層、小高層、高層）. 城中板塊. 城中板塊競爭項目概況樓盤名稱中房。 隨著維科以及順馳的項目進入板塊內(nèi)。 板塊內(nèi)的樓盤大多在擁有較為完善的內(nèi)部配套以及優(yōu)美的小區(qū)內(nèi)部景觀，但項目的產(chǎn)品素質(zhì)上還有所欠缺多已浙派建筑為主，樓盤同質(zhì)化的現(xiàn)象較為嚴重；216。216。 宏觀政策調(diào)控，持幣觀望現(xiàn)象增加隨著2005年銀行再次加息影響，2005年國八條的影響這在一定的程度上影響消費者的消費心理，持幣觀望者增加。 消費能力分析　　從以上三表分析，鎮(zhèn)江消費者的消費能力與意向居住面積間還存在較大差異，心理承受價位較兩年前已經(jīng)有了較大的提高，目前普通市民的可承受價位在2500元/平方米左右，在收入繼續(xù)增長的前提下，購買能力將進一步加強。 隨著鎮(zhèn)江新的整體規(guī)劃的出臺和丹徒新區(qū)的建設(shè)，丹徒新區(qū)板塊良好的居住環(huán)境和較低的房價吸引了眾多購房者的關(guān)注；216。. 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細化、個性化方向發(fā)展。. 2004—2005年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展特點. 宏觀調(diào)控效力顯現(xiàn)，中低價商品房成為銷售主流 國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，切實穩(wěn)定住房價格，既要防止房價大漲，也要防止房價大跌。整體呈現(xiàn)供求同步上升的態(tài)勢，供求關(guān)系基本保持平衡，但是供應(yīng)略大于需求。. “一城兩翼，向南發(fā)展”城市發(fā)展戰(zhàn)略落實，丹徒新城面臨發(fā)展機遇隨著規(guī)劃中的鎮(zhèn)江市行政中心即將落戶南徐工。216。四個功能區(qū)分別是：現(xiàn)代化的物流基地?！皟扇Α笔窃跂|區(qū)地區(qū)聯(lián)系環(huán)和中心環(huán)基礎(chǔ)上形成的道路景觀帶，構(gòu)成城市圈層景觀框架。年末擁有各類市場235個。 文化底蘊深厚、自然資源豐富——國家歷史文化名城和國內(nèi)外著名的旅游城市；252。南山風(fēng)景區(qū)12城市的“綠核”，城市中心公園，現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)。東翼：基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和配置適量的生活用地。而控制住房價格上漲勢頭，真正的目的就在于防止大起大落，促進樓市健康發(fā)展，這是國家一系列宏觀調(diào)控政策出臺的核心所在。. 人民幣升值，對鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場波動較小2005年7月21日，中國人民銀行宣布，央行宣布調(diào)整人民幣與美元匯率，人民幣升值2%%。應(yīng)明確房地產(chǎn)是大眾消費品而不是大眾投資品。比上年增長50．8％。2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成10858元，%，農(nóng)民人均純收入完成5372元，%，%%。. 人均可支配大幅上升，城市居民消費購買力增強城鄉(xiāng)居民生活水平不斷改善。上述數(shù)據(jù)表明現(xiàn)階段鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟環(huán)境是較為理想的，同時出于城市發(fā)展規(guī)劃的需要，市政府也在花大量的資金不斷的改善城市內(nèi)外部環(huán)境以及投資環(huán)境。但也有一點好處，就是提高了他們使用資金效率及結(jié)構(gòu)調(diào)整。 規(guī)范市場需求旺盛、低利率、土地供應(yīng)政策、這一切都是造成房地產(chǎn)市場背離居住主要功能，成為了投資者的投機工具。鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟總量登上了一個新臺階，人民的生活水平得到進一步的提升，預(yù)示著鎮(zhèn)江市經(jīng)濟發(fā)展正逐步進入快車道，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程全面提速。人口按90萬左右控制。丁卯新城2020大學(xué)城和光電子高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 鎮(zhèn)江城市定位將鎮(zhèn)江發(fā)展成為名副其實的江南經(jīng)濟強市，清新秀麗、充滿靈氣和活力的江南名城，社會事業(yè)全面發(fā)展的現(xiàn)代文明城市。2004年，全市完成工業(yè)增加值393．96億元，比上年增長16．9％?！耙缓恕币缘吧?、白龍山之間原有水面為基礎(chǔ)，形成白龍?zhí)毒皡^(qū)，成為東區(qū)核心水景。. 丹徒新區(qū)重要城市規(guī)劃研究216。a、市內(nèi)交通 丹徒新區(qū)目前建設(shè)7條城市主次干道與鎮(zhèn)江市區(qū)對接，總長達23．6公里，總投資達6億多元。. 綜合分析. 雙重經(jīng)濟動力推動鎮(zhèn)江城市擴容 鎮(zhèn)江市位于南京都市圈、蘇錫常經(jīng)濟圈雙重經(jīng)濟動力的邊緣地帶，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和雙重經(jīng)濟圈動力的推動下為鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟發(fā)展提供了有利的背景。2004年全市住宅施工面積約330萬平方米，%。市區(qū)普通住宅房1999年到2003年三年來房價上漲了近1000元/平米，平均價格達到3000元/平米左右，其中市中心區(qū)域最高房價由2000年的2400元/平米上升到現(xiàn)在的4500元/平米左右。市區(qū)普通住宅房1999年到2004年三年來房價上漲了近1000元/平米，平均價格達到3000元/平米左右，其中市中心區(qū)域最高房價由2000年的2400元/平米上升到現(xiàn)在的4500元/平米左右。216。216。. 不利因素216。目前市中心核心區(qū)樓盤價格在31004200元/平方米。 板塊內(nèi)樓盤多集中在丁卯路沿線，由于板塊是依托丁卯橋開發(fā)區(qū)而形成的，區(qū)域內(nèi)土地多為工業(yè)用地，且開發(fā)年代較早板塊內(nèi)可供開發(fā)的土地越來越少。 板塊內(nèi)樓盤主要依托北固山及焦山憑借其優(yōu)美的沿江風(fēng)光和旅游資源吸引消費者眼光，項目內(nèi)樓盤整體規(guī)劃及產(chǎn)品多具有較高的水準，是目前鎮(zhèn)江市場高端樓盤的代表。城中、濱江、學(xué)府等板塊，由于板塊自身的原因價格相對較高，不具有可比性。多層項目多會在項目外圍建造底層商鋪，高層項目多會將裙樓作為樓盤的商業(yè)配套。項目以人為本，力求將城市文脈、歷史、文化與社區(qū)的日常生活融合為一體，通過景觀設(shè)置努力營造舒適、優(yōu)雅的居住氛圍。. 丁卯板塊后續(xù)供應(yīng)量分析216。 由于學(xué)府板塊內(nèi)高校林立，購房者有較高的知識層次和較強的接受能力，所以板塊內(nèi)的建筑類型雖以多層為主但也有了一定規(guī)模的小高層住宅，面積以120M2和140M2的三房最多，面積普遍較大，小戶型稀缺。米山人家米山人家以六層的多層住宅建筑形式為主，少量小高層沿街為