【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 日本蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)信方舟軟件技術(shù)有限公司SicNoah Software Technology Co., Ltd.日本獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司Lion Nathan Beer amp。 Beverage (Suzhou) Co.,Ltd.日本納貝斯克食品(蘇州)有限公司Nabisco Food (Suzhou) Co., Ltd.美國(guó)安特優(yōu)發(fā)動(dòng)機(jī)工程（蘇州）有限公司MTU Engineering (Suzhou) Co., Ltd.德國(guó)比歐西氣體(蘇州)有限公司BOC Keppel Industrial Gases (Suzhou) Co., Ltd.英國(guó)德爾福德科電子系統(tǒng)（蘇州）有限公司Delphi Delco Electronics Systems (Suzhou) Co., Ltd.美國(guó)禮來(蘇州)制藥有限公司Lilly Suzhou Pharmaceutical Co., Ltd. 美國(guó)SIP華能阿莫科清潔能源有限公司SIP HuanengAmoco Clean Energy Co., Ltd.英國(guó)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國(guó)別 / 地區(qū)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國(guó)別 / 地區(qū)百得（蘇州）電動(dòng)工具有限公司Black amp。 Decker (Suzhou) Power Tools Co., Ltd.美國(guó)飛利浦半導(dǎo)體（蘇州）有限公司Phlips Semiconductors (Suzhou) Co., Ltd荷蘭蘇州百特醫(yī)療用品有限公司Baxter Healthcare (Suzhou) Co., Ltd. 美國(guó)蘇州工業(yè)園區(qū)殼牌燃?xì)庥邢薰維IP Shell Gas Co., Ltd.荷蘭日立半導(dǎo)體（蘇州）有限公司Hitachi Semiconductor (Suzhou) Co., Ltd.日本諾基亞（蘇州）電信有限公司Nokia (Suzhou) Telemunication Co., Ltd.芬蘭日立儀器（蘇州）有限公司Hitachi Instrument (Suzhou) Co., Ltd.日本芬歐匯川（蘇州）林業(yè)有限公司UpmKymmene (Suzhou) Forest Industry Co. Ltd.芬蘭日立顯示器件（蘇州）有限公司Hitachi Display Device (Suzhou) Co., Ltd.日本芬歐匯川（蘇州）紙業(yè)有限公司SIP Asia Pacific Paper Converting/Board Co., Ltd.芬蘭日立金屬（蘇州）電子有限公司Hitachi Metals (Suzhou) Electronics Co. Ltd.日本采埃孚傳動(dòng)技術(shù)（蘇州）有限公司ZF Drivetech (Suzhou) Co., Ltd.德國(guó)日京創(chuàng)業(yè)（蘇州）食品有限公司Nokkyo Create (Suzhou) Food, Ltd日本迅達(dá)電子(蘇州)有限公司Schindler Electronics (Suzhou) Co., Ltd.瑞士蘇州住友電木有限公司Sumitomo Bakelite (Suzhou) Co., Ltd.日本阿爾卡特通訊設(shè)備（蘇州）有限公司Alcatel Suzhou Telemunications Co., Ltd.法國(guó)霍尼韋爾特殊化學(xué)品（蘇州）有限公司Honeywell Specialty Chemicals (Suzhou) Co., Ltd.美國(guó)依卡化學(xué)品（蘇州）有限公司Eka Chemicals (Suzhou) Co., Ltd.荷蘭德聯(lián)覆銅板(蘇州)有限公司AlliedSignal Laminate Systems (Suzhou) Co., Ltd.美國(guó)樂駿密封件（蘇州）有限公司Le Joint France (LJF) (Suzhou) Co., Ltd.法國(guó)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國(guó)別 / 地區(qū)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國(guó)別 / 地區(qū)凱聯(lián)航空發(fā)動(dòng)機(jī)（蘇州）有限公司AlliedSignal CATIC Engine (Suzhou) Co., Ltd.美國(guó)卡特拉漢莫（蘇州）電器有限公司CutlerHammer (Suzhou) Electric Co., Ltd.美國(guó)三井銅箔（蘇州）有限公司Mitsui Copper Foil (Suzhou) Co., Ltd.日本蘇州歐尚超市有限公司Auchan Supermarkt (Suzhou) Co., Ltd.法國(guó)博世汽車部件（蘇州）有限公司Bosch Automotive Products (Suzhou) Co., Ltd.德國(guó)蘇州工業(yè)園區(qū)頤莫尚置業(yè)有限公司Suzhou Industrial Park Immochan Real Estate Co., Ltd.法國(guó)索迪斯（蘇州）餐飲服務(wù)有限公司Sodexho (Suzhou) Catering Co., Ltd.法國(guó)蘇州百安居裝飾建材超市有限公司Bamp。Q Dec.amp。Constr. Material Supermarkt(SZ)Co.,Ltd.英國(guó)綜合看：l 園區(qū)已批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目1000多個(gè)，累計(jì)合同外資達(dá)到136億美元，實(shí)際到賬外資57億美元；l 集聚內(nèi)資企業(yè)5000余家，累計(jì)注冊(cè)資本235億元。l 區(qū)內(nèi)名列世界500強(qiáng)企業(yè)有41家，投資額上億美元的項(xiàng)目有33個(gè)。l 中新合作區(qū)內(nèi)每平方公里投資密度超過10億美元，項(xiàng)目平均投資額超過3000萬美元，企業(yè)開工率和投產(chǎn)率分別達(dá)到63％和71％，八成投產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)贏利。l 區(qū)內(nèi)跨國(guó)公司設(shè)立的各類研發(fā)機(jī)構(gòu)有50余家，海外留學(xué)生企業(yè)和各類科技型企業(yè)分別超過100家和400家。八、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：l 依托園區(qū)優(yōu)秀的基礎(chǔ)規(guī)劃——中新兩國(guó)通力合作的結(jié)晶，優(yōu)秀的規(guī)劃奠定了園區(qū)成為高檔居住區(qū)的基礎(chǔ)。l 交通便捷——靠近機(jī)場(chǎng)路，進(jìn)出工業(yè)園區(qū)的各大企業(yè)便捷。l 豐富的景觀資源——地塊處于金雞湖、獨(dú)墅湖之間,周邊無高層建設(shè)，可將兩大湖景盡收眼底。l 周邊工廠、企業(yè)將將提供大量客源——地塊周圍有包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的多家企業(yè)，提供了較多客源。l 開發(fā)商品牌效應(yīng)明顯——中新置地開發(fā)商具有很高的知名度。項(xiàng)目劣勢(shì)：l 目前周邊大環(huán)境不佳——目前周邊基本處于一種待開發(fā)狀態(tài)：北部有工廠，與居住區(qū)混雜。l 人氣不足——目前周邊基本沒有成型的居住小區(qū)，距離已有的鄰里中心較遠(yuǎn)，在短期內(nèi)無法形成居住的聚集效應(yīng)。l 缺乏生活配套設(shè)施——目前項(xiàng)目周邊無購(gòu)物、教育、醫(yī)療設(shè)施，配套上的落后造成業(yè)主入住后日常生活不便。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)：l 高起點(diǎn)的規(guī)劃奠定了園區(qū)將成為蘇州的富人區(qū)——從政府的規(guī)劃中，可以看出園區(qū)將會(huì)建設(shè)成為綜合區(qū)，將來的環(huán)境和配套將會(huì)有很大的提高。l 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)少——目前蘇州市區(qū)、工業(yè)園區(qū)缺乏規(guī)模性的高檔公寓，市場(chǎng)供應(yīng)上存在很大的空白。l 潛力巨大的需求市場(chǎng)——從蘇州整體規(guī)劃來看，向東面發(fā)展已經(jīng)是必然的趨勢(shì)，大量大型外資企業(yè)的進(jìn)入使得更多消費(fèi)者會(huì)選擇在園區(qū)購(gòu)房。l 高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)使全案更顯貴族化——本案東面即將建造的高爾夫球場(chǎng)以及附近的低密度居住區(qū)，使本案產(chǎn)品更顯貴族化。項(xiàng)目威脅點(diǎn)：l 思維定勢(shì)——在蘇州人看來（其中不乏部分投資客），本案所在地區(qū)屬于郊區(qū)，只有農(nóng)民居住在那里，這種根深蒂固的思維方式給本案銷售帶來較大困難。l 現(xiàn)階段產(chǎn)品形象難以提升——目前總體環(huán)境欠佳，與高檔社區(qū)定位不相符，影響了項(xiàng)目品質(zhì)。l 機(jī)場(chǎng)路帶來的嘈音——本案緊鄰連接金雞湖東西兩側(cè)的主干道機(jī)場(chǎng)路，巨大的交通嘈音所帶來的影響不可避免。l 產(chǎn)品檔次在很大程度上靠自身創(chuàng)造——存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。l 蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)走弱,影響產(chǎn)品的未來租賃價(jià)格?？偨Y(jié)：明確的高端市場(chǎng)定位，整和利用已有的地段概念、產(chǎn)品規(guī)劃、服務(wù)理念、開發(fā)商品牌等等資源，制造差異化產(chǎn)品，拋開現(xiàn)存的市場(chǎng)、甩開競(jìng)爭(zhēng)，成為真正意義上的與自身競(jìng)爭(zhēng)。這就要求我們對(duì)本案的產(chǎn)品定位、營(yíng)銷推廣上有一準(zhǔn)確的把握，從而保證本案的成功運(yùn)作。九、項(xiàng)目三大考量因素對(duì)市場(chǎng)供求的考量對(duì)市場(chǎng)供求的考量市場(chǎng)需求狀況市場(chǎng)供應(yīng)狀況1 園區(qū)普通項(xiàng)目上市量加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必加劇。2 新批土地產(chǎn)品容積率逐步提高，小高層與高層產(chǎn)品增多。3 產(chǎn)品呈現(xiàn)高品質(zhì)+規(guī)?；厔?shì)。4 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯。1 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量外資企業(yè)的入住，產(chǎn)生相應(yīng)的高品質(zhì)居住需求，而市場(chǎng)又無法滿足這種需求。2 大量投資客源苦于尋找具有優(yōu)秀性價(jià)比的產(chǎn)品，對(duì)本案的銷售有較大的推動(dòng)。對(duì)產(chǎn)品的考量對(duì)產(chǎn)品的考量日益增多的附加價(jià)值，尤其物業(yè)服務(wù)。滿足高品質(zhì)居住需求。對(duì)區(qū)域的考量、文化、經(jīng)濟(jì)中心的關(guān)系。十、客戶群描述客戶群心理需求，接受新的環(huán)境。(湖東地區(qū)的熱賣便是實(shí)例)。，初步估計(jì)約占到園區(qū)市場(chǎng)份額的50%左右。結(jié)論：本地塊位于城市新開發(fā)地區(qū)，臨近就業(yè)基地，具有較好的性價(jià)比，更宜獲得高品味人士的青睞。蘇州高檔租賃客源分析目前的園區(qū)、新區(qū)、吳中開發(fā)區(qū)有相當(dāng)多的外資企業(yè)，有很多外籍的外資企業(yè)的主管將要在本市購(gòu)房。去年，園區(qū)、新區(qū)、吳中新增外企200多家，加上原來的和即將進(jìn)入的外企，我們的客源將非常龐大。下表是這些客源的租房標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)籍公司職務(wù)租金(人民幣/月)荷蘭伊卡化學(xué)總經(jīng)理70000西班牙英多光學(xué)總經(jīng)理30000德國(guó)科得寶無紡布總經(jīng)理20000美國(guó)PPG包裝總經(jīng)理18000新加坡碧迪醫(yī)療器械總經(jīng)理8000臺(tái)灣羅技電子廠長(zhǎng)/經(jīng)理11000德國(guó)西門子市場(chǎng)總監(jiān)8000美國(guó)AMD工程師10000法國(guó)阿爾斯通財(cái)務(wù)總監(jiān)18000荷蘭伊卡化學(xué)技術(shù)工程師50000美國(guó)PPG包裝銷售總監(jiān)18000美國(guó)旭電工程師18000美國(guó)納貝斯克工程師18000日本日東電子工程師8000新加坡德力半導(dǎo)體工程師5000日本松下電工工程師5000臺(tái)灣羅技電子工程師4000本項(xiàng)目的客源分析表客戶職業(yè)年齡租賃期限可承受價(jià)位備注駐蘇的海外公司高層管理人員304536個(gè)月2000~2500＄/月高端客戶國(guó)內(nèi)各大企業(yè)駐蘇高層管理人員35456個(gè)月左右1500~2000＄/月高端客戶小型公司商住6個(gè)月1年1000~1500＄/月中端客戶各類型散客25503個(gè)月以內(nèi)600＄/月