【正文】 師18000美國納貝斯克工程師18000日本日東電子工程師8000新加坡德力半導體工程師5000日本松下電工工程師5000臺灣羅技電子工程師4000本項目的客源分析表客戶職業(yè)年齡租賃期限可承受價位備注駐蘇的海外公司高層管理人員304536個月2000~2500＄/月高端客戶國內(nèi)各大企業(yè)駐蘇高層管理人員35456個月左右1500~2000＄/月高端客戶小型公司商住6個月1年1000~1500＄/月中端客戶各類型散客25503個月以內(nèi)600＄/月以上低端客戶第三部分 定位篇一、定位前的思考位于園區(qū)的中心區(qū)域，未來園區(qū)二期建成之后，其位置具有相當?shù)膬?yōu)勢，富人聚集的區(qū)位優(yōu)勢提升本案的地位；本案的自然景觀優(yōu)勢十分突出，其北為金雞湖、南為獨墅湖，具有天然的資源優(yōu)勢；周邊亮點集中，有構筑頂級豪宅的配套。蘇州高檔租賃客源分析目前的園區(qū)、新區(qū)、吳中開發(fā)區(qū)有相當多的外資企業(yè)，有很多外籍的外資企業(yè)的主管將要在本市購房。，初步估計約占到園區(qū)市場份額的50%左右。十、客戶群描述客戶群心理需求，接受新的環(huán)境。滿足高品質(zhì)居住需求。2 大量投資客源苦于尋找具有優(yōu)秀性價比的產(chǎn)品，對本案的銷售有較大的推動。4 同質(zhì)化競爭明顯。2 新批土地產(chǎn)品容積率逐步提高，小高層與高層產(chǎn)品增多。這就要求我們對本案的產(chǎn)品定位、營銷推廣上有一準確的把握，從而保證本案的成功運作。l 蘇州房地產(chǎn)市場整體形勢走弱,影響產(chǎn)品的未來租賃價格。l 機場路帶來的嘈音——本案緊鄰連接金雞湖東西兩側的主干道機場路，巨大的交通嘈音所帶來的影響不可避免。項目威脅點：l 思維定勢——在蘇州人看來（其中不乏部分投資客），本案所在地區(qū)屬于郊區(qū)，只有農(nóng)民居住在那里，這種根深蒂固的思維方式給本案銷售帶來較大困難。l 潛力巨大的需求市場——從蘇州整體規(guī)劃來看，向東面發(fā)展已經(jīng)是必然的趨勢，大量大型外資企業(yè)的進入使得更多消費者會選擇在園區(qū)購房。項目機會點：l 高起點的規(guī)劃奠定了園區(qū)將成為蘇州的富人區(qū)——從政府的規(guī)劃中，可以看出園區(qū)將會建設成為綜合區(qū)，將來的環(huán)境和配套將會有很大的提高。l 人氣不足——目前周邊基本沒有成型的居住小區(qū)，距離已有的鄰里中心較遠，在短期內(nèi)無法形成居住的聚集效應。l 開發(fā)商品牌效應明顯——中新置地開發(fā)商具有很高的知名度。l 豐富的景觀資源——地塊處于金雞湖、獨墅湖之間,周邊無高層建設，可將兩大湖景盡收眼底。八、項目優(yōu)勢：l 依托園區(qū)優(yōu)秀的基礎規(guī)劃——中新兩國通力合作的結晶，優(yōu)秀的規(guī)劃奠定了園區(qū)成為高檔居住區(qū)的基礎。l 中新合作區(qū)內(nèi)每平方公里投資密度超過10億美元，項目平均投資額超過3000萬美元，企業(yè)開工率和投產(chǎn)率分別達到63％和71％，八成投產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)贏利。Constr. Material Supermarkt(SZ)Co.,Ltd.英國綜合看：l 園區(qū)已批準外商投資項目1000多個，累計合同外資達到136億美元，實際到賬外資57億美元；l 集聚內(nèi)資企業(yè)5000余家，累計注冊資本235億元。 Decker (Suzhou) Power Tools Co., Ltd.美國飛利浦半導體（蘇州）有限公司Phlips Semiconductors (Suzhou) Co., Ltd荷蘭蘇州百特醫(yī)療用品有限公司Baxter Healthcare (Suzhou) Co., Ltd. 美國蘇州工業(yè)園區(qū)殼牌燃氣有限公司SIP Shell Gas Co., Ltd.荷蘭日立半導體（蘇州）有限公司Hitachi Semiconductor (Suzhou) Co., Ltd.日本諾基亞（蘇州）電信有限公司Nokia (Suzhou) Telemunication Co., Ltd.芬蘭日立儀器（蘇州）有限公司Hitachi Instrument (Suzhou) Co., Ltd.日本芬歐匯川（蘇州）林業(yè)有限公司UpmKymmene (Suzhou) Forest Industry Co. Ltd.芬蘭日立顯示器件（蘇州）有限公司Hitachi Display Device (Suzhou) Co., Ltd.日本芬歐匯川（蘇州）紙業(yè)有限公司SIP Asia Pacific Paper Converting/Board Co., Ltd.芬蘭日立金屬（蘇州）電子有限公司Hitachi Metals (Suzhou) Electronics Co. Ltd.日本采埃孚傳動技術（蘇州）有限公司ZF Drivetech (Suzhou) Co., Ltd.德國日京創(chuàng)業(yè)（蘇州）食品有限公司Nokkyo Create (Suzhou) Food, Ltd日本迅達電子(蘇州)有限公司Schindler Electronics (Suzhou) Co., Ltd.瑞士蘇州住友電木有限公司Sumitomo Bakelite (Suzhou) Co., Ltd.日本阿爾卡特通訊設備（蘇州）有限公司Alcatel Suzhou Telemunications Co., Ltd.法國霍尼韋爾特殊化學品（蘇州）有限公司Honeywell Specialty Chemicals (Suzhou) Co., Ltd.美國依卡化學品（蘇州）有限公司Eka Chemicals (Suzhou) Co., Ltd.荷蘭德聯(lián)覆銅板(蘇州)有限公司AlliedSignal Laminate Systems (Suzhou) Co., Ltd.美國樂駿密封件（蘇州）有限公司Le Joint France (LJF) (Suzhou) Co., Ltd.法國企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國別 / 地區(qū)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國別 / 地區(qū)凱聯(lián)航空發(fā)動機（蘇州）有限公司AlliedSignal CATIC Engine (Suzhou) Co., Ltd.美國卡特拉漢莫（蘇州）電器有限公司CutlerHammer (Suzhou) Electric Co., Ltd.美國三井銅箔（蘇州）有限公司Mitsui Copper Foil (Suzhou) Co., Ltd.日本蘇州歐尚超市有限公司Auchan Supermarkt (Suzhou) Co., Ltd.法國博世汽車部件（蘇州）有限公司Bosch Automotive Products (Suzhou) Co., Ltd.德國蘇州工業(yè)園區(qū)頤莫尚置業(yè)有限公司Suzhou Industrial Park Immochan Real Estate Co., Ltd.法國索迪斯（蘇州）餐飲服務有限公司Sodexho (Suzhou) Catering Co., Ltd.法國蘇州百安居裝飾建材超市有限公司Bamp。 Banking Systems (SZ) Ltd. 德國艾默生電氣(蘇州)有限公司Emerson Electric (Suzhou) Co.,Ltd.美國力斯頓聽力技術（蘇州）有限公司Rexton (Suzhou) Hearing Systems Co., Ltd.德國蘇州尚美國際化妝品有限公司Suzhou Beautycos International Co., Ltd.法國三星電子(蘇州)半導體有限公司Samsung Electronics (Suzhou) Semiconductor Co.,Ltd.韓國美寶蓮（蘇州）化妝品有限公司Maybeline (Suzhou) Cosmestics Co., Ltd.法國蘇州三星電子有限公司Suzhou Samsung Electronics Co.,Ltd.韓國葛蘭素威康制藥(蘇州)有限公司GlaxoWelle Pharmaceutical (Suzhou) Co., Ltd.英國富士通多媒體部品（蘇州）有限公司Fujitsu Media Devices (Suzhou),Ltd. 日本久保田農(nóng)業(yè)機械（蘇州）有限公司Kubota Agricultural Machinery (Suzhou) Co. Ltd.日本蘇州工業(yè)園區(qū)國信方舟軟件技術有限公司SicNoah Software Technology Co., Ltd.日本獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司Lion Nathan Beer amp。2002年5月，中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會第六次在新加坡成功舉行，會議提出了今后三年蘇州工業(yè)園區(qū)加快發(fā)展的新目標：即新投入建設資金超過100億元，基本完成70平方公里基礎設施的開發(fā)，初步形成園區(qū)的城市形態(tài)；努力實現(xiàn)合同外資超過200億美元，實際利用外資超過100億美元，GDP達到500億元；創(chuàng)造出優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)質(zhì)服務、優(yōu)秀人才的新的綜合優(yōu)勢，初步建成具有國際競爭力的開發(fā)區(qū)。優(yōu)秀的環(huán)境、景觀規(guī)劃奠定了本案銷售市場的基礎。（8）波心島波心島區(qū)的主要土地使用為開放空間配合渡假游樂設施和商業(yè)活動，包括了主要的渡假酒店和渡假小屋，同時有一大型的湖濱游泳區(qū)、避靜中心、釣魚區(qū)、水上活動、旅游諮詢中心和其他相關的旅游設施。這里擁有占地寬廣的開放空間。設有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設施。由文化設施、公共機構及住宅、商業(yè)樓群組成。小河及綠帶相互交織，每棟別墅單位均享有自然景觀。除觀景區(qū)、花卉展示區(qū)和游客服務中心外，望湖角還保留少量土地，用作研究機構建設。（4）望湖角 　　望湖角在金雞湖南岸，大部分面積為以小島和沼澤濕地為主的野生動物和自然生態(tài)保護區(qū)。座落在一連串互相連結的河流之間，住宅群環(huán)繞著一個人工水灣而建。圓融高12米，由兩個動態(tài)扭轉的圓緊密相疊而成，寓含中新雙方密切合作，相輔相成，相互交融的深意。由沿湖駁岸、步行大道、圓弧踏步、觀景臺和成片綠地組成，設有游艇俱樂部、碼頭、藝廊等設施。中間的大型廣場可舉辦群眾集會和節(jié)慶儀式?！。痣u湖地區(qū)的主要景點有：（1）城市廣場 　　金雞湖西岸，緊臨園區(qū)商業(yè)區(qū)，是園區(qū)東西向中軸線上的大型開放式休閑空間之一。金雞湖是蘇州工業(yè)園區(qū)寶貴的風景資源。目前，園區(qū)已成為中國發(fā)展速度最快、開發(fā)水平最高、吸引外資最多的開發(fā)區(qū)之一。園區(qū)的發(fā)展目標是：建成現(xiàn)代化、國際化、園林化的高科技工業(yè)園區(qū)。行政轄區(qū)面積260平方公里。項目案 名工地位置產(chǎn)品規(guī)劃租/售價格入駐情況交付標準租賃公寓白領公寓園區(qū)星海街168號204~232㎡＄2000~2500/月95%全配挹翠華庭新區(qū)濱河路215號