【正文】 及傳達給消費者的信譽度及公司形象的美譽度，故必須提倡物業(yè)提前進場。12層設計成底商,底商的功能配置上就要做到緊緊圍繞目標人群有的放矢。結合客戶群體的特征、年齡、喜好、品味來設置其中的功能。這就需要運用現(xiàn)代的機械和控制技術來實現(xiàn)這種功能。而在夜晚休息時，客廳的公共活動空間功能已不再需要，所以存在把客廳在夜里轉化為臥室的可能性。 e, 在小一居室,客廳的功能也可以沿時間象限進行轉化。他們更習慣與在飯店、酒吧或咖啡廳進行這種人與人之間的溝通。 d, 客廳設計原則。而隨著繁忙的職業(yè)人士在外面活動的增加，而減少在家吃飯的次數。年輕白領不在象其父母那樣每天在吃飯問題上花費大量的時間，而是習慣與從超級市場購買成品或半成品等方便快速的食品。在現(xiàn)在這樣一個個性解放、思潮激涌的年代，高收入的年輕人已成為時代的先鋒與社會變革的實踐者。 b, 衛(wèi)生間設計的原則。這樣就可以根據消費者的要求而自由地擴大與減少某一空間的大小。產品硬件分析A、戶型設計建議： a, 戶內隔墻乃至戶間隔墻可以自由打通與隔斷。根據以上的分析，本案的建筑外觀設計以及空間小戶型的設計、交叉開放式的居家新理念將是目前市場能感知的最新鮮、最具個性的項目優(yōu)勢。l 專業(yè)物管——引入全新酒店式物業(yè)管理模式，照顧生活點滴，全方面為住戶服務。l 專業(yè)開發(fā)——實力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)經驗，打造南城的完美社區(qū)。l 社區(qū)配套——全功能會所配套齊備，滿足日常生活方方面面。l 戶型設計——以50―80平米為主，內部輕質隔墻自由組合，實現(xiàn)空間的放大，一切帶來舒適的設計；有利于生活及辦公的需求。周邊項目戶型面積在第二篇中已比較分析，面積指標偏大。 建議材質的選擇上，采用新型環(huán)保建筑材料，用材要大膽，形成一道亮麗的風格美景。 建議立面強調凹突起伏的層次感，駐足人的腳步，吸引人的目光。 評判外立面應從三點來剖析：顏色頂、材質 建議以建筑風格定位外立面的色彩，制作工藝上運用大色塊，大線條勾勒整體外觀，簡潔明快。外立面 生活在都市繁華喧鬧的城市中，享受的是愜意與悠閑的生活狀態(tài)，享受的是精神和物質的極致發(fā)揮 外立面的色彩是反映建筑風格最直觀的因素，同時也是消費者最直接的視覺感受。產品利基點分析：建筑風格 時下的發(fā)展商和消費者對其風格到有頗多的詮釋，想用一種建筑風格給予其自身一種生活品味和生活追求的肯定，建筑風格對于這些人來說是建筑藝術和審美價值的直接體現(xiàn)形式，它已作為一種社會思潮深刻在人們的價值觀和審美觀中加以體現(xiàn)。l 品質建設——嚴謹、知名的建設部門，技術老到，經驗豐富，保證工程質量無憂。l 社區(qū)配套——全功能底商會所配套齊備，滿足日常生活方方面面。l 個性生活——欣賞建筑，欣賞風格并實踐個性生活，是“本案”的生活概念。九 產品總體戰(zhàn)略方向(一) 重要賣點：l 地段優(yōu)勢——緊臨北四環(huán),到中關村核心區(qū)交通方便,在中關村,亞運村商圈之間.l 交通環(huán)境——交通線路網完善,咫尺間的便捷，風行萬里轉瞬間。對于能夠實行的事情，他們會理性地判斷是否符合他們的希望，或者可以從中得到更多八 客戶群體定位由于交通的便利因素、愿意選擇中關村周邊住宅自住型客戶，中關村IT公司中上層管理者，成功白領人士創(chuàng)業(yè)初期年輕白領，講究品質生活。七 訴求對象特點分析根據產品素質及消費層分析，目標客戶特征如下：l 主要客戶年齡層：2735歲l 主要客戶年收入：個人年收入10萬以內主要客戶組成：單身貴族 20% 丁克家庭 20% 三口之家或四世同堂 30% SOHO一族 15% 長短線投資的人士 15% 可以看出，在目標客戶群體中有一個共同特點，都是以中青年為主，對新鮮事物都有較強的接受能力，客戶群體構成多種，會吸引不同人士的注目。結合本案的產品屬性，產品定位可以歸納為“小資生活情調，品位生活一族”。對于本案來講，周邊項目云集，勢必造成強烈市場競爭，可謂此一時，彼一時，要想在眾多個案中脫穎而出，必須探求出市場需求的真諦。其目的是鞏固已有的市場份額的基礎上，再進一步擴大市場占有率。最終，我們倡導的品牌意識不但包括項目的品牌形象，其目的在于通過樹立項目的品牌形象從而樹立發(fā)展商的整體品牌形象。加強售后服務，通過提供完善的售后服務將樓盤的品牌效應延續(xù)。保證施工質量和進度，給予購買者信心保障，建立品牌形象。五 品牌形象的塑造賦予項目清新獨特易記的名字及區(qū)別于商品識別的標志，設計獨特的個性形象包裝，通過系列社會性公關（或推廣）活動，迅速在市場建立認識度。風格性——指建筑本身獨有的風格，通過裝飾藝術美化展現(xiàn)。 創(chuàng)新——品質——風格——專業(yè)創(chuàng)新性——指經營意識，規(guī)劃設計，服務理念，具有超前性。每一個品牌，都有自己特定的內涵，表明有獨特的目標市場和共同認知的目標客戶群。我們認為“創(chuàng)新”、“品質”、“風格”、“專業(yè)”四點是以后在產品力推廣時應注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項目的產品特征、建筑形式展開四 品牌意識的導入 品牌就是商品差異，就是個性?？梢哉f，本案代表了中關村一種特異的個性生活.l 專業(yè)由于中關村眾多開發(fā)商的低價入市，項目品質參差不齊。l 風格我們所闡述的“風格”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關系。 “本案”不同于時下的一般項目，我們所要倡導的，是一種高品質的生活；我們所要做的，是從普遍中獨樹一面品質的大旗，創(chuàng)造中關村真正的精品；我們的配置是最先進的，我們的服務是全方位的，酒店式物業(yè)管理，精心照料您的一切必需。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應市場目前的需求，滿足買家對居住的挑剔?？梢哉f，本案的建筑風格是創(chuàng)新的，是現(xiàn)代唯美主義風格；產品是創(chuàng)新的，是集商業(yè)、居住、soho辦公三位為一體，具有全面滿足居家、辦公、消閑、娛樂、投資的五大功能，是時尚、現(xiàn)代的聚集體。產品綜合力，將是宣傳的強勢所在，優(yōu)越的性能價格比將是獲勝的法寶。 我們要創(chuàng)造需求，引導市場，而不是迎合市場；未來的市場推廣，是用觀念和賣點與消費者溝通。 我們推銷產品，靠的是品質，更要靠的是思想和文化。去年推出的“都會國際”和今年推出的“東華金座”是一種將酒店式公寓與SOHO進行結合并全新演繹的新產品―――“酒店式商務公寓”這種產品具備了酒店式公寓的高檔生活又滿足了SOHO的高級商務區(qū)，由其東華金座定位為“新生代酒店式公寓”同時還配備了五星級俱樂部，全新概念的24小時商務中心，在那里可以享受到24小時秘書服務，24小時翻譯服務，它既吸收了星級酒店式服務公寓的服務功能和管理模式，又吸收了e時代寫字樓的某些特點：擁有良好的通訊條件，針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務特色服務，即可居住，又可室內辦公，而且價格較低，是一種綜合性很強的物業(yè)概念，同時對開發(fā)商的開發(fā)和經營管理水平也提出了更高要求。 物業(yè)管理費：3元左右/主力戶型：一居 4567平方米左右均 價：78007900元/平方米付 款：8成20年 一次性：98折車位比例：1： 400個左右 售：1518萬 租：400元左右/月裝修標準：外墻：玻璃幕墻首層大堂：毛坯公共走廊：大理石戶門：高級四防門窗戶：噴塑鋁合金型材地面：“圣象”木地板墻面、天花：內墻乳膠漆衛(wèi)生間：“冠軍”地磚、鋁扣板吊頂，“陶陶”潔具廚房：“冠軍”地磚，“海爾”整體櫥柜，電磁爐采暖：戶式中央空調（水源熱泵）全面入住時間：銷售電話：63587777/9999 83530935/36物業(yè)名稱：都會國際（接近清盤）物業(yè)類型：外銷酒店式商務公寓+寫字樓地理位置：朝陽區(qū)十里堡華堂商場西側項目描述：占地面積1800平方米，建筑面積5萬平方米，為1棟33層酒店式管理公寓主力戶型：寫字間以50平方米為單位均 價：87008800元/平方米付 款：7成15年 車位比例：1：1 裝修標準：精裝全面入住時間：銷售電話：65561296酒店式公寓是目前北京尚不多見的一種物業(yè)類型，集住宅，酒店，會所等多功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。 物業(yè)管理費：主力戶型：一居 1550平方米左右均 價：7500元/平方米起 價：7000元/平方米最 高 價：8350元/平方米付 款：8成20年車位比例：1：1 一期：380個車位 租：300元左右/月裝修標準：外墻：美國進口涂料，局部金屬閃光漆首層大堂：豪裝，配高級燈具電梯廳、樓梯間及走廊：高級地磚，內墻乳膠漆戶門：高級三防門窗戶：丹麥斷橋保溫隔熱鋁合金型材、中空雙層玻璃地面：實木、竹木、地毯任選墻面、天花：內墻乳膠漆衛(wèi)生間：高級?；u、鋁扣板吊頂，高檔潔具/龍頭廚房：高級?；u，合資櫥柜、不銹鋼盆、高級龍頭采暖：模塊鍋爐全面入住時間：銷售電話：63488822/33 63392008物業(yè)名稱：東華金座物業(yè)類型：酒店式商務公寓地理位置：廣安門內大街牛街北口東側路南項目描述：總占地9000平方米，總規(guī)劃建筑面積10萬平方米，三棟聯(lián)體，2棟20層塔樓，1棟18層板樓，規(guī)劃戶數800左右。將建成4星級酒店標準，提供酒店式物業(yè)服務。 本案占地16000平米,總建筑面積約50000平米1 整個建筑采用獨體圍合式建筑方案,定位成純居住型酒店式公寓2 公寓采用板式,塔式結合高層,做成精裝小戶型3 一,二層設計成底商,三層設計成會所,三層屋頂建成空中花園,4 公寓大堂要設計成星級酒店式樣，層高要在5米左右5 地下一,二層設計成車庫,按戶均1:1比例設計6 公寓部分與底商部分出入口分開。是集居住，投資為一體，是時尚，現(xiàn)代，情調的聚集體，是單身貴族，丁克家族，集作投資的精明一族，他們向往新的生活方式，愿望實現(xiàn)自我價值，對新事物感覺靈敏，在這里能找到適于的樂土。新感覺是新生活本案占地16000平米,建筑只有50000平米,占地面積小，社區(qū)規(guī)模小,無法支撐大量綠化用地，配套用地，環(huán)境配套發(fā)展有限.工程進度的快慢 工程進度的快慢，決定了產品的走向，滯后的工期，會導致產品的滯后，所以如果工程跟的上，嚴格按照建設計劃進行，讓消費者看到項目的成長過程，會極大增強消費者的信心保障，保證產品的時效性，這一點也是當前的重工之重。（五）客戶潛在需求分析客戶對志新村地區(qū)產品的認知度排列： 地理位置 戶型面積 價格 戶型的居住使用功能 社區(qū)規(guī)模和園藝 區(qū)內軟硬件配套設施 物業(yè)管理 區(qū)外大環(huán)境 證照是否齊全（六）客戶群體特征分析中關村IT行業(yè)中高層管理人員，高級白領周邊學院工作的教授,講師等本地區(qū)長期居住改善居住條件的群體投資客戶群 在中關村有一定經濟實力的拆遷戶 為子女教育其他地區(qū)來本地居住的群體.八 項目機會點分析 地段優(yōu)勢——交通便捷，出行方便 大環(huán)境成熟——人文地理環(huán)境優(yōu)越，商務聚集區(qū) 建筑風格——現(xiàn)代主張，品味“酷”人類藝術與生活 戶型設計——合理空間設計，創(chuàng)新時尚，實用，曼妙精致兼容 物業(yè)管理——全方位酒店式物業(yè)經營管理 產品特色――精裝修小戶型，周邊沒有同類產品，造成產品在這一區(qū)域的唯一性，九 項目風險分析樓座的朝向為東西向，東西跨度短不能直面采南向光，戶型設計不能正南正北，影響采光和通風。面積指標為二居90130平米，三居150200平米，四居200平米以上，所以我們推出的精裝小戶型，有很大的市場前景，會吸引一部分目標客戶。全部精裝小戶型，外觀的豪華氣派，配以室內全套高檔精裝修，小一居送全套家俱，把外銷房的配置用在內銷住宅上，形成市場強烈的反差和對應，是我們的銷售思想貫穿。分析區(qū)域總體均價平均數為7225元，最高價平均數為9275，起價平均數為5950。主力戶型：一居室均 價：5600元/平方米]起 價：5300元／平米最 高 價：6600元／平米主力建筑面積：60多平方米]付款（折扣）：一次性 分期：建行八成二十年車位比例：1：1裝修標準：毛坯房 公共區(qū)間精裝]銷售電話：62951010/2020物業(yè)名稱：馬甸經典家園（清盤）物業(yè)類型：普通住宅地理位置：北京市朝陽區(qū)祁家豁子項目描述：占地面積6000平方米，建筑面積40000平方米，2棟24層塔樓均 價：5900元/平方米起 價：4800元／平方米最 高 價：6900元／平方米主力戶型：居室一居室二室一廳三居室面積54，63，70100，118，126，96，138156，148，137，164付 款：8成25年車位比例：地下車庫 300元/裝修標準：外墻防水涂料，大堂鋪大理石，高級雙玻璃鋼窗，落地觀景陽臺，室內毛坯房物 業(yè) 費：銷售電話：82025475/5476/5477（三）價格分析從市場整體區(qū)域來看，以上四個項目是周邊品質非常高的項目，產品自身均有獨到的賣點，不論從產品設定到廣告宣傳，都能帶動個案銷售的發(fā)展。主力戶型：居室一居室二居室三居室面積51，89，97128，113均 價：6400元/平方米起 價：5100元／平米最 高 價：7600元／平米主力建筑面積：146平方米 三居（現(xiàn)有）付款（折扣）：8成30年按揭車位比例：地上、地下車庫 150元/月 比例：？裝