【正文】 的地理位置，“雙湖領(lǐng)地”說明了本案在雙湖之間具有得天獨厚的地理環(huán)境和領(lǐng)袖一方的霸主氣質(zhì)。水中央 “水中央”歌名，能在年輕高消費一族中產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，同時又能形象解釋本案的地理位置處于兩湖之間，案名形象生動，給人美感，符合現(xiàn)代化國際審美標(biāo)準(zhǔn)。四、推廣思路區(qū)域行情的突破雙湖高爾夫 地塊內(nèi)的金雞湖、獨墅湖的資源及高爾夫利用，創(chuàng)造本案的景觀特色環(huán)球文化生活塑造多國主題的居住的生活方式、國際社區(qū)概念。主題式國際化服務(wù)異國風(fēng)情的人性化服務(wù)促使升值潛力無限跨區(qū)域性、不可比較性(導(dǎo)引思路 產(chǎn)品區(qū)隔)覆蓋性廣的概念、超越性強(qiáng)的主題(強(qiáng)化競爭 弱化對手)創(chuàng)新視聽 市場聚焦成為蘇州區(qū)域聚焦的亮點提升認(rèn)知 接受事實五、廣告?zhèn)鞑?。第一階段，樓盤整體形象推廣：：：：（見附件1）：第二階段，樓盤賣點細(xì)分：會聚。多國主題式服務(wù)， 一種優(yōu)質(zhì)生活態(tài)度要感受家生活，就要感受最好的生活?！邦I(lǐng)世館”即可讓您享受國際級酒店管理公司帶來的尊貴服務(wù)還可以讓您隨意選擇“家的溫馨”與“異國的浪漫生活”。這里是單身貴族、新式家庭、高級白領(lǐng)的安樂窩每個晚上一望無際的金雞湖、獨墅湖點綴的曠世景觀盡收眼底，再添一杯紅酒已是醉人享受：凝聚。都會精髓，室內(nèi)室外，添上優(yōu)雅生活情趣由大堂到睡房，燈飾到玻璃顏色一點一滴，凝聚都會魅力凝聚世界級優(yōu)雅生活氣派酒店式細(xì)致服務(wù)，星級裝修配置設(shè)施洋溢著與眾不同的時代氣息，唯你感受的，是新時代的居住模式“領(lǐng)世館”開創(chuàng)蘇州首席涉外酒店式服務(wù)公寓第三階段：針對剩余房源推廣A. 經(jīng)典房鑒賞推薦系列宣傳B. 節(jié)假日優(yōu)惠促銷活動C. 細(xì)分客戶點對點推廣五、廣告宣傳。系列一：環(huán)球管家服務(wù)，讓生活更美好“環(huán)球管家服務(wù)酒店公寓，驚艷蘇州！”蘇州人與環(huán)球管家服務(wù)居住方式大討論主辦：蘇州相關(guān)政府機(jī)關(guān)承辦：房地產(chǎn)有限公司人員：市房地局官員、區(qū)政府官員和一些等房地產(chǎn)權(quán)威、專家；各大報社記者；設(shè)計院以及其他一些單位?；顒觾?nèi)容：國際居住理念對我們的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)了，我們究竟需要什么樣的住宅……重要載體：各報社發(fā)稿報道會議情況，《蘇州日報》、《姑蘇晚報》進(jìn)行“涉外酒店式服務(wù)公寓生活方式”大討論目標(biāo)：軟硬兼做、高低空結(jié)合，對“酒店式居所現(xiàn)象”進(jìn)行大討論、大宣傳，最終落實到本案“國際化、酒店式、休閑性”。系列二：征文比賽活動主題：延續(xù)活動——“英式管家服務(wù)，讓生活更美好”的話題，提出“環(huán)球國際生活觀對蘇州居住生活啟迪”的征文比賽活動形式：征文與報紙討論參 加 者：不限活動內(nèi)容：在各大報紙發(fā)布征文啟事，宣傳征文主題、要求、規(guī)格等，組織報紙上的討論活動；邀請高級白領(lǐng)階層（可以以外資白領(lǐng)人士為主要對象）參與征文、討論。暢談英式管家服務(wù)對蘇州未來居住理念的啟迪；邀請征文獲獎?wù)摺⒂懻摕崆閰⑴c者參加茶話會，并對大獎得主發(fā)獎以及邀請他們作為公司組織的優(yōu)惠活動的參與者；編訂征文集?；顒优浜希好襟w配合；組織征文評審委員會。第五部分 建議篇一、項目運作模式操作方式。樹立酒店品牌、提升酒店管理質(zhì)量、擴(kuò)大本項目的影響面。引入酒店管理公司有兩種方式，一種是引入管理，即整個酒店的管理和管理班子都由國際知名管理公司提供；另一種是引入品牌，即酒店只是掛國際知名管理公司的品牌，管理人員由酒店方自己負(fù)責(zé)。鑒于本項目實際情況建議采取第一種方式。、交通等各種社會資源，提高酒店的規(guī)?；?jīng)營。，與各旅游公司、度假機(jī)構(gòu)等建立的資源共享系統(tǒng)，實現(xiàn)淡旺季客源的調(diào)配，增強(qiáng)業(yè)主的購買信心。，向投資者提供適時的信息溝通，提供個性化的服務(wù)。配套服務(wù)，是本項目服務(wù)方向主要賣點之一。不同的特色區(qū)提供相應(yīng)的具有異國特色的五星級高檔服務(wù),可從服務(wù)員的服裝、禮儀、服務(wù)項目等多方面體現(xiàn)不同風(fēng)格的特色服務(wù)。、高速寬帶互聯(lián)網(wǎng)連接、免費自助咖啡/茶設(shè)備、設(shè)有獨立淋浴間及專用化妝鏡的豪華大理石浴室、獨立控制空調(diào)和供暖系統(tǒng)、冰箱及迷你酒吧、熨斗及熨板、彩色電視機(jī)、衛(wèi)星電視全日新聞頻道、智能中央燈光及空調(diào)遙控主機(jī)、吹風(fēng)機(jī)及電子保險箱等。，一般擁有一個大堂酒廊、酒吧及休閑餐廳，并提供自助餐為特色。酒店的其它設(shè)施包括室內(nèi)游泳池、健身中心、精品店、洗衣/干衣服務(wù)、泊車以及禮賓部。與此同時，專為商務(wù)旅客而設(shè)的服務(wù)還包括行政人員客房樓層及商務(wù)中心。 ，一般有專門的會議場地，容納客人不等，還可以根據(jù)宴會規(guī)模的需要分隔成不同大小的宴會廳，酒店一般還設(shè)有小型會議室。，不需要增加太大成本。象地盤包裝及銷售包裝基本上是一次性投入，而廣告是多次投入。 樓盤現(xiàn)場包裝是廣告的有益補充，是營銷策劃中不可缺少的一環(huán)，起到強(qiáng)化及深化廣告宣傳效果。二、酒店管理公司建議——萬豪鑒于本項目優(yōu)良的品性，以及本項目作為蘇州首席五星級酒店的特點，需要聘請知名的國際品牌酒店管理公司組建管理團(tuán)隊，實施經(jīng)營管理。上海金豐特推薦世界級的酒店管理精英公司——萬豪國際集團(tuán)。萬豪國際集團(tuán)簡介酒店連鎖管理公司萬豪國際集團(tuán)(Marriott International Inc.)萬豪國際集團(tuán)是全球最大的豪華酒店管理集團(tuán)，且被視為世界最佳的酒店管理集團(tuán)之一。多年來，萬豪國際集團(tuán)拓展迅速，在亞洲主要城市及廣受歡迎的度假地建有豪華酒店。截至去年底，萬豪在中國內(nèi)地及港澳特別行政區(qū)管理的酒店及公寓已達(dá)三十三家。萬豪對在中國所管理的酒店市場細(xì)分為主攻商務(wù)旅客。萬豪國際集團(tuán)是居于全球領(lǐng)導(dǎo)地位的酒店管理公司，業(yè)務(wù)遍及全球64個國家和地區(qū)。2001年的營業(yè)額達(dá)200 億美元。萬豪國際酒店集團(tuán)在世界各地管理或以專營權(quán)經(jīng)營近2400家酒店，提供約435900間客房及6600 間休閑住宿別墅。該集團(tuán)旗下酒店包括萬豪酒店、JWMarriott酒店、麗嘉酒店、萬麗酒店、萬怡酒店等。萬豪國際酒店集團(tuán)的“萬豪禮賞”計劃在全球59個國家擁有超過2100家參與酒店(包括60家位于亞太區(qū)的酒店)及逾一千七百萬的會員，在2001年于著名旅游雜志《BusinessTraveler》讀者選舉中，榮獲“世界最佳酒店獎勵計劃”的殊榮。萬豪管理模式與特色早在20世紀(jì)90年代，萬豪就開始著意考察中國市場，尋找機(jī)會。1995年，JW萬豪、麗嘉進(jìn)入香港，香港隨即成為其安插在遠(yuǎn)東的橋頭堡，萬豪探測和搜索的眼光不時地從這里向內(nèi)地掃描，至今其亞太區(qū)總部還落在這里。1997年，亞洲金融危機(jī)橫行之際，萬豪瞅準(zhǔn)機(jī)會出手，“花了很多錢100%地買下”在香港酒店業(yè)占有很大市場的萬麗集團(tuán)。此前的萬麗集團(tuán)剛剛通過一系列資本運作，先后控股了香港新世界和華美達(dá)兩大酒店集團(tuán)，后兩大集團(tuán)都擁有20家以上酒店數(shù)。這樣加上萬麗本來的10多家酒店，萬豪的酒店數(shù)從原來不到10家陡增近10倍，一躍成為在亞洲擁有最多酒店的集團(tuán)。從此奠定萬豪在亞洲酒店市場的統(tǒng)帥地位，其后再沒見什么“大動作”，但卻一直穩(wěn)打穩(wěn)扎，漸漸滲透，這在內(nèi)地市場表現(xiàn)尤為突出。同樣是在1997年，開發(fā)長江三峽之際，重慶一家民營企業(yè)投巨資建起一家大酒店，急需專業(yè)管理。萬豪得到了這個信息，考察發(fā)現(xiàn)其硬件設(shè)施比上海許多一流酒店都要好，而更重要的是，萬豪還預(yù)先得知重慶將變?yōu)橹陛犑校谑?，雖然當(dāng)時內(nèi)地百業(yè)低迷，但萬豪卻看好遠(yuǎn)景，與重慶方面一拍即合，酒店命名為重慶萬豪酒店。自此，萬豪之手正式伸進(jìn)內(nèi)地。隨后，大連萬豪開張，然后是上海、武漢、南京，廣州等地，萬豪旗下的萬豪、萬怡、萬麗、華美達(dá)、新世界等12個品牌在內(nèi)地到處下蛋，5年時間里，內(nèi)地加盟的酒店數(shù)已經(jīng)達(dá)到了24家，平均一年新開業(yè)近5家。除了華美達(dá)是稍微大眾的品牌，其他品牌都是高檔酒店，在這個層次的酒店市場，這樣的擴(kuò)張速度絕對不算慢了。有意思的是，不管外部環(huán)境和經(jīng)濟(jì)氣候如何改變，這種擴(kuò)張速度從總體上講都是勻速的，包括接下來5年的目標(biāo)，也是平均每年開張5家左右。有業(yè)內(nèi)人士把這種勻速解讀為謹(jǐn)慎，也有人認(rèn)為其實萬豪是在等待，等待一次在各種時機(jī)都成熟后的“大釋放”。一直以來，萬豪主要通過兩種方式介入中國酒店市場，一種是輸出管理，即整個酒店的管理和管理班子都由萬豪集團(tuán)提供；另一種是輸出品牌，即酒店只是掛萬豪的品牌，管理人員由酒店業(yè)主方自己負(fù)責(zé)，萬豪同時提供其全球網(wǎng)絡(luò)銷售和業(yè)務(wù)支持。不管是哪種方式，萬豪都只是做管理，不當(dāng)業(yè)主，這是在政策限制下的一種決策，國家規(guī)定，酒店中外資成分最多不得超過49%。萬豪顯然并不想這樣，因為即使酒店經(jīng)營管理得再好，自己也得不到利潤的大頭。萬豪管理項目匯集萬豪在中國管理酒店一覽表城市名稱北京北京新世界萬怡酒店廣州廣州中國大酒店上海上海揚子江萬麗大酒店上海萬豪虹橋大酒店上海齊魯萬怡酒店上海明天廣場JW萬豪酒店天津天津濱江萬麗大酒店重慶重慶萬豪酒店昆明昆明萬怡酒店沈陽沈陽新世界萬怡酒店沈陽皇朝萬豪酒店順德順德新世界萬怡酒店無錫無錫新世界萬怡酒店西安西安古都新世界酒店香港特別行政區(qū)香港新世界萬麗酒店香港萬豪酒店香港萬麗海景酒店澳門特別行政區(qū)澳門新世界帝濠酒店三、產(chǎn)品設(shè)計建議設(shè)計宗旨，體現(xiàn)開發(fā)商“五星酒店”的服務(wù)理念和設(shè)計者以“地標(biāo)建筑、地理位置、樓盤規(guī)劃”為基礎(chǔ)的設(shè)計思想，本案將設(shè)計成“五星服務(wù)式酒店公寓+頂級休閑購物區(qū)+國際化商務(wù)配套”的國際標(biāo)準(zhǔn)項目。本產(chǎn)權(quán)酒店的設(shè)計、裝修完全按國際級五星酒店的標(biāo)準(zhǔn)實施，突出其環(huán)球文化主題、商務(wù)功能與休閑價值。產(chǎn)品分類表類型戶型面積（平方米）配比異國主題裝修風(fēng)格裝修預(yù)算商務(wù)客房506016%現(xiàn)代簡約900元/平方米黃金套房607016%現(xiàn)代簡約1200元/平方米白金套房8011036%日韓風(fēng)格1600元/平方米現(xiàn)代簡約1300元/平方米鉆石套房12015032%中式古典2200元/平方米日韓風(fēng)格1600元/平方米澳洲風(fēng)格1600元/平方米歐洲風(fēng)格1800元/平方米裝修及配置本案的多國主題精裝修套房、全配置，是該物業(yè)類型的主要賣點之一。順應(yīng)市場和消費者的心理，本項目需考慮按五星級標(biāo)準(zhǔn)做成多個異國風(fēng)情精裝修特色區(qū)、全配置房，這將大大增加項目的附加值。l 墻地面部分套房客廳地面為地毯，房間地面為實木地板，墻面、天花板白灰打底乳膠漆。l 門窗部分入口為優(yōu)質(zhì)實心防盜門, 普通甲板室內(nèi)門。玻璃幕墻以享受高層建筑遠(yuǎn)觀蘇州的美景。l 衛(wèi)生間考慮國際品牌潔具產(chǎn)品，裝修時注意空間的通透。建議在衛(wèi)生間里做大浴缸，增加酒店的品位。l 配置考慮家具、烘干機(jī)、電視、冰箱、洗衣機(jī)、微波爐、電吹風(fēng)等設(shè)施。上述裝修與配置，根據(jù)不同的配置標(biāo)準(zhǔn)，費用在900—2200元元/平方米之間不等。由于本物業(yè)的類型較為高級，可走中高標(biāo)準(zhǔn)路線，裝修配置費用建議在1500元/平方米左右, 對外可報2000元/平方米。