【正文】 的地理位置，“雙湖領(lǐng)地”說(shuō)明了本案在雙湖之間具有得天獨(dú)厚的地理環(huán)境和領(lǐng)袖一方的霸主氣質(zhì)。水中央 “水中央”歌名，能在年輕高消費(fèi)一族中產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，同時(shí)又能形象解釋本案的地理位置處于兩湖之間，案名形象生動(dòng)，給人美感，符合現(xiàn)代化國(guó)際審美標(biāo)準(zhǔn)。四、推廣思路區(qū)域行情的突破雙湖高爾夫 地塊內(nèi)的金雞湖、獨(dú)墅湖的資源及高爾夫利用，創(chuàng)造本案的景觀特色環(huán)球文化生活塑造多國(guó)主題的居住的生活方式、國(guó)際社區(qū)概念。主題式國(guó)際化服務(wù)異國(guó)風(fēng)情的人性化服務(wù)促使升值潛力無(wú)限跨區(qū)域性、不可比較性(導(dǎo)引思路 產(chǎn)品區(qū)隔)覆蓋性廣的概念、超越性強(qiáng)的主題(強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng) 弱化對(duì)手)創(chuàng)新視聽(tīng) 市場(chǎng)聚焦成為蘇州區(qū)域聚焦的亮點(diǎn)提升認(rèn)知 接受事實(shí)五、廣告?zhèn)鞑?。第一階段，樓盤(pán)整體形象推廣：：：：（見(jiàn)附件1）：第二階段，樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)細(xì)分：會(huì)聚。多國(guó)主題式服務(wù)， 一種優(yōu)質(zhì)生活態(tài)度要感受家生活，就要感受最好的生活?！邦I(lǐng)世館”即可讓您享受國(guó)際級(jí)酒店管理公司帶來(lái)的尊貴服務(wù)還可以讓您隨意選擇“家的溫馨”與“異國(guó)的浪漫生活”。這里是單身貴族、新式家庭、高級(jí)白領(lǐng)的安樂(lè)窩每個(gè)晚上一望無(wú)際的金雞湖、獨(dú)墅湖點(diǎn)綴的曠世景觀盡收眼底，再添一杯紅酒已是醉人享受：凝聚。都會(huì)精髓，室內(nèi)室外，添上優(yōu)雅生活情趣由大堂到睡房，燈飾到玻璃顏色一點(diǎn)一滴，凝聚都會(huì)魅力凝聚世界級(jí)優(yōu)雅生活氣派酒店式細(xì)致服務(wù)，星級(jí)裝修配置設(shè)施洋溢著與眾不同的時(shí)代氣息，唯你感受的，是新時(shí)代的居住模式“領(lǐng)世館”開(kāi)創(chuàng)蘇州首席涉外酒店式服務(wù)公寓第三階段：針對(duì)剩余房源推廣A. 經(jīng)典房鑒賞推薦系列宣傳B. 節(jié)假日優(yōu)惠促銷活動(dòng)C. 細(xì)分客戶點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推廣五、廣告宣傳。系列一：環(huán)球管家服務(wù)，讓生活更美好“環(huán)球管家服務(wù)酒店公寓，驚艷蘇州！”蘇州人與環(huán)球管家服務(wù)居住方式大討論主辦：蘇州相關(guān)政府機(jī)關(guān)承辦：房地產(chǎn)有限公司人員：市房地局官員、區(qū)政府官員和一些等房地產(chǎn)權(quán)威、專家；各大報(bào)社記者；設(shè)計(jì)院以及其他一些單位?；顒?dòng)內(nèi)容：國(guó)際居住理念對(duì)我們的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)了，我們究竟需要什么樣的住宅……重要載體：各報(bào)社發(fā)稿報(bào)道會(huì)議情況，《蘇州日?qǐng)?bào)》、《姑蘇晚報(bào)》進(jìn)行“涉外酒店式服務(wù)公寓生活方式”大討論目標(biāo)：軟硬兼做、高低空結(jié)合，對(duì)“酒店式居所現(xiàn)象”進(jìn)行大討論、大宣傳，最終落實(shí)到本案“國(guó)際化、酒店式、休閑性”。系列二：征文比賽活動(dòng)主題：延續(xù)活動(dòng)——“英式管家服務(wù)，讓生活更美好”的話題，提出“環(huán)球國(guó)際生活觀對(duì)蘇州居住生活啟迪”的征文比賽活動(dòng)形式：征文與報(bào)紙討論參 加 者：不限活動(dòng)內(nèi)容：在各大報(bào)紙發(fā)布征文啟事，宣傳征文主題、要求、規(guī)格等，組織報(bào)紙上的討論活動(dòng)；邀請(qǐng)高級(jí)白領(lǐng)階層（可以以外資白領(lǐng)人士為主要對(duì)象）參與征文、討論。暢談?dòng)⑹焦芗曳?wù)對(duì)蘇州未來(lái)居住理念的啟迪；邀請(qǐng)征文獲獎(jiǎng)?wù)?、討論熱情參與者參加茶話會(huì)，并對(duì)大獎(jiǎng)得主發(fā)獎(jiǎng)以及邀請(qǐng)他們作為公司組織的優(yōu)惠活動(dòng)的參與者；編訂征文集?；顒?dòng)配合：媒體配合；組織征文評(píng)審委員會(huì)。第五部分 建議篇一、項(xiàng)目運(yùn)作模式操作方式。樹(shù)立酒店品牌、提升酒店管理質(zhì)量、擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響面。引入酒店管理公司有兩種方式，一種是引入管理，即整個(gè)酒店的管理和管理班子都由國(guó)際知名管理公司提供；另一種是引入品牌，即酒店只是掛國(guó)際知名管理公司的品牌，管理人員由酒店方自己負(fù)責(zé)。鑒于本項(xiàng)目實(shí)際情況建議采取第一種方式。、交通等各種社會(huì)資源，提高酒店的規(guī)?；?jīng)營(yíng)。，與各旅游公司、度假機(jī)構(gòu)等建立的資源共享系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)淡旺季客源的調(diào)配，增強(qiáng)業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)信心。，向投資者提供適時(shí)的信息溝通，提供個(gè)性化的服務(wù)。配套服務(wù)，是本項(xiàng)目服務(wù)方向主要賣(mài)點(diǎn)之一。不同的特色區(qū)提供相應(yīng)的具有異國(guó)特色的五星級(jí)高檔服務(wù),可從服務(wù)員的服裝、禮儀、服務(wù)項(xiàng)目等多方面體現(xiàn)不同風(fēng)格的特色服務(wù)。、高速寬帶互聯(lián)網(wǎng)連接、免費(fèi)自助咖啡/茶設(shè)備、設(shè)有獨(dú)立淋浴間及專用化妝鏡的豪華大理石浴室、獨(dú)立控制空調(diào)和供暖系統(tǒng)、冰箱及迷你酒吧、熨斗及熨板、彩色電視機(jī)、衛(wèi)星電視全日新聞?lì)l道、智能中央燈光及空調(diào)遙控主機(jī)、吹風(fēng)機(jī)及電子保險(xiǎn)箱等。，一般擁有一個(gè)大堂酒廊、酒吧及休閑餐廳，并提供自助餐為特色。酒店的其它設(shè)施包括室內(nèi)游泳池、健身中心、精品店、洗衣/干衣服務(wù)、泊車以及禮賓部。與此同時(shí)，專為商務(wù)旅客而設(shè)的服務(wù)還包括行政人員客房樓層及商務(wù)中心。 ，一般有專門(mén)的會(huì)議場(chǎng)地，容納客人不等，還可以根據(jù)宴會(huì)規(guī)模的需要分隔成不同大小的宴會(huì)廳，酒店一般還設(shè)有小型會(huì)議室。，不需要增加太大成本。象地盤(pán)包裝及銷售包裝基本上是一次性投入，而廣告是多次投入。 樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)包裝是廣告的有益補(bǔ)充，是營(yíng)銷策劃中不可缺少的一環(huán)，起到強(qiáng)化及深化廣告宣傳效果。二、酒店管理公司建議——萬(wàn)豪鑒于本項(xiàng)目?jī)?yōu)良的品性，以及本項(xiàng)目作為蘇州首席五星級(jí)酒店的特點(diǎn)，需要聘請(qǐng)知名的國(guó)際品牌酒店管理公司組建管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理。上海金豐特推薦世界級(jí)的酒店管理精英公司——萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)。萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)簡(jiǎn)介酒店連鎖管理公司萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)(Marriott International Inc.)萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)是全球最大的豪華酒店管理集團(tuán)，且被視為世界最佳的酒店管理集團(tuán)之一。多年來(lái)，萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)拓展迅速，在亞洲主要城市及廣受歡迎的度假地建有豪華酒店。截至去年底，萬(wàn)豪在中國(guó)內(nèi)地及港澳特別行政區(qū)管理的酒店及公寓已達(dá)三十三家。萬(wàn)豪對(duì)在中國(guó)所管理的酒店市場(chǎng)細(xì)分為主攻商務(wù)旅客。萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)是居于全球領(lǐng)導(dǎo)地位的酒店管理公司，業(yè)務(wù)遍及全球64個(gè)國(guó)家和地區(qū)。2001年的營(yíng)業(yè)額達(dá)200 億美元。萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)在世界各地管理或以專營(yíng)權(quán)經(jīng)營(yíng)近2400家酒店，提供約435900間客房及6600 間休閑住宿別墅。該集團(tuán)旗下酒店包括萬(wàn)豪酒店、JWMarriott酒店、麗嘉酒店、萬(wàn)麗酒店、萬(wàn)怡酒店等。萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)的“萬(wàn)豪禮賞”計(jì)劃在全球59個(gè)國(guó)家擁有超過(guò)2100家參與酒店(包括60家位于亞太區(qū)的酒店)及逾一千七百萬(wàn)的會(huì)員，在2001年于著名旅游雜志《BusinessTraveler》讀者選舉中，榮獲“世界最佳酒店獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”的殊榮。萬(wàn)豪管理模式與特色早在20世紀(jì)90年代，萬(wàn)豪就開(kāi)始著意考察中國(guó)市場(chǎng)，尋找機(jī)會(huì)。1995年，JW萬(wàn)豪、麗嘉進(jìn)入香港，香港隨即成為其安插在遠(yuǎn)東的橋頭堡，萬(wàn)豪探測(cè)和搜索的眼光不時(shí)地從這里向內(nèi)地掃描，至今其亞太區(qū)總部還落在這里。1997年，亞洲金融危機(jī)橫行之際，萬(wàn)豪瞅準(zhǔn)機(jī)會(huì)出手，“花了很多錢(qián)100%地買(mǎi)下”在香港酒店業(yè)占有很大市場(chǎng)的萬(wàn)麗集團(tuán)。此前的萬(wàn)麗集團(tuán)剛剛通過(guò)一系列資本運(yùn)作，先后控股了香港新世界和華美達(dá)兩大酒店集團(tuán)，后兩大集團(tuán)都擁有20家以上酒店數(shù)。這樣加上萬(wàn)麗本來(lái)的10多家酒店，萬(wàn)豪的酒店數(shù)從原來(lái)不到10家陡增近10倍，一躍成為在亞洲擁有最多酒店的集團(tuán)。從此奠定萬(wàn)豪在亞洲酒店市場(chǎng)的統(tǒng)帥地位，其后再?zèng)]見(jiàn)什么“大動(dòng)作”，但卻一直穩(wěn)打穩(wěn)扎，漸漸滲透，這在內(nèi)地市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出。同樣是在1997年，開(kāi)發(fā)長(zhǎng)江三峽之際，重慶一家民營(yíng)企業(yè)投巨資建起一家大酒店，急需專業(yè)管理。萬(wàn)豪得到了這個(gè)信息，考察發(fā)現(xiàn)其硬件設(shè)施比上海許多一流酒店都要好，而更重要的是，萬(wàn)豪還預(yù)先得知重慶將變?yōu)橹陛犑?，于是，雖然當(dāng)時(shí)內(nèi)地百業(yè)低迷，但萬(wàn)豪卻看好遠(yuǎn)景，與重慶方面一拍即合，酒店命名為重慶萬(wàn)豪酒店。自此，萬(wàn)豪之手正式伸進(jìn)內(nèi)地。隨后，大連萬(wàn)豪開(kāi)張，然后是上海、武漢、南京，廣州等地，萬(wàn)豪旗下的萬(wàn)豪、萬(wàn)怡、萬(wàn)麗、華美達(dá)、新世界等12個(gè)品牌在內(nèi)地到處下蛋，5年時(shí)間里，內(nèi)地加盟的酒店數(shù)已經(jīng)達(dá)到了24家，平均一年新開(kāi)業(yè)近5家。除了華美達(dá)是稍微大眾的品牌，其他品牌都是高檔酒店，在這個(gè)層次的酒店市場(chǎng)，這樣的擴(kuò)張速度絕對(duì)不算慢了。有意思的是，不管外部環(huán)境和經(jīng)濟(jì)氣候如何改變，這種擴(kuò)張速度從總體上講都是勻速的，包括接下來(lái)5年的目標(biāo)，也是平均每年開(kāi)張5家左右。有業(yè)內(nèi)人士把這種勻速解讀為謹(jǐn)慎，也有人認(rèn)為其實(shí)萬(wàn)豪是在等待，等待一次在各種時(shí)機(jī)都成熟后的“大釋放”。一直以來(lái)，萬(wàn)豪主要通過(guò)兩種方式介入中國(guó)酒店市場(chǎng)，一種是輸出管理，即整個(gè)酒店的管理和管理班子都由萬(wàn)豪集團(tuán)提供；另一種是輸出品牌，即酒店只是掛萬(wàn)豪的品牌，管理人員由酒店業(yè)主方自己負(fù)責(zé)，萬(wàn)豪同時(shí)提供其全球網(wǎng)絡(luò)銷售和業(yè)務(wù)支持。不管是哪種方式，萬(wàn)豪都只是做管理，不當(dāng)業(yè)主，這是在政策限制下的一種決策，國(guó)家規(guī)定，酒店中外資成分最多不得超過(guò)49%。萬(wàn)豪顯然并不想這樣，因?yàn)榧词咕频杲?jīng)營(yíng)管理得再好，自己也得不到利潤(rùn)的大頭。萬(wàn)豪管理項(xiàng)目匯集萬(wàn)豪在中國(guó)管理酒店一覽表城市名稱北京北京新世界萬(wàn)怡酒店廣州廣州中國(guó)大酒店上海上海揚(yáng)子江萬(wàn)麗大酒店上海萬(wàn)豪虹橋大酒店上海齊魯萬(wàn)怡酒店上海明天廣場(chǎng)JW萬(wàn)豪酒店天津天津?yàn)I江萬(wàn)麗大酒店重慶重慶萬(wàn)豪酒店昆明昆明萬(wàn)怡酒店沈陽(yáng)沈陽(yáng)新世界萬(wàn)怡酒店沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)豪酒店順德順德新世界萬(wàn)怡酒店無(wú)錫無(wú)錫新世界萬(wàn)怡酒店西安西安古都新世界酒店香港特別行政區(qū)香港新世界萬(wàn)麗酒店香港萬(wàn)豪酒店香港萬(wàn)麗海景酒店澳門(mén)特別行政區(qū)澳門(mén)新世界帝濠酒店三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)宗旨，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“五星酒店”的服務(wù)理念和設(shè)計(jì)者以“地標(biāo)建筑、地理位置、樓盤(pán)規(guī)劃”為基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)思想，本案將設(shè)計(jì)成“五星服務(wù)式酒店公寓+頂級(jí)休閑購(gòu)物區(qū)+國(guó)際化商務(wù)配套”的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目。本產(chǎn)權(quán)酒店的設(shè)計(jì)、裝修完全按國(guó)際級(jí)五星酒店的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，突出其環(huán)球文化主題、商務(wù)功能與休閑價(jià)值。產(chǎn)品分類表類型戶型面積（平方米）配比異國(guó)主題裝修風(fēng)格裝修預(yù)算商務(wù)客房506016%現(xiàn)代簡(jiǎn)約900元/平方米黃金套房607016%現(xiàn)代簡(jiǎn)約1200元/平方米白金套房8011036%日韓風(fēng)格1600元/平方米現(xiàn)代簡(jiǎn)約1300元/平方米鉆石套房12015032%中式古典2200元/平方米日韓風(fēng)格1600元/平方米澳洲風(fēng)格1600元/平方米歐洲風(fēng)格1800元/平方米裝修及配置本案的多國(guó)主題精裝修套房、全配置，是該物業(yè)類型的主要賣(mài)點(diǎn)之一。順應(yīng)市場(chǎng)和消費(fèi)者的心理，本項(xiàng)目需考慮按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)做成多個(gè)異國(guó)風(fēng)情精裝修特色區(qū)、全配置房，這將大大增加項(xiàng)目的附加值。l 墻地面部分套房客廳地面為地毯，房間地面為實(shí)木地板，墻面、天花板白灰打底乳膠漆。l 門(mén)窗部分入口為優(yōu)質(zhì)實(shí)心防盜門(mén), 普通甲板室內(nèi)門(mén)。玻璃幕墻以享受高層建筑遠(yuǎn)觀蘇州的美景。l 衛(wèi)生間考慮國(guó)際品牌潔具產(chǎn)品，裝修時(shí)注意空間的通透。建議在衛(wèi)生間里做大浴缸，增加酒店的品位。l 配置考慮家具、烘干機(jī)、電視、冰箱、洗衣機(jī)、微波爐、電吹風(fēng)等設(shè)施。上述裝修與配置，根據(jù)不同的配置標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用在900—2200元元/平方米之間不等。由于本物業(yè)的類型較為高級(jí)，可走中高標(biāo)準(zhǔn)路線，裝修配置費(fèi)用建議在1500元/平方米左右, 對(duì)外可報(bào)2000元/平方米。