市商品房市場調查報告(編輯修改稿)
2024-08-30 12:12 本頁面
【文章內容簡介】 以上表、圖顯示，樓盤開發(fā)主要集中于海甸島、濱海一線以及國貿三個區(qū)域，秀英、老城區(qū)、府城等其他區(qū)域開發(fā)量相對較少。5個區(qū)域中，前三個區(qū)域樓盤數(shù)量約占調查總量的79%。在上述三個區(qū)域中，樓盤分布的特點又不盡相同：海甸島樓盤較為分散，各路段基本都有分布；濱海一線主要集中于萬綠園至秀英港之間；國貿80%分布在區(qū)域西部即金貿西路周邊一帶。從本次調查整體來看，樓盤分布不均，集中于少數(shù)區(qū)域。分析樓盤分布的成因，總結歸納以下幾點：1）海甸島是傳統(tǒng)的居住區(qū)，雖不屬于?？诒静海嚓P居住生活配套卻并不缺乏，同時又兩面環(huán)海，居住生活環(huán)境較為優(yōu)越。2）隨著人們生活水平的不斷提高，人們的生活消費觀念、方式也逐漸發(fā)生相應的變化。收入水平相對較高的階層開始有意識地選擇市中心以外的區(qū)域做為自己的居所，以避開市中心的擁擠、灰塵與噪音。由于這一階層有相應的能力來擁有自己所需要的便捷的交通工具，因此城市邊緣地帶、城市近郊乃至遠郊都能成為他們的選擇。濱海一線北臨瓊州海峽，分布有濱海公園、萬綠園、西海岸帶狀公園等大面積公共綠地；加之屬于城市新區(qū)，各項規(guī)劃指標控制得較好，建筑密度、容積率相對較低，綠地率則相對較高；此外，?？谑兄鞲傻罏I海大道橫貫區(qū)域東西，同時其南側緊靠各項配套相對完善的國貿區(qū)域。因此，濱海一線正成為高收入者住所的重點選擇區(qū)域，形成?？谑械母邫n居住區(qū)。3）上世紀海南房地產泡沫給?？谶z留下的半拉子工程在國貿占有相當比例，是該區(qū)域新樓盤開發(fā)較為集中的重要原因之一。大量的停緩建工程在政府處置政策及市場開發(fā)熱潮的雙重推動下紛紛復工建設，成為房地產開發(fā)的一個重要分支力量。另一方面，國貿區(qū)域雖然作為?？谑心酥琳麄€海南省的金融貿易中心的功能定位未能最終實現(xiàn)，但“金貿區(qū)”概念已深入人心，提到?？诘母邩谴髲B，人們仍然會自然地想到國貿，而事實上這里依然是?？谑懈邔咏ㄖ顬榧械膮^(qū)域。歷經多年發(fā)展變遷，國貿的中高檔居住、辦公產業(yè)逐漸形成一定的規(guī)模，成為?？谛屡d的商住區(qū)之一。這里交通方便，各類配套設施完善，尤為重要的是這里集聚著數(shù)量眾多的企業(yè)，其中不乏海口市的精英企業(yè)，以及相應的城市白領階層。由于工作的需要，他們選擇近地而居的意向較為明顯。在以上兩方面因素的作用下，國貿區(qū)域占有較大的樓盤開發(fā)量似乎是水到渠成的事。4）相對于上述三區(qū)，老城區(qū)由于歷經多年建設，開發(fā)空間已相當有限，秀英等其他區(qū)域因位置相對偏僻，交通及其他配套條件相對滯后，目前尚不屬于熱點地段。 關于樓盤類型問題在調查對象中，居住、商住物業(yè)占總數(shù)的93%，寫字樓、辦公樓僅占7%，且均位于國貿區(qū)域，其他區(qū)域無新建寫字樓。居住、商住物業(yè)中，大部分為帶電梯的高層建筑，占到97%左右（其中高檔公寓約占27%）。別墅等其他房屋雖未列入本次調查范圍，但其所占比例也較為有限。從樣點顯示現(xiàn)象基本可見，當前?？谑械男聵潜P開發(fā)以居住、商住占主導地位，同時，由以往的經濟適用房、多層住宅占主要地位向高層住宅、高檔公寓占主要地位轉變的趨勢逐漸凸現(xiàn)。從樣點商品房的類型分布來看，以住宅為主流產品基本可反映出海口市房地產產品類型的整體格局。即使是在房地產泡沫中所遺留的大量未竣工的寫字樓，在近幾年處置積壓房地產的過程中，也有相當部分改建成了住宅公寓，開發(fā)商對投資寫字樓普遍存在猶豫心理，缺乏足夠的信心，因此新建的寫字樓項目數(shù)量較為有限。國貿作為原規(guī)劃的CBD，雖然未能如愿，但這里交通方便，辦公產業(yè)相關配套較為齊全，同時分布有數(shù)量眾多的中小企業(yè)，最具有?？谑邢鄬Τ墒斓霓k公商貿氛圍，因此仍是開發(fā)商開發(fā)建設寫字樓的首選區(qū)域。近年來，隨著社會的發(fā)展，海口市的民營經濟發(fā)展迅速，大量的民營企業(yè)通過租賃或購買寫字樓作為自己的辦公場所。該類企業(yè)大多為成長中的中小型企業(yè)，以各類咨詢、代理企業(yè)為主，包括IT、房產、廣告、設計等產業(yè)。企業(yè)規(guī)模不大，人員不多，資金實力相對有限，他們對辦公場所的要求不需要豪華，而是實用，所以交通方便、價位中等、戶型適中的寫字樓顯然最符合他們的要求。 關于停緩建復工工程問題開發(fā)樓盤中由停緩建工程復工的約占31%，新建樓盤所占比例約為69%，兩者比例接近3:7。各區(qū)域停緩建復工工程比重見下表：區(qū)域國貿海甸島濱海秀英其他合計總樓盤數(shù)（個）101583642停緩建復工工程數(shù)（個）3611213占區(qū)域樓盤的比例30%40%%%%占總停緩建工程的比例23%%%%%%%上表顯示，各個區(qū)域中均有停緩建工程復工，但近7成集中于國貿和海甸島兩個區(qū)域。5個區(qū)域中，停緩建復工工程占區(qū)域樓盤總數(shù)30%以上的有4個?？梢姡＞徑◤凸すこ坛秊I海一線外在各區(qū)域中均
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