【文章內容簡介】 地民風民俗發(fā)生沖突。四、建設資金充足公司經過前期運作，已經準備了大量資金，全額投入本項目，不在當?shù)劂y行貸款，不會發(fā)生資金斷鏈。五、效益回報有保障通過第八、九章投資、回報估算分析結論，本項目是一個能持續(xù)發(fā)展、綠色環(huán)保，中西文化科技結合，有良好的社會和經濟效益的項目。第四章 市場分析市場分析的有關數(shù)據(jù)是綜合項目概念性規(guī)劃和政府部門公布的官方數(shù)字，我們偏重于項目經營后的游客進入量，預測成分較大。第一節(jié) 湖南省2010年旅游市場，上漲27 %；其中：入境旅游者190萬人、%；、%。湖南省規(guī)劃2015年旅游收入達到3200億元人民幣。第二節(jié) 某2010年旅游市場在湖南省旅游收入中，某占有較大的比例，主要是天門山、武陵源的品牌效應。某旅游接待規(guī)模相對比其他旅游城市大。2010年，某的旅游接待規(guī)模為2404萬人次，略低于黃山的2544萬人次，高于桂林的2246萬人次、九江的1977萬人次。從入境旅游人次來看，某148萬人次，黃山105萬人次，桂林148萬人次，麗江61萬人次。從旅游收入來看，某2010年為125億元，黃山為202億元，桂林為168億元，九江143億元，三亞139億元，麗江112億元。某僅比麗江高出13億元。比起其他旅游城市有一定差距。，、但低于黃山和桂林，幾乎是某的兩倍。特別突出的一點，是游客平均支出才600元人民幣，出乎人們意料之低。必須看到，某城市和旅游景區(qū)的發(fā)展相對滯后。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示：%。感觸上,某風景一流，城市確很不發(fā)達。朱镕基曾經多次說到過某，他說“某的風光令人陶醉，但是路途和環(huán)境把人弄得沒有心情”。單一觀光旅游的模式已經見拙，城市支撐問題已經成為提升旅游產業(yè)發(fā)展水平的制約點。提升旅游景區(qū)的環(huán)境與設施品位，已經刻不容緩，某也不例外。經過我們調查研究發(fā)現(xiàn)，來某旅游觀光的人多，休閑度假的少，康體養(yǎng)生的幾乎是0。究其原因就是沒有高端養(yǎng)生休閑度假產品，也沒有成規(guī)模的山地運動休閑度假產品、城市設施又相對滯后，加上沒有特色的旅游商品，除自然環(huán)境外，某就不再有其它亮點吸引游客。人們感覺有錢沒法花，花的也不值。一旦彌補了這些缺陷，提升了景區(qū)品位，再打造出全面優(yōu)質服務的名牌旅游產品和商品，某旅游市場的增長速度，將成幾何級數(shù)增長，勢頭將出于人們預料。本項目就是要將旅游景區(qū)建設與當?shù)爻擎?zhèn)化建設結合。第三節(jié) 項目主題旅游產品本項目旅游主題產品與定位有：場導高科技延年益壽養(yǎng)生：接待國內外高端人士。自然宗教養(yǎng)生：接待國內外高中端人士?？刁w美容養(yǎng)生：接待國內外高中端女士。休閑度假養(yǎng)生：接待國內外高中端人士。山地運動休閑：接待國內外高中端人士。森林休閑度假：接待國內外高中端人士。旅游觀光度假：接待國內外旅游愛好者。四、專題市場分析養(yǎng)生市場最新的中國健康狀況調查報告顯示，我國有近80 %的高中端人士，處于亞健康狀態(tài)。世界衛(wèi)生組織調查稱，40～55歲高收入人群幾乎都處于亞健康狀態(tài)。養(yǎng)生成為這班人的首選，市場潛在的效益不可估量。本項目建成后，場導高科技養(yǎng)生、自然養(yǎng)生、康體美容養(yǎng)生、森林養(yǎng)生的年容量可達160萬人日。加上外圍基地，年容量可達300萬人日，規(guī)模相當壯觀。養(yǎng)老市場按最新的人口普查結果，中國馬上將進入老齡社會，湖南省就擁有700多萬。據(jù)聯(lián)合國估計，2020年老年人將達到10億以上，2050年，全球將有近20億的老年人。目前，北歐人口高齡化程度最高，60歲以上人口達到20%。西歐其次，達到17%。比例最高的國家是挪威（24%），其次是瑞典（23%），美國（21%）、巴巴多斯（21%）、英國（20%）和丹麥（20%），高齡老人將在以上人口中達到或超過1/5。在發(fā)達地區(qū)，趨于較低的老年工作者的社會參與率。60歲以上男性人口中，經濟活動人口占21%，相比之下，在發(fā)展中地區(qū)，這一比例達到50%。在多數(shù)發(fā)達國家，10%的老年婦女是經濟活動人口，而在發(fā)展中國家，這一比例達到19%。沒有參與經濟活動的老年人，都進入純粹養(yǎng)老階段，發(fā)達地區(qū)養(yǎng)老市場的需求尤為突出。養(yǎng)老問題已經成為世界性社會問題，在國際都市中更加突出。中國的上海、北京、香港、天津、無錫、哈爾濱等城市老年人口超過15%。養(yǎng)老市場的發(fā)展需求，可以說深不可測。高中端養(yǎng)老市場發(fā)展的總趨勢是，越來越朝生態(tài)環(huán)境好的地方展開，本項目的養(yǎng)老莊園將是區(qū)域內另一大特別惠民亮點。自駕游、山地運動市場2011年某市自駕游游客達到近15萬人次，國內自駕游客非常龐大，無法統(tǒng)計?，F(xiàn)在中端人士短期休假，一般會結伴自駕旅行。國內也愈來愈重視自駕游市場的開發(fā)。山地運動休閑，限于自然條件，在國內市場還處于初級階段，武陵源區(qū)更加沒有。本項目開展山地運動休閑，一來可以填補某旅游休閑產品的空白，二來能有效的推進項目發(fā)展的深度與廣度。其它旅游市場的隨機性較大，主要以觀光為主，與旅游產品的知名度相關，與項目自身檔次有關，不進行估計。第五章 當?shù)鼐用癜仓门c就業(yè)第一節(jié) 當?shù)鼐用駹顩r大坪鎮(zhèn)由于交通不便，相對封閉，經濟不發(fā)達，當?shù)鼐用窦揖訔l件、生活條件、就業(yè)條件都非常落后，屬于貧困地區(qū)，人平均年收入僅不到3400元。生活在偏遠山區(qū)的村莊現(xiàn)實狀況更差。區(qū)內總人口約8000人，主要從事農業(yè)生產。當?shù)鼐用窕厩闆r村 莊人數(shù)戶數(shù)房屋數(shù)人均年收入水田旱地耕地林地余家山253575332603051074122500王姓埡村5111381333414425164416343黃 莊66418518033828155587066212姚家界3771061013373360594199048七星山150201731212915017917697天門溪870261255337997510610819092頂豐埡5881741683370550796296601塘 村981265252340810358311186537郭家峪5321411343385601416426189大 坪106627526633869352195619311柏 樹9442282213383920799999350鎮(zhèn)直單位345合 計72911850178033866950796774698853第二節(jié) 居民安居就業(yè)當?shù)鼐用癜仓镁蜆I(yè)采用“就地消化，居民參與、和諧共贏”的原則，指導思想“政府主導，企業(yè)統(tǒng)籌，居民參與”，目的是“改善居民生活條件，帶動居民社會增收，推動新農村建設”，構建富民惠民體系。一、居民安居居民安居安置，分期分批進行，基本上保證“先安置，后拆遷”，在沒有安置房前，要修建臨時安置房，解決居民生產生活，安定社會。安置分為拆遷集中和居住改造兩種方式：拆遷集中：集中安置居民居住到田園社區(qū)或修建社區(qū)的樓房內。這部分居民將徹底改變生活、就業(yè)方式，與城鎮(zhèn)居民一樣。拆遷集中的自然村莊有：鎮(zhèn)直單位、柏樹、大坪、二五里、朱家、大溪邊、尾子崗、巷子口、頂豐埡、塘 村。居住改造：按新農村建設標準修建、改建、重建居民點，這部分居民將從事旅游區(qū)從事種植、養(yǎng)殖、勞務等行業(yè)。分項目景區(qū)拆遷集中的自然村莊有：伊人谷地塊、忘憂谷地塊、三合谷地塊、七星山、曾家灣。二、居民就業(yè)居民就業(yè)采用“政府主導、企業(yè)統(tǒng)籌、社區(qū)優(yōu)先、強化培訓”的原則。由政府主導按企業(yè)要求，開辦各種職業(yè)培訓班，充實到區(qū)域內各個項目中去，從事商業(yè)、服務、導游、保安、勞務。 18～25歲安置方向：賓館、導游、營業(yè)員、服務員、導場中心。25～35歲安置方向：保安、服務員、醫(yī)院、保健員、保潔員、種植養(yǎng)殖中心、安全員。35歲以上安置方向：種植養(yǎng)殖業(yè)、服務業(yè)、保潔員、保安。鼓勵扶持居民從商，企業(yè)在資金、場地、項目上給予支持。本項目為當?shù)鼐用耦A留3000個長期就業(yè)崗位。第三節(jié) 安置就業(yè)目標目的安置就業(yè)目標：只要是遵紀守法、勤勞吃苦、愿意勞動的當?shù)鼐用褚欢ㄒ屗麄儭坝惺赂伞⒂新殬I(yè)、有收入”。安置就業(yè)目的：讓當?shù)鼐用衽c企業(yè)息息相關，互相依托、隨著景區(qū)的不斷繁榮，而不斷增加收入，真正過上小康生活。第六章 環(huán)境保護環(huán)境保護是本項目從規(guī)劃設計、工程建設到經營管理過程中，自始至終要貫徹的首要理念和態(tài)度。第一節(jié) 環(huán)保規(guī)劃不論在規(guī)劃設計的哪一個階段，環(huán)保規(guī)劃設計要放在第一位，本區(qū)域內不允許產生工業(yè)、金屬、化工的任何形態(tài)的垃圾，也不允許任何形式的燃煤鍋爐和煙囪。生活垃圾統(tǒng)一回收處理、醫(yī)療垃圾獨立處理。垃圾處理站設置在區(qū)域外面的適當位置。在規(guī)劃設計中要設計、建設足夠的垃圾回收站（點），保證項目經營期能足夠使用。在規(guī)劃設計階段，對區(qū)域內每一個污染源，要進行排放標準的規(guī)定，并且設計處理方案和方法第二節(jié) 建設期環(huán)保在建設期內要特別注意對環(huán)境的傷害，施工中凡是可能發(fā)生損害環(huán)境的施工方案、工藝、技術、設備統(tǒng)統(tǒng)不允許實施。對造成永久性污染的廢砼、廢油一律立刻清除。砼采用集中攪拌供應，攪拌站的廢水廢渣不允許直接排放。特別要抓緊生產用油對環(huán)境污染的管理，因為這種污染一旦產生，將遺害百年。建筑垃圾采用及時處理、統(tǒng)一堆放，填埋后綠化或作為工程填埋材料。在工程招投標過程中，環(huán)保性文明施工理念、措施的優(yōu)劣是錄取施工單位的首取條件，從源頭杜絕野蠻愚昧施工。沒有環(huán)保措施的投標書一律作為廢標書、不準入圍。在施工中沒有環(huán)保措施，造成人為環(huán)境破壞的施工單位，不論企業(yè)級別有多高，投入有多大，一律無條件清除出場。公司工程部專門成立“安全環(huán)保處”，配足人員、車輛，成天在工地進行巡邏督查，實行“安全環(huán)保一票否決” 制度。第三節(jié) 經營期環(huán)保在經營期間，環(huán)保措施要貫穿整個管理系統(tǒng)。要堅決執(zhí)行國家、省、市有關環(huán)保方面的法律法規(guī)。在規(guī)劃設計時，應當對本項目制定一套行之有效，可操作性強的環(huán)境保護規(guī)定。便于經營期強制執(zhí)行，和不斷修改完善。經營期要加強對區(qū)域內的大氣、水、聲、垃圾的污染監(jiān)測管理，特別要加強對氣、水環(huán)境的管理，這是重中之重。為了保證大氣環(huán)境，區(qū)域內的餐飲、住宿服務設施和居民生活一律采用清潔能源。開展“低碳旅游”，加強空氣檢測，對于尾氣超標的車輛一律不允許進入。區(qū)內交通絕大部分采用電能源的交通工具，與市區(qū)的定點公共交通也使用電能源車，最大限度清除大氣污染源。為了保證水環(huán)境，要硬性規(guī)定實施旅游景區(qū)、居民社區(qū)污水集中處理制度，絕對不允許直接排放。污水處理一律按國際標準的回用設備，保證排放水質達到GB189182002 一級A標準。項目建設一套循環(huán)用水體系，實行廢水二級處理，供應居民居住點、景區(qū)、醫(yī)院、賓館、學校、辦公樓排污和綠化、環(huán)衛(wèi)的用水。同時要加強對水源地的環(huán)境監(jiān)測，保證景區(qū)景點與水相關的子項目，不產生水的污染源。經營期間公司應當成立專門的監(jiān)測站，配合省、市、區(qū)負責環(huán)境保護管理工作。第七章 項目建設項目建設除嚴格遵守規(guī)劃建設外，公司要根據(jù)項目進展實際情況，按每個建設大項目做出相應的建設計劃書，控制項目建設進度，貫徹項目建設理念。第一節(jié)：項目建設理念本項目建設理念定位： 綠色低碳環(huán)保、融合國際文化、科技養(yǎng)生宜居、國際頂級城鎮(zhèn)。建設完成后一定要實現(xiàn)這個理念。第二節(jié) 建設項目分類本項目是一個綜合開發(fā)項目，為了便于管理將項目分為基礎設施、行政民生服務、大坪旅游中心區(qū)、生物場導總部、旅游景區(qū)建設工程五大塊。一、基礎設施基礎設施建設工程包括：交通、通訊、水氣電、環(huán)保、消防五個分項工程。交通建設工程為了滿足區(qū)域交通需求，交通建設工程分為主干道、城市街道、旅游道路、附屬設施四個小項。附屬設施包含停車場、車輛檢修站（點）、公交站點、加油站等。通訊工程通訊設施建設工程分為有線和無線兩小項，有線含電視、電話、寬帶，無線指移動通訊工程。有外接線路、交換站、電信服務點、線網(wǎng)入戶工程。水氣電工程水氣電建設工程是指用水、電、燃氣供應體系。有外接電力線路、供電管道、水源地修建、自來水廠、供水管道、燃氣管道、燃氣供應站（點）、環(huán)保發(fā)電站（選擇項目）。環(huán)保工程環(huán)保建設工程指排污管道、污水處理廠、循環(huán)水處理系統(tǒng)、垃圾站、垃圾處理廠。消防工程區(qū)內由于條件限制，沒有消防系統(tǒng)，需要全部修建。本區(qū)位于林區(qū)消防工作非常重要，絕對不能掉以輕心，一旦發(fā)生森林火災，全部將毀于一旦。在經營期必須要有消防措施與預案、企業(yè)平時要有消防隊、消防員、護林員，保證消防工作落實到實處。二、 行政民生服務行政民生服務建設工程包含了鎮(zhèn)屬單位辦公、居民安居、銀行保險、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老莊園等。工程主要是辦公樓和居民社區(qū)。三、 大坪旅游中心區(qū)大坪旅游中心區(qū)的建設工程，按規(guī)劃設計進行，重點是賓館、民族風情小鎮(zhèn)、和森林山莊。工程主要是樓堂館所、大溪水景、別墅群。四、 生物場導總部生物場導總部的建設工程包含綜合醫(yī)院