【正文】 m2/）完善配套設(shè)備、設(shè)施20000忘憂谷（綜合）建設(shè)面積：；建筑面積：50000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí) 仿古風(fēng)格（1m2/）完善配套設(shè)備、設(shè)施20000三合谷（綜合）建設(shè)面積：；建筑面積：50000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí) 復(fù)古風(fēng)格含新化養(yǎng)生療養(yǎng)基地 50億（1m2/）完善配套設(shè)備、設(shè)施530000森林歡樂谷（綜合）建設(shè)面積：；建筑面積：15000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí) 民族風(fēng)格（1m2/）完善配套設(shè)備、設(shè)施7000七星山山地運(yùn)動(dòng)中心綜合項(xiàng)目100000含山地汽車、自行車運(yùn)動(dòng)山地馬場養(yǎng)馬場、訓(xùn)馬場、跑馬場、馬 150000新建山地高爾夫100000新建水上樂園10000完善配套設(shè)備、設(shè)施漂流項(xiàng)目5000完善配套設(shè)備、設(shè)施溫泉養(yǎng)生10000完善配套設(shè)備、設(shè)施旅行分社項(xiàng)目外（委）派分支機(jī)構(gòu)180000周邊城市、國內(nèi)各省城、香港、臺(tái)灣、東南亞、歐美、日本等小計(jì)1132000第九章 效益評(píng)價(jià)第一節(jié) 社會(huì)效益分析本項(xiàng)目社會(huì)效益明顯，是一個(gè)利國惠民澤世的好項(xiàng)目。建設(shè)投資直接費(fèi)：3604680萬元人民幣。30000鎮(zhèn)屬單位部門用房、 服務(wù)用房建設(shè)面積：10公頃；建筑面積：40000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：辦公樓5棟 6層 （1m2/）新建 含：征地拆遷、工程建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)。（1km/800）含：供水主管道、排污主管道48000自來水廠水源地日供應(yīng)規(guī)模：4萬噸（分二期建設(shè)） 新建 自來水廠1～2座、水源地保護(hù)、水庫加固。說 明：遠(yuǎn)期開發(fā)投資不列入本計(jì)劃書的投資、回報(bào)、效益分析。7. 外匯比例按 1： 。啟動(dòng)、完成養(yǎng)馬場、跑馬場、高爾夫、森林山莊、景點(diǎn)別墅、景區(qū)內(nèi)全部的自然植物種植項(xiàng)目和天境大道東、西路外接通道。第三期：2020年1月～2021年12月，時(shí)間2年。四、 生物場導(dǎo)總部生物場導(dǎo)總部的建設(shè)工程包含綜合醫(yī)院、研發(fā)中心、職業(yè)學(xué)院、康復(fù)中心、生物種養(yǎng)場、生物制品、開發(fā)公司。環(huán)保工程環(huán)保建設(shè)工程指排污管道、污水處理廠、循環(huán)水處理系統(tǒng)、垃圾站、垃圾處理廠。第二節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目分類本項(xiàng)目是一個(gè)綜合開發(fā)項(xiàng)目，為了便于管理將項(xiàng)目分為基礎(chǔ)設(shè)施、行政民生服務(wù)、大坪旅游中心區(qū)、生物場導(dǎo)總部、旅游景區(qū)建設(shè)工程五大塊。為了保證水環(huán)境，要硬性規(guī)定實(shí)施旅游景區(qū)、居民社區(qū)污水集中處理制度，絕對不允許直接排放。第三節(jié) 經(jīng)營期環(huán)保在經(jīng)營期間，環(huán)保措施要貫穿整個(gè)管理系統(tǒng)。對造成永久性污染的廢砼、廢油一律立刻清除。第三節(jié) 安置就業(yè)目標(biāo)目的安置就業(yè)目標(biāo)：只要是遵紀(jì)守法、勤勞吃苦、愿意勞動(dòng)的當(dāng)?shù)鼐用褚欢ㄒ屗麄儭坝惺赂?、有職業(yè)、有收入”。分項(xiàng)目景區(qū)拆遷集中的自然村莊有：伊人谷地塊、忘憂谷地塊、三合谷地塊、七星山、曾家灣。生活在偏遠(yuǎn)山區(qū)的村莊現(xiàn)實(shí)狀況更差。高中端養(yǎng)老市場發(fā)展的總趨勢是，越來越朝生態(tài)環(huán)境好的地方展開，本項(xiàng)目的養(yǎng)老莊園將是區(qū)域內(nèi)另一大特別惠民亮點(diǎn)。比例最高的國家是挪威（24%），其次是瑞典（23%），美國（21%）、巴巴多斯（21%）、英國（20%）和丹麥（20%），高齡老人將在以上人口中達(dá)到或超過1/5。世界衛(wèi)生組織調(diào)查稱，40～55歲高收入人群幾乎都處于亞健康狀態(tài)。第三節(jié) 項(xiàng)目主題旅游產(chǎn)品本項(xiàng)目旅游主題產(chǎn)品與定位有：場導(dǎo)高科技延年益壽養(yǎng)生：接待國內(nèi)外高端人士。朱镕基曾經(jīng)多次說到過某，他說“某的風(fēng)光令人陶醉，但是路途和環(huán)境把人弄得沒有心情”。從旅游收入來看，某2010年為125億元，黃山為202億元，桂林為168億元，九江143億元，三亞139億元，麗江112億元。五、效益回報(bào)有保障通過第八、九章投資、回報(bào)估算分析結(jié)論，本項(xiàng)目是一個(gè)能持續(xù)發(fā)展、綠色環(huán)保，中西文化科技結(jié)合，有良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目。從目前的進(jìn)展來看，永定區(qū)政府對本項(xiàng)目投入了十二分熱情，還準(zhǔn)備組建專門的協(xié)調(diào)指揮部，區(qū)委副書記親自掛帥。二、不利條件基礎(chǔ)設(shè)施差，一切要從頭開始，增加投資。為公司獨(dú)立投資開發(fā)建設(shè)影視基地作預(yù)備。公司負(fù)責(zé)保價(jià)收購和銷售，負(fù)責(zé)出資改良品種，農(nóng)戶負(fù)責(zé)規(guī)范化生產(chǎn)。（二） 規(guī) 劃解決電源有兩種方案可以選擇：1）布設(shè)15公里35 KV電力線路與市區(qū)聯(lián)網(wǎng)；2）在李子界村附近新建一座綠色環(huán)保的室內(nèi)發(fā)電站。區(qū)域內(nèi)可以采用多級(jí)儲(chǔ)水壩，盡量存儲(chǔ)自然水資源。分散的村莊基本上是自然取水，本區(qū)域?qū)儆谪毸畢^(qū)，沒有大的河流，雖然匯水面積有200多平方公里，但是水源大部分屬于季節(jié)性存儲(chǔ)。作為通往溫泉、漂流分項(xiàng)目和進(jìn)入某市區(qū)的輔助通道。是本項(xiàng)目啟動(dòng)的第一個(gè)建設(shè)工程。一、 交通設(shè)施交通設(shè)施是項(xiàng)目的最基本保障，目前本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)外交通非常落后，與項(xiàng)目無法匹配。馬場自身開展山地騎馬、跑馬、賽馬項(xiàng)目外、與余家山、堡子界林場連接，開展騎馬觀光休閑旅游子項(xiàng)目。項(xiàng)目定位于中端，是以原生態(tài)為主題，利用自然地形地貌，將梯田、竹、林、山混成一個(gè)森林養(yǎng)生度假和避暑度假區(qū)。項(xiàng)目定位于中高端，是以中華民族傳統(tǒng)文化教義為主題，利用大溪與山溪交匯形成的自然地形地貌，將佛教、道教、儒家分成自然的三個(gè)養(yǎng)生休閑度假區(qū)，利用佛、道、儒家的宗教養(yǎng)生之道和中國獨(dú)有的中醫(yī)療養(yǎng)結(jié)合，主要以廟、寺、觀、塔、宮、庭、閣、廊、院為主導(dǎo)建筑，依山傍水建設(shè)，打造成為國內(nèi)唯一的，有東方宗教特色的養(yǎng)生休閑度假目的地。規(guī)劃公共基礎(chǔ)設(shè)施用地6公頃，用地86公頃。為某市、大坪鎮(zhèn)學(xué)生提供優(yōu)質(zhì)教育。 國際養(yǎng)生養(yǎng)老莊園位于大溪河濱南面，占地8公頃，按國際養(yǎng)老院標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，服務(wù)設(shè)施完善，屬于中高端子項(xiàng)目。集散功能：區(qū)域內(nèi)旅游的集散地。三、現(xiàn)代中醫(yī)學(xué)養(yǎng)生本項(xiàng)目是是新興的知識(shí)型和專業(yè)型緊密結(jié)合的現(xiàn)代中醫(yī)學(xué)科研成果。何 華 先生運(yùn)用高端科學(xué)技術(shù)，進(jìn)行系統(tǒng)“人的羊膜（AM）基礎(chǔ)和應(yīng)用研究，首先在國際上將AM成功應(yīng)用于“角膜干細(xì)胞的體外培養(yǎng)”，解決了現(xiàn)代國際科研難題，并且獲得美國專利發(fā)明（Hua He，Wei Li and Scheffer Tseng. Medical application of amniotic membrane powder （pending））。為人類找到了新的、實(shí)用的、能夠改變生命、延緩衰老、健康長壽的新途徑。即：按產(chǎn)品互補(bǔ)、交通互聯(lián)、客源共享、節(jié)慶共辦、促銷互幫的聯(lián)動(dòng)經(jīng)營思路，快速打開歐美市場，吸引歐美高中端游客。到各個(gè)村的道路全部是坑坑洼洼的土路，十分不便。三、區(qū)域周邊交通情況區(qū)內(nèi)交通主要有航空、火車、汽車。是一個(gè)不可多得的旅游、休閑、養(yǎng)生、度假、居家之風(fēng)水寶地，也是一個(gè)尚未開發(fā)的處女凈地。同時(shí)因?yàn)槌鞘刑豳|(zhì)、擴(kuò)展需要，市、區(qū)政府決心啟動(dòng)特大養(yǎng)生度假旅游的建設(shè)項(xiàng)目： “天門仙境國際養(yǎng)生度假區(qū)”。1982年9月，某成為中國第一個(gè)國家森林公園，1988年8月，武陵源被列入國家第二批40處重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之內(nèi)；1992年，由某國家森林公園、索溪峪風(fēng)景區(qū)、天子山風(fēng)景區(qū)三大景區(qū)構(gòu)成的武陵源自然風(fēng)景區(qū)被聯(lián)合國教科文組織列入《世界自然遺產(chǎn)名錄》。某天境國際旅游度假開發(fā)有限公司，是根據(jù)正御集團(tuán)有限公司（香港）與某市永定區(qū)人民政府簽訂的《湖南省某市天門仙境國際休閑度假區(qū)開發(fā)投資框架協(xié)議書》，由投資人正御集團(tuán)有限公司和湖南錦陵交通能源開發(fā)有限公司，共同投資組建的有限責(zé)任（合資）公司，是本項(xiàng)目獨(dú)立法人。本項(xiàng)目概念性規(guī)劃于2011年5月底通過評(píng)審。與省內(nèi)外大城市都有航班，目前某機(jī)場正在擴(kuò)建，準(zhǔn)備開通與日本、東南亞、香港、歐美的航班。五、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：國際化。接待目標(biāo)：2016年游客45萬（人日）、日平均2000人、旅游總收入50億元；生物場導(dǎo)養(yǎng)生療養(yǎng)10萬（人日）收入30億元；2020年120萬（人日）、日平均4000人、旅游總收入120億元；生物場導(dǎo)養(yǎng)生療養(yǎng)80萬（人日）收入320億元。該成果的蘇聯(lián)發(fā)明專利是 。人體AM 系列醫(yī)品，是現(xiàn)代醫(yī)療美容最高端，沒有任何副作用的藥品，專門用于高端康體美容。項(xiàng)目特點(diǎn)是：通過地理環(huán)境、氣候季節(jié)、時(shí)間時(shí)辰、位置空間以及飲食、光氣色動(dòng)靜、經(jīng)絡(luò)、器械等，適時(shí)順養(yǎng)，宜地順養(yǎng)。（二） 主要分項(xiàng)目設(shè)置 行政服務(wù)管理區(qū)位于天境大道中路北面，大溪河?xùn)|，占地10公頃，按本地民族文化特色、時(shí)尚標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，主要設(shè)：政府部門、公共安全、銀行保險(xiǎn)、通訊醫(yī)療、交通運(yùn)輸。設(shè)有：研發(fā)中心，康復(fù)中心，療養(yǎng)中心、綜合醫(yī)院，職業(yè)教育、專利制造，動(dòng)、植物培育中心。田園風(fēng)光社區(qū)位于地塊東南端，天境大道中路南面，占地10公頃。項(xiàng)目定位于高端，打造成為國內(nèi)首個(gè)頂級(jí)專門為高端時(shí)尚女士服務(wù)的，集旅游、休閑、度假、養(yǎng)生、康體、美容、沙龍、會(huì)所為一體的旅游產(chǎn)品。 該項(xiàng)目銜生的子項(xiàng)目之一，選擇在湖南省新化縣，孟公鎮(zhèn)與瑯塘鎮(zhèn)交界處，壺峰寨與蘇溪千島湖柘溪水系原生態(tài)區(qū)內(nèi)，建設(shè)以道教與中醫(yī)相結(jié)合為主的“康復(fù)療養(yǎng)基地”，簡稱“新化養(yǎng)生園”。項(xiàng)目定位于中高端。（三）山地駕車、騎車運(yùn)動(dòng)利用區(qū)域內(nèi)原有道路的驚險(xiǎn)崎嶇和自然生態(tài)景觀，以及各個(gè)景點(diǎn)設(shè)施，開展山地駕車、騎車運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目。按改建后的公路標(biāo)準(zhǔn)僅能稍微改善一點(diǎn)，無法滿足項(xiàng)目需要。天境大道中路天境大道中路是項(xiàng)目中心區(qū)內(nèi)主干道，同時(shí)也是主街道，從白果樹經(jīng)大坪、天門溪、到官峪，東連天境大道東路，西接天境大道西路。建設(shè)規(guī)模：按龍大高速公路設(shè)計(jì)建設(shè)。區(qū)內(nèi)水質(zhì)優(yōu)良，沒有工業(yè)污染，可以作為生活、生產(chǎn)、施工用水。同時(shí)安裝高科技凈化設(shè)備，使處理后的大部分水，能循環(huán)利用。四、 服務(wù)體系（一） 現(xiàn) 狀區(qū)域內(nèi)沒有系統(tǒng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，居民生活十分不便，需要新建一套現(xiàn)代化的先進(jìn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為居民和游客服務(wù)。如“古丈毛尖”這個(gè)“國家地理標(biāo)志保護(hù)產(chǎn)品”，就值得投資開發(fā)。自然風(fēng)景好，屬于獨(dú)一無二、不可再造的原始生態(tài)區(qū)。三、評(píng)估結(jié)論分析定址地大坪鎮(zhèn)，利大于弊，而且不利因素都可以妥善解決，水、土資源基本能滿足項(xiàng)目需求，還備有唐村、黃莊等地和兩條山溝沒有列入規(guī)劃開發(fā)范圍，完全可以滿足擴(kuò)大開發(fā)的需求。經(jīng)過交往發(fā)現(xiàn)，永定區(qū)政府、區(qū)政府及其下屬部門、以及某市政府部門的管理干部，普遍學(xué)歷高、見識(shí)廣、開拓進(jìn)取意識(shí)好、決策能力強(qiáng)、辦事效率高，是比較好合作的政府班底。湖南省規(guī)劃2015年旅游收入達(dá)到3200億元人民幣。、但低于黃山和桂林，幾乎是某的兩倍。經(jīng)過我們調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，來某旅游觀光的人多，休閑度假的少，康體養(yǎng)生的幾乎是0。休閑度假養(yǎng)生：接待國內(nèi)外高中端人士。加上外圍基地，年容量可達(dá)300萬人日，規(guī)模相當(dāng)壯觀。在多數(shù)發(fā)達(dá)國家，10%的老年婦女是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口，而在發(fā)展中國家，這一比例達(dá)到19%。國內(nèi)也愈來愈重視自駕游市場的開發(fā)。一、居民安居居民安居安置，分期分批進(jìn)行，基本上保證“先安置，后拆遷”，在沒有安置房前，要修建臨時(shí)安置房，解決居民生產(chǎn)生活，安定社會(huì)。 18～25歲安置方向：賓館、導(dǎo)游、營業(yè)員、服務(wù)員、導(dǎo)場中心。第一節(jié) 環(huán)保規(guī)劃不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)的哪一個(gè)階段，環(huán)保規(guī)劃設(shè)計(jì)要放在第一位，本區(qū)域內(nèi)不允許產(chǎn)生工業(yè)、金屬、化工的任何形態(tài)的垃圾，也不允許任何形式的燃煤鍋爐和煙囪。建筑垃圾采用及時(shí)處理、統(tǒng)一堆放，填埋后綠化或作為工程填埋材料。便于經(jīng)營期強(qiáng)制執(zhí)行，和不斷修改完善。同時(shí)要加強(qiáng)對水源地的環(huán)境監(jiān)測，保證景區(qū)景點(diǎn)與水相關(guān)的子項(xiàng)目，不產(chǎn)生水的污染源。附屬設(shè)施包含停車場、車輛檢修站（點(diǎn)）、公交站點(diǎn)、加油站等。在經(jīng)營期必須要有消防措施與預(yù)案、企業(yè)平時(shí)要有消防隊(duì)、消防員、護(hù)林員，保證消防工作落實(shí)到實(shí)處。工程主要是廟、寺、觀、塔、宮、庭、閣、廊、院、別墅為主導(dǎo)的建筑，沒有高樓大廈，偏重有風(fēng)情特色建筑。第四節(jié) 分期建設(shè)項(xiàng)目前 期 完成項(xiàng)目的立項(xiàng)審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境評(píng)估、分項(xiàng)目定址、工程勘察、招標(biāo)投標(biāo)、天境大道北路開工、征地拆遷、居民臨時(shí)安置、三通一平開工。第八章 投資估算第一節(jié) 估算依據(jù)本項(xiàng)目《概念性規(guī)劃》 2011年5月本項(xiàng)目建設(shè)期是2011～2021年，有關(guān)物價(jià)因素沒有考慮。本項(xiàng)目整體遠(yuǎn)景總投資15118567萬元 ，加上國內(nèi)四個(gè)生物場導(dǎo)中心約1000億元，合計(jì)約2520億元人民幣。（1km/11000）含： 征地拆遷、工程建設(shè)、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目管理。12000室內(nèi)發(fā)電廠供電線路高科技無污染環(huán)保發(fā)電站，；供電線路采用地下管道形式，約50公里?！肮耪擅狻表?xiàng)目10億元。600000城鎮(zhèn)街道約25公里，雙向4車道、瀝青砼路面、按城市干道建設(shè)，含綠化和亮化工程等。 為某旅游的深度發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 BT置換資產(chǎn) 102380萬元； % 。財(cái)務(wù)賬面負(fù)債，不包含總資產(chǎn)，包含企業(yè)財(cái)務(wù)（含利息）費(fèi)用、辦公管理費(fèi)、工資福利、稅和行政管理費(fèi)的全部。 休閑養(yǎng)老收益 按65 %。建立健全、不斷完善企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度。作為全額投資，建設(shè)資金安排可以根據(jù)需要進(jìn)行，計(jì)劃第一期建設(shè)資金到位比例要在90 %以上，即515億元；第二期建設(shè)資金到位比例要在55 %，即200億元；考慮到資金的流動(dòng)周期，合計(jì)必須到位資金720億元， %。57