【正文】 00新建小計757500 行政民生服務(wù)投資估算項 目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模投資估算（萬元 RMB）備 注天境商業(yè)街（民族特色）建設(shè)面積：2公頃；建筑面積：20000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：國家標(biāo)準(zhǔn) 3層（1m2/）新建10000大坪醫(yī)院建設(shè)面積：20公頃；建筑面積：10000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：超三甲 8層（1m2/）完善10000居民安置（新農(nóng)村建設(shè)）姚家、余家、七星山、人口：780 戶數(shù)：190民族特色改建，人/70m2，共計：54600m2（1m2/）標(biāo)準(zhǔn)：民族風(fēng)情特色改建、新農(nóng)村建配套設(shè)施25380綠色農(nóng)林牧業(yè)開發(fā)當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)、水稻、養(yǎng)殖業(yè)的綜合開發(fā)，“古丈毛尖”深度開發(fā)50000集約式、產(chǎn)品系列化、深度開發(fā)、扶持資金森林山莊用地 8 公頃建筑面積120000 m2130000小計215380大坪旅游中心區(qū)投資估算項 目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模投資估算（萬元 RMB）備 注天境國際大酒店建設(shè)面積：10公頃；建筑面積：600000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：六星級 高層（1m2/）完善30000畢茲卡小鎮(zhèn)（民族特色）建設(shè)面積：14公頃；建筑面積：300000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：特色 4層（1m2/）完善。6000天境醫(yī)院（中西苗土醫(yī)）建設(shè)面積：5公頃；建筑面積：120000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：超三甲 8層（1m2/）完善設(shè)備配套10000水 景10000完善小計56000生物導(dǎo)場總部投資估算項 目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模投資估算（萬元 RMB）備 注研發(fā)中心科技研究設(shè)備、科研經(jīng)費500000開展深度研發(fā) 康復(fù)治療中心康復(fù)、治療醫(yī)院、擴(kuò)建、場導(dǎo)艙、設(shè)備300000擴(kuò)大 植物種植場研發(fā)55800完善動物養(yǎng)殖場研發(fā)58000完善職業(yè)學(xué)院教學(xué)樓、實驗室、宿舍、培訓(xùn)中心40000配套設(shè)施、設(shè)備專利制造設(shè)備、制品車間（環(huán)保型）200000醫(yī)療廢品處理、環(huán)保排放系統(tǒng)達(dá)到環(huán)保排放標(biāo)準(zhǔn)40000貴族療養(yǎng)山莊國際頂級療養(yǎng)院250000新建小計1443800旅游景點建設(shè)投資估算項 目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模投資估算（萬元 RMB）備 注伊人谷（綜合）建設(shè)面積：；建筑面積：80000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：五星級 仿古風(fēng)格（1m2/）完善配套設(shè)備、設(shè)施20000忘憂谷（綜合）建設(shè)面積：；建筑面積：50000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：五星級 仿古風(fēng)格（1m2/）完善配套設(shè)備、設(shè)施20000三合谷（綜合）建設(shè)面積：；建筑面積：50000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：五星級 復(fù)古風(fēng)格含新化養(yǎng)生療養(yǎng)基地 50億（1m2/）完善配套設(shè)備、設(shè)施530000森林歡樂谷（綜合）建設(shè)面積：；建筑面積：15000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：五星級 民族風(fēng)格（1m2/）完善配套設(shè)備、設(shè)施7000七星山山地運動中心綜合項目100000含山地汽車、自行車運動山地馬場養(yǎng)馬場、訓(xùn)馬場、跑馬場、馬 150000新建山地高爾夫100000新建水上樂園10000完善配套設(shè)備、設(shè)施漂流項目5000完善配套設(shè)備、設(shè)施溫泉養(yǎng)生10000完善配套設(shè)備、設(shè)施旅行分社項目外（委）派分支機(jī)構(gòu)180000周邊城市、國內(nèi)各省城、香港、臺灣、東南亞、歐美、日本等小計1132000第九章 效益評價第一節(jié) 社會效益分析本項目社會效益明顯，是一個利國惠民澤世的好項目。 政府只給政策不出資金，打造了一個有中西文化、自然與科技結(jié)合、獨一無二、不可再造、特色分明的國際一流，綠色環(huán)保型旅游、休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老、康體美容、宜住旅游區(qū)。 市區(qū)擴(kuò)展了120平方公里，從根本上徹底改善了大坪鎮(zhèn)的面貌，一躍成為國際一流城鎮(zhèn)。 為某旅游的深度發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。擴(kuò)展了某和周邊旅游區(qū)的旅游項目，能帶動與旅游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。 改善了當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，和當(dāng)?shù)氐慕逃t(yī)療條件，利用商貿(mào)、服務(wù)、農(nóng)林牧漁產(chǎn)業(yè)，能解決安置當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)問題。 建成經(jīng)營后，每年能夠給地方財政增收10億元以上的稅費收入。同時，在土地開發(fā)上政府將獲得不菲的財政收入。第二節(jié) 2020年初財務(wù)預(yù)估一、 項目收益來源本項目的投資收益主要來源于固定資產(chǎn)收益、旅游項目收入、科技養(yǎng)生、生態(tài)養(yǎng)老項目收入、收費服務(wù)項目收入、農(nóng)林牧漁土特產(chǎn)品收入、無形資產(chǎn)收益等。本計劃書不評估無形資產(chǎn)收益，“古丈毛尖”和“新化基地”項目是本項目的延伸區(qū)外投資，其投資與收益將專門做主題分析，本計劃不顧及。二、 2020年初企業(yè)財務(wù)狀況（一）第二期投資完成后資產(chǎn)形成情況固定資產(chǎn) 5477800 萬元； % 。 BT置換資產(chǎn) 102380萬元； % 。BOT 經(jīng)營資產(chǎn) 1287640 萬元； % 。按產(chǎn)業(yè)政策可以（或部分）轉(zhuǎn)現(xiàn)的資產(chǎn) 1272500萬元； % 。（二） 2020年前資產(chǎn)轉(zhuǎn)現(xiàn)估算固定資產(chǎn)、可轉(zhuǎn)資產(chǎn)變現(xiàn) 1923000 萬元。 商貿(mào)城 190000 X = 304000 萬元 商居房（別墅）400 X 260萬= 144000 萬元 養(yǎng)老山莊 （出售60 %）100000 X = 250000萬元 科技養(yǎng)生 （出售40 %）450000 X = 1250000萬元 道路公共設(shè)施（估算） 100000 萬元置換回收 689410 萬元。 BT資產(chǎn)置換 102380 萬元 區(qū)域經(jīng)營權(quán)置換 30000 萬元 政策優(yōu)惠十年 （填補(bǔ)虧損部分） 557030 萬元資產(chǎn)轉(zhuǎn)現(xiàn)估算合計 2612410 萬元。（三） 2016～2019年 項目試經(jīng)營收入 6655100萬元 生物場導(dǎo)養(yǎng)生項目收入（年增長率80%）； 旅游項目綜合收入（年增長率30%） 億元。（四） 2020年初企業(yè)財務(wù)賬面負(fù)債 415357 萬元。財務(wù)賬面負(fù)債，不包含總資產(chǎn)，包含企業(yè)財務(wù)（含利息）費用、辦公管理費、工資福利、稅和行政管理費的全部。（五） 2020年經(jīng)營總資產(chǎn) 6114940 萬元。三、 2019年底項目正式營業(yè)前投資收益 5699583 萬元，主要是不動產(chǎn)。第三節(jié) 2020年后年收益估算一、動態(tài)收益 （稅費后） 旅游項目收益 按項目原規(guī)劃報告綜合計算，（未計算政策優(yōu)惠）。投資規(guī)模擴(kuò)大6倍后，加上外部旅游項目， 區(qū)內(nèi)種植收益 區(qū)內(nèi)土地結(jié)合旅游項目進(jìn)行特色開發(fā)，種植各種當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)，開發(fā)12萬畝。是利國利民的一項舉措，有利于項目參與各方，屬共贏項目。 有償服務(wù)收益 水電燃?xì)?、?教育醫(yī)療收益 有償教育、。 休閑養(yǎng)老收益 按65 %。 生物場導(dǎo)養(yǎng)生 按80 %估算收益200億元。 固定資產(chǎn)經(jīng)營 . 年付利息（年利息6%） 政策優(yōu)惠 （前十年） 20 億元經(jīng)營管理費 億元二、 年收益合計 億元第四節(jié) 投資收益結(jié)論建設(shè)期 10年：2011～2019年。 經(jīng)營期 66年：2016～2081年 （含試經(jīng)營期）； 盈虧平衡年： 2023年初 （按兩期投資估算）； 兩期投資全部收回年限： 12年； 兩期投資現(xiàn)金凈收益： 144億元 （不包括已收回的本金）； 積累固定凈資產(chǎn)： 億元 （增值折舊相低、不計增值額）；財務(wù)流動資金約： 180億元 ； 兩期投資總收益： ，收益率 %， %。兩期投資總回報： 億元 ，收益率 %， %。企業(yè)經(jīng)營成本（含稅費） 億元，年平均： 億元。 第十章 項目實施措施一、建立健全公司組織機(jī)構(gòu)生物場導(dǎo)科技開發(fā)公司53 生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司三、配置精干的管理班底 基本機(jī)構(gòu)人員最低配備表崗位人數(shù)最低職稱或?qū)W歷崗位職責(zé)層次總經(jīng)理1高級職稱或本科10年（大專15年）全面負(fù)責(zé)人高級管理層7人副總經(jīng)理3本科8年（大專10年）或中級職稱行政事務(wù)、工程管理、經(jīng)營管理各一人總辦主任1中級職稱總經(jīng)理事務(wù)財務(wù)總監(jiān)1高級職稱財務(wù)、計劃總工程師1專業(yè)高級職稱技術(shù)總負(fù)責(zé)人副總工程師1工程師或?qū)I(yè)本科5年（大專8年）兼任工程部長中間管理層7人合約部長1本科3年（大專5年）合同管理、計量事務(wù)部主任1大專5年行政事務(wù)安全協(xié)調(diào)辦公室主任1實際工作經(jīng)驗豐富安全、協(xié)調(diào)物械部長1工程師或高級技師固定資產(chǎn)、物資機(jī)械管理財務(wù)部長1注冊會計師財務(wù)管理人力資源部長1政工師人事管理專業(yè)會計3注冊會計師（助理會計師5年以上）財務(wù)、專職工程財務(wù)督查、材料會計各一人管理人員31人專業(yè)出納1助理職稱或大專2年出納事務(wù)計量工程師2大專5年計量業(yè)務(wù)專業(yè)工程師4工程師（本科5年、大專10）土建、橋梁（高工）、隧道（高工）、結(jié)構(gòu)各一人質(zhì)檢工程師2高級工程師質(zhì)量檢查、定性機(jī)料工程師2高級技師或工程師物資、機(jī)械資料員4中專5年、大專3年打印、資料、檔案專職人員7安全協(xié)調(diào)各4人、保衛(wèi)3人專業(yè)秘書6大專3年以上文秘專職司機(jī)5駕齡5年以上司機(jī)服務(wù)人員13人勤雜人員8后勤服務(wù)合計60預(yù)備4人上表為公司人員的最低配置，公司下屬項目管理單位（公司）參照配置。四、建立健全各管理制度，依法規(guī)范企業(yè)行為公司的管理必須遵紀(jì)守法，按國家、行業(yè)的法律法規(guī)，依法規(guī)范企業(yè)行為。建立健全、不斷完善企業(yè)各項規(guī)章制度。特別要成立在董事會領(lǐng)導(dǎo)下的監(jiān)事機(jī)構(gòu)和監(jiān)察體系，為項目建設(shè)保駕護(hù)航。五、爭取政府大力支持項目建設(shè)順利與否，政府支持是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。要使全體員工明白“綱舉目才能張”的道理，爭取政府的全面支持是日常工作中的重點之一。要安排專門機(jī)構(gòu)與政府管理部門，加強(qiáng)溝通聯(lián)系，互相了解、互相信任。爭取政府在征地拆遷、項目建設(shè)報批、協(xié)調(diào)各方面關(guān)系、解決周邊矛盾、享受政策優(yōu)惠、減免部分稅費等給企業(yè)予以優(yōu)惠，為企業(yè)創(chuàng)造寬松環(huán)境，這些都是實實在在的與經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)的工作，切記不能忽視。六、保證建設(shè)資金及時到位建設(shè)資金及時到位也是保證項目順利實施的一個主導(dǎo)條件，本項目必須具有最起碼的資本金580億元人民幣，折合美元90億元。其余建設(shè)資金可以考慮銀行貸款或社會融資。作為全額投資，建設(shè)資金安排可以根據(jù)需要進(jìn)行，計劃第一期建設(shè)資金到位比例要在90 %以上，即515億元；第二期建設(shè)資金到位比例要在55 %，即200億元；考慮到資金的流動周期，合計必須到位資金720億元， %。本項目在上述前提下，可以運作，有一定規(guī)避風(fēng)險能力。如此，要求公司財務(wù)計劃管理人員，必須保持清醒頭腦，科學(xué)地發(fā)揮高超的資本運作藝術(shù)。2011年建設(shè)啟動資金，應(yīng)當(dāng)保證150億元，在2011年12月底前足額到位。公司財務(wù)、計劃、審計、工程管理人員，在2011年12月底，要依據(jù)項目規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)的進(jìn)展情況，認(rèn)真做出詳細(xì)的實施性《第一期建設(shè)資金使用計劃書》，和與之配套的《第一期項目建設(shè)實施計劃書》。從2011年7月開始，根據(jù)項目建設(shè)啟動情況，認(rèn)真做好每個分項目的《建設(shè)管理、資金使用計劃書》，保證每個項目能有條不紊地，順利實施。結(jié)束語 “天門仙境國際養(yǎng)生度假區(qū)”是一個好項目；大坪鎮(zhèn)自然生態(tài)是一個好環(huán)境；公司與政府間合作有一個好開端；再加上有好政策；真正具備了“天時、地利、人和”。在各級黨委、政府的全力支持下，在社會各界的大力幫助下，在我們共同的不懈努力下，一個融合中西方文化的，結(jié)合自然與科技的，綠色環(huán)保的，特色鮮明的，不可再造的，可持續(xù)性發(fā)展的，集養(yǎng)生、休閑、觀光、度假綜合功能的，國際品牌旅游目的地“天門仙境”在十年間，一定會名震天下，譽(yù)滿全球。57