【正文】 00新建小計(jì)757500 行政民生服務(wù)投資估算項(xiàng) 目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模投資估算（萬(wàn)元 RMB）備 注天境商業(yè)街（民族特色）建設(shè)面積：2公頃；建筑面積：20000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 3層（1m2/）新建10000大坪醫(yī)院建設(shè)面積：20公頃；建筑面積：10000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：超三甲 8層（1m2/）完善10000居民安置（新農(nóng)村建設(shè)）姚家、余家、七星山、人口：780 戶數(shù)：190民族特色改建，人/70m2，共計(jì)：54600m2（1m2/）標(biāo)準(zhǔn)：民族風(fēng)情特色改建、新農(nóng)村建配套設(shè)施25380綠色農(nóng)林牧業(yè)開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)、水稻、養(yǎng)殖業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)，“古丈毛尖”深度開(kāi)發(fā)50000集約式、產(chǎn)品系列化、深度開(kāi)發(fā)、扶持資金森林山莊用地 8 公頃建筑面積120000 m2130000小計(jì)215380大坪旅游中心區(qū)投資估算項(xiàng) 目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模投資估算（萬(wàn)元 RMB）備 注天境國(guó)際大酒店建設(shè)面積：10公頃；建筑面積：600000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：六星級(jí) 高層（1m2/）完善30000畢茲卡小鎮(zhèn)（民族特色）建設(shè)面積：14公頃；建筑面積：300000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：特色 4層（1m2/）完善。6000天境醫(yī)院（中西苗土醫(yī)）建設(shè)面積：5公頃；建筑面積：120000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：超三甲 8層（1m2/）完善設(shè)備配套10000水 景10000完善小計(jì)56000生物導(dǎo)場(chǎng)總部投資估算項(xiàng) 目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模投資估算（萬(wàn)元 RMB）備 注研發(fā)中心科技研究設(shè)備、科研經(jīng)費(fèi)500000開(kāi)展深度研發(fā) 康復(fù)治療中心康復(fù)、治療醫(yī)院、擴(kuò)建、場(chǎng)導(dǎo)艙、設(shè)備300000擴(kuò)大 植物種植場(chǎng)研發(fā)55800完善動(dòng)物養(yǎng)殖場(chǎng)研發(fā)58000完善職業(yè)學(xué)院教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)室、宿舍、培訓(xùn)中心40000配套設(shè)施、設(shè)備專利制造設(shè)備、制品車(chē)間（環(huán)保型）200000醫(yī)療廢品處理、環(huán)保排放系統(tǒng)達(dá)到環(huán)保排放標(biāo)準(zhǔn)40000貴族療養(yǎng)山莊國(guó)際頂級(jí)療養(yǎng)院250000新建小計(jì)1443800旅游景點(diǎn)建設(shè)投資估算項(xiàng) 目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模投資估算（萬(wàn)元 RMB）備 注伊人谷（綜合）建設(shè)面積：；建筑面積：80000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí) 仿古風(fēng)格（1m2/）完善配套設(shè)備、設(shè)施20000忘憂谷（綜合）建設(shè)面積：；建筑面積：50000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí) 仿古風(fēng)格（1m2/）完善配套設(shè)備、設(shè)施20000三合谷（綜合）建設(shè)面積：；建筑面積：50000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí) 復(fù)古風(fēng)格含新化養(yǎng)生療養(yǎng)基地 50億（1m2/）完善配套設(shè)備、設(shè)施530000森林歡樂(lè)谷（綜合）建設(shè)面積：；建筑面積：15000平方；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí) 民族風(fēng)格（1m2/）完善配套設(shè)備、設(shè)施7000七星山山地運(yùn)動(dòng)中心綜合項(xiàng)目100000含山地汽車(chē)、自行車(chē)運(yùn)動(dòng)山地馬場(chǎng)養(yǎng)馬場(chǎng)、訓(xùn)馬場(chǎng)、跑馬場(chǎng)、馬 150000新建山地高爾夫100000新建水上樂(lè)園10000完善配套設(shè)備、設(shè)施漂流項(xiàng)目5000完善配套設(shè)備、設(shè)施溫泉養(yǎng)生10000完善配套設(shè)備、設(shè)施旅行分社項(xiàng)目外（委）派分支機(jī)構(gòu)180000周邊城市、國(guó)內(nèi)各省城、香港、臺(tái)灣、東南亞、歐美、日本等小計(jì)1132000第九章 效益評(píng)價(jià)第一節(jié) 社會(huì)效益分析本項(xiàng)目社會(huì)效益明顯，是一個(gè)利國(guó)惠民澤世的好項(xiàng)目。 政府只給政策不出資金，打造了一個(gè)有中西文化、自然與科技結(jié)合、獨(dú)一無(wú)二、不可再造、特色分明的國(guó)際一流，綠色環(huán)保型旅游、休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老、康體美容、宜住旅游區(qū)。 市區(qū)擴(kuò)展了120平方公里，從根本上徹底改善了大坪鎮(zhèn)的面貌，一躍成為國(guó)際一流城鎮(zhèn)。 為某旅游的深度發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。擴(kuò)展了某和周邊旅游區(qū)的旅游項(xiàng)目，能帶動(dòng)與旅游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。 改善了當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，和當(dāng)?shù)氐慕逃t(yī)療條件，利用商貿(mào)、服務(wù)、農(nóng)林牧漁產(chǎn)業(yè)，能解決安置當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)問(wèn)題。 建成經(jīng)營(yíng)后，每年能夠給地方財(cái)政增收10億元以上的稅費(fèi)收入。同時(shí)，在土地開(kāi)發(fā)上政府將獲得不菲的財(cái)政收入。第二節(jié) 2020年初財(cái)務(wù)預(yù)估一、 項(xiàng)目收益來(lái)源本項(xiàng)目的投資收益主要來(lái)源于固定資產(chǎn)收益、旅游項(xiàng)目收入、科技養(yǎng)生、生態(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目收入、收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目收入、農(nóng)林牧漁土特產(chǎn)品收入、無(wú)形資產(chǎn)收益等。本計(jì)劃書(shū)不評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)收益，“古丈毛尖”和“新化基地”項(xiàng)目是本項(xiàng)目的延伸區(qū)外投資，其投資與收益將專門(mén)做主題分析，本計(jì)劃不顧及。二、 2020年初企業(yè)財(cái)務(wù)狀況（一）第二期投資完成后資產(chǎn)形成情況固定資產(chǎn) 5477800 萬(wàn)元； % 。 BT置換資產(chǎn) 102380萬(wàn)元； % 。BOT 經(jīng)營(yíng)資產(chǎn) 1287640 萬(wàn)元； % 。按產(chǎn)業(yè)政策可以（或部分）轉(zhuǎn)現(xiàn)的資產(chǎn) 1272500萬(wàn)元； % 。（二） 2020年前資產(chǎn)轉(zhuǎn)現(xiàn)估算固定資產(chǎn)、可轉(zhuǎn)資產(chǎn)變現(xiàn) 1923000 萬(wàn)元。 商貿(mào)城 190000 X = 304000 萬(wàn)元 商居房（別墅）400 X 260萬(wàn)= 144000 萬(wàn)元 養(yǎng)老山莊 （出售60 %）100000 X = 250000萬(wàn)元 科技養(yǎng)生 （出售40 %）450000 X = 1250000萬(wàn)元 道路公共設(shè)施（估算） 100000 萬(wàn)元置換回收 689410 萬(wàn)元。 BT資產(chǎn)置換 102380 萬(wàn)元 區(qū)域經(jīng)營(yíng)權(quán)置換 30000 萬(wàn)元 政策優(yōu)惠十年 （填補(bǔ)虧損部分） 557030 萬(wàn)元資產(chǎn)轉(zhuǎn)現(xiàn)估算合計(jì) 2612410 萬(wàn)元。（三） 2016～2019年 項(xiàng)目試經(jīng)營(yíng)收入 6655100萬(wàn)元 生物場(chǎng)導(dǎo)養(yǎng)生項(xiàng)目收入（年增長(zhǎng)率80%）； 旅游項(xiàng)目綜合收入（年增長(zhǎng)率30%） 億元。（四） 2020年初企業(yè)財(cái)務(wù)賬面負(fù)債 415357 萬(wàn)元。財(cái)務(wù)賬面負(fù)債，不包含總資產(chǎn)，包含企業(yè)財(cái)務(wù)（含利息）費(fèi)用、辦公管理費(fèi)、工資福利、稅和行政管理費(fèi)的全部。（五） 2020年經(jīng)營(yíng)總資產(chǎn) 6114940 萬(wàn)元。三、 2019年底項(xiàng)目正式營(yíng)業(yè)前投資收益 5699583 萬(wàn)元，主要是不動(dòng)產(chǎn)。第三節(jié) 2020年后年收益估算一、動(dòng)態(tài)收益 （稅費(fèi)后） 旅游項(xiàng)目收益 按項(xiàng)目原規(guī)劃報(bào)告綜合計(jì)算，（未計(jì)算政策優(yōu)惠）。投資規(guī)模擴(kuò)大6倍后，加上外部旅游項(xiàng)目， 區(qū)內(nèi)種植收益 區(qū)內(nèi)土地結(jié)合旅游項(xiàng)目進(jìn)行特色開(kāi)發(fā)，種植各種當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)，開(kāi)發(fā)12萬(wàn)畝。是利國(guó)利民的一項(xiàng)舉措，有利于項(xiàng)目參與各方，屬共贏項(xiàng)目。 有償服務(wù)收益 水電燃?xì)?、?教育醫(yī)療收益 有償教育、。 休閑養(yǎng)老收益 按65 %。 生物場(chǎng)導(dǎo)養(yǎng)生 按80 %估算收益200億元。 固定資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) . 年付利息（年利息6%） 政策優(yōu)惠 （前十年） 20 億元經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 億元二、 年收益合計(jì) 億元第四節(jié) 投資收益結(jié)論建設(shè)期 10年：2011～2019年。 經(jīng)營(yíng)期 66年：2016～2081年 （含試經(jīng)營(yíng)期）； 盈虧平衡年： 2023年初 （按兩期投資估算）； 兩期投資全部收回年限： 12年； 兩期投資現(xiàn)金凈收益： 144億元 （不包括已收回的本金）； 積累固定凈資產(chǎn)： 億元 （增值折舊相低、不計(jì)增值額）；財(cái)務(wù)流動(dòng)資金約： 180億元 ； 兩期投資總收益： ，收益率 %， %。兩期投資總回報(bào)： 億元 ，收益率 %， %。企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本（含稅費(fèi)） 億元，年平均： 億元。 第十章 項(xiàng)目實(shí)施措施一、建立健全公司組織機(jī)構(gòu)生物場(chǎng)導(dǎo)科技開(kāi)發(fā)公司53 生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司三、配置精干的管理班底 基本機(jī)構(gòu)人員最低配備表崗位人數(shù)最低職稱或?qū)W歷崗位職責(zé)層次總經(jīng)理1高級(jí)職稱或本科10年（大專15年）全面負(fù)責(zé)人高級(jí)管理層7人副總經(jīng)理3本科8年（大專10年）或中級(jí)職稱行政事務(wù)、工程管理、經(jīng)營(yíng)管理各一人總辦主任1中級(jí)職稱總經(jīng)理事務(wù)財(cái)務(wù)總監(jiān)1高級(jí)職稱財(cái)務(wù)、計(jì)劃總工程師1專業(yè)高級(jí)職稱技術(shù)總負(fù)責(zé)人副總工程師1工程師或?qū)I(yè)本科5年（大專8年）兼任工程部長(zhǎng)中間管理層7人合約部長(zhǎng)1本科3年（大專5年）合同管理、計(jì)量事務(wù)部主任1大專5年行政事務(wù)安全協(xié)調(diào)辦公室主任1實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)豐富安全、協(xié)調(diào)物械部長(zhǎng)1工程師或高級(jí)技師固定資產(chǎn)、物資機(jī)械管理財(cái)務(wù)部長(zhǎng)1注冊(cè)會(huì)計(jì)師財(cái)務(wù)管理人力資源部長(zhǎng)1政工師人事管理專業(yè)會(huì)計(jì)3注冊(cè)會(huì)計(jì)師（助理會(huì)計(jì)師5年以上）財(cái)務(wù)、專職工程財(cái)務(wù)督查、材料會(huì)計(jì)各一人管理人員31人專業(yè)出納1助理職稱或大專2年出納事務(wù)計(jì)量工程師2大專5年計(jì)量業(yè)務(wù)專業(yè)工程師4工程師（本科5年、大專10）土建、橋梁（高工）、隧道（高工）、結(jié)構(gòu)各一人質(zhì)檢工程師2高級(jí)工程師質(zhì)量檢查、定性機(jī)料工程師2高級(jí)技師或工程師物資、機(jī)械資料員4中專5年、大專3年打印、資料、檔案專職人員7安全協(xié)調(diào)各4人、保衛(wèi)3人專業(yè)秘書(shū)6大專3年以上文秘專職司機(jī)5駕齡5年以上司機(jī)服務(wù)人員13人勤雜人員8后勤服務(wù)合計(jì)60預(yù)備4人上表為公司人員的最低配置，公司下屬項(xiàng)目管理單位（公司）參照配置。四、建立健全各管理制度，依法規(guī)范企業(yè)行為公司的管理必須遵紀(jì)守法，按國(guó)家、行業(yè)的法律法規(guī)，依法規(guī)范企業(yè)行為。建立健全、不斷完善企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度。特別要成立在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的監(jiān)事機(jī)構(gòu)和監(jiān)察體系，為項(xiàng)目建設(shè)保駕護(hù)航。五、爭(zhēng)取政府大力支持項(xiàng)目建設(shè)順利與否，政府支持是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。要使全體員工明白“綱舉目才能張”的道理，爭(zhēng)取政府的全面支持是日常工作中的重點(diǎn)之一。要安排專門(mén)機(jī)構(gòu)與政府管理部門(mén)，加強(qiáng)溝通聯(lián)系，互相了解、互相信任。爭(zhēng)取政府在征地拆遷、項(xiàng)目建設(shè)報(bào)批、協(xié)調(diào)各方面關(guān)系、解決周邊矛盾、享受政策優(yōu)惠、減免部分稅費(fèi)等給企業(yè)予以優(yōu)惠，為企業(yè)創(chuàng)造寬松環(huán)境，這些都是實(shí)實(shí)在在的與經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)的工作，切記不能忽視。六、保證建設(shè)資金及時(shí)到位建設(shè)資金及時(shí)到位也是保證項(xiàng)目順利實(shí)施的一個(gè)主導(dǎo)條件，本項(xiàng)目必須具有最起碼的資本金580億元人民幣，折合美元90億元。其余建設(shè)資金可以考慮銀行貸款或社會(huì)融資。作為全額投資，建設(shè)資金安排可以根據(jù)需要進(jìn)行，計(jì)劃第一期建設(shè)資金到位比例要在90 %以上，即515億元；第二期建設(shè)資金到位比例要在55 %，即200億元；考慮到資金的流動(dòng)周期，合計(jì)必須到位資金720億元， %。本項(xiàng)目在上述前提下，可以運(yùn)作，有一定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力。如此，要求公司財(cái)務(wù)計(jì)劃管理人員，必須保持清醒頭腦，科學(xué)地發(fā)揮高超的資本運(yùn)作藝術(shù)。2011年建設(shè)啟動(dòng)資金，應(yīng)當(dāng)保證150億元，在2011年12月底前足額到位。公司財(cái)務(wù)、計(jì)劃、審計(jì)、工程管理人員，在2011年12月底，要依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)的進(jìn)展情況，認(rèn)真做出詳細(xì)的實(shí)施性《第一期建設(shè)資金使用計(jì)劃書(shū)》，和與之配套的《第一期項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃書(shū)》。從2011年7月開(kāi)始，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)啟動(dòng)情況，認(rèn)真做好每個(gè)分項(xiàng)目的《建設(shè)管理、資金使用計(jì)劃書(shū)》，保證每個(gè)項(xiàng)目能有條不紊地，順利實(shí)施。結(jié)束語(yǔ) “天門(mén)仙境國(guó)際養(yǎng)生度假區(qū)”是一個(gè)好項(xiàng)目；大坪鎮(zhèn)自然生態(tài)是一個(gè)好環(huán)境；公司與政府間合作有一個(gè)好開(kāi)端；再加上有好政策；真正具備了“天時(shí)、地利、人和”。在各級(jí)黨委、政府的全力支持下，在社會(huì)各界的大力幫助下，在我們共同的不懈努力下，一個(gè)融合中西方文化的，結(jié)合自然與科技的，綠色環(huán)保的，特色鮮明的，不可再造的，可持續(xù)性發(fā)展的，集養(yǎng)生、休閑、觀光、度假綜合功能的，國(guó)際品牌旅游目的地“天門(mén)仙境”在十年間，一定會(huì)名震天下，譽(yù)滿全球。57