【正文】 00新建小計757500 行政民生服務投資估算項 目建設內容與規(guī)模投資估算（萬元 RMB）備 注天境商業(yè)街（民族特色）建設面積：2公頃；建筑面積：20000平方；建設標準：國家標準 3層（1m2/）新建10000大坪醫(yī)院建設面積：20公頃；建筑面積：10000平方；建設標準：超三甲 8層（1m2/）完善10000居民安置（新農(nóng)村建設）姚家、余家、七星山、人口：780 戶數(shù)：190民族特色改建，人/70m2，共計：54600m2（1m2/）標準：民族風情特色改建、新農(nóng)村建配套設施25380綠色農(nóng)林牧業(yè)開發(fā)當?shù)赝撂禺a(chǎn)、水稻、養(yǎng)殖業(yè)的綜合開發(fā)，“古丈毛尖”深度開發(fā)50000集約式、產(chǎn)品系列化、深度開發(fā)、扶持資金森林山莊用地 8 公頃建筑面積120000 m2130000小計215380大坪旅游中心區(qū)投資估算項 目建設內容與規(guī)模投資估算（萬元 RMB）備 注天境國際大酒店建設面積：10公頃；建筑面積：600000平方；建設標準：六星級 高層（1m2/）完善30000畢茲卡小鎮(zhèn)（民族特色）建設面積：14公頃；建筑面積：300000平方；建設標準：特色 4層（1m2/）完善。6000天境醫(yī)院（中西苗土醫(yī)）建設面積：5公頃；建筑面積：120000平方；建設標準：超三甲 8層（1m2/）完善設備配套10000水 景10000完善小計56000生物導場總部投資估算項 目建設內容與規(guī)模投資估算（萬元 RMB）備 注研發(fā)中心科技研究設備、科研經(jīng)費500000開展深度研發(fā) 康復治療中心康復、治療醫(yī)院、擴建、場導艙、設備300000擴大 植物種植場研發(fā)55800完善動物養(yǎng)殖場研發(fā)58000完善職業(yè)學院教學樓、實驗室、宿舍、培訓中心40000配套設施、設備專利制造設備、制品車間（環(huán)保型）200000醫(yī)療廢品處理、環(huán)保排放系統(tǒng)達到環(huán)保排放標準40000貴族療養(yǎng)山莊國際頂級療養(yǎng)院250000新建小計1443800旅游景點建設投資估算項 目建設內容與規(guī)模投資估算（萬元 RMB）備 注伊人谷（綜合）建設面積：；建筑面積：80000平方；建設標準：五星級 仿古風格（1m2/）完善配套設備、設施20000忘憂谷（綜合）建設面積：；建筑面積：50000平方；建設標準：五星級 仿古風格（1m2/）完善配套設備、設施20000三合谷（綜合）建設面積：；建筑面積：50000平方；建設標準：五星級 復古風格含新化養(yǎng)生療養(yǎng)基地 50億（1m2/）完善配套設備、設施530000森林歡樂谷（綜合）建設面積：；建筑面積：15000平方；建設標準：五星級 民族風格（1m2/）完善配套設備、設施7000七星山山地運動中心綜合項目100000含山地汽車、自行車運動山地馬場養(yǎng)馬場、訓馬場、跑馬場、馬 150000新建山地高爾夫100000新建水上樂園10000完善配套設備、設施漂流項目5000完善配套設備、設施溫泉養(yǎng)生10000完善配套設備、設施旅行分社項目外（委）派分支機構180000周邊城市、國內各省城、香港、臺灣、東南亞、歐美、日本等小計1132000第九章 效益評價第一節(jié) 社會效益分析本項目社會效益明顯，是一個利國惠民澤世的好項目。 政府只給政策不出資金，打造了一個有中西文化、自然與科技結合、獨一無二、不可再造、特色分明的國際一流，綠色環(huán)保型旅游、休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老、康體美容、宜住旅游區(qū)。 市區(qū)擴展了120平方公里，從根本上徹底改善了大坪鎮(zhèn)的面貌，一躍成為國際一流城鎮(zhèn)。 為某旅游的深度發(fā)展奠定了基礎。擴展了某和周邊旅游區(qū)的旅游項目，能帶動與旅游相關的產(chǎn)業(yè)。 改善了當?shù)鼐用竦木幼l件，和當?shù)氐慕逃t(yī)療條件，利用商貿、服務、農(nóng)林牧漁產(chǎn)業(yè)，能解決安置當?shù)鼐用窬蜆I(yè)問題。 建成經(jīng)營后，每年能夠給地方財政增收10億元以上的稅費收入。同時，在土地開發(fā)上政府將獲得不菲的財政收入。第二節(jié) 2020年初財務預估一、 項目收益來源本項目的投資收益主要來源于固定資產(chǎn)收益、旅游項目收入、科技養(yǎng)生、生態(tài)養(yǎng)老項目收入、收費服務項目收入、農(nóng)林牧漁土特產(chǎn)品收入、無形資產(chǎn)收益等。本計劃書不評估無形資產(chǎn)收益，“古丈毛尖”和“新化基地”項目是本項目的延伸區(qū)外投資，其投資與收益將專門做主題分析，本計劃不顧及。二、 2020年初企業(yè)財務狀況（一）第二期投資完成后資產(chǎn)形成情況固定資產(chǎn) 5477800 萬元； % 。 BT置換資產(chǎn) 102380萬元； % 。BOT 經(jīng)營資產(chǎn) 1287640 萬元； % 。按產(chǎn)業(yè)政策可以（或部分）轉現(xiàn)的資產(chǎn) 1272500萬元； % 。（二） 2020年前資產(chǎn)轉現(xiàn)估算固定資產(chǎn)、可轉資產(chǎn)變現(xiàn) 1923000 萬元。 商貿城 190000 X = 304000 萬元 商居房（別墅）400 X 260萬= 144000 萬元 養(yǎng)老山莊 （出售60 %）100000 X = 250000萬元 科技養(yǎng)生 （出售40 %）450000 X = 1250000萬元 道路公共設施（估算） 100000 萬元置換回收 689410 萬元。 BT資產(chǎn)置換 102380 萬元 區(qū)域經(jīng)營權置換 30000 萬元 政策優(yōu)惠十年 （填補虧損部分） 557030 萬元資產(chǎn)轉現(xiàn)估算合計 2612410 萬元。（三） 2016～2019年 項目試經(jīng)營收入 6655100萬元 生物場導養(yǎng)生項目收入（年增長率80%）； 旅游項目綜合收入（年增長率30%） 億元。（四） 2020年初企業(yè)財務賬面負債 415357 萬元。財務賬面負債，不包含總資產(chǎn)，包含企業(yè)財務（含利息）費用、辦公管理費、工資福利、稅和行政管理費的全部。（五） 2020年經(jīng)營總資產(chǎn) 6114940 萬元。三、 2019年底項目正式營業(yè)前投資收益 5699583 萬元，主要是不動產(chǎn)。第三節(jié) 2020年后年收益估算一、動態(tài)收益 （稅費后） 旅游項目收益 按項目原規(guī)劃報告綜合計算，（未計算政策優(yōu)惠）。投資規(guī)模擴大6倍后，加上外部旅游項目， 區(qū)內種植收益 區(qū)內土地結合旅游項目進行特色開發(fā)，種植各種當?shù)赝撂禺a(chǎn)，開發(fā)12萬畝。是利國利民的一項舉措，有利于項目參與各方，屬共贏項目。 有償服務收益 水電燃氣、。 教育醫(yī)療收益 有償教育、。 休閑養(yǎng)老收益 按65 %。 生物場導養(yǎng)生 按80 %估算收益200億元。 固定資產(chǎn)經(jīng)營 . 年付利息（年利息6%） 政策優(yōu)惠 （前十年） 20 億元經(jīng)營管理費 億元二、 年收益合計 億元第四節(jié) 投資收益結論建設期 10年：2011～2019年。 經(jīng)營期 66年：2016～2081年 （含試經(jīng)營期）； 盈虧平衡年： 2023年初 （按兩期投資估算）； 兩期投資全部收回年限： 12年； 兩期投資現(xiàn)金凈收益： 144億元 （不包括已收回的本金）； 積累固定凈資產(chǎn)： 億元 （增值折舊相低、不計增值額）；財務流動資金約： 180億元 ； 兩期投資總收益： ，收益率 %， %。兩期投資總回報： 億元 ，收益率 %， %。企業(yè)經(jīng)營成本（含稅費） 億元，年平均： 億元。 第十章 項目實施措施一、建立健全公司組織機構生物場導科技開發(fā)公司53 生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司三、配置精干的管理班底 基本機構人員最低配備表崗位人數(shù)最低職稱或學歷崗位職責層次總經(jīng)理1高級職稱或本科10年（大專15年）全面負責人高級管理層7人副總經(jīng)理3本科8年（大專10年）或中級職稱行政事務、工程管理、經(jīng)營管理各一人總辦主任1中級職稱總經(jīng)理事務財務總監(jiān)1高級職稱財務、計劃總工程師1專業(yè)高級職稱技術總負責人副總工程師1工程師或專業(yè)本科5年（大專8年）兼任工程部長中間管理層7人合約部長1本科3年（大專5年）合同管理、計量事務部主任1大專5年行政事務安全協(xié)調辦公室主任1實際工作經(jīng)驗豐富安全、協(xié)調物械部長1工程師或高級技師固定資產(chǎn)、物資機械管理財務部長1注冊會計師財務管理人力資源部長1政工師人事管理專業(yè)會計3注冊會計師（助理會計師5年以上）財務、專職工程財務督查、材料會計各一人管理人員31人專業(yè)出納1助理職稱或大專2年出納事務計量工程師2大專5年計量業(yè)務專業(yè)工程師4工程師（本科5年、大專10）土建、橋梁（高工）、隧道（高工）、結構各一人質檢工程師2高級工程師質量檢查、定性機料工程師2高級技師或工程師物資、機械資料員4中專5年、大專3年打印、資料、檔案專職人員7安全協(xié)調各4人、保衛(wèi)3人專業(yè)秘書6大專3年以上文秘專職司機5駕齡5年以上司機服務人員13人勤雜人員8后勤服務合計60預備4人上表為公司人員的最低配置，公司下屬項目管理單位（公司）參照配置。四、建立健全各管理制度，依法規(guī)范企業(yè)行為公司的管理必須遵紀守法，按國家、行業(yè)的法律法規(guī)，依法規(guī)范企業(yè)行為。建立健全、不斷完善企業(yè)各項規(guī)章制度。特別要成立在董事會領導下的監(jiān)事機構和監(jiān)察體系，為項目建設保駕護航。五、爭取政府大力支持項目建設順利與否，政府支持是關鍵中的關鍵。要使全體員工明白“綱舉目才能張”的道理，爭取政府的全面支持是日常工作中的重點之一。要安排專門機構與政府管理部門，加強溝通聯(lián)系，互相了解、互相信任。爭取政府在征地拆遷、項目建設報批、協(xié)調各方面關系、解決周邊矛盾、享受政策優(yōu)惠、減免部分稅費等給企業(yè)予以優(yōu)惠，為企業(yè)創(chuàng)造寬松環(huán)境，這些都是實實在在的與經(jīng)濟效益息息相關的工作，切記不能忽視。六、保證建設資金及時到位建設資金及時到位也是保證項目順利實施的一個主導條件，本項目必須具有最起碼的資本金580億元人民幣，折合美元90億元。其余建設資金可以考慮銀行貸款或社會融資。作為全額投資，建設資金安排可以根據(jù)需要進行，計劃第一期建設資金到位比例要在90 %以上，即515億元；第二期建設資金到位比例要在55 %，即200億元；考慮到資金的流動周期，合計必須到位資金720億元， %。本項目在上述前提下，可以運作，有一定規(guī)避風險能力。如此，要求公司財務計劃管理人員，必須保持清醒頭腦，科學地發(fā)揮高超的資本運作藝術。2011年建設啟動資金，應當保證150億元，在2011年12月底前足額到位。公司財務、計劃、審計、工程管理人員，在2011年12月底，要依據(jù)項目規(guī)劃設計、建設的進展情況，認真做出詳細的實施性《第一期建設資金使用計劃書》，和與之配套的《第一期項目建設實施計劃書》。從2011年7月開始，根據(jù)項目建設啟動情況，認真做好每個分項目的《建設管理、資金使用計劃書》，保證每個項目能有條不紊地，順利實施。結束語 “天門仙境國際養(yǎng)生度假區(qū)”是一個好項目；大坪鎮(zhèn)自然生態(tài)是一個好環(huán)境；公司與政府間合作有一個好開端；再加上有好政策；真正具備了“天時、地利、人和”。在各級黨委、政府的全力支持下，在社會各界的大力幫助下，在我們共同的不懈努力下，一個融合中西方文化的，結合自然與科技的，綠色環(huán)保的，特色鮮明的，不可再造的，可持續(xù)性發(fā)展的，集養(yǎng)生、休閑、觀光、度假綜合功能的，國際品牌旅游目的地“天門仙境”在十年間，一定會名震天下，譽滿全球。57