【正文】 。利潤： 4454萬元—2145萬元=2309萬元第三年收益收入：4454130%=5790萬元支出：2145萬元130%=2788萬元利潤：5790萬元—2788萬元=3002萬元第四年收益收入：5790120%=6948萬元支出：2788萬元120%=3345萬元利潤：6948萬元—3345萬元=3603萬元五年內(nèi)（）總收益9775萬元，年均1955萬元，%。目標(biāo)：至2012年，年收入近1億元，利潤超5000萬元。 旅游項(xiàng)目社會(huì)效益 可直接提供就業(yè)崗位280個(gè)，間接就業(yè)人員均800人，并可為當(dāng)?shù)囟愂諑硐鄬?duì)穩(wěn)定的消費(fèi)稅源 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃投資概算及經(jīng)濟(jì)分析 總體規(guī)劃方案 民族風(fēng)情一條街 地點(diǎn)：泉水街道，占地約2萬平方米，建筑面積約1萬平方米，建2層商住兩用房50套。 度假別墅 地點(diǎn)：大泉水庫北側(cè)，占地約60萬平方米，建筑面積約9萬平方米，建別墅300棟。 避暑山莊 地點(diǎn)：大泉水庫南側(cè)，占地約20萬平方米，建筑面積約5萬平方米，建別墅200棟。 會(huì)館會(huì)所 地點(diǎn)：龜頭山西南側(cè)，占地40萬平方米，建筑面積約10萬平方米，建室內(nèi)泥浴中心，商務(wù)中心、會(huì)所、會(huì)員別墅300棟。項(xiàng)目投資概算序號(hào)名稱內(nèi)容（建筑面積）投資額（萬元）備注1民族風(fēng)情一條街1萬平方米1200商住2度假別墅9萬平方米11800別墅3避暑山莊5萬平方米6000酒店式別墅4會(huì)所10萬平方米15000包括服務(wù)中心5基礎(chǔ)設(shè)施水電氣、通訊、道路、綠化、排污、運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目3000估算6土地費(fèi)用約1500畝約6000以實(shí)際評(píng)估為準(zhǔn)7前期費(fèi)用規(guī)劃、設(shè)計(jì)、拆遷、補(bǔ)償、規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)25008經(jīng)營費(fèi)用廣告經(jīng)營費(fèi)25009不可見費(fèi)用2000總計(jì)25萬M50000注：采取滾動(dòng)式開發(fā)模式，啟動(dòng)資金約5000萬元人民幣，首期開發(fā)面積20萬平方米，建筑面積3萬平方米。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析商鋪 10000M1500元/M=1500萬元m2別墅 240000M3800元/M=91200萬元合計(jì) 稅利 92700萬—50000萬=42700萬元。 社會(huì)效益 可直接提供就業(yè)崗位80個(gè)，間接就業(yè)人員200300人，并可為當(dāng)?shù)囟愂諑硐鄬?duì)穩(wěn)定的消費(fèi)稅源。 項(xiàng)目建設(shè)期 5年注：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用包括了旅游項(xiàng)目所需費(fèi)用，這樣可以加大房地產(chǎn)開發(fā)成本，減少旅游投資成本。第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施 任何項(xiàng)目在建設(shè)和經(jīng)營過程中都可能遇到不同程度的不確定性，如政策的變化會(huì)影響行業(yè)的發(fā)展情況；市場(chǎng)變化會(huì)引致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的變化等等。這些不確定性都是項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素。就該項(xiàng)目而言主要存在以下三方面的風(fēng)險(xiǎn)： 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 從項(xiàng)目的敏感性分析可以看出，銷售收入的減少是影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的因素，銷售收入減少多主要財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生了很大的影響。因此，應(yīng)該加大市場(chǎng)營銷力度，保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，保證取得正常的銷售收入，以規(guī)避由銷售收入減少而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 近十年，中國每年GDP發(fā)展速度都保持在7%以上，江蘇也保持較高的緊急增長率，人們的生活收入在不斷提高，江蘇旅游大環(huán)境正在逐步健全，旅游人數(shù)也呈上升勢(shì)頭，市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)不大。從市場(chǎng)調(diào)研中可以看出，市場(chǎng)消費(fèi)正朝著上升啟動(dòng)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)變壞的風(fēng)險(xiǎn)很小，但在項(xiàng)目經(jīng)營中，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目的宣傳力度，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，以保證項(xiàng)目獲得如期的經(jīng)濟(jì)效益。 另外，某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目定位組合：火山休閑旅游地產(chǎn)具有很好的市場(chǎng)定位，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，在長江三角洲地區(qū)很難再有第二個(gè)同類項(xiàng)目出現(xiàn)，同類競(jìng)爭(zhēng)者帶來的風(fēng)險(xiǎn)很小。項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，充分考慮了項(xiàng)目?jī)?nèi)部互為支撐作用：即一旦旅游市場(chǎng)減弱，地產(chǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行（往復(fù)消費(fèi)市場(chǎng)）支撐 一旦旅游市場(chǎng)減弱，還有地產(chǎn)項(xiàng)目的支撐，可以規(guī)避由于單一市場(chǎng)變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 管理風(fēng)險(xiǎn) 從目前的狀況來看，某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)成熟度不高，具有一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。建議聘請(qǐng)成熟的管理咨詢公司做項(xiàng)目顧問 ，以提高管理團(tuán)隊(duì)的成熟度。加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)也可提高整個(gè)團(tuán)隊(duì)的管理水平，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn) 某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目作為六合區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，政府從各方面都給予了重點(diǎn)扶持。某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成功，將從很大程度上帶動(dòng)六合區(qū)和江北一帶社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)六合區(qū)和某市只有有利的一面，不存在負(fù)面影響。因此在政府對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度上，政策只有有利的一面，不存在任何政策上的抵觸，政策風(fēng)險(xiǎn)小。第八章 附錄 損益表預(yù)測(cè)單位：萬元項(xiàng)目第一年第二年第三年銷售收入1803417017787其中：火山泥浴180321033333旅游020674454房地產(chǎn)0010000銷售成本72315727246其中：火山泥浴7137861100旅游107861146房地產(chǎn)005000毛利1080259810541銷售費(fèi)用及流轉(zhuǎn)稅金2525842490管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用49010091689利潤總額33810056362所得稅金1123322099凈利潤2266734263 項(xiàng)目流量預(yù)測(cè)表單位：萬元項(xiàng) 目第一年第二年第三年投資需求500050007000流動(dòng)資金投入200040005000折舊35105105銷售收現(xiàn)1803417017787銷售付現(xiàn)1465316511425所得稅1123322099現(xiàn)金凈流入319115688257 資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)測(cè), 單位：萬元項(xiàng) 目第一年第二年第三年流動(dòng)資產(chǎn)237652497512其中：應(yīng)收賬款存貨180050005000其他固定資產(chǎn)300058007800無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)總資產(chǎn)53671104915312流動(dòng)負(fù)債其中：銀行存款應(yīng)付賬款其他長期負(fù)債50001000010000負(fù)債合計(jì)50001000010000實(shí)收資本150150150資本公積未分配利潤2268995162所有者權(quán)益合計(jì)37610495312