【正文】 石峽谷、覽山樓、簸箕灣、了望臺、觀鷺亭科考、控險、生態(tài)觀光游覽生態(tài)農(nóng)業(yè)園生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光科普知識火山泥科技園古火山口、火山泥開采科普知識五區(qū)火山口景區(qū)古火山口、火山泥開采科普知識、地質(zhì)觀光賓館服務(wù)區(qū)別墅酒店、避暑山莊、木屋度假村、帳篷營、餐飲、娛樂、會議中心療養(yǎng)度假區(qū)度假別墅、生態(tài)別墅、療養(yǎng)會所運(yùn)動狩獵區(qū)高爾夫、網(wǎng)球、劃船、傘降、山地自行車、鐵人三項、釣魚、滑草、狩獵、會員會所瀑布浴場區(qū)100米瀑布群、2000M沙灘、觀瀑臺、環(huán)湖游船室內(nèi)外泥浴、湖水浴、沙灘浴、森林浴、跳水、沙灘排球2．4．3規(guī)劃建設(shè)方案旅游區(qū)項目總體規(guī)劃建設(shè)方案為一街、二寺、三館、四園、五區(qū)。 據(jù)六合縣志記載，明太祖朱元璋曾在某竹鎮(zhèn)止馬嶺建場、狩獵，清乾隆帝三下江南也途徑某竹鎮(zhèn)，留下諸多美好的民間傳說和古跡遺址。大泉湖擁有約3平方公里的水面，水質(zhì)良好。2．3．3氣候及環(huán)境條件竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)位于古火山群地質(zhì)帶，區(qū)內(nèi)火山廠遍布，其獨(dú)特的地形、地貌，情趣別致。經(jīng)過近三年的實際動作，為六合區(qū)旅游業(yè)在某江北大開發(fā)戰(zhàn)略中的迅速發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。在向陽河畔建有工業(yè)園區(qū)，以板栗、特用山芋、富硒水稻種植和山羊飼養(yǎng)等為主的特色生態(tài)農(nóng)業(yè)是該鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著小城鎮(zhèn)建設(shè)的逐步推進(jìn)，竹鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，綜合功能不斷增強(qiáng)。在竹鎮(zhèn)建立火山泥浴旅游度假區(qū)，就是集火山旅游、生態(tài)旅游、泥浴健身、療養(yǎng)度假、休閑運(yùn)動、生態(tài)農(nóng)業(yè)、房產(chǎn)開發(fā)、礦產(chǎn)開采、加工生產(chǎn)、科技研發(fā)為一體，形成一、二、三產(chǎn)加高科技的產(chǎn)業(yè)鏈，這不但可以從根本上解決竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)貧困的現(xiàn)狀，而且還可以為該地區(qū)今后的發(fā)展提供可觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會效益.2．3項目基本條件某祿口國際機(jī)場班機(jī)可直達(dá)國內(nèi)外許多地區(qū)。 某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)溫濕氣候區(qū)，氣候溫和，四季景色各異。2．4．1．1旅游項目要點某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)主要旅游項目有：室內(nèi)外泥浴、湖濱瀑布浴場、龜頭島生態(tài)園林公園、龍泉寺、止馬嶺、火山石峽谷、明太祖狩獵場、火山博物館、波爾羊燒烤節(jié)等。一期地產(chǎn)以區(qū)劃內(nèi)臨湖優(yōu)勢地段為主，造就高檔、高質(zhì)、高價樓盤，技術(shù)先進(jìn)都市金領(lǐng)第二居所。其余產(chǎn)品積極尋找合作企業(yè)，共同開發(fā)。另外，還有泉林部分及竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)街道部分，總控制規(guī)劃面積約32平方公里。 共建景點9處（詳見2．3竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)旅游資源分類表）地址：竹鎮(zhèn)林場龜頭島林區(qū)，占地面積約1500畝。地址：水庫大壩南邊梅營村。地址：大泉水庫南邊沿湖岸部分及季山北坡部分，占地面積約400畝，建筑面積約3萬平方米。2．8．1總圖2．8．2．2．1污水量計算取日生活用水量80%，預(yù)計污水排放量為：1000噸80%=800噸2．8．3．1用電量預(yù)測 —以環(huán)境保護(hù)為取向的旅游、文化旅游、主題性旅游將成為今后的發(fā)展方向。—對更多樣化旅游產(chǎn)品的需求不斷增強(qiáng)，且從被動轉(zhuǎn)向主動參與。 旅游地產(chǎn)市場介紹 根據(jù)國際權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測，未來二十年，中國的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會有極為廣闊的發(fā)展前景，旅游地產(chǎn)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，是一個巨大的“金礦”。主題：火山地貌。 海南博鰲項目：通過亞太經(jīng)合組織會議而成名，迅速體現(xiàn)旅游地產(chǎn)價值，由外地發(fā)展商為主力，逐步推出度假概念的高端住宅產(chǎn)品。四季氣候宜人，林木蔥郁。 項目過大，進(jìn)行總體規(guī)劃時易造成過于分散，一旦出現(xiàn)開發(fā)速度緩慢的情況，將對中后期的推廣造成極大的障礙 如果未能制造足夠的關(guān)注和市場信心，很難吸引消費(fèi)者進(jìn)入，從而導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)品的價值難以體現(xiàn) 定位策略第六章 創(chuàng)匯100美元/人次3萬人次=300萬美元。 按收費(fèi)項目預(yù)測 酒店：300元/間，營業(yè)時間180天，50間/天。 2067萬元 3000元1400噸=420萬元 1206萬元 酒店 300元60間300天=540萬元 2145萬元五年內(nèi)（）總收益9775萬元，年均1955萬元，%。 總體規(guī)劃方案 另外，某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)開發(fā)項目定位組合：火山休閑旅游地產(chǎn)具有很好的市場定位，具有較強(qiáng)的市場競爭能力，在長江三角洲地區(qū)很難再有第二個同類項目出現(xiàn)，同類競爭者帶來的風(fēng)險很小。 目第一年第二年第三年流動資產(chǎn)237652497512其中：應(yīng)收賬款存貨180050005000其他固定資產(chǎn)300058007800無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)總資產(chǎn)53671104915312流動負(fù)債其中：銀行存款應(yīng)付賬款其他長期負(fù)債50001000010000負(fù)債合計50001000010000實收資本150150150資本公積未分配利潤2268995162所有者權(quán)益合計37610495312。 某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)開發(fā)項目作為六合區(qū)的重點項目，政府從各方面都給予了重點扶持。建議聘請成熟的管理咨詢公司做項目顧問 ，以提高管理團(tuán)隊的成熟度。從市場調(diào)研中可以看出，市場消費(fèi)正朝著上升啟動，當(dāng)?shù)厥袌鲎儔牡娘L(fēng)險很小，但在項目經(jīng)營中，應(yīng)加強(qiáng)項目的宣傳力度，擴(kuò)大項目的知名度，以保證項目獲得如期的經(jīng)濟(jì)效益。 從項目的敏感性分析可以看出，銷售收入的減少是影響項目經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的因素，銷售收入減少多主要財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生了很大的影響。 任何項目在建設(shè)和經(jīng)營過程中都可能遇到不同程度的不確定性，如政策的變化會影響行業(yè)的發(fā)展情況；市場變化會引致項目經(jīng)濟(jì)效益的變化等等。目標(biāo)：至2012年，年收入近1億元，利潤超5000萬元。第三年收益收入：4454130%=5790萬元 木屋 100元40間300天=120萬元第二年收益收入： 20678%=165萬元 人員工資 280人=168萬元（半年） 康復(fù)中心：200元/間，營業(yè)時間180天，30間/天。前半年收益收入： 按暫定價湖濱浴場50元/張，室內(nèi)泥浴100元/張，龜頭島公園20元/張，游船10元/張，龍泉寺10元/張，止馬嶺10元/張，火山口10元/張，博物館10元/張，花果園10元/張，生態(tài)農(nóng)業(yè)園10元/張，其他項目約為40元/張計算：門票收入為280元/人次30萬人次=8400萬元以上二種測算方式，其結(jié)果基本相同。 貨幣回籠應(yīng)為200元/人次30萬人次=6000萬元。 財務(wù)計劃及經(jīng)濟(jì)效益分析 網(wǎng)站 以具有轟動性的事件行銷作為突破口，啟動整體推廣/第一回合。 在各個階段的推廣中，住推廣產(chǎn)品分別為度假風(fēng)景區(qū)+旅游消費(fèi)（前期）——主題旅游城鎮(zhèn)（中后期）——高級別墅區(qū)+主題旅游城鎮(zhèn)（后期/長期）新增項目的差異化是最重要的競爭力。 與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市距離較近，處于城際快速交通網(wǎng)內(nèi)。 某市場的狹義競爭環(huán)境簡述：江寧、仙林、湯山、江浦等主要的旅游地產(chǎn)板塊均進(jìn)入成熟期，其中江寧板塊對本案的影響最大，而且由于市場供應(yīng)量偏大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，目前在銷項目尚需相當(dāng)長的時間消化，新增項目的差異化是最重要的競爭力，通過總體環(huán)境的塑造是主要辦法。市場運(yùn)作較為粗放、屬于中低端項目。是以旅游產(chǎn)品為主，住宅產(chǎn)品為補(bǔ)充配套的綜合性泛地產(chǎn)項目，其市場推廣較為成功，融資能力較強(qiáng)，總投資達(dá)到70億元人民幣以上。 無論是面對一次性消費(fèi)群體還