【正文】 間消化，新增項(xiàng)目的差異化是最重要的競(jìng)爭(zhēng)力，通過總體環(huán)境的塑造是主要辦法。 太湖項(xiàng)目：接近于宋城的主題公園式定位，以旅游產(chǎn)品為主產(chǎn)品，周邊有較多的投資類長(zhǎng)線產(chǎn)品如酒店、度假村等，但住宅產(chǎn)品的開發(fā)較為失敗，推廣模式較為粗放，對(duì)土地類產(chǎn)品的推廣無明顯策略，基本處于粗放的“坐銷”狀態(tài)。 邊城項(xiàng)目：同樣位于某市，以住宅產(chǎn)品為絕對(duì)主力產(chǎn)品，沿用分期開發(fā)策略，目前主力發(fā)展商為侖山湖公司，初期產(chǎn)品去化理想（但售價(jià)不高），尚未土地類產(chǎn)品（投資項(xiàng)目）進(jìn)行大面積的市場(chǎng)推廣，周邊短期內(nèi)無長(zhǎng)線產(chǎn)品。 海南博鰲項(xiàng)目：通過亞太經(jīng)合組織會(huì)議而成名，迅速體現(xiàn)旅游地產(chǎn)價(jià)值，由外地發(fā)展商為主力，逐步推出度假概念的高端住宅產(chǎn)品。市場(chǎng)運(yùn)作較為粗放、屬于中低端項(xiàng)目。是以旅游產(chǎn)品為主，住宅產(chǎn)品為補(bǔ)充配套的綜合性泛地產(chǎn)項(xiàng)目，其市場(chǎng)推廣較為成功，融資能力較強(qiáng)，總投資達(dá)到70億元人民幣以上。 潛在競(jìng)爭(zhēng)者 竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)今后主動(dòng)其他景點(diǎn)合作，提出六合旅游的合作方案，將吸引眾多的旅游景點(diǎn)和項(xiàng)目加盟，這樣，可吸引更多的國(guó)內(nèi)外旅客到六合來，到竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)來。 無論是面對(duì)一次性消費(fèi)群體還是往復(fù)型消費(fèi)群體，在某甚至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)因其獨(dú)特的抵制優(yōu)勢(shì)沒有直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。一期在各地市區(qū)采取特許經(jīng)營(yíng)方式，開設(shè)室內(nèi)火山泥浴中心，利用火山產(chǎn)品，推廣火山文化。主題：火山地貌。 副產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)科普科考科研市場(chǎng)日用洗化產(chǎn)品市場(chǎng)保健品市場(chǎng)建筑材料市場(chǎng)旅游工藝品市場(chǎng) 目標(biāo)市場(chǎng) 根據(jù)國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來二十年，中國(guó)的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會(huì)有極為廣闊的發(fā)展前景，旅游地產(chǎn)作為兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)巨大的“金礦”。 據(jù)了解，國(guó)內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，這其中既包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括合生地產(chǎn)、天鴻集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)。專家分析指出，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一方面造就了具有消費(fèi)能力的族群，另一方面培育了這批人的超前消費(fèi)觀念，發(fā)展旅游地產(chǎn)已經(jīng)擁有了扎實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。尤其是在江蘇，旅游資源豐富，旅游地產(chǎn)在未來的幾年內(nèi)更將成為業(yè)內(nèi)所關(guān)注的焦點(diǎn)。 旅游地產(chǎn)市場(chǎng)介紹早在二OOO年六合縣政府就把竹鎮(zhèn)旅游度假區(qū)項(xiàng)目列為六合縣旅游業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一。江蘇省是全國(guó)七個(gè)重點(diǎn)旅游地區(qū)之一，某市目前的旅游景點(diǎn)也不勝枚舉，有聞名中外的中山陵、玄武湖、雨花臺(tái)等，但這些景點(diǎn)僅作為一日游，能留住游客的不多?！獙?duì)更多樣化旅游產(chǎn)品的需求不斷增強(qiáng)，且從被動(dòng)轉(zhuǎn)向主動(dòng)參與。 —景點(diǎn)旅游向度假旅游方向發(fā)展。 —以環(huán)境保護(hù)為取向的旅游、文化旅游、主題性旅游將成為今后的發(fā)展方向。據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2020年中國(guó)將成為世界排名第一的旅游目的地。中國(guó)是一個(gè)自然旅游資源豐富、人文歷史旅游資源豐富的文化大國(guó)，旅游業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。第三章：市場(chǎng)分析 中環(huán)路：即環(huán)湖路，總長(zhǎng)約10公里，需新建3公里。 道路 電訊線沿泉水街道引入，沿大壩下方及泉嶺路埋地鋪設(shè)，而后分至各區(qū)。 容量估算 近期建設(shè)用電借用水街道及竹鎮(zhèn)林場(chǎng)等線路，隨著度假區(qū)的建設(shè)，將從泉水街道的3 .5萬伏線上建一座3000KW的變電站，采用雙進(jìn)線、多回路。2．8．3．1用電量預(yù)測(cè) 目前規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)用電主要由泉水變電站供應(yīng)。 生活污水必須經(jīng)各區(qū)生活污水凈化裝置等專項(xiàng)設(shè)施處理達(dá)標(biāo)后，排放到污水管網(wǎng)中送到污水主干管。2．8．2．2．1污水量計(jì)算取日生活用水量80%，預(yù)計(jì)污水排放量為：1000噸80%=800噸采用雨水分流的體制，雨水直接排入明溝、河道（不排入庫區(qū)）。 度假區(qū)內(nèi)主要污水為生活污水，污染程度較輕，近期在未建設(shè)污水處理廠的情況下一般經(jīng)各區(qū)生活污水處理裝置處理，達(dá)到排放要求。使全區(qū)域供水得以保證。由水廠沿大泉水庫大壩下方鋪設(shè)400mm主干管向度假區(qū)供水。2．8．2．1．2管網(wǎng)規(guī)劃 某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)建成后用水標(biāo)準(zhǔn)及日用水量在1000噸以內(nèi)，泉水自來水廠現(xiàn)有供水能力4000噸/日，完全可以滿足旅游區(qū)對(duì)生活用水的需求。劃區(qū)內(nèi)生活用水及近期建設(shè)用水主要靠大泉水庫解決，賓館、別墅、室內(nèi)泥浴用水為開采地?zé)豳Y源。2．8．2．1給水2．8．1總圖以竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府為班底，根據(jù)管委會(huì)的功能崗位，定員定崗（10—12人）。2．7．2組織機(jī)構(gòu)規(guī)劃2．7．1人口規(guī)劃及機(jī)構(gòu)規(guī)劃規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有人口1/3逐步轉(zhuǎn)化為旅游服務(wù)人口，到2008年常住人口規(guī)模為5000人。2．6建設(shè)周期規(guī)劃2．5．2．1一期項(xiàng)目投資概算一覽表單位：萬元充號(hào)名稱內(nèi)容投資額備注1火山博物館詳見2．5．1．1．13002止馬嶺火山地質(zhì)公園詳見2．5．1．1．23003龜頭島生態(tài)公園詳見2．5．1．1．34004湖濱瀑布浴場(chǎng)詳見2．5．1．1．45005賓館服務(wù)區(qū)詳見2．5．1．1．537006療養(yǎng)度假區(qū)詳見2．5．1．1．650007供水、排水2808供電、道路5009前期及管理費(fèi)用600合計(jì)115802．5．2．2資金渠道 共建度假別墅、生態(tài)別墅、療養(yǎng)別墅280幢，會(huì)員會(huì)所2幢，總占地面積約680畝，建筑面積約6萬平方米。2．5．1．1．6度假別墅區(qū)地址：大泉水庫南邊沿湖岸部分及季山北坡部分，占地面積約400畝，建筑面積約3萬平方米。2．5．1．1．5賓館服務(wù)區(qū)地址：水庫大壩南邊梅營(yíng)村。2．5．1．1．4湖濱瀑布浴場(chǎng)區(qū) 共建景點(diǎn)9處（詳見2．3竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)旅游資源分類表）地址：竹鎮(zhèn)林場(chǎng)龜頭島林區(qū)，占地面積約1500畝。 火山峽谷、覽山樓、火山石公園，占地面積約2000畝 設(shè)影視廳、石柱廳、火山石廳、雨花石廳、火山泥陶瓷廳、旅游產(chǎn)品銷展廳、休息廳。2．5．1．1一期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為一館、二園、三區(qū)2．5一期建設(shè)方案 區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)24個(gè)游覽景點(diǎn)，18個(gè)休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，具體風(fēng)項(xiàng)目總體建設(shè)規(guī)劃一覽表。一街：泉水民族風(fēng)情一條街；二寺：龍泉寺、清真寺；三館：竹鎮(zhèn)市搞日民主政府紀(jì)念館、農(nóng)民的好支書李元龍紀(jì)念館、火山博物館；四園：龜頭島生態(tài)園林公園、生態(tài)農(nóng)業(yè)科技園、止馬嶺森林公園、火山泥科技園；五區(qū)：火山口景區(qū)、湖濱瀑布浴場(chǎng)景區(qū)、賓館服務(wù)區(qū)、療養(yǎng)度假區(qū)、運(yùn)動(dòng)狩獵區(qū)。另外，還有泉林部分及竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)街道部分，總控制規(guī)劃面積約32平方公里。2．4．2控制區(qū)規(guī)劃其余產(chǎn)品積極尋找合作企業(yè)，共同開發(fā)。2．4．1．3火山泥、石產(chǎn)品要點(diǎn)一期地產(chǎn)以區(qū)劃內(nèi)臨湖優(yōu)勢(shì)地段為主，造就高檔、高質(zhì)、高價(jià)樓盤，技術(shù)先進(jìn)都市金領(lǐng)第二居所。2．4．1．2房地產(chǎn)項(xiàng)目要點(diǎn)某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)主要旅游項(xiàng)目有：室內(nèi)外泥浴、湖濱瀑布浴場(chǎng)、龜頭島生態(tài)園林公園、龍泉寺、止馬嶺、火山石峽谷、明太祖狩獵場(chǎng)、火山博物館、波爾羊燒烤節(jié)等。遠(yuǎn)景目標(biāo)建設(shè)成為面向全國(guó)及日韓港澳臺(tái)地區(qū)的旅游勝地。2．4．1．1旅游項(xiàng)目要點(diǎn)2．4項(xiàng)目規(guī)劃竹鎮(zhèn)盛產(chǎn)的的波爾羊食品等，從不同的層面充分滿足人們旅游度假休閑的需要。2．3．4其他條件由西向東伸入大泉湖的龜頭島三面環(huán)水，且有野鴨、白鷺等野生動(dòng)物棲息。區(qū)內(nèi)柿、栗、桃、李果樹成林。 某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)溫濕氣候區(qū)，氣候溫和，四季景色各異。某祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)班機(jī)可直