【正文】 及機(jī)構(gòu)規(guī)劃 度假區(qū)成立管委會(huì)，全面整合當(dāng)?shù)亓謽I(yè)、水利、街道、村莊的行政區(qū)劃及管理問題，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)旅游規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各種關(guān)系，代辦各種用地手續(xù)及營業(yè)執(zhí)照，抓好環(huán)境、防火、治安防衛(wèi)工作。人員上崗要經(jīng)過培訓(xùn)，規(guī)范文明用語和行為。2．8公用工程及輔助設(shè)施建設(shè)規(guī)劃2．8．1．1本工程分一館、二園、三區(qū)、十二個(gè)景點(diǎn)。2．8．1．2根據(jù)度假區(qū)功能，結(jié)合實(shí)際進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，具體見某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)總體布局圖。2．8．2給排水 總體規(guī)2．8．2．1．1用水量預(yù)測(cè) 在道路建設(shè)的同時(shí)要埋設(shè)給水管道。度假區(qū)內(nèi)主干管鋪設(shè)于區(qū)內(nèi)主干道邊，管徑200mm，直達(dá)各區(qū)，各區(qū)內(nèi)再鋪設(shè)100mm管成網(wǎng)。另應(yīng)結(jié)合消防需求布設(shè)消防栓。2．8．2．2排水遠(yuǎn)期在度假區(qū)東（大泉水庫下方）建一污水處理廠，對(duì)旅游區(qū)及泉水街區(qū)的生活污水進(jìn)行二級(jí)處理。2．8．2．2．2管網(wǎng)規(guī)劃主干管沿水庫大壩下方鋪設(shè)，利用自然地形順流排污，主干管管徑300mm,管網(wǎng)、雨水明溝應(yīng)和道路同時(shí)建設(shè)。2．8．3供電 總體規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)主要為旅游設(shè)施、火山泥加工等用，參照國內(nèi)類似地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合風(fēng)景區(qū)實(shí)際情況，規(guī)劃用電指標(biāo)及用電量為：l 工業(yè)用電量（火山泥科技園）500KWl 旅游設(shè)施用電量90000M=2250KWl 公建設(shè)施用電量8000M=160KWl 道路廣場(chǎng)用電量 20kw=16KW以上總計(jì)用電負(fù)荷約3000KW 供電規(guī)劃為考慮景觀及長遠(yuǎn)建設(shè)需求，整個(gè)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的電力線路均應(yīng)采用地下電纜沿道路埋地鋪設(shè)，與電訊線路分置道路兩側(cè)。 電訊 竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)總體規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)有人口約3000人，最終規(guī)劃常住人口5000人，需市話量為2500門，另考慮公共服務(wù)設(shè)施、各景區(qū)及大量公用電話，預(yù)計(jì)總體規(guī)劃區(qū)內(nèi)市話需求量為3000門，同時(shí)考慮接入寬帶網(wǎng)絡(luò)。 線路規(guī)劃在度假區(qū)各景區(qū)內(nèi)要設(shè)置必須的公用電話，服務(wù)半徑不大于200米。 經(jīng)寧淮、西部干線（2005年通車）及現(xiàn)有六竹油路（需整治）、寧連高速、205國道大圣段直達(dá)泉水。 三環(huán)一縱（區(qū)內(nèi)） 外環(huán)路：由湖濱浴場(chǎng)—?jiǎng)e墅酒店—龍泉寺—止馬嶺—龜頭島后返回泉水街道，總長約20公里，現(xiàn)有寬度4米，需部分加寬路面（2004年完工）。 內(nèi)環(huán)路：即環(huán)島路，為人行游覽路，全長3公里（新建）。 一縱：從龜頭島—生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)—龍泉寺—止馬嶺，全長約8公里，為人行觀光路（新建）。 市場(chǎng)介紹 旅游市場(chǎng)介紹 隨著整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的提高及價(jià)值觀念追求的不斷變化，旅游業(yè)正以前所未有的速度發(fā)展，并迅速波及全球，已成為當(dāng)今世界的第一大產(chǎn)業(yè)，當(dāng)今世界許多國家和地區(qū)，都把旅游業(yè)作為新世紀(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)來培育，探求旅游的現(xiàn)代品位、層次及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。不僅如此，我國旅游業(yè)在未來將有著輝煌的發(fā)展前景。另據(jù)國家旅游局《中國旅游業(yè)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，到2010年，國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)20億人次，國際旅游收入380—430億美元，—，旅游總收入相當(dāng)于國民生產(chǎn)總值的8%。 根據(jù)對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的分析與預(yù)測(cè)，結(jié)合世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和對(duì)海內(nèi)外旅游者與旅游經(jīng)營者的走訪，認(rèn)為中國旅游業(yè)將出現(xiàn)以下變化：—國內(nèi)市場(chǎng)需求大幅度崛起，消費(fèi)群體將進(jìn)一步擴(kuò)大。 —團(tuán)體旅游向個(gè)體散客旅游轉(zhuǎn)變，—對(duì)自然及其保護(hù)的關(guān)切和興趣增加，希望有親身經(jīng)歷?！獙?duì)高品質(zhì)旅游產(chǎn)品和服務(wù)更高的要求。 上述趨勢(shì)將對(duì)旅游業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，整個(gè)旅游業(yè)都面臨著機(jī)遇與發(fā)展。某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)則是以旅游度假為目標(biāo)，這不僅適應(yīng)當(dāng)今旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，而且必將成為某旅游業(yè)的重要組成部分，同時(shí)也是對(duì)江蘇省旅游業(yè)的一個(gè)重要補(bǔ)充。 某六合區(qū)是某發(fā)展大旅游的重點(diǎn)區(qū)域，這里自然景觀優(yōu)美，文化內(nèi)涵豐富，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，客源腹地廣闊，旅游業(yè)發(fā)展那前景十分看好。 隨著住宅開發(fā)競(jìng)爭加劇，利潤減薄，風(fēng)險(xiǎn)加大，國內(nèi)地產(chǎn)商將進(jìn)入一個(gè)戰(zhàn)略重新定位階段，相當(dāng)多的公司開始選擇進(jìn)入新興領(lǐng)域，開發(fā)有市場(chǎng)前景的新產(chǎn)品。 回顧2003年，一撥撥頗具特色的旅游住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓在市場(chǎng)上連連走紅，2004將迎來旅游地產(chǎn)發(fā)展的餓青春期，是旅游地產(chǎn)高速發(fā)展的一年。另一方面，旅游地產(chǎn)被看好，更主要的原因在于國內(nèi)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟。 去年，曾在海南遭遇敗績的旅游地產(chǎn)品種“產(chǎn)權(quán)式酒店”在全國各大城市悄然興起。 主要目標(biāo)市場(chǎng)旅游休閑度假市場(chǎng)旅游地產(chǎn)市場(chǎng) 市場(chǎng)策略 本項(xiàng)目采用行業(yè)互相支撐的發(fā)展策略、區(qū)域性行業(yè)發(fā)展策略、品牌策略、營銷策略和全球性合作策略相結(jié)合的市場(chǎng)策略，全面提高竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)的品位及聲望。 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位在于主題旅游地產(chǎn)。以火山地貌推動(dòng)旅游項(xiàng)目，利用各種市場(chǎng)促銷方式，使大眾迅速對(duì)該旅游項(xiàng)目取得認(rèn)同。在對(duì)該旅游項(xiàng)目認(rèn)同的基礎(chǔ)上，推出優(yōu)勢(shì)地段地產(chǎn)項(xiàng)目，贏取主要利潤。第四章 競(jìng)爭性分析 直接競(jìng)爭者江北地區(qū)的老山林場(chǎng)、珍珠泉等景區(qū)對(duì)本項(xiàng)目并不構(gòu)成競(jìng)爭，而是一種共同合作的伙伴關(guān)系。 由于規(guī)模及開發(fā)模式的不同，使本項(xiàng)目在市場(chǎng)環(huán)境等各個(gè)方面已經(jīng)不再是一個(gè)單純的區(qū)域性開發(fā)項(xiàng)目，在初期階段的推廣目標(biāo)中，不僅涉及到針對(duì)直接消費(fèi)者的推廣，也涉及到針對(duì)投資機(jī)構(gòu)甚至是專業(yè)開發(fā)商的推廣，在競(jìng)爭環(huán)境方面，其后端產(chǎn)品（房地產(chǎn)產(chǎn)品）與某及其周邊地區(qū)的低密度住宅存在競(jìng)爭，其前端產(chǎn)品（旅游度假區(qū)）與全國所有的類似地塊（至少是在寧滬杭一線）均存在廣義競(jìng)爭，所以僅對(duì)某市場(chǎng)進(jìn)行研究和觀察是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們直接選取了具有全國意義的參照和對(duì)比個(gè)案。 宋城項(xiàng)目：由宋城集團(tuán)為主力發(fā)展商，定位為中國最大的主題公園，其配套性地產(chǎn)項(xiàng)目包括荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等多種類型。天目湖項(xiàng)目：早期的風(fēng)景區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目，同樣以大型水庫為主題，有特色化餐飲類旅游產(chǎn)品“沙河魚頭”，主要以企業(yè)投資的酒店、度假村等長線產(chǎn)品為主，基本無住宅項(xiàng)目。構(gòu)造出層巒疊嶂，松竹蒼翠，花卉奇異，茶果飄香的自然景觀。環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，非常適宜居住、工作、旅游、會(huì)議、度假等功能。地區(qū)配套設(shè)施完善，相對(duì)土地價(jià)格較低。 項(xiàng)目運(yùn)營商不具備大型旅游項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)，也不具備長期經(jīng)營和管理大型旅游項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。 Weakness ( 劣勢(shì)點(diǎn) ) 該項(xiàng)目作為旅游資源而言，缺乏知名度和文化內(nèi)涵，目前零星存在的旅游產(chǎn)品，如六合石柱，均不成功。 Opportunity ( 機(jī)會(huì)點(diǎn) ) 中國2002年旅游業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到了4800億元，處于高速增長期，假日經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)提高了市場(chǎng)投資主體的信心 江蘇省除無錫外尚未出現(xiàn)大型的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，資本投向狹窄，有可能構(gòu)成階段性的稀缺性如在早期推廣中快速吸引到大資本/大項(xiàng)目進(jìn)入，中后期的推廣難度將大大降低 Threat ( 威脅點(diǎn) ) 某及周邊地區(qū)消費(fèi)能力相對(duì)較弱，對(duì)產(chǎn)品檔次定位構(gòu)成了不確定性，如前期長線產(chǎn)品定位偏差，將無法完成中后期住宅產(chǎn)品的價(jià)值提升 如出現(xiàn)較大的政策變動(dòng)，對(duì)前景將構(gòu)成傷害 目前存在著更多休閑旅游類項(xiàng)目同時(shí)開展推廣的可能性，加強(qiáng)了替代性競(jìng)爭。 競(jìng)爭策略江寧、仙林、湯山、江浦等主要的旅游地產(chǎn)板塊均進(jìn)入成熟期，其中江寧板塊對(duì)本案的影響最大，而由于市場(chǎng)供應(yīng)量偏大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，目前在銷項(xiàng)目尚需相當(dāng)長的時(shí)間消化。通過總體環(huán)境的塑造和突出火山差異化，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭力，是本項(xiàng)目主要競(jìng)爭策略。 市場(chǎng)計(jì)劃 遵循“先大眾、后小眾”的原則，也就是將火山概念提前推出，形成大眾關(guān)注度的同時(shí)，引發(fā)顧客的興趣，作為價(jià)值支撐點(diǎn)，隨后再轉(zhuǎn)入實(shí)際的行銷。 采用創(chuàng)新的傳播工具組合方