【正文】 目第一年第二年第三年流動資產(chǎn)237652497512其中：應(yīng)收賬款存貨180050005000其他固定資產(chǎn)300058007800無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)總資產(chǎn)53671104915312流動負(fù)債其中：銀行存款應(yīng)付賬款其他長期負(fù)債50001000010000負(fù)債合計(jì)50001000010000實(shí)收資本150150150資本公積未分配利潤2268995162所有者權(quán)益合計(jì)37610495312。 目第一年第二年第三年投資需求500050007000流動資金投入200040005000折舊35105105銷售收現(xiàn)1803417017787銷售付現(xiàn)1465316511425所得稅1123322099現(xiàn)金凈流入319115688257 資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)測, 單位：萬元項(xiàng)因此在政府對項(xiàng)目的態(tài)度上，政策只有有利的一面，不存在任何政策上的抵觸，政策風(fēng)險(xiǎn)小。 某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目作為六合區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，政府從各方面都給予了重點(diǎn)扶持。建議聘請成熟的管理咨詢公司做項(xiàng)目顧問 ，以提高管理團(tuán)隊(duì)的成熟度。 管理風(fēng)險(xiǎn) 另外，某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目定位組合：火山休閑旅游地產(chǎn)具有很好的市場定位，具有較強(qiáng)的市場競爭能力，在長江三角洲地區(qū)很難再有第二個(gè)同類項(xiàng)目出現(xiàn)，同類競爭者帶來的風(fēng)險(xiǎn)很小。從市場調(diào)研中可以看出，市場消費(fèi)正朝著上升啟動，當(dāng)?shù)厥袌鲎儔牡娘L(fēng)險(xiǎn)很小，但在項(xiàng)目經(jīng)營中，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目的宣傳力度，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，以保證項(xiàng)目獲得如期的經(jīng)濟(jì)效益。 從項(xiàng)目的敏感性分析可以看出，銷售收入的減少是影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的因素，銷售收入減少多主要財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生了很大的影響。就該項(xiàng)目而言主要存在以下三方面的風(fēng)險(xiǎn)： 任何項(xiàng)目在建設(shè)和經(jīng)營過程中都可能遇到不同程度的不確定性，如政策的變化會影響行業(yè)的發(fā)展情況；市場變化會引致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的變化等等。 風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施第七章注：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用包括了旅游項(xiàng)目所需費(fèi)用，這樣可以加大房地產(chǎn)開發(fā)成本，減少旅游投資成本。 240000M3800元/M=91200萬元合計(jì)商鋪 總體規(guī)劃方案 可直接提供就業(yè)崗位280個(gè)，間接就業(yè)人員均800人，并可為當(dāng)?shù)囟愂諑硐鄬Ψ€(wěn)定的消費(fèi)稅源 旅游項(xiàng)目社會效益目標(biāo)：至2012年，年收入近1億元，利潤超5000萬元。五年內(nèi)（）總收益9775萬元，年均1955萬元，%。支出：2788萬元120%=3345萬元利潤：5790萬元—2788萬元=3002萬元第三年收益收入：4454130%=5790萬元 2145萬元支出：員工工資 280人=336萬元水電費(fèi) 1萬元360天=360萬元稅費(fèi) 4454萬元8%=356萬元租賃費(fèi)50元1萬畝=50萬元火山泥 3000元1400噸=420萬元管理費(fèi) 4454萬元6%=267萬元經(jīng)營費(fèi) 4454萬元8%=356萬元合計(jì) 木屋 100元40間300天=120萬元 酒店 300元60間300天=540萬元 火山石公園 20元600人300天=360萬元 浴場 80元700人60天=336萬元第二年收益收入： 1206萬元 20676%=124萬元合計(jì)： 經(jīng)營費(fèi) 3000元1400噸=420萬元 火山泥 20678%=165萬元 稅費(fèi) 人員工資 280人=168萬元（半年） 2067萬元 餐飲收入：總收入30%=159030%=477萬元合計(jì)： 木屋：100元/間，營業(yè)時(shí)間180天，30間/天。 康復(fù)中心：200元/間，營業(yè)時(shí)間180天，30間/天。 酒店：300元/間，營業(yè)時(shí)間180天，50間/天。 火山石公園：套票20元/張，營業(yè)時(shí)間150天，500人次/天，收入為20500150=150萬元 瀑布浴場：套票80元/張，營業(yè)時(shí)間60天，600人次/天，收入為8060060=288萬元前半年收益收入： 康復(fù)中心泥浴中心、康復(fù)中心（60個(gè)星級標(biāo)準(zhǔn)間）、美容中心、餐飲等5000M1000新建，包括土地費(fèi)4別墅式酒店（四星）13棟獨(dú)立別墅，100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間、會議及配套設(shè)施6000M2400包括土地費(fèi)5木屋度假村26棟聯(lián)排木屋，50個(gè)房間2500M300土地租賃6龜頭島 旅游項(xiàng)目一期工程概算及經(jīng)濟(jì)分析 按暫定價(jià)湖濱浴場50元/張，室內(nèi)泥浴100元/張，龜頭島公園20元/張，游船10元/張，龍泉寺10元/張，止馬嶺10元/張，火山口10元/張，博物館10元/張，花果園10元/張，生態(tài)農(nóng)業(yè)園10元/張，其他項(xiàng)目約為40元/張計(jì)算：門票收入為280元/人次30萬人次=8400萬元以上二種測算方式，其結(jié)果基本相同。 按收費(fèi)項(xiàng)目預(yù)測 收益按30%計(jì)算，則8500萬元30%=2550萬元。 創(chuàng)匯100美元/人次3萬人次=300萬美元。 貨幣回籠應(yīng)為200元/人次30萬人次=6000萬元。 按人均消費(fèi)收入預(yù)測 財(cái)務(wù)計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)效益分析第六章 定位策略 網(wǎng)站利用常規(guī)廣告配合推廣本項(xiàng)目知名度及針對組合產(chǎn)品“主題旅游城鎮(zhèn)/多項(xiàng)個(gè)性化旅游項(xiàng)目”開展訴求。 以具有轟動性的事件行銷作為突破口，啟動整體推廣/第一回合。 營銷策略 常規(guī)廣告（報(bào)紙/電視/雜志 ）常規(guī)廣告中不同樣式的功能分別為： 本地媒介（ 省級 ）制造關(guān)注度/蓄積中后期產(chǎn)品潛在客群/全程投放如：揚(yáng)子晚報(bào)全國版/江蘇電視臺 全國媒介告知招商信息/公關(guān)配合/第一、二回合投放如：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道/經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)/中央電視臺/三聯(lián)生活周刊/新周刊 EVENT （ 事件行銷 ） 在各個(gè)階段的推廣中，住推廣產(chǎn)品分別為度假風(fēng)景區(qū)+旅游消費(fèi)（前期）——主題旅游城鎮(zhèn)（中后期）——高級別墅區(qū)+主題旅游城鎮(zhèn)（后期/長期） 在實(shí)際市場推廣中，基本順序?yàn)槁糜萎a(chǎn)品—住宅產(chǎn)品，但為了短期內(nèi)贏得市場關(guān)注度和形成大范圍的傳播效應(yīng)，可以將火山概念在城區(qū)的休閑中心推廣，用火山美容產(chǎn)品推出和火山文化推廣達(dá)到大眾傳播的目標(biāo)。第五章 市場與銷售新增項(xiàng)目的差異化是最重要的競爭力。 項(xiàng)目過大，進(jìn)行總體規(guī)劃時(shí)易造成過于分散，一旦出現(xiàn)開發(fā)速度緩慢的情況，將對中后期的推廣造成極大的障礙 如果未能制造足夠的關(guān)注和市場信心，很難吸引消費(fèi)者進(jìn)入，從而導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)值難以體現(xiàn) 與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市距離較近，處于城際快速交通網(wǎng)內(nèi)。四季氣候宜人，林木蔥郁。 本項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，四面環(huán)山，內(nèi)有島嶼，山清水秀，湖岸線依山勢，蜿蜒伸向群山之中。 SWOT分析 Strength ( 優(yōu)勢點(diǎn) ) 本項(xiàng)目位處火山地貌群，獨(dú)特的地質(zhì)風(fēng)貌，使本項(xiàng)目減少了與其它的項(xiàng)目的競爭。 某市場的狹義競爭環(huán)境簡述：江寧、仙林、湯山、江浦等主要的旅游地產(chǎn)板塊均進(jìn)入成熟期，其中江寧板塊對本案的影響最大，而且由于市場供應(yīng)量偏大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，目前在銷項(xiàng)目尚需相當(dāng)長的時(shí)