【導(dǎo)讀】云南·玉溪·撫仙湖撫仙湖國(guó)際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書(shū)?！皳嵯珊?amp;#183;櫻花谷最好不想見(jiàn)”?！?xiàng)目主推廣語(yǔ)。最好丌想見(jiàn)，源自于撫仙湖的獨(dú)特魅力不特質(zhì)！“我們?cè)?jīng)走過(guò)無(wú)數(shù)次紅地毯，今天又踏回了青石板！”撫仙湖的獨(dú)特文化特征直指回歸情感，清風(fēng)明月，一灣碧波，無(wú)。國(guó)際形象——撫仙湖的整體形象提升。健康養(yǎng)生——撫仙湖畔健康養(yǎng)生勝地。智能環(huán)?！悄芑療o(wú)障礙養(yǎng)老社區(qū)。休閑度假——養(yǎng)生功能細(xì)分休閑度假。特色旅游——多民族文化特色旅游區(qū)。遵循生態(tài)、環(huán)保、健康養(yǎng)生原則。利用現(xiàn)代建筑手法。打造全球健康養(yǎng)生度假目的地

　　

【正文】 在長(zhǎng)期、短期、分期特性。 2. 養(yǎng)老客群 該部份客戶群為社會(huì)中高層消費(fèi)人群，注重個(gè)人生活空間，健康環(huán)保的生活方式，強(qiáng) 調(diào)人文關(guān)懷與集群觀念，個(gè)人主觀色彩濃厚，從心理上需求社會(huì)淡化“老”的現(xiàn)狀。需求具有“適當(dāng)運(yùn)動(dòng)、適當(dāng)娛樂(lè)、生活便利”的功能空間與配套設(shè)施的養(yǎng)生度假區(qū)。 該部份客群存在長(zhǎng)期居留特性。 該部份客群引申存在子女、親戚、朋友探視客戶的臨居特性。 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國(guó)際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書(shū) 37 第五部份 開(kāi)發(fā)策略 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國(guó)際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書(shū) 38 一、 總體開(kāi)發(fā)策略定位 (一 ) 總體開(kāi)發(fā)策略遵循原則 1. 撫仙湖旅游集群規(guī)劃原則 2. 撫仙湖特有文化特征傳承原則 (二 ) 撫仙湖旅游集群規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位的影響 1. 項(xiàng)目定位必須符合撫仙湖旅游區(qū)規(guī)劃的最高指導(dǎo)思想 以中國(guó)特色社會(huì)主 義理論為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)世界知名、中國(guó)一流的高水平國(guó)際湖泊型康體休閑度假旅游目的地發(fā)展目標(biāo)。以上指導(dǎo)思想說(shuō)明了： 1) 中國(guó)特色在旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的解釋，即借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，以本身特色元素體驗(yàn)為主導(dǎo)思想的建設(shè)方式；即強(qiáng)調(diào)地域文化特征 2) 世界知名，中國(guó)一流的解釋，即在開(kāi)發(fā)檔次定位的高起點(diǎn)，其周邊配套開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合這一整體規(guī)劃指導(dǎo)思想； 3) 湖泊型康體休閑度假旅游的解釋，即界定了撫仙湖周邊開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為依托湖泊的康體產(chǎn)品、休閑產(chǎn)品、度假產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品； 4) 本指導(dǎo)思想強(qiáng)調(diào)，撫仙湖是中國(guó)的，也只有中國(guó)特有的，本身有著不可 脫離的文化特征，所以在開(kāi)發(fā)上可借鑒外來(lái)經(jīng)驗(yàn)，但不可強(qiáng)加外來(lái)文化特征。 綜上所述，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須符合該區(qū)域的最高開(kāi)發(fā)指導(dǎo)思云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國(guó)際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書(shū) 39 想，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位必須為整個(gè)撫仙湖開(kāi)發(fā)服務(wù)，發(fā)揚(yáng)繼承地域文化特征。 2. 項(xiàng)目定位必須符合撫仙湖旅游區(qū)開(kāi)發(fā)的整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 1) 撫仙湖旅游區(qū)整體定位：康體樂(lè)園、休閑勝地、度假天堂； 2) 撫仙湖旅游區(qū)整體發(fā)展戰(zhàn)略：產(chǎn)業(yè)生態(tài)化、旅游國(guó)際化、文化產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)多元化、城鄉(xiāng)一體化、服務(wù)現(xiàn)代化。 3) 以上對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位的影響： ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)功能定位方向：健康、養(yǎng)老、休閑、度假； ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形象定位方向：國(guó)際、生態(tài)、環(huán)保 、特色。 (三 ) 區(qū)域開(kāi)發(fā)特征與發(fā)展規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位的影響 1. 澄江縣發(fā)展特征 立足于撫仙湖的配套旅游城鎮(zhèn)規(guī)劃，在將撫仙湖打造成國(guó)際化湖泊旅游勝地的發(fā)展目標(biāo)下，提升其配套功能與配套能力。 2. 撫仙湖發(fā)展特征 立足于湖泊型國(guó)際休閑型度假勝地規(guī)劃，著重于生態(tài)環(huán)?？刂疲瑫r(shí)加強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，從而實(shí)現(xiàn)撫仙湖生態(tài)與產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展目標(biāo)。 3. 撫仙湖周邊現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況 1) 開(kāi)發(fā)主題：休閑度假 2) 開(kāi)發(fā)模式：大主題、大規(guī)劃、大市場(chǎng) 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國(guó)際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書(shū) 40 目前區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)，不注重旅游休閑度假的業(yè)態(tài)功能細(xì)分，從而形成功能重復(fù)、特色不足的開(kāi)發(fā)體系，造成大面積的同質(zhì)化開(kāi)發(fā)與 競(jìng)爭(zhēng)局面，所以，本項(xiàng)目應(yīng)依托項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)行功能細(xì)分與特色化塑造，利用補(bǔ)差、提升、細(xì)分手段，最終形成獨(dú)特的產(chǎn)品規(guī)劃與文化品位，為撫仙湖旅游區(qū)的整體旅游功能提升作出貢獻(xiàn)。 綜上所述，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位，勢(shì)必在整體定位上符合撫仙湖的大策略要求，以配套、補(bǔ)差型開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打造，為實(shí)現(xiàn)撫仙湖最終開(kāi)發(fā)目標(biāo)而努力。 (四 ) 區(qū)域文化特征對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位的影響 文化特征是一個(gè)區(qū)域規(guī)劃、旅游結(jié)果規(guī)劃的靈魂，也是拉動(dòng)目標(biāo)客戶心靈的重要手段。根據(jù)區(qū)域總體規(guī)劃要求，重塑區(qū)域特征文化也是區(qū)域規(guī)劃之重點(diǎn)。而區(qū)域特征文化需要點(diǎn)滴的規(guī)劃表現(xiàn)與 推廣訴求表現(xiàn)，代表著整體開(kāi)發(fā)定位之基石。區(qū)域文化特征表現(xiàn)為： 1. 大區(qū)域文化特征 云南是一個(gè)多民族融合區(qū)域，最終體現(xiàn)的是一種多民族、多元化生活習(xí)性與崇拜的特有的區(qū)域文化特征其具象為各民族生活元素區(qū)別表現(xiàn)。 2. 撫仙湖文化特征 表象為水文化、魚(yú)文化及帽天山文化特征，其具象為宜居、對(duì)生命尊重與養(yǎng)護(hù)的區(qū)域居住型文化特征。 3. 玉溪市、澄江縣文化特征 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國(guó)際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書(shū) 41 表象為民族融合特征文化，具象為漢化、不排它性的生活文化特征。 綜上所述，本案開(kāi)發(fā)定位需在此基礎(chǔ)上融合區(qū)域文化特征，利用規(guī)劃手法與配套手法加入?yún)^(qū)域文化特征，進(jìn)行區(qū)域文化特性表現(xiàn)，在 一定程度上實(shí)現(xiàn)區(qū)域文化產(chǎn)品規(guī)劃與訴求手法，以此為主要補(bǔ)差型產(chǎn)品意識(shí)規(guī)劃填補(bǔ)區(qū)域文化表現(xiàn)的空缺，從而滿足整個(gè)區(qū)域旅游開(kāi)發(fā)的立體性要求。 (五 ) 項(xiàng)目用地情況對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位的影響 1. 地塊性質(zhì)： 帽天山以南、撫仙湖以東、水文考古遺址旁，撫仙湖最靠近陽(yáng)光的地方。集三種文化為一體的用地特征。 2. 地形特征： 用地地形主要為東北高西南低，并向撫仙湖延伸地形，周邊山勢(shì)形成左臂環(huán)抱形式。地形以湖為主要景觀焦點(diǎn)展開(kāi)，形成背山面水的格局。 3. 地形氣候： 地塊區(qū)域氣候適宜； 4. 景觀視野： 用地坡地地形，高差形成錯(cuò)落式湖景視線。 綜上所述，本案在開(kāi)發(fā)定位上 需考慮地形條件、氣候條件的影響，融合其因素，形成獨(dú)有的產(chǎn)品規(guī)劃理念，以達(dá)到區(qū)域補(bǔ)差型、區(qū)域文化特征展示型規(guī)劃要求。 所以，本案總體開(kāi)發(fā)策略 —— 功能補(bǔ)差細(xì)分、形象提升、文化融合 —— 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國(guó)際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書(shū) 42 二、 項(xiàng)目功能定位 (一 ) 總體開(kāi)發(fā)策略引導(dǎo) 1. 補(bǔ)差型開(kāi)發(fā)策略 目前休閑度假功能是撫仙湖區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)的主要功能，也是整個(gè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品特性訴求的共同點(diǎn)，勢(shì)必存在大量的同質(zhì)化訴求，而休閑度假功能本身是一個(gè)大規(guī)模的多功能集群規(guī)劃，從本項(xiàng)目自身規(guī)劃條件與用地情況來(lái)看，為避免同質(zhì)化惡性競(jìng)爭(zhēng)，所以，采取細(xì)分市場(chǎng)的方式，進(jìn)行功能特性補(bǔ)差型規(guī)劃。而根據(jù)市場(chǎng)分析 來(lái)看，健康養(yǎng)生市場(chǎng)是休閑度假功能下的一個(gè)細(xì)分功能特性，隨著日益的老齡化與解壓人群基數(shù)的提高，隨著這部份群體對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生功能的提升需求，將養(yǎng)老行為作為養(yǎng)生生活方式進(jìn)行打造。 2. 提升型開(kāi)發(fā)策略 主旨為撫仙湖整體形象開(kāi)發(fā)而努力，在不破壞整體風(fēng)格與檔次的前提下，提升建筑規(guī)劃個(gè)性，提高項(xiàng)目整體配套功能與形象，最終形成良好的開(kāi)發(fā)口碑與功能的實(shí)用性。 3. 融合型開(kāi)發(fā)策略 撫仙湖旅游區(qū)的規(guī)劃與形象體現(xiàn)主要是對(duì)區(qū)域文化的詮釋與展現(xiàn)，本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程度特別注重區(qū)域文化的剝離與再融合，將文化概念融入建筑、融入景觀，融入養(yǎng)生概念，以獨(dú)特的民族文化特征的養(yǎng)生概念作為項(xiàng)目的主體形象。 (二 ) 本案社區(qū)功能定位建議 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國(guó)際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書(shū) 43 1. 功能定位要求 1) 符合撫仙湖整體規(guī)劃要求； 2) 融合區(qū)域民族文化特征； 3) 區(qū)域補(bǔ)差型定位； 4) 符合養(yǎng)生目標(biāo)客戶群特性； 5) 符合項(xiàng)目特質(zhì)； 2. 在符合撫仙湖旅游區(qū)規(guī)劃要求下，綜合以上因素考慮，建議本項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)定位為：“國(guó)際康體養(yǎng)生中心” 說(shuō)明： 國(guó)際：訴求項(xiàng)目檔次定位與目標(biāo)團(tuán)體； 康體養(yǎng)生：訴求環(huán)保、生態(tài)、休閑、度假、旅游為一體的產(chǎn)品特征，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)養(yǎng)生概念。 將老行為作為一種養(yǎng)生生活方式進(jìn)行打造， 在這里，體現(xiàn)的是一種生活，一種不孤獨(dú)、不依賴、不滿足溫飽型的老年 生活，充實(shí) 而 健康 的養(yǎng)生中心 。 將區(qū)域文化特征融入養(yǎng)生概念，即民族養(yǎng)生概念，將民族文化特征放大、展示。 其定位可包含：文化體驗(yàn)產(chǎn)品、休閑度假產(chǎn)品、大區(qū)域民族文化特征、撫仙湖文化特征、帽天山文化特征。 綜上所述：運(yùn)用補(bǔ)差型、提升型、融合型思維體系，并以此形成獨(dú)特的文化品位，“養(yǎng)有所居，養(yǎng)有所養(yǎng)，養(yǎng)有所醫(yī)，養(yǎng)有所為，養(yǎng)有所樂(lè)”的國(guó)際康體養(yǎng)生中心。 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國(guó)際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書(shū) 44 三、 項(xiàng)目形象定位 (一 ) 總體策略對(duì)項(xiàng)目形象定位影響 1. 補(bǔ)差型開(kāi)發(fā)策略 在形象上的補(bǔ)差，一是緊跟撫仙湖整體開(kāi)發(fā)形象定位，二是符合周邊現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)形象，從而實(shí)現(xiàn)撫仙湖開(kāi)發(fā)的整 體性與統(tǒng)一性，各類項(xiàng)目與功能進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)型發(fā)展規(guī)劃。 2. 提升型開(kāi)發(fā)策略 將養(yǎng)生市場(chǎng)由原來(lái)市場(chǎng)粗放模式向精細(xì)化模式轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)養(yǎng)生客群的留住舒適性與歸屬感，也就是提升夕陽(yáng)人生與健康人生的心靈歸屬感，從配套、功能、環(huán)境、服務(wù)上進(jìn)行親情化規(guī)劃，從細(xì)節(jié)出發(fā)讓客戶感受到老有所養(yǎng)、養(yǎng)有所成的服務(wù)模式。從整體上提升到一個(gè)文化品牌概念，并表達(dá)一種積極的養(yǎng)生人生態(tài)度。 3. 融合型開(kāi)發(fā)策略 將養(yǎng)生市場(chǎng)與地域文化概念相融合，一是放大區(qū)域文化成就，中國(guó)文化是地域文化特征為主的分類文化特征，而云南、撫仙湖的文化又是多種文化相融合的地域，通 過(guò)這種結(jié)合充分展示區(qū)域多民族、多文化的融合特性，有利于宣傳區(qū)域文化與提升區(qū)域地位；二是提升養(yǎng)生的歸屬性，我們的客戶群是新中國(guó)創(chuàng)富的一代，是新中國(guó)由弱到強(qiáng)的棟梁一代，他們經(jīng)歷了各類豐富的人生，有著很強(qiáng)的文化特征與文化需求，對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化有著不可磨滅的心理共鳴，休生之余最重的就是社會(huì)對(duì)其的關(guān)懷與心里慰云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國(guó)際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書(shū) 45 籍，與此同時(shí)本項(xiàng)目從歸屬角度將兩者進(jìn)行有效的融合打造，最終形成獨(dú)特的多元化文化融的養(yǎng)生產(chǎn)品。 (二 ) 項(xiàng)目功能定位對(duì)項(xiàng)目的影響 1. 國(guó)際化 一是建筑風(fēng)格的時(shí)尚元素運(yùn)用，特別強(qiáng)調(diào)的是歸屬與文化概念并不是讓我們?cè)谡w形象進(jìn)行仿古， 而是融合，有效的融合運(yùn)用；二是服務(wù)形象與功能設(shè)置上與國(guó)際元素接軌。 2. 康體養(yǎng)生 主要寓意為健康、生態(tài)、環(huán)保，回歸自然。強(qiáng)調(diào)配套設(shè)施與功能的實(shí)用性與健康性，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)注重生態(tài)保護(hù)與環(huán)境保護(hù)。 3. 本項(xiàng)目形象定位建議 1) 從以上分析中，強(qiáng)調(diào)健康、生態(tài)、環(huán)保、民族文化、積極生活態(tài)度為主要形象點(diǎn)； 2) 整合整個(gè)撫仙湖開(kāi)發(fā)理念。 所以，本案開(kāi)發(fā)形象定位 —— 營(yíng)造一個(gè)國(guó)際化、具備生態(tài)特色的康體養(yǎng)生中心 —— 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國(guó)際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書(shū) 46 四、 項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位 (一 ) 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略對(duì)建筑風(fēng)格定位的影響 1. 符合撫仙湖旅游區(qū)的總體規(guī)劃特征 融入時(shí)尚元素，注重生態(tài)、環(huán) 保元素，體現(xiàn)民族特色文化特征。 2. 符合撫仙湖旅游區(qū)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體風(fēng)格特征 3. 符合項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略、功能定位、形象定位 4. 尊重并盡可能的放大撫仙湖文化特征 5. 滿足目標(biāo)客戶群的心理指向特征 云南境內(nèi)客群注重環(huán)境及功能配套設(shè)施特征，國(guó)內(nèi)其它客群注重環(huán)境配套及文化氛圍特征，國(guó)外客群注重文化氛圍與環(huán)境配套特征。 綜上所述，從以上影響因素考慮，目前并沒(méi)有一種特定的風(fēng)格能夠完全達(dá)到上述的要求，其以上主旨重功能、裝飾、重環(huán)境的特征，而目前所有建筑風(fēng)格均是注重建筑造形特征元素，且不能達(dá)到各方面條件的滿足。 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國(guó)際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書(shū) 47 (二 ) 項(xiàng)目總體風(fēng) 格定位建議 1. 現(xiàn)代實(shí)用風(fēng)格 根據(jù)以上要求，本項(xiàng)目整體風(fēng)格應(yīng)歸屬于現(xiàn)代中式實(shí)用主義風(fēng)格，該風(fēng)格主要強(qiáng)調(diào)建筑體的生態(tài)、環(huán)保，其主要表現(xiàn)在對(duì)景觀的尊重與利用、強(qiáng)調(diào)人與自然之間的銜接，注重材料的選擇，強(qiáng)調(diào)建筑體內(nèi)部功能實(shí)用性。 2. 融合自然元素 現(xiàn)代建筑主要以時(shí)尚造型與水景的天然融合，強(qiáng)調(diào)立面變化代替死板的風(fēng)格線條，強(qiáng)調(diào)陽(yáng)光、景觀的引入，強(qiáng)調(diào)外來(lái)元素與當(dāng)?shù)匚幕g的融合。 3. 融合民族文化 多民族文化元素與之融合主要表現(xiàn)在景觀元素的處理運(yùn)用及內(nèi)部裝飾元素體現(xiàn)。 綜上所述：契合目標(biāo)客戶群的心理需求，項(xiàng)目選擇現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，集 中表現(xiàn)撫仙湖獨(dú)特的文化特征及項(xiàng)目的主要文化訴求，從而區(qū)隔撫仙湖周邊項(xiàng)目。 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國(guó)際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書(shū) 48 五、 項(xiàng)目園林景觀定位 (一 ) 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)策略 1. 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)策略主要展現(xiàn)項(xiàng)