【文章內(nèi)容簡介】 水下古遺跡距項(xiàng)目不足百米，區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢明顯。 E 億年前帽天山古生物化石群： 世界自然遺產(chǎn)正在申報(bào)中， 1991 年，美國最權(quán)威、最 有影響的《紐約時(shí)報(bào)》以頭版頭條并附配精美圖片介紹中國帽天山 古生 物化石 群的發(fā)現(xiàn)。指出： “ 中國帽天山 古生物化石 群的發(fā)現(xiàn)是本世紀(jì)最驚人的科學(xué)發(fā)現(xiàn)之一 ” 。帽天山所具有的 生命 文化、科 考 價(jià)值提升 了撫仙湖 區(qū)域 的文化品位 、旅游度假價(jià)值 ， 其印證地球生命大爆，被譽(yù)為地球生命搖籃。 稀缺資源的占有決定了物業(yè)的絕對升值空間，隨著社會環(huán)境的變化，決定了撫仙湖的絕對的發(fā)展前景。 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書 16 撫仙湖區(qū)域?qū)儆诳刂菩蚤_發(fā)區(qū)域，物業(yè)數(shù)量有限，可定義為稀缺物業(yè)。 根據(jù)撫仙湖試驗(yàn)區(qū)總體規(guī)劃，有如下特征： A、 可開發(fā)用地不超過 10 萬畝，全是采用低密度開發(fā)， 物業(yè)量有限。 B、 除本項(xiàng)目外，其作項(xiàng)目均退出 500 米以外進(jìn)行低密度開發(fā)，本項(xiàng)目物業(yè)稀缺更為明顯。 C、 區(qū)域除了本項(xiàng)目、湖畔圣水、九龍晟景、太陽山國際度假區(qū)、仙湖錦繡外，其它項(xiàng)目均處于立項(xiàng)階段，而太陽山國際度假區(qū)、仙湖錦繡推出時(shí)間較晚，所以本項(xiàng)目屬于撫仙湖物業(yè)原始股。 項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值分析： 1)、本項(xiàng)目是離湖最近的項(xiàng)目（除九龍晟景外），按規(guī)劃以后也只有本項(xiàng)目在距湖 500 米范圍。 2)、項(xiàng)目規(guī)劃約 200 畝櫻花谷，將打造全省最大規(guī)模（目前）的櫻花主題園，用于提升項(xiàng)目的旅游價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的長久升值。 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書 17 (四 ) 項(xiàng)目 區(qū)位分析 1. 地理位置 1）項(xiàng)目位于中國云南省玉溪市澄江縣右所鎮(zhèn)，撫仙湖東北岸，具有良好的自然景觀優(yōu)勢。項(xiàng)目距澄江縣城 12Km，呈貢新城 40Km，省會昆明主城區(qū) 52Km，玉溪 92Km。 2）項(xiàng)目地理位置價(jià)值明顯 A、離縣城中心 13 公里，市政配套相比其它項(xiàng)目完善。 B、項(xiàng)目位于撫仙湖東北岸，該片區(qū)因?yàn)閻偞痪频?、太陽山高爾夫球場、本?xiàng)目等的集中營造，該片區(qū)將會成長為撫仙湖周邊檔次最高、業(yè)態(tài)最豐富區(qū)域。 C、項(xiàng)目位于撫仙湖水下古遺址旁，獨(dú)享有重要的文化旅游景點(diǎn)。 D、最美夕陽、湖域最寬、水質(zhì)最好區(qū)域，占有湖岸線 公里。 2. 交通情況 項(xiàng)目周邊有澄江 華寧公路及若干縣鄉(xiāng)級道路組成的公路網(wǎng)與江川 澄江公路，馬金鋪 澄江公路連接，提供了通往昆明、玉溪兩大中心城市便捷的聯(lián)系。昆明市區(qū)、巫家壩機(jī)場、玉溪紅塔區(qū)、江川、澄江、通海與本區(qū)域的交通快捷便利，皆在一小時(shí)車程以內(nèi)。另外，本地塊距昆明新機(jī)場也在 1 小時(shí)車程以內(nèi)，有助于本項(xiàng)目服務(wù)于省內(nèi)、國內(nèi)進(jìn)而覆蓋國際范圍。 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書 18 3. 旅游區(qū)位 1) 從國際旅游區(qū)位來看： 玉溪地處滇中高原，處于中國大陸旅游圈、東南亞旅游圈和南亞旅游圈的交匯地帶，玉溪旅游業(yè)的發(fā)展既得益于三大旅游圈的共同推動，同時(shí)也獲得于三大 旅游客源對流的門檻客源； 2) 從省內(nèi)旅游區(qū)位來看： 玉溪是滇中旅游區(qū)的重要組成部分，隨著區(qū)內(nèi)旅游資源的進(jìn)一步開發(fā)與優(yōu)化規(guī)劃，旅游競爭力會得到進(jìn)一步的增加； 3) 從資源狀況來看： 撫仙湖清澈純凈、風(fēng)景旖旎，旅游資源豐富，其深度和需水量是云南省第一，同時(shí)也是我國內(nèi)陸淡水湖中水質(zhì)最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。 4）撫仙湖已成為云南省旅游二次創(chuàng)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，擁有先行先試的政策便利性，其政策導(dǎo)向性十分明確。 綜上所述，本項(xiàng)目所處區(qū)位的地理位置優(yōu)越，交通條件便利，而進(jìn)行旅游綜合體的開發(fā)為大勢所趨，前景明顯。 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書 19 二、 區(qū)域規(guī)劃政策分析 撫仙湖發(fā)展按照“一個(gè)核心、三大片區(qū)、三個(gè)走廊、四心兩圈、六大產(chǎn)品、九大通道和十大功能區(qū)”的旅游總體布局，依托撫仙湖的旅游資源特色，以旅游市場為導(dǎo)向，堅(jiān)持旅游開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)并重，實(shí)現(xiàn)人文景觀與自然景觀互補(bǔ)，歷史文化與現(xiàn)代休閑度假時(shí)尚互補(bǔ)，產(chǎn)業(yè)與旅游互補(bǔ)，形成湖泊觀光游覽。休閑度假、文化體驗(yàn)、戶外運(yùn)動、鄉(xiāng)村旅游等旅游產(chǎn)品序列，積極發(fā)展專題旅游產(chǎn)品、組合型旅游產(chǎn)品、形成區(qū)別于省內(nèi)其他旅游景區(qū)的產(chǎn)品開發(fā)模式，打造觀光產(chǎn)品，提升度假產(chǎn)品，培育特色產(chǎn)品，特別是要借重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，突出特色，精 心打造實(shí)驗(yàn)區(qū)的旅游品牌，構(gòu)建合理的景區(qū)景點(diǎn)布局和立體的品牌體系。 (一 ) 撫仙湖旅游度假區(qū)的六大產(chǎn)品體系 1. 湖泊觀光產(chǎn)品 基礎(chǔ)層次的旅游產(chǎn)品，以高原湖泊、山地景觀、鄉(xiāng)村風(fēng)貌、農(nóng)業(yè)景觀、天香景觀、人文景觀鄧自然、人文景觀為依托。所開發(fā)的觀光類旅游產(chǎn)品。 2. 休閑度假旅游產(chǎn)品 核心層次的旅游產(chǎn)品，規(guī)劃建成中產(chǎn)、小資集中的度假天堂，并注重湖泊度假小鎮(zhèn)的文化品味和地方民族民俗的特色，同時(shí)借助時(shí)尚潮流傳播小鎮(zhèn)的知名度，應(yīng)在獨(dú)具魅力的國際休閑度假旅游目的地新形象。 3. 文化體驗(yàn)旅游產(chǎn)品 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書 20 核心層析旅游產(chǎn)品，依托帽天山古生物化石群、李家山青 銅文化、撫仙湖、星云湖的魚文化、水文化等，積極開發(fā)歷史文化體驗(yàn)、科考科普教育、水鄉(xiāng)文化體驗(yàn)、民俗文化體驗(yàn)和特色餐飲體驗(yàn)等獨(dú)具魅力的體驗(yàn)旅游產(chǎn)品。 4. 戶外運(yùn)動旅游產(chǎn)品 特色層次的旅游文化。以自然生態(tài)環(huán)境為背景的戶外運(yùn)動類旅游產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)大眾的參與性，注重產(chǎn)品的生態(tài)、康體、休閑、娛樂特色，讓有人感受與自然共存的和諧，充分體會到一種回歸自然的樂趣。 5. 鄉(xiāng)村生態(tài)產(chǎn)品 特色層次產(chǎn)品，以鄉(xiāng)村自然生態(tài)環(huán)境、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境為背景的鄉(xiāng)村休閑、農(nóng)業(yè)生態(tài)類旅游產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)地方鄉(xiāng)村特色，注重生態(tài)型、休閑型和體驗(yàn)性，包括農(nóng)業(yè)觀光旅游產(chǎn)品、鄉(xiāng)村 休閑體驗(yàn)產(chǎn)品等。 6. 會議商務(wù)旅游產(chǎn)品 特色層次旅游產(chǎn)品，依托良好的休閑度假設(shè)施，積極開拓會議、商務(wù)型旅游產(chǎn)品，形成區(qū)域市場的商務(wù)會議旅游中心。 (二 ) 優(yōu)先生態(tài)建設(shè)和旅游的開發(fā) 注重生態(tài)的建設(shè)，并將生態(tài)和旅游相結(jié)合。 (三 ) 以文化體驗(yàn)與休閑度假產(chǎn)品為重點(diǎn)，以銀發(fā)關(guān)懷為基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì) (四 ) 統(tǒng)一產(chǎn)品風(fēng)格，建設(shè)生態(tài)旅游城市和生態(tài)旅游小鎮(zhèn) 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書 21 (五 ) 大力加強(qiáng)和開發(fā)生態(tài)養(yǎng)生旅游 包括生態(tài)溫湯裕法、生態(tài)陽光浴法、森林浴養(yǎng)生法、民俗養(yǎng)生方法、食療養(yǎng)生等旅游活動。 綜上所述：通過對撫仙湖周邊主題休閑度假旅游區(qū)，如旅游小鎮(zhèn)和旅游生態(tài)社區(qū)的打造，提 升旅游的吸引力，從而打造具有鮮明特色的國際湖泊康體休閑度假旅游目的地，開發(fā)出內(nèi)涵深厚、形式新穎的拳頭產(chǎn)品，以品牌創(chuàng)新全面提升撫仙湖的旅游知名度、吸引力和市場競爭力。 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書 22 三、 區(qū)域文化特征分析 撫仙湖周邊文明非常輝煌。撫仙湖最具人文價(jià)值的是水下古城，周邊有帽天山、李家山、關(guān)索戲，水下地上遙相呼應(yīng)，所有人文、自然景觀都值得大大炒作，并應(yīng)以央視直播為契機(jī)帶動撫仙湖炒作，有了效應(yīng)就有人來投資、旅游。 (一 ) 多民族融合文化 云南作為中國多民族聚集地，實(shí)現(xiàn)民族和諧共處，充分體現(xiàn)了多民族求同存異的特征。目前 云南民族文化特征隨景區(qū)布局，并沒有進(jìn)行獨(dú)獨(dú)特的文化融合展示。而云南的特征文化，實(shí)際上就是民族融合文化，撫仙湖作為云南獨(dú)特的文化景點(diǎn)，在其文化開發(fā)方面，應(yīng)以區(qū)域民族文化特征作為重點(diǎn)表現(xiàn)手法。 (二 ) 水下古城文化 1. 水下奇跡愈元古城 撫仙湖東北邊的水下古城區(qū)域，在一片東西寬 公里，南北長 2 公里的水域內(nèi)，約有 8 個(gè)建筑群落。自中央電視臺水下考古直播以來，關(guān)于水下古城的種種猜測不少。 2021 年水下考古，出水了兩個(gè)主要的“古物”，一個(gè)是一塊長形石塊，上面有著人工和自然形成的浮雕式花紋，另一塊是古代陶器，初步認(rèn)為是手工制成。 據(jù)有關(guān)專家考證，初步認(rèn)定這些水下遺址是漢唐時(shí)代的愈元古城。 2. 水下古城對提高撫仙湖 文化的重要性 1) 水下古城本身有神秘性，就如同尼斯湖水怪使尼斯湖成云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書 23 為歐洲的旅游熱點(diǎn)，歷史記載為水下古城提供了可靠的依據(jù)，水下出土的陶釜是最好的文物見證，水下古城也將有同樣炒作功能 ； 2) 至今水下古城仍未有定論。沒有結(jié)論是好事，不要拘泥于去考證古城究竟是什么，不需要有一致的科學(xué)結(jié)論，眾說紛紜，就會有高朋滿座、專家云集寫書；沒有結(jié)論就會吸引大家來關(guān)注、討論，就會有人炒作，在炒作中撫仙湖也就出名了。 (三 ) 帽天山生命起源文化 1. 生命奇跡帽天山 1991 年 4 月 23 日，美國最權(quán)威、最有影響的《紐約時(shí)報(bào)》以頭版頭條并附配精美圖片介紹中國帽天山動物群的發(fā)現(xiàn)。指出： 中國帽天山動物群的發(fā)現(xiàn)是本世紀(jì)最驚人的科學(xué)發(fā)現(xiàn)之一。帽天山距昆明 56km，距玉溪市 87km，距澄江縣城 6km。整個(gè)化石埋藏帶呈蛇狀蜒蜒達(dá) 20km，寬 ，埋藏深度達(dá) 50m 以上。現(xiàn)圈定的保護(hù)面積為 18km，其中核心區(qū)保護(hù)面積 。到目前為止，共發(fā)現(xiàn)化石點(diǎn) 30 余處，采集化石 3 萬余塊，科學(xué)鑒定認(rèn)為有 40 個(gè)門類， 100 多個(gè)種的古生物化石，涵蓋了現(xiàn)代生物的各個(gè)門類，還發(fā)現(xiàn)多種過去曾大量存在現(xiàn) 已滅絕的動物新種，已超出現(xiàn)有動物分類體系，只能冠之以發(fā)掘地名來命名，如撫仙湖蟲、帽天山蟲、云南蟲、昆明蟲和跨馬蟲等 。 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書 24 2. 帽天山 對提高撫仙湖 文化的重要性 撫仙湖的巨大價(jià)值已被人們廣泛認(rèn)同 ， 而帽天山所具有的文化、科學(xué)價(jià)值可以提升撫仙湖的文化品位，世界遺產(chǎn)和世界地質(zhì)公園的成功申報(bào)對玉溪 以及澄江的發(fā)展 將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的意義。 帽天山文化實(shí)際上是見證生命起源，表明區(qū)域極具生命價(jià)值，極具修養(yǎng)生息價(jià)值。 (四 ) 李家山青銅文化 離江川縣城 15 公里的地方有一座小山，著名的“?；~案”就是在這里出土的。經(jīng)過幾次大規(guī)模發(fā)掘，至今已出土春秋至西漢時(shí)期的 1 萬多件文物，其中的“?；~案”被譽(yù)為青銅文化的瑰寶 (五 ) 撫仙湖的水文化、魚文化 水文化：表象為撫仙湖良好的水質(zhì)狀況，適宜的生活環(huán)境，具象為對于生命的尊重，對生活的尊重。 魚文化：表象為居湖而食魚的生活狀況，具象為一種古代的“物崇拜 ” 文化，一種對生態(tài)環(huán)境的心理需求文化。 綜上所述，以高原湖泊、古滇文化為其景觀特色，帽天山的化石群、李家山的青銅器、水下古城、關(guān)索等，無不彰顯著撫仙湖神秘氣質(zhì)和獨(dú)特文化，可以說是撫仙湖天生麗質(zhì)，良好的先天條件決定了撫仙湖的發(fā)展前景。 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書 25 第四部分 項(xiàng)目目標(biāo)市場需求與客戶特性分析 云南玉溪撫仙湖 撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告書 26 一、 我國老齡化問題促進(jìn)養(yǎng)生住宅的興起與發(fā)展 (一 ) 我國老齡化問題發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)人口統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，目前我國 60 歲以上人口已達(dá)到 億左右，其中 65 歲以上人口已經(jīng)達(dá)到 8500 萬，分別占總?cè)丝诘?0%和 7%。按照聯(lián)合國的有關(guān)規(guī)定，一個(gè)國家或地區(qū) 60 或 65 歲以上老年人口占人口的 10%或 7%，即可稱為老年型國際或地區(qū)。由此可見，我國已經(jīng)進(jìn)入老年型國家的行列。據(jù)預(yù)測，在老年齡化高峰時(shí)間，我國老年人口將在 4 億以上，占全國總?cè)丝诘乃姆种?，占全國總?cè)丝诘乃姆种?，這是一個(gè) 非常驚人的數(shù)字。可見，我國正處于人口老齡化的快速發(fā)展階段。 (二 ) 目前我國老年住宅的需求和現(xiàn)狀 應(yīng)對緊迫的人口老齡化形勢，“老有所居”是其中的關(guān)鍵。根據(jù)有關(guān)資料顯示。我國目前國民生產(chǎn)總值只占世界的 %左右，但卻擔(dān)負(fù)著全世界 20%老年人，其間的困難是可想而知了。我國目前加大了老年住宅建設(shè)的數(shù)量，但是，僅從數(shù)量上著手是不夠的，還必須提高老年住宅的質(zhì)量，要做到這一點(diǎn)，就必須順應(yīng)老年化社會發(fā)展的客觀要求，全面提高社會化服務(wù)水平，從老年人的切身利益出發(fā)，