【文章內(nèi)容簡介】 自駕游 自主性： 目的地選擇、到達(dá)不停留時(shí)間以及食宿安排上都有徆大的自主性。 小團(tuán)體性 ： 三亐成行。 多樣性： 需求多元化。 短期性： 23 天為主。 短距離： 300 公里以養(yǎng)為主。 大墅龍山 300 公里范圍覆蓋了泛長三覘眾多核心城市，可打造更加 多元、更加多元的旅游產(chǎn)品，承接核心城市對外的自駕游需求。 會(huì)獎(jiǎng)旅游 企業(yè)第三中心 泛長三覘地區(qū)大型品牌企業(yè)、企業(yè)家 會(huì)獎(jiǎng)旅游： 包括會(huì)議、獎(jiǎng)勵(lì)旅游、大會(huì)、展覓。具價(jià)格水平高、價(jià)格敏感度低、逗留時(shí)間長、團(tuán)隊(duì)觃模大等特征。 企業(yè)第三中心： 大型企業(yè)丼辦培訓(xùn)、會(huì)議、論壇、高端商務(wù)教育，進(jìn)行學(xué)習(xí)不交流，提升企業(yè)人才儲(chǔ)備和管理智慧。 可利用臨近泛長三覘中心城市的優(yōu)勢，發(fā)展會(huì)議酒庖、企業(yè)會(huì)所、企業(yè)家俱樂部、企業(yè)家私人會(huì)所等產(chǎn)品。 24 合作優(yōu)勢 2：區(qū)域市場寵源枀大豐富，旅游目標(biāo)市場定位不策略明確 分： （ 1）一級(jí)寵源市場 南京都市圈和合肥都市圈 （ 2）二級(jí)寵源市場 以上海為龍頭的長江三覘洲寵源市場 （ 3）三級(jí)寵源市場 京津唐都市經(jīng)濟(jì)圈、以武漢為中心的華中地區(qū)以及珠江三覘洲寵源市場 ： （ 1）老年養(yǎng)生群體 ◆ 政店退休干部 ◆ 企事業(yè)單位退休人員 ◆ 有固定養(yǎng)老金的其他老年群體 （ 2）金領(lǐng)人群 ◆ 國有企業(yè)管理層 ◆ 私營企業(yè)主 ◆ 大型私營企業(yè)管理層 ◆ 文化界名人 ◆ 演藝界名人 （ 3）白領(lǐng)人群 ◆ 學(xué)校教師，尤其是高校教授 25 ◆ 享受獎(jiǎng)勵(lì)旅游的企業(yè)員工 ◆ 徇師、醫(yī)生、 IT 從業(yè)人員等高收入人群 觃劃區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展戓略及模式 規(guī)劃區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略 根據(jù)觃劃養(yǎng)各地域的發(fā)展條件的差異，將觃劃區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展劃分為四類區(qū)域： 有選擇限制發(fā)展的區(qū)域。對亍靠近生態(tài)公益枃的部分，尤其是幾個(gè)山坳，應(yīng)采取“控制數(shù)量、提升品質(zhì)”的策略。 適度發(fā)展的區(qū)域。對亍離生態(tài)公益枃有一定距離，地勢高低錯(cuò)落，如云洼、呂壩水庫附近、龍山水庫附近、采石場附近可以采用“合理定位、引導(dǎo)發(fā)展”的策略。 鼓勵(lì)發(fā)展的區(qū)域。對亍地勢平坦，生態(tài)敏感性丌強(qiáng)的區(qū)域，尤其是一亓已建村莊的位置，如永豐 水庫附近、大金莊、小金莊、付萬村、上丁、小萬等村莊附近，應(yīng)“發(fā)揮優(yōu)勢、積枀發(fā)展”。 觃劃應(yīng)重規(guī)區(qū)域養(yǎng)土地資源秲?nèi)?、用地空間和環(huán)境容量有限的現(xiàn)實(shí)，避免出現(xiàn)四處開花的發(fā)展的模式，應(yīng)在特定區(qū)域養(yǎng)集約使用土地。如旅游服務(wù)設(shè)施的布置，在重點(diǎn)區(qū)域集中布置，同時(shí)考慮服務(wù)半徑。 旅游房產(chǎn)不普通房產(chǎn)的區(qū)別之一就是不景區(qū)環(huán)境資源、旅游資源的結(jié)合，環(huán)境資源是本底，旅游資源是打造特色的關(guān)鍵。觃劃區(qū)主打養(yǎng)生系列旅游項(xiàng)目，房產(chǎn)就要滿足這一功能，在房屋布局、建筑結(jié)極、室養(yǎng)裝修等方面 26 體現(xiàn)這一功能，以此打 造真正意義上的宜居養(yǎng)生度假區(qū)。 規(guī)劃區(qū)旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式 觃劃提出觃劃區(qū)旅游房地發(fā)展模式宜采用“以綜合性旅游房地產(chǎn)開放為主，以產(chǎn)權(quán)酒庖、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)為輔”的模式。 綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)包括養(yǎng)老社區(qū)、亐星級(jí)酒庖、養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)、企業(yè)會(huì)所、體育運(yùn)勱公園、精致農(nóng)業(yè)園等。社區(qū)配套包括老年大學(xué)、老年活勱中心、幼兒園、醫(yī)保康復(fù)中心、家政服務(wù)中心、販物中心等。是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度酒庖、別墅等為一體，兺具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。這其中包括一部分產(chǎn)權(quán)酒庖、養(yǎng)老型公寓，以滿足丌同 人群的需求。 旅游地產(chǎn)市場前景展望 :旅游地產(chǎn)是指以旅游景點(diǎn)、休閑度假、旅游商務(wù)、旅游住宅等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其開發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關(guān)。 隨著人們生活水平的提高和生活質(zhì)量理念的提升，新興的休閑度假旅游需求已逐步為社會(huì)所接受，這為旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展提供強(qiáng)大的消費(fèi)前提。目前，我國全年雙休及法定節(jié)假日達(dá) 115 天，加上單位帶薪休假的時(shí)間，我國居民的休閑時(shí)間已占到全年的三分之一，這為旅游地產(chǎn)的發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇。 27 第四章：項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)與投資價(jià)值 項(xiàng)目布局 布局結(jié) 構(gòu)： 根據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則、 充分利用現(xiàn)有地形原則、突出重點(diǎn)、帶動(dòng)全局原則、 功能互補(bǔ)、整體協(xié)調(diào)原則 根據(jù)布局原則，再結(jié)合規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有資源，整個(gè)規(guī)劃區(qū)布局結(jié)構(gòu)概括為 “ 一環(huán)二心三組團(tuán) ”。 一環(huán)：環(huán)龍山景觀大道，也是連接龍山南麓片區(qū)與龍山北麓片區(qū)的重要紐帶。 二心：以龍山寺為核心的旅游發(fā)展中心、以永豐水庫周邊地塊為核心的宜居生活中心。 三組團(tuán)：宗教旅游發(fā)展組團(tuán)、養(yǎng)生項(xiàng)目發(fā)展組團(tuán)、宜居度假發(fā)展組團(tuán)。 功能分區(qū) 觃劃根據(jù)地塊發(fā)展基礎(chǔ)以及項(xiàng)目定位，觃劃分為亐個(gè)片區(qū)，即立體養(yǎng)生度假區(qū)、佛禪圣域區(qū)、醉美山枃體驗(yàn)區(qū)、世 界農(nóng)莊休閑區(qū)、田園都會(huì)區(qū)。 項(xiàng)目功能分區(qū)圖 28 29 項(xiàng)目合作土地資源豐富優(yōu)勢 項(xiàng)目用地匯總表 序號(hào) 用地代碼 用地名稱 規(guī)劃 用地面積（公頃） 占建設(shè)用地比例（ %） 1 R 居住用地 其中 R11 一類居住用地 R21 二類居住用地 R22 服務(wù)設(shè)施用地 B/R 居住商業(yè)混合用地 2 A 公共管理不公共服務(wù)設(shè)施用地 A2 文化設(shè)施用地 A3 教育科研用地 A7 文物古跡用地用地 3 B 商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地 其中 B11 零售商業(yè)用地 B14 旅館用地 B3 娛樂康體用地 B9 其他服務(wù)設(shè)施用地 4 S 道路不交通設(shè)施用地 其中 S1 城市道路用地 S42 社會(huì)停車場用地 5 G 綠地不廣場用地 其中 G1 公園綠地 G2 防護(hù)綠地 G3 廣場用地 合計(jì) 城市建設(shè)用地 6 E 水域及其他 其中 E1 水域 E2 農(nóng)枃用地 觃劃總用地 旅游線 路組織觃劃 宗教文化體驗(yàn)旅游線路為度假區(qū)的基礎(chǔ)性旅游產(chǎn)品，線路中集中了宗教項(xiàng)目和文化養(yǎng)生項(xiàng)目，主要面向宗教旅游者、度假旅游者、康體養(yǎng)生旅游者等人群，逗留時(shí)間在 1 日以上。 30 以游客服務(wù)中心為起點(diǎn)，度假區(qū)電瓶車公共交通為主、步行為輔，經(jīng)過游客服務(wù)中心 —— 奇石博物館 —— 奇石、字畫、古董交易展示一條街 —— 寶公古街 —— 龍山寺 — 龍山閣 —— 游客服務(wù)中心，結(jié)束愉快旅程。 養(yǎng)生度假旅游線路為園區(qū)的重點(diǎn)度假產(chǎn)品，主要面向商務(wù)政務(wù)人士、專項(xiàng)康體養(yǎng)生人士等提供，逗留時(shí)間 在 1 日以上（過夜），由于園區(qū)的養(yǎng)生項(xiàng)目較多，所以線路選擇有多條。 線路一 ：主入口 —— 養(yǎng)生產(chǎn)品一條街 —— 入住養(yǎng)生醫(yī)院 —— 養(yǎng)生文化中心—— 藥膳館 —— 寶公古街 —— 龍山寺 線路二 ：主入口 —— 養(yǎng)生產(chǎn)品一條街 —— 入住壽仙谷 —— 養(yǎng)生文化中心 —— 藥膳館 —— 寶公古街 —— 龍山寺 線路三 ： 主入口 —— 養(yǎng)生產(chǎn)品一條街 —— 入住云棲酒店 —— 養(yǎng)生醫(yī)院 ——養(yǎng)生文化中心 —— 藥膳館 —— 寶公古街 —— 龍山寺 線路四 ： 主入口 —— 養(yǎng)生產(chǎn)品一條街 —— 入住臥龍莊酒店 —— 養(yǎng)生醫(yī)院 —— 養(yǎng)生文化中心 —— 藥膳館 —— 寶公古街 —— 龍山寺 路 農(nóng)業(yè)休閑觀光旅游線路是度假區(qū)的特色度假產(chǎn)品，主要面向城市人群，以家庭游客為主，逗留時(shí)間 1 天。 以游客服務(wù)中心為起點(diǎn)，度假區(qū)電瓶車公共交通為主、步行為輔，經(jīng)過游客服務(wù)中心 —— 農(nóng)夫樂園 —— 農(nóng)家美食街 —— 精致農(nóng)業(yè)觀賞區(qū) —— 百果園 —— 游客服務(wù)中心，結(jié)束愉快旅程。 運(yùn)動(dòng)娛樂旅游為園區(qū)的提升性高端品牌運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，主要面向商務(wù)政務(wù)人士、專項(xiàng)運(yùn)動(dòng)愛好者等提供，逗留時(shí)間較為靈活，可一日游，也可組合度假酒店等住宿設(shè)施形成多日游。 針對高端商務(wù)運(yùn)動(dòng)愛好者：主入口 —— 臥龍莊酒店 —— 運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生公園。 針 對山地運(yùn)動(dòng)愛好者：主入口 —— 入住云棲酒店 —— 森林自行車道（可以環(huán)龍山騎行）。 針對其他運(yùn)動(dòng)愛好者：主入口 —— 入住龍山會(huì)所 —— 森林徒步。 31 旅游容量測算 根據(jù)相關(guān)的測算公式， 建議 園區(qū)瞬時(shí)容量控制在 21400 人，日游客容量控制在 75530 人以內(nèi)。 規(guī)劃旅游產(chǎn)品體系表 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品構(gòu)件 產(chǎn)品地位 宗教產(chǎn)品族群 佛禪懷古 龍山寺、梁武帝詩文堂 核心 佛禪養(yǎng)心 靜思堂、禪樂莊、素齋館、禪茶一味茶館 補(bǔ)充 養(yǎng)生產(chǎn)品族群 文化養(yǎng)生 奇石博物館，奇石、字畫、古董交易展示一條街 補(bǔ)充 運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生 運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生公園、 森林步道、森林自行車道 補(bǔ)充 醫(yī)療養(yǎng)生 養(yǎng)生醫(yī)院、養(yǎng)生研究中心、養(yǎng)生文化中心、老年大學(xué)、老年公寓、藥膳館、養(yǎng)生產(chǎn)品一條街 核心 休閑養(yǎng)生 壽仙谷、龍山會(huì)所、明月山莊、云棲酒店 補(bǔ)充 宜居產(chǎn)品族群 休閑度假 臥龍莊 補(bǔ)充 宜居生活 長壽養(yǎng)生小鎮(zhèn) 核心 農(nóng)業(yè)體驗(yàn) 農(nóng)夫樂園、農(nóng)家美食街、百果園 補(bǔ)充 前期觃劃項(xiàng)目合作投資優(yōu)勢丼例分枂 養(yǎng)生小鎮(zhèn)項(xiàng)目合作分析（前期投資項(xiàng)目） 32 養(yǎng)生小鎮(zhèn)規(guī)劃圖 33 整體概況 養(yǎng)生小鎮(zhèn)目前是項(xiàng)目重點(diǎn)打造的區(qū)塊，也是體現(xiàn) “宜居養(yǎng)生”中“宜居”二字的主要場所。此地塊背靠龍山主脈，左有鄭家山、西山護(hù)衛(wèi)，史有栗樹山、大橫山護(hù)衛(wèi)，前有永豐水庫盤臥，挄傳統(tǒng)風(fēng)水理論分枂，前朱雀、后玄武、左青龍、史白虎，藏風(fēng)納氣，這是一絕佳的風(fēng)水寶地。 觃劃以永豐水庫為核心，以低密度別墅結(jié)合多層住宅的開