【文章內(nèi)容簡介】 鋪類型。目前，投資者投資商鋪的類型，主要包括商業(yè)街商鋪、市場類商鋪、社區(qū)商鋪和百貨類商鋪等。充分結(jié)合本項目自身的特點，如位置、人氣等，本項目商業(yè)較適合做成商業(yè)街商鋪的形式。而投資者選擇本項目進行投資，主要還是因為他們比較傾向于商業(yè)街商鋪的投資?！　　?推崇小面積商鋪。小面積商鋪歷來是投資的稀缺品種，它的投資價值很高，主要原因是單位面積小、總價低，吻合絕大多數(shù)投資者投資起點低回報收效快的購買心理，同時也能較大程度降低投資門檻。受總價限制，市民對小商鋪仍情有獨鐘，投資商鋪的面積以100平方米作為基本分界線，100平方米以下的占半數(shù)以上。小面積商鋪成為熱點。而面積大的商鋪因為總價太高，投資者對地段的要求更高。　　2．投資者決策分析　　◆ 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商實力、主題規(guī)劃、價格、廣告力度、配套設(shè)施等。　　◆ 客戶的投資特征和動機非常明顯?？蛻魹楹瓮顿Y、投資的用途、投資時間、投資預(yù)算非常明確，決策時間較長，就是說投資交易是非常理性的業(yè)務(wù)?！　　艨蛻舸嬖谫徺I恐懼。商鋪是一項巨大的投入，而且有一定風(fēng)險，客戶購買十分小心。同時，對商鋪價值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域競爭等等?！　　衾峡蛻魧徺I的影響又比較大，客戶的良好感受會感染和影響他們身邊的人，畢竟他們的特征差異不大，俗話說：物以類聚，人與群居?！　?．客戶性質(zhì)分析　　◆ 投資戶。投資戶是本項目商業(yè)的第一主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購買的最主要因素，同時商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點?！　　?經(jīng)營戶。經(jīng)營戶是本項目商業(yè)的第二主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營造和未來商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢是他們關(guān)注的核心，同時也注重商鋪的投資價值和可變現(xiàn)能力。　　4．客戶區(qū)域分析　　◆ 天橋區(qū)、槐蔭區(qū)投資者為主要客戶群。他們對這一地塊的位置及周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)非常熟悉，對這一區(qū)域的商業(yè)價值也已經(jīng)有了自己的判斷。　　◆ 次要客戶群體為這類物品的經(jīng)營者以及其它區(qū)域的投資?！　?．客戶特點：　　◆ 商業(yè)意識強，財富意識濃厚，具備高超投資或經(jīng)商技能；　　◆ 比較講信用，但更能追求個人利益；　　◆ 尋求更大發(fā)展，積累更多財富；　　6．銷售模式　　根據(jù)項目客戶特點，對于本項目的銷售，可以采用兩種模式來達成銷售　　◆ 產(chǎn)權(quán)買斷，自主經(jīng)營經(jīng)營客戶。　　◆ 產(chǎn)權(quán)買斷，出讓經(jīng)營權(quán)，帶租約銷售投資客戶。（以定額回報方式確定租金）　　四．價格定位　　區(qū)域因素比較分析法　　區(qū)域因素 權(quán)重 齊魯花園 泉星小區(qū) 艾菲爾花園 本項目　　地段 97 99 95 99　　交通 97 98 95 100　　人流 97 98 95 97　　位置 97 99 95 98　　開間 96 98 95 99　　修正系數(shù) 1 95 　　本項目商鋪價格修正系數(shù)表　　樓 盤 修正系數(shù) 已實現(xiàn)均價　?。ㄔ?平方米） 本項目比價修正價格（元/平方米） 本項目平均值（元/平方米）　　齊魯花園 6800 7024 7609　　泉星小區(qū) 10000 10016　　艾菲爾花園 95 5500 5789　　本項目 —— ——　　1．運用類比分析方法，取與本項目商業(yè)相接近或相互影響的社區(qū)商業(yè)銷售價格的加權(quán)價格，得出本項目平均值在7609元/平方米。　　2．從市場因數(shù)考慮，樓盤的價格會在進一步上漲，本項目商業(yè)預(yù)計在06年中旬銷售，價格會上漲5%8%，修正后的銷售價格在8141元/平米左右。　　3．在項目的實際操作過程中，如果較好地引入經(jīng)營管理理念，加上宣傳推廣和炒作，本項目商業(yè)價值將會進一步增加。均價將會突破1萬元。一層的價格會在1200013000元/平方米，二層在65007500元/平方米?！　?．以上價格分析屬于靜態(tài)價格分析，在對商鋪推介過程中，可根據(jù)市場對價格的反映，進行動態(tài)價格修正，保證認購時的價格符合市場實際，切實做到既能實現(xiàn)銷售又能保證合理收益的目的?！　〉谌糠? 商業(yè)規(guī)劃建議　　1．社區(qū)配套。為了完善社區(qū)配套，方便業(yè)主生活需要，建議在單面街的首尾位置留出做銀行、快餐、休閑等的店面位置?！　?．除去上述社區(qū)配套服務(wù)以外的位置，可以做成室內(nèi)步行街的形式。一層與二層相對獨立?！　?．住宅樓道和電梯井盡量往北靠，電梯井與樓道東西向平行布置，進深可控制在67米，保持商業(yè)空間的完整?！　?．商業(yè)街中間通道寬度3米，南北商鋪對開，開間保持4米，單間建筑面積可控制在40平方米，適合這一業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積的需求，同時，對購買者來說，置業(yè)門檻不高，利于銷售。　　人性化的設(shè)計在步行街通道得到了鮮明的體現(xiàn)，細節(jié)上也體現(xiàn)出了休閑的意境?！　?．整條商業(yè)街被分為三段,為保證商業(yè)街的完整性，一層街面在樓棟之間采用中心景觀緩沖，商鋪門對開，引導(dǎo)人流進入第二、第三條街區(qū)，在垂直交通組織上考慮東西兩端一二樓間設(shè)步行樓梯，樓棟通道之間設(shè)上下一組（共兩組）滾梯引導(dǎo)人流到二層。　　6．改善商業(yè)環(huán)境，營造商業(yè)氛圍。在沿街商業(yè)建設(shè)時，盡量擴大沿街面的寬度，在街面上設(shè)置雕塑小品、休閑座椅和花壇，并通過亮化、美化處理改善商業(yè)環(huán)境，營造良好的商業(yè)氛圍。　　7．經(jīng)營管理建議。　　在商業(yè)街未來的經(jīng)營規(guī)劃問題上，我們希望，一方面通過統(tǒng)一招商與招租形式，實現(xiàn)商業(yè)街的“統(tǒng)一管理、有序經(jīng)營”局面，不斷增強投資者信心；另一方面則借鑒先進的商業(yè)經(jīng)營管理模式，為商業(yè)街提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理服務(wù)，樹立起商業(yè)街的優(yōu)良形象。涉及到具體方面，主要有以下幾點建議：　　◆ 引入知名物業(yè)管理公司，為商家、租戶和業(yè)主提供完善優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)；　　◆ 引進專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司，執(zhí)行現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營管理模式，實現(xiàn)統(tǒng)一劃分經(jīng)營范圍、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一識別系統(tǒng)、統(tǒng)一宣傳推廣等；　　◆ 銷售前期以優(yōu)惠條件吸引部分有影響力強的商家進駐，增強買家信心?！　　?為投資者提供代出租、托管、代收租金等增值服務(wù)。　　投入產(chǎn)出分析　　一．經(jīng)一路項目成本分析　　名目 細分 價格　　土地成本 地價 8000萬　　規(guī)劃指標 建筑面積80000 m2，其中商業(yè)1400 0m2，　　住宅66000m2（多層7000 m2）　　樓面地價 1000元/m2　　前期手續(xù)費 城市建設(shè)配套費 246元/m2　　開發(fā)管理費 　　人防工程費 30元/m2　　地質(zhì)勘察費 　　消防設(shè)施費 2元/m2　　規(guī)劃設(shè)計管理費 　　定點放線費 　　合計 　　與工程有關(guān)費用 建筑安裝費 高層1500元/m2（18層含商業(yè)），多層800元/m2（磚混，室內(nèi)簡裝）　　建筑設(shè)計費 30元/m2　　工程質(zhì)量監(jiān)督費 　　工程監(jiān)理費 20元/m2　　勞保基金 22元/m2　　新型墻體費 10元/m2　　合同鑒定費 1元/m2　　散裝水泥費 1元/m2　　工程交易住處咨詢費 1元/m2　　室外管網(wǎng) 20元/m2　　合計 高層1596元/m2，多層896元/m2，　　配套費用 160元/m2　　交易費用　　（按住宅售價4300元/m2 ，商業(yè)售價10000元/m2） 預(yù)售登記費 　　預(yù)售公告費 　　交易費 住宅：43元/m2(1%)；商業(yè)：100元/