【文章內容簡介】 ――客戶定位與設計互動――建筑定位與市場互動――變化中國零售業(yè)態(tài)的劃分標準業(yè)態(tài)經營方式商品結構服務功能選址商圈規(guī)模店設施目標顧客百貨店采取柜臺銷售與自選銷售相結合方式種類齊全，少批量高毛利，以經營男女兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主定價銷售，可以退貨有導購、餐飲娛樂城市繁華區(qū)，交通要道范圍大以流動人口為規(guī)模5000以上設施豪華典雅忣快中高檔消費者和追求時尚人超級型市場自選銷售模式，出入口分段，結算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行以購買頻率高的商品為主，經營的商品以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品，奶及奶制品，熟食及日用必需品為主營業(yè)時間每天在11小時，可以采取連鎖經營方式，有一定的停車場選址在居民區(qū)，交通要道，商業(yè)區(qū)較窄以居民為主要銷售對象面積在500平方米以上以居民為主大型綜合商場自選銷售方式和連鎖經營方式以衣、食為主，用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)商圈范圍較大選址在城鄉(xiāng)結合部，要道商業(yè)區(qū)商圈范圍較大面積一般在2500以上顧客為購物頻率高的居民便利店以開架自選為主，結算在進口或出口處，可采取連鎖經營方式。經營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等特點；營業(yè)時間長，一般在16小時以上，甚至24小時，終年無休息，價格高于別的店選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，車站，醫(yī)院較窄，居民徒步購物圈內面積在100平米，面積利用率高店堂明亮，清潔，貨物豐富主要為居民、單身者年輕人，80%顧客為有目的購買專業(yè)店定價銷售和開架面售，也可一展連鎖經營商品結構體現(xiàn)專業(yè)性深度性、品種豐富，可供選擇余地大，經某類商品為主，經營的商品有著自己的特色，一般為高利潤從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨多樣化，大多設在繁華商業(yè)區(qū)百貨店或購物中心內商圈范圍不定營業(yè)面積根據主營商品特點而定目標市場多為流動顧客，滿足消費者對某類商品的選擇性需求專賣店定價銷售和開架面售，也可連鎖經營以企業(yè)品牌為主，銷售量少質優(yōu)，高毛利注重品牌聲譽從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識并提供知識性服務在繁華商業(yè)區(qū)，商店百貨店或購物中心內商圈范圍不定前期策劃第三部分 規(guī)劃設計分析一、商業(yè)項目規(guī)劃設計分析的內容規(guī)劃的市場依據市場總體形象產品功能　　　產品檔次　　　主題形象規(guī)劃理念設計規(guī)劃概念設計整體布局　　建筑鳳格　　交通組織　　配套安裝環(huán)境景觀概念設計建筑產品概念設計立面處理　　　商鋪設計　　　面積配比任何商業(yè)地產項目的招商，最終都是回到產品與商家的直接對話上來，因此，好的產品才是最具有市場說服力的。正是因為產品是依賴于市場而生存的，因此，在確定了整體的開發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄嶋H的操作中，才是一個專業(yè)公司責任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。項目必須以市場的需求為尺度，以經營需求發(fā)展的趨勢來規(guī)劃產品，保持以好的產品來說服市場，以良好的口碑保持市場的領先優(yōu)勢。FIP提供的項目產品策劃方案：項目產中策劃的市場依據；項目產品規(guī)劃理念設計；項目產品的市場總體形象、產品功能、產品檔次和主題形象；項目規(guī)劃概念設計：整體布局、建筑鳳格、交通組織、配套安排；項目環(huán)境和景觀概念設計：環(huán)境規(guī)劃、景觀設置項目建筑產品概念設計：立面處理、商鋪設計、面積配比；主要工作內容包括：外立面設計建議、廣場設計建議、在廳設計建議、內部交通設計建議、功能布局設計建議、商場裝修建議、智能化建議、停車場規(guī)劃設計建議、客貨梯設計建議、服務管理建議、其它配套設施及功能設計建議、鳳格設計建議；①從市場的角度給予專業(yè)的、符合各級經營商家要求的建議；②從消費角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設計建議；③從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面設計建議；④從經營的角度提出保持旺場的規(guī)劃設計建議；⑤從成本角度給予合理的經濟預算建議；⑥從發(fā)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議；如一層的回旋設計，二層的借力設計；⑦從消費人性化角度提出設計建議，如消費者步行時間設計、消費者購物路線設計、消費者休恬空間設計、消費者可達性設計等；二、商業(yè)項目規(guī)劃的市場依據依據一：市場調查項目的規(guī)劃設計必須依據市場調查得出定位結論，集中策劃師的靈感智慧，運用建筑設計師的技術手段，發(fā)揮營銷專家的推廣策略共同完成。需特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過對項目商業(yè)現(xiàn)狀進行充分的市場研究，對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積配比，業(yè)種選擇、分布和面積配比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設施等進行預先設定，用以指導項目的工程規(guī)劃設計和建筑設計；依據二：商家的需求在考慮商家需求時，最重要的是主力店的設計。對于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設計行裝　由它自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設計是由商家決定而非發(fā)商自行主張。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設計。因為缺乏定向設計的依據，所做設計看似通用性強，實則無的放矢。一旦功能與店家明確，設計必然從頭推翻。盲目的規(guī)劃設計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。依據三：超越時代消費者需求設計必須富有時代感以滿足市場需求，同時又需超越時代趨勢以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。消費不是單方面的，因此設計的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學習和成長的渴求，在這一設計中，故事性是設計必不可少的要素――設計和銷售規(guī)劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現(xiàn)或令人感到鳳馬牛不相及。此外，現(xiàn)在參加互動的顧客越來越少，為新的參與形式提供了可能性。為了滿足新興文化的需求，必須設計出富有個性、故事性強、顧客能完全投入的奇遇和旅程。三、規(guī)劃理念規(guī)劃理念是反應體現(xiàn)項目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項目的規(guī)劃理念，要做到三點：合大型商業(yè)項目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤有可行性；具體的主題功能區(qū)；規(guī)劃理念具有超前性、市場性，與消費者消費心理為規(guī)劃的主導核心。但不能脫離消費者的消費習慣與人的購物心理來做規(guī)劃理念。四、產品高層總體形象設計產品功能功能組合設計包括整體功能組合設計和單層功能組合設計；FIP對疾風迅雷樓層規(guī)劃設計要點：要點一：樓層設計與業(yè)種組合商場樓層設計要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關行業(yè)的大場。樓層與業(yè)種是相互關聯(lián)的關系；解釋消費群消費習性樓層設計要考慮消費者消費習慣，流程、一般消費者逛商場的習慣與樓層功能組合流程圖要點二：以業(yè)種定位作支撐點業(yè)種根據消費者消費習性進行布局，樓層設計也應考慮到消費者消費習性，才能有效進行樓層的規(guī)劃設計，以業(yè)種定位作支撐點，有效的樓層設計能夠保證消費者晨商場的停留時間產品檔次項目的產品檔次設計根據整體定位與產品定位而定；主題形象主題形象一般根據項目的形象定位與主題定位來確定，在規(guī)劃與設計中貫穿這一理念。以SHOPPING　MALL為例。它的形象設計，其整體形象不單是依靠通常的建筑語言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實墻的虛實對比等）來完成的。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運用。比如，設計室外的景觀電梯：在SHOPPING　MALL大廳設計可伸展出來的平臺，用于演出等商業(yè)活動；在SHOPPING　MALL的顯要位置預留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設計等，這樣才會形成最終成熟的大型綜合商業(yè)項目。五、項目規(guī)劃概念設計空間布局今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。商場設計的基本原則是通達，但在過道和公共空間設計上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費群體強化或削弱商場的社交職能。FIP空間設計六原則①商業(yè)空間步行化　?、谏虡I(yè)空間室內化　　③公共空間社會化　?、苡邢蘅臻g的利益最大化　　⑤商業(yè)空間的休閑化　　?、奚虡I(yè)環(huán)境的個性化⑴商業(yè)項目平面設計建議平面設計的內容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。⑵公共空間設計建議隨著商場空間的日益擴大和復雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場就顯得尤為重要。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設計，店面兩邊設，顧客中間走；“小城市，市中心”設計，聚會場所設在中央，人們逛完商場宛如散步于城市步行街。增加用作廣告和展示的公共空間的面積，很多時候大型商業(yè)項目總收入的30%來自廣告及展示空間。⑶開間設計建議大型商業(yè)項目設計的柱距與單元面寬有直接關系。大商店面寬：111224。柱子不宜落在店面線上。根據經驗進深一般在18－35米比較合適。如果開間方向的柱距是6米（111224），那么進深方向可以是2346。⑷中庭空間設計建議中庭是項目最熱鬧的部分，也是項目室內步行街節(jié)點上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項目的空間和景觀設計的特色和精華。這里人流密集，上上下下動感強烈，配合座椅和餐飲設施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所。A、中庭空間的功能組合B、中庭空間的造型與交流C、從不同的層面同時引入人流D、垂直交通工具E、景觀的垂直吸引力購物中心空間設計，空間類型空間設計特點經典設計借鑒模式平面型突出整體性、文化性和時代性，其結構設計分為內環(huán)室內步行街和外環(huán)室外步行街新上海商業(yè)城：商業(yè)建筑面積26萬平方米，其中商務面積20萬平方米，餐飲面積5萬，旅游面積1萬平方米立體型：突出引導和組織人流垂直運動的科學合理性，設計的焦點是以有限的用地面積創(chuàng)造寬敞的理想空間效果北京新安東：商業(yè)建筑面積22萬多平方米，其中商業(yè)零售面積89377平方米，餐飲面積7889平方米，娛樂面積6445平方米，服務面積3077平方米。新東安市場地下3層，地上11層，其1－6為購物中心，內設21990停車場，購物中心內有上下各種規(guī)格的電梯37部，構成北大廳宏偉，南大廳活潑的主體型購物中心對于SHOPPING　MALL的大型中庭空間的設計，要做到以下幾點：第一：流暢，明快消費者購物圖的是一個心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發(fā)其購物、瀏覽的興奮點，是很重要的；第二：體驗式的環(huán)境空間消費者走進來后，就是一種商業(yè)消費的體驗，中庭空間設計作為大型SHOPPING　MALL的標志，在很大程度上就是讓消費者有一個巨大的互不干涉體驗氛圍；第三：打造引領的消費者的功能一個SHOPPING　MALL的消費空間相當大，如何有效地吸引消費者，引領消費者到SHOPPING　MALL各處購物，游玩也是設計中很重要的一部分；（5）、內部庭院空間設計建議一般大型商場都會有商場內庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場緊密購物空間帶來疏散感觀空間，內庭的設計，除了要有足夠的空間、與內庭小品配合外，還要注意兩大要點：要點一：和諧性與均好性：以商場核心主題特色為基點，通過內庭景觀、小品的有效組合，與商場主題特色密切聯(lián)系，保證內庭景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與均好性；要點二：與市場互動：商場內庭與廣場，一“內”一“外”，萁　兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動活動空間，而內庭則側重于保持商場內人流的停留時間，廣場側重于商場外圈的人流集合。如何將廣場與內庭通過互動作用，導入人流？應是內庭設計的一個重要因素；（6）、外部空間廣場規(guī)劃設計思路思路一：注重互動性★★商場與廣場互動：步行空間的配置最好緊鄰商場建筑物外墻，與商場入口有充足的緩沖空間（約10米）10米，使步行過程中達到商場對行人吸引的效果，使廣場與商場有良好的互動關系。★★多樣化活動互動：在廣場的步行空間，應考慮使用者行走過程中駐留點停留空間。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設施物的設置點，以達到廣場多樣化活動的互動；思路二：以人為本：步行空間的尺度在設計時采用建筑、建筑小品、更質景觀和軟件環(huán)境處理，可以達到個性化設計和貼近人的親切的尺度；灑水平臺、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構成步行空間；思路三：設計流暢空間：現(xiàn)代步行空間設計中，合理安排好各種人流貨流與車流是必不可少的；設計中應采用分時段管理方式解決人流與貨流的交叉問題；在規(guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑底層應設商業(yè)街專用地下車庫，在合適部位通往商業(yè)街的人員出入口，同時部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場的貨運系統(tǒng)和垃圾的清運工作；步行動線的安排應盡是以兩據點的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn)：步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（3米6米），其他附屬設施（燈柱、廣告、招牌立柱），以達到步行空間的流暢性；思路四：自然導入現(xiàn)代步行空間在注重硬質元素設計的同時，更應引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。在行走空間內植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應配合廣場設計之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素，融自然于廣場。將地面綠化結合屋頂綠化，既符合景觀要求，又應符合節(jié)能要求；設置不同凹入深度的過渡空間，并使遮陽與綠化相結合；思路五：統(tǒng)一主題行走鋪面除鋪設完整外，其設計時應將廣場中不同的行為模式區(qū)域有不同的地面材料以區(qū)分，配合廣場主題一并考慮；思路六：無障礙空間設計在鋪面的材料考慮上，應達到防滑的效果，且將殘障空間（導盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達到無障礙、安全的步行空間；思路七：遵循“共生”與“沖突”并存的建筑理念現(xiàn)代步行空間周圍的建筑作為限定空間的主要元素，設計中更