【文章內(nèi)容簡介】 營范圍：土地開發(fā)整理、房地產(chǎn)開發(fā)銷售。京發(fā)置業(yè)現(xiàn)有員工27人，其中博士2人，碩士3人，大學本科以上學歷員工占76%，中高級以上職稱5人。公司業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，在土地開發(fā)整理和房地產(chǎn)開發(fā)方面積累了一定的經(jīng)驗。為保持企業(yè)持續(xù)發(fā)展壯大，公司在房地產(chǎn)項目上加大投資力度，逐步培養(yǎng)了一支成熟的、高素質(zhì)的專業(yè)人才隊伍，管理日趨完善。根據(jù)北京市建委于2022年12月5日頒發(fā)的《中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》【證書編號CYA5950】，項目公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級為肆級，批準從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)時間為2022年8月1日，證書有效期限至2022年12月4日。，京發(fā)置業(yè)目前正在進行朝陽區(qū)“北京朝陽公園金融大廈”項目開發(fā)。該項目位于朝陽區(qū)農(nóng)展南路南側(cè)，西大望路路西，規(guī)劃建設(shè)面積31萬平方米。項目定位以金融服務(wù)為主導，集商業(yè)、酒店和公寓為一體，為國內(nèi)外金融機構(gòu)落戶朝陽提供全方位的配套服務(wù)。是北京市朝陽區(qū)的重點項目。預計2022年建設(shè)完成。二、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)表 21股東構(gòu)成 出資額（萬元） 出資比例北京宏世通達商貿(mào)集團 5355 51%北京美瑞礦產(chǎn)品銷售有限公司 5145 49%北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告16北京宏世通達商貿(mào)集團：成立于1996年11月21日，注冊資金：人民幣12022萬元，法定代表人：王濱，法定住所：北京市朝陽區(qū)姚家園路105號朝陽公園東小區(qū)南區(qū)S2樓1層01商業(yè)3號，經(jīng)營范圍：銷售五金交電、化工（不含化學危險品）、潤滑油、潤滑脂、百貨、針織紡品、民用建材、木材、制冷空調(diào)設(shè)備、電子元器件、金屬材料、機械電器設(shè)備、計算機及外圍設(shè)備、首飾、工藝品、家具、商用車及九座以上乘用車；家居裝飾；信息咨詢（不含中介服務(wù)）；技術(shù)開發(fā)；技術(shù)咨詢；技術(shù)轉(zhuǎn)讓；銷售開發(fā)后的產(chǎn)品；自營和代理各類商品及技術(shù)的進出口，但國家限定公司經(jīng)營或禁止進出口的商品和技術(shù)除外，企業(yè)類型：集體所有制（股份合作）。北京美瑞礦產(chǎn)品銷售有限公司：成立于2022年9月28日，注冊資金：人民幣10000萬，法定代表人：庾家明，法定住所：北京市海淀區(qū)上地三街9號A座A410室，經(jīng)營范圍：銷售銅礦石、金屬材料、建筑材料、五金交電、化工（不含危險化學品及一類易制毒化學品）機械電器設(shè)備，經(jīng)營期限：2022年9月28日至2025年9月27日，企業(yè)類型：有限責任公司。三、項目公司管理層介紹董事長：張能。2022 年畢業(yè)于吉林大學法學院，大學本科學歷。自 2022年起，一直從事房地產(chǎn)開發(fā)，先后擔任北京強佑房地產(chǎn)開發(fā)公司法律顧問，溫州玉佛園實業(yè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理。2022 年至今任北京京發(fā)置業(yè)有限公司董事長。四、項目公司財務(wù)狀況根據(jù)項目公司提供的的2022年3月份會計報表，截至2022年3月31日，項目公司資產(chǎn)總額為1,055,601,，負債總額為950,835,，所有者權(quán)益總額為104,765,。表 22 項目公司主要財務(wù)數(shù)據(jù) 單位：人民幣萬元　 2022331 20221231 20221231 20221231資產(chǎn)總額 105, 101, 53, 79, 其中：貨幣資金 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告17其他應(yīng)收款 4, 4, 20, 62, 存貨 11, 10, 2, 預付賬款 87, 84, 24, 12, 短期投資 固定資產(chǎn) 1, 1, 負債總額 95, 91, 42, 68, 其中：其他應(yīng)付款 95, 91, 42, 38, 所有者權(quán)益 10, 10, 10, 10, 償債能力指標資產(chǎn)負債率 流動比率 速動比率 2022年3月31日，企業(yè)資產(chǎn)總額為1,055,601,，流動資產(chǎn)占全部資%。流動資產(chǎn)主要為預付賬款及存貨，分別占流動資產(chǎn)的%、%。2022年3月31日，項目公司負債總額為950,835,，全部為流動負債，無長期負債，%。項目公司流動負債主要為其他應(yīng)付款，%。由于目前公司的項目正處于前期及開發(fā)階段，尚無盈利，因此，企業(yè)的短期償債能力欠佳。為方便北京信托對項目的管理，原股東將項目公司開發(fā)的另一個項目：“北京朝陽公園金融大廈”，從項目公司中剝離。剝離后，項目公司資產(chǎn)為人，負債為零，資本公積4億元。五、項目公司總體評價項目公司具備進行相關(guān)經(jīng)濟活動的法人主體資格，組織結(jié)構(gòu)及人員配置較為合理，財務(wù)狀況符合房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)特點。北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告18六、股權(quán)受益權(quán)受讓方情況介紹北京藍色港灣置業(yè)有限公司簡介北京藍色港灣置業(yè)有限公司（以下簡稱“藍色港灣”）：成立于2022年3月，注冊資金：；法定代表人：鄭平；法定住所：北京市朝陽區(qū)農(nóng)展南路1號朝陽公園南側(cè)；主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等。2022年9月29日，朝陽公園“藍色港灣商業(yè)配套設(shè)施”項目用地，開發(fā)藍色港灣國際商區(qū)SOLANA商業(yè)中心項目。藍色港灣國際商區(qū)SOLANA商業(yè)中心位于朝陽公園西北角，是北京市及朝陽區(qū)兩級政府確定的重點項目，和2022年奧運會重點服務(wù)項目，還被確定為北京市創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地。，建設(shè)規(guī)模15萬平方米。其中地上建筑面積7萬平方米，地下8萬平方米。建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、餐飲、酒吧、娛樂。項目總投入約人民幣32億元。2022年底竣工，2022年下半年開始對外營業(yè)。預計每年租金收入約4億元。藍色港灣財務(wù)狀況表 23 藍色港灣主要財務(wù)數(shù)據(jù) 單位：人民幣萬元20221231 20221231 20221231資產(chǎn)總額 396, 334, 262, 其中：貨幣資金 1, 其他應(yīng)收款 37, 20, 存貨 306, 242, 預付賬款 5, 6, 6, 固定資產(chǎn) 206, 1, 1,負債總額 265, 200, 126, 其中：其他應(yīng)付款 38, 10, 6, 長期借款 225, 190, 120, 所有者權(quán)益 130, 133, 135, 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告19償債能力指標資產(chǎn)負債率 流動比率 速動比率 資產(chǎn)主要為固定資產(chǎn)，即正在運營中的藍色港灣國際商區(qū)。該公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理，物業(yè)狀況良好，預計未來租金收入穩(wěn)定，具有較高的償付能力。北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告20第三部分 市場分析一、北京市高端住宅市場分析2022 年北京住宅市場進入“觀望期” ，但一些頂級豪宅卻在價格調(diào)整中逆市上揚。隨著國內(nèi)外經(jīng)濟下行趨勢的影響，2022 年四季度交易量出現(xiàn)了明顯的萎縮。2022 年，受“限外令”有條件解禁和打折促銷的影響，2022 年 1 月和 2月交易量提高至 17143 平方米，超過 2022 年四季度的表現(xiàn)。錯誤！鏈接無效。圖 31近期北京期房售價 30000元/平方米以上項目成交面積及成交均價與普通商品住宅自用型為主不同，高端物業(yè)更看重投資的品質(zhì)。因此，其受宏觀經(jīng)濟的影響程度遠遠大于普通住宅受到的影響。當前國際金融危機不斷惡化，實體經(jīng)濟逐漸受到?jīng)_擊；加上國內(nèi)經(jīng)濟處于增速減緩的周期，如果沒有特別政策的刺激和促銷活動，北京頂端物業(yè)交易量在未來一段時間不會有太大起色。高檔住宅市場未來仍面臨調(diào)整的壓力,開發(fā)商對價格的試探調(diào)整和購房者消費意愿之間的博弈還將繼續(xù)。除了受國際環(huán)境影響以外，北京頂端物業(yè)還存在一個較為普遍的現(xiàn)象——品質(zhì)和營運模式相對上海等城市落后。北京頂端物業(yè)大部分選擇“豪裝修” 。然而未來頂級物業(yè)裝修必然會朝靈活性、多選擇、個性化的方向發(fā)展，將舒適度置于品質(zhì)提升的首位。隨著北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土地開發(fā)政策的深入實施，北京樓市已經(jīng)迎來一個高端住宅嚴峻競爭的時代。只有那些綜合品質(zhì)優(yōu)、具有稀缺價值的樓盤，才能在日漸激烈的競爭中勝出，這也是京城高端住宅持續(xù)長期看好的重要原因。二、項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 朝陽區(qū)房地產(chǎn)市場分析從 2022年 2月住宅房地產(chǎn)開發(fā)來看，商品房前兩個月累計施工面積與竣工面積同比均出現(xiàn)負增長，其中施工面積同比持續(xù)大幅下滑，主要是由于新建住房銷售價格同比下降，房地產(chǎn)投資的利潤空間減少，房地產(chǎn)投資的風險增加，北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告21房地產(chǎn)投資意向已明顯減弱，新投資開工項目減少。2022年朝陽區(qū)商品住宅成交均價 14853元/平方米，同比小幅增長%。2022 年 2月，商品住宅成交均價 14520元/平方米，相比 08年全年均價略有減少。房價高位運行，加上觀望情緒加重，2022 年朝陽區(qū)住宅銷售面積，同比大幅萎縮 %。商品住宅空置面積也由此提升到了 萬平方米。盡管 2022年 1月和 2月商品住宅銷售面積 ，同比增幅四成，但房地產(chǎn)市場的前景仍然不容樂觀。區(qū)域內(nèi)土地一級市場情況 區(qū)域內(nèi)及近期掛牌出讓交易地塊信息表表42序號 宗地名稱土地面積(平方米)合計規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交總價(萬元)成交單價（元/平方米） 受讓單位1朝陽區(qū)工體北路 4號院住宅及配套用地 （其中建設(shè)用地面積）46300住宅及配套2022 年 1 月 23日51000 11015高置投資有限公司2朝陽區(qū)西大望路 27號住宅及代建公建用地（其中建設(shè)用地面積 ）住宅、配套服務(wù)設(shè)施2022 年 10 月 25日170000 11379北京萬科企業(yè)有限公司3朝陽區(qū)芍藥居東區(qū)住宅及配套、公建項目用地1組團 居住及居住公共服務(wù)設(shè)施2022 年 2 月 1日283800 11268北京東方時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司和東方康泰房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限責任公司投標聯(lián)合體4西城區(qū)德外居住項目（原德外危改 F1地塊） 居住、配套2022 年 2 月 26日21200 13332北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責任公司近期成交的西城德外地塊由于其位置處于二環(huán)附近，熟地樓面單價創(chuàng)歷史新高，達到每平米 13332元。本項目可南眺朝陽公園，屬于高檔社區(qū)集中區(qū)域，未來預期售價可觀，且北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告22朝陽區(qū)內(nèi)其他項目的成交價格也有達到 10000/平方米以上，項目估計成交單價可達到 13000元/平方米以上。項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析按照項目所處位置，本項目處于燕莎商圈。燕莎商圈是指以燕莎友誼商城為標志的一片區(qū)域。燕莎商圈包含第二使館區(qū)、第三使館區(qū)，涉外氣氛濃重。商圈內(nèi)匯集了包括三里屯酒吧街等大小娛樂場所 30余處，以及昆侖飯店、凱賓斯基酒店等眾多五星級酒店。被稱為“城市綠肺”的北京市最大市內(nèi)公園朝陽公園也在該圈的輻射范圍內(nèi)。進入 21世紀，燕莎商圈推出的樓盤也多能走高檔化路線，檔次、價格都明顯高于其他區(qū)域；同時區(qū)域內(nèi)租賃市場也較為發(fā)達，租金收益較高。燕莎商圈東部的酒仙橋地區(qū)是北京最早的涉外商圈之一，經(jīng)過多年的發(fā)展，已成為外商云集的地區(qū)，包括松下、愛立信、諾基亞、西門子、ABB 等大批國際知名企業(yè)。三、項目市場競爭分析本項目擬開發(fā)為以公寓為主、兼有配套商業(yè)及酒店的高品質(zhì)樓盤，項目的市場競爭存在于本區(qū)域的同類物業(yè)。根據(jù)項目公司提供的項目資料，結(jié)合項目的特點，選擇該四個樓盤進行分析。棕櫚泉國際公寓（1）項目簡介北京棕櫚泉國際公寓項目由棕櫚泉控股有限公司開發(fā)，北部為朝陽公園南路，西部為甜水園街，東部為棗營路，南部為姚家園路，它西距東三環(huán) 1500米，東距東四環(huán) 1000米，與朝陽公園隔路相望。項目占地面積約 7萬平方米，總建筑面積近 30萬平方米，包括 11棟 22或 33層的公寓樓、1 座大型社區(qū)幼兒園、1 座商場和 1座 5000平方米的高級會所。11 棟公寓樓采用了對成布局，形成了集中的 3萬平方米的中央花園，使得小區(qū)綠化率超過 50%。其中的中庭主體花園、下沉式廣場和超五星級的奢華會所在北京極其罕見。北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告23 圖 47 項目位置圖（2）項目定價2022年 5月開盤，戶型面積從 130余平方米到 450余平方米不等，開盤均價 26000元/平方米。5樓二手房交易價格約在 20220元/平方米至 26000元/平方米之間，頂層復式觀湖戶型可售到 30000元/平方米。能否