【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 營(yíng)范圍：土地開(kāi)發(fā)整理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。京發(fā)置業(yè)現(xiàn)有員工27人，其中博士2人，碩士3人，大學(xué)本科以上學(xué)歷員工占76%，中高級(jí)以上職稱(chēng)5人。公司業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，在土地開(kāi)發(fā)整理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。為保持企業(yè)持續(xù)發(fā)展壯大，公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目上加大投資力度，逐步培養(yǎng)了一支成熟的、高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍，管理日趨完善。根據(jù)北京市建委于2022年12月5日頒發(fā)的《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》【證書(shū)編號(hào)CYA5950】，項(xiàng)目公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)為肆級(jí)，批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)間為2022年8月1日，證書(shū)有效期限至2022年12月4日。，京發(fā)置業(yè)目前正在進(jìn)行朝陽(yáng)區(qū)“北京朝陽(yáng)公園金融大廈”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展南路南側(cè)，西大望路路西，規(guī)劃建設(shè)面積31萬(wàn)平方米。項(xiàng)目定位以金融服務(wù)為主導(dǎo)，集商業(yè)、酒店和公寓為一體，為國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)落戶朝陽(yáng)提供全方位的配套服務(wù)。是北京市朝陽(yáng)區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)2022年建設(shè)完成。二、項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)表 21股東構(gòu)成 出資額（萬(wàn)元） 出資比例北京宏世通達(dá)商貿(mào)集團(tuán) 5355 51%北京美瑞礦產(chǎn)品銷(xiāo)售有限公司 5145 49%北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告16北京宏世通達(dá)商貿(mào)集團(tuán)：成立于1996年11月21日，注冊(cè)資金：人民幣12022萬(wàn)元，法定代表人：王濱，法定住所：北京市朝陽(yáng)區(qū)姚家園路105號(hào)朝陽(yáng)公園東小區(qū)南區(qū)S2樓1層01商業(yè)3號(hào)，經(jīng)營(yíng)范圍：銷(xiāo)售五金交電、化工（不含化學(xué)危險(xiǎn)品）、潤(rùn)滑油、潤(rùn)滑脂、百貨、針織紡品、民用建材、木材、制冷空調(diào)設(shè)備、電子元器件、金屬材料、機(jī)械電器設(shè)備、計(jì)算機(jī)及外圍設(shè)備、首飾、工藝品、家具、商用車(chē)及九座以上乘用車(chē)；家居裝飾；信息咨詢（不含中介服務(wù)）；技術(shù)開(kāi)發(fā)；技術(shù)咨詢；技術(shù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)讳N(xiāo)售開(kāi)發(fā)后的產(chǎn)品；自營(yíng)和代理各類(lèi)商品及技術(shù)的進(jìn)出口，但國(guó)家限定公司經(jīng)營(yíng)或禁止進(jìn)出口的商品和技術(shù)除外，企業(yè)類(lèi)型：集體所有制（股份合作）。北京美瑞礦產(chǎn)品銷(xiāo)售有限公司：成立于2022年9月28日，注冊(cè)資金：人民幣10000萬(wàn)，法定代表人：庾家明，法定住所：北京市海淀區(qū)上地三街9號(hào)A座A410室，經(jīng)營(yíng)范圍：銷(xiāo)售銅礦石、金屬材料、建筑材料、五金交電、化工（不含危險(xiǎn)化學(xué)品及一類(lèi)易制毒化學(xué)品）機(jī)械電器設(shè)備，經(jīng)營(yíng)期限：2022年9月28日至2025年9月27日，企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司。三、項(xiàng)目公司管理層介紹董事長(zhǎng)：張能。2022 年畢業(yè)于吉林大學(xué)法學(xué)院，大學(xué)本科學(xué)歷。自 2022年起，一直從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，先后擔(dān)任北京強(qiáng)佑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司法律顧問(wèn)，溫州玉佛園實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理。2022 年至今任北京京發(fā)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)。四、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況根據(jù)項(xiàng)目公司提供的的2022年3月份會(huì)計(jì)報(bào)表，截至2022年3月31日，項(xiàng)目公司資產(chǎn)總額為1,055,601,，負(fù)債總額為950,835,，所有者權(quán)益總額為104,765,。表 22 項(xiàng)目公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 單位：人民幣萬(wàn)元　 2022331 20221231 20221231 20221231資產(chǎn)總額 105, 101, 53, 79, 其中：貨幣資金 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告17其他應(yīng)收款 4, 4, 20, 62, 存貨 11, 10, 2, 預(yù)付賬款 87, 84, 24, 12, 短期投資 固定資產(chǎn) 1, 1, 負(fù)債總額 95, 91, 42, 68, 其中：其他應(yīng)付款 95, 91, 42, 38, 所有者權(quán)益 10, 10, 10, 10, 償債能力指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 2022年3月31日，企業(yè)資產(chǎn)總額為1,055,601,，流動(dòng)資產(chǎn)占全部資%。流動(dòng)資產(chǎn)主要為預(yù)付賬款及存貨，分別占流動(dòng)資產(chǎn)的%、%。2022年3月31日，項(xiàng)目公司負(fù)債總額為950,835,，全部為流動(dòng)負(fù)債，無(wú)長(zhǎng)期負(fù)債，%。項(xiàng)目公司流動(dòng)負(fù)債主要為其他應(yīng)付款，%。由于目前公司的項(xiàng)目正處于前期及開(kāi)發(fā)階段，尚無(wú)盈利，因此，企業(yè)的短期償債能力欠佳。為方便北京信托對(duì)項(xiàng)目的管理，原股東將項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)的另一個(gè)項(xiàng)目：“北京朝陽(yáng)公園金融大廈”，從項(xiàng)目公司中剝離。剝離后，項(xiàng)目公司資產(chǎn)為人，負(fù)債為零，資本公積4億元。五、項(xiàng)目公司總體評(píng)價(jià)項(xiàng)目公司具備進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的法人主體資格，組織結(jié)構(gòu)及人員配置較為合理，財(cái)務(wù)狀況符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)特點(diǎn)。北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告18六、股權(quán)受益權(quán)受讓方情況介紹北京藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司簡(jiǎn)介北京藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“藍(lán)色港灣”）：成立于2022年3月，注冊(cè)資金：；法定代表人：鄭平；法定住所：北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展南路1號(hào)朝陽(yáng)公園南側(cè)；主要經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等。2022年9月29日，朝陽(yáng)公園“藍(lán)色港灣商業(yè)配套設(shè)施”項(xiàng)目用地，開(kāi)發(fā)藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)SOLANA商業(yè)中心項(xiàng)目。藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)SOLANA商業(yè)中心位于朝陽(yáng)公園西北角，是北京市及朝陽(yáng)區(qū)兩級(jí)政府確定的重點(diǎn)項(xiàng)目，和2022年奧運(yùn)會(huì)重點(diǎn)服務(wù)項(xiàng)目，還被確定為北京市創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地。，建設(shè)規(guī)模15萬(wàn)平方米。其中地上建筑面積7萬(wàn)平方米，地下8萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、餐飲、酒吧、娛樂(lè)。項(xiàng)目總投入約人民幣32億元。2022年底竣工，2022年下半年開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)。預(yù)計(jì)每年租金收入約4億元。藍(lán)色港灣財(cái)務(wù)狀況表 23 藍(lán)色港灣主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 單位：人民幣萬(wàn)元20221231 20221231 20221231資產(chǎn)總額 396, 334, 262, 其中：貨幣資金 1, 其他應(yīng)收款 37, 20, 存貨 306, 242, 預(yù)付賬款 5, 6, 6, 固定資產(chǎn) 206, 1, 1,負(fù)債總額 265, 200, 126, 其中：其他應(yīng)付款 38, 10, 6, 長(zhǎng)期借款 225, 190, 120, 所有者權(quán)益 130, 133, 135, 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告19償債能力指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 資產(chǎn)主要為固定資產(chǎn)，即正在運(yùn)營(yíng)中的藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)。該公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理，物業(yè)狀況良好，預(yù)計(jì)未來(lái)租金收入穩(wěn)定，具有較高的償付能力。北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告20第三部分 市場(chǎng)分析一、北京市高端住宅市場(chǎng)分析2022 年北京住宅市場(chǎng)進(jìn)入“觀望期” ，但一些頂級(jí)豪宅卻在價(jià)格調(diào)整中逆市上揚(yáng)。隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)的影響，2022 年四季度交易量出現(xiàn)了明顯的萎縮。2022 年，受“限外令”有條件解禁和打折促銷(xiāo)的影響，2022 年 1 月和 2月交易量提高至 17143 平方米，超過(guò) 2022 年四季度的表現(xiàn)。錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。圖 31近期北京期房售價(jià) 30000元/平方米以上項(xiàng)目成交面積及成交均價(jià)與普通商品住宅自用型為主不同，高端物業(yè)更看重投資的品質(zhì)。因此，其受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅受到的影響。當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)不斷惡化，實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐漸受到?jīng)_擊；加上國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于增速減緩的周期，如果沒(méi)有特別政策的刺激和促銷(xiāo)活動(dòng)，北京頂端物業(yè)交易量在未來(lái)一段時(shí)間不會(huì)有太大起色。高檔住宅市場(chǎng)未來(lái)仍面臨調(diào)整的壓力,開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格的試探調(diào)整和購(gòu)房者消費(fèi)意愿之間的博弈還將繼續(xù)。除了受?chē)?guó)際環(huán)境影響以外，北京頂端物業(yè)還存在一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象——品質(zhì)和營(yíng)運(yùn)模式相對(duì)上海等城市落后。北京頂端物業(yè)大部分選擇“豪裝修” 。然而未來(lái)頂級(jí)物業(yè)裝修必然會(huì)朝靈活性、多選擇、個(gè)性化的方向發(fā)展，將舒適度置于品質(zhì)提升的首位。隨著北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土地開(kāi)發(fā)政策的深入實(shí)施，北京樓市已經(jīng)迎來(lái)一個(gè)高端住宅嚴(yán)峻競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。只有那些綜合品質(zhì)優(yōu)、具有稀缺價(jià)值的樓盤(pán)，才能在日漸激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，這也是京城高端住宅持續(xù)長(zhǎng)期看好的重要原因。二、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析從 2022年 2月住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)看，商品房前兩個(gè)月累計(jì)施工面積與竣工面積同比均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中施工面積同比持續(xù)大幅下滑，主要是由于新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比下降，房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)空間減少，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)增加，北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21房地產(chǎn)投資意向已明顯減弱，新投資開(kāi)工項(xiàng)目減少。2022年朝陽(yáng)區(qū)商品住宅成交均價(jià) 14853元/平方米，同比小幅增長(zhǎng)%。2022 年 2月，商品住宅成交均價(jià) 14520元/平方米，相比 08年全年均價(jià)略有減少。房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，加上觀望情緒加重，2022 年朝陽(yáng)區(qū)住宅銷(xiāo)售面積，同比大幅萎縮 %。商品住宅空置面積也由此提升到了 萬(wàn)平方米。盡管 2022年 1月和 2月商品住宅銷(xiāo)售面積 ，同比增幅四成，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景仍然不容樂(lè)觀。區(qū)域內(nèi)土地一級(jí)市場(chǎng)情況 區(qū)域內(nèi)及近期掛牌出讓交易地塊信息表表42序號(hào) 宗地名稱(chēng)土地面積(平方米)合計(jì)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交總價(jià)(萬(wàn)元)成交單價(jià)（元/平方米） 受讓單位1朝陽(yáng)區(qū)工體北路 4號(hào)院住宅及配套用地 （其中建設(shè)用地面積）46300住宅及配套2022 年 1 月 23日51000 11015高置投資有限公司2朝陽(yáng)區(qū)西大望路 27號(hào)住宅及代建公建用地（其中建設(shè)用地面積 ）住宅、配套服務(wù)設(shè)施2022 年 10 月 25日170000 11379北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司3朝陽(yáng)區(qū)芍藥居?xùn)|區(qū)住宅及配套、公建項(xiàng)目用地1組團(tuán) 居住及居住公共服務(wù)設(shè)施2022 年 2 月 1日283800 11268北京東方時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司和東方康泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司投標(biāo)聯(lián)合體4西城區(qū)德外居住項(xiàng)目（原德外危改 F1地塊） 居住、配套2022 年 2 月 26日21200 13332北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司近期成交的西城德外地塊由于其位置處于二環(huán)附近，熟地樓面單價(jià)創(chuàng)歷史新高，達(dá)到每平米 13332元。本項(xiàng)目可南眺朝陽(yáng)公園，屬于高檔社區(qū)集中區(qū)域，未來(lái)預(yù)期售價(jià)可觀，且北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告22朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目的成交價(jià)格也有達(dá)到 10000/平方米以上，項(xiàng)目估計(jì)成交單價(jià)可達(dá)到 13000元/平方米以上。項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析按照項(xiàng)目所處位置，本項(xiàng)目處于燕莎商圈。燕莎商圈是指以燕莎友誼商城為標(biāo)志的一片區(qū)域。燕莎商圈包含第二使館區(qū)、第三使館區(qū)，涉外氣氛濃重。商圈內(nèi)匯集了包括三里屯酒吧街等大小娛樂(lè)場(chǎng)所 30余處，以及昆侖飯店、凱賓斯基酒店等眾多五星級(jí)酒店。被稱(chēng)為“城市綠肺”的北京市最大市內(nèi)公園朝陽(yáng)公園也在該圈的輻射范圍內(nèi)。進(jìn)入 21世紀(jì)，燕莎商圈推出的樓盤(pán)也多能走高檔化路線，檔次、價(jià)格都明顯高于其他區(qū)域；同時(shí)區(qū)域內(nèi)租賃市場(chǎng)也較為發(fā)達(dá)，租金收益較高。燕莎商圈東部的酒仙橋地區(qū)是北京最早的涉外商圈之一，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已成為外商云集的地區(qū)，包括松下、愛(ài)立信、諾基亞、西門(mén)子、ABB 等大批國(guó)際知名企業(yè)。三、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)為以公寓為主、兼有配套商業(yè)及酒店的高品質(zhì)樓盤(pán)，項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)存在于本區(qū)域的同類(lèi)物業(yè)。根據(jù)項(xiàng)目公司提供的項(xiàng)目資料，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，選擇該四個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行分析。棕櫚泉國(guó)際公寓（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介北京棕櫚泉國(guó)際公寓項(xiàng)目由棕櫚泉控股有限公司開(kāi)發(fā)，北部為朝陽(yáng)公園南路，西部為甜水園街，東部為棗營(yíng)路，南部為姚家園路，它西距東三環(huán) 1500米，東距東四環(huán) 1000米，與朝陽(yáng)公園隔路相望。項(xiàng)目占地面積約 7萬(wàn)平方米，總建筑面積近 30萬(wàn)平方米，包括 11棟 22或 33層的公寓樓、1 座大型社區(qū)幼兒園、1 座商場(chǎng)和 1座 5000平方米的高級(jí)會(huì)所。11 棟公寓樓采用了對(duì)成布局，形成了集中的 3萬(wàn)平方米的中央花園，使得小區(qū)綠化率超過(guò) 50%。其中的中庭主體花園、下沉式廣場(chǎng)和超五星級(jí)的奢華會(huì)所在北京極其罕見(jiàn)。北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告23 圖 47 項(xiàng)目位置圖（2）項(xiàng)目定價(jià)2022年 5月開(kāi)盤(pán)，戶型面積從 130余平方米到 450余平方米不等，開(kāi)盤(pán)均價(jià) 26000元/平方米。5樓二手房交易價(jià)格約在 20220元/平方米至 26000元/平方米之間，頂層復(fù)式觀湖戶型可售到 30000元/平方米。能否