【正文】 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45貸款償還期預(yù)測(cè)表表 491 單位：萬(wàn)元2022年 2022年序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì)第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度1 期初貸款本金累計(jì) —— 2 本期貸款 融資 　 　 　 　 　 　 股東借款 　 　 　 　 　 　 　 銀行貸款 　 　 　 　3 本期應(yīng)計(jì)利息 　 融資 60000 　 股東借款 銀行貸款 　 　 　 4 本期還本付息 本期償還本金 融資本金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 股東借款本金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 銀行貸款本金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本期償還利息 融資利息 　 　 　 　 　 　 　 　 股東借款利息 　 　 　 　 　 　 　 　 銀行貸款利息 5 期末貸款本金累計(jì) 6 還款資金來(lái)源 期初資金節(jié)余 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本期自有資金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本期銀行貸款 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本期銷(xiāo)售收入 其它還款資金 　 　 　 　 　 　 　 　 　7 期末資金結(jié)余 　 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 46貸款償還期預(yù)測(cè)表表 492（接上表） 單位：萬(wàn)元2022 年 2022年 2022年序號(hào) 項(xiàng) 目第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度1 期初貸款本金累計(jì) 2 本期貸款 融資 　 　 　 　 　 　 　 　 　 股東借款 　 　 　 　 　 　 　 　 　 銀行貸款 　 　 　 　 　 　 　 　3 本期應(yīng)計(jì)利息 融資 60000 　 　 　 　 　 　 　 　 股東借款 　 　 　 　 　 　 　 　 　 銀行貸款 　4 本期還本付息 本期償還本金 融資本金 　 　 　 　 　 　 　 股東借款本金 　 　 　 　 　 　 　 　 銀行貸款本金 　 　 　 　 　 　 　 本期償還利息 融資利息 股東借款利息 銀行貸款利息 5 期末貸款本金累計(jì) 6 還款資金來(lái)源 期初資金節(jié)余 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本期自有資金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本期銀行貸款 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本期銷(xiāo)售收入 其它還款資金 　 　 　 　 　 　 　 　 　7 期末資金結(jié)余 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
。根據(jù)融資償還期預(yù)測(cè)表，融資的還本付息有保障。北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告42資金來(lái)源與運(yùn)用表表 481 單位：萬(wàn)元2022年 2022年序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì)第 1季度前 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度一 資金來(lái)源 1 股東資金 2 信托資金 3 借貸資金 4 銷(xiāo)售收入 二 資金運(yùn)用 1 開(kāi)發(fā)成本 2 管理費(fèi)用 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4 銷(xiāo)售費(fèi)用 5銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅金及附加 6 土地增值稅 7 所得稅 8 借款本金償還 三 盈余資金 四 累計(jì)盈余資金 —— 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告43資金來(lái)源與運(yùn)用表表 482（接上表） 單位：萬(wàn)元2022年 2022年 2022年序號(hào) 項(xiàng) 目第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度一 資金來(lái)源 1 股東資金 2 信托資金 3 借貸資金 4 銷(xiāo)售收入 二 資金運(yùn)用 1 開(kāi)發(fā)成本 2 管理費(fèi)用 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4 銷(xiāo)售費(fèi)用 5銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅金及附加 6 土地增值稅 7 所得稅 8 借款本金償還 三 盈余資金 四 累計(jì)盈余資金 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44借款償還能力分析根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃情況及項(xiàng)目公司自身情況，預(yù)測(cè)信托資金還款計(jì)劃，于2022年第 2季度還款 60000萬(wàn)元。經(jīng)計(jì)算，在資金到位以后，在分析確定的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售計(jì)劃的條件下，資金能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)的需要。大于基準(zhǔn)收益 IC =8%；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 ；投資回收期（動(dòng)態(tài)）為 錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資=%項(xiàng)目總投資凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資=%北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告36項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益表表 461 單位：萬(wàn)元2022年 2022年序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì)第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度1 銷(xiāo)售收入 3按銷(xiāo)售收入(含預(yù)收款)配比結(jié)轉(zhuǎn)的投資成本 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 5銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)稅金及附加 6 土地增值稅 13 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 14 補(bǔ)前期虧損 15 利潤(rùn)總額 16 所得稅 17 凈利潤(rùn) 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告37項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益表表 462（接上表） 單位：萬(wàn)元2022年 2022年 2022年序號(hào) 項(xiàng) 目第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度1 銷(xiāo)售收入 3按銷(xiāo)售收入(含預(yù)收款)配比結(jié)轉(zhuǎn)的投資成本 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 5銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)稅金及附加 6 土地增值稅 13 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 14 補(bǔ)前期虧損 15 利潤(rùn)總額 16 所得稅 17 凈利潤(rùn) 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告38三、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析基準(zhǔn)內(nèi)部收益率我們確定本項(xiàng)目基準(zhǔn)內(nèi)部收益率為 8%。（二）相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)主要包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅，具體情況如下：相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)一覽表表 45稅目 計(jì)稅基數(shù) 稅率營(yíng)業(yè)稅 出售收入總額 5%城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅額 7%教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅額 3%土地增值稅 土地增值額 30%（三）成本根據(jù)前文投資估算，項(xiàng)目的投資成本為 。公寓及車(chē)位銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格如下表所示：北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告34銷(xiāo)售計(jì)劃表表 43 2022年 2022年 2022年 2022年序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 1 公寓 單價(jià)（元/平方米） 2 車(chē)位 單價(jià)（萬(wàn)元/個(gè)） 銷(xiāo)售匯總表表 44 單位：萬(wàn)元2022年 2022年 2022年 2022年序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度1 公寓 2 車(chē)位 3 合計(jì) 北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告35（2）酒店收入及商業(yè)收入根據(jù)委托方提供的資料，本項(xiàng)目酒店建筑面積共計(jì) 35000平方米，擬建成高檔酒店，自主經(jīng)營(yíng)，但目前尚無(wú)詳細(xì)規(guī)劃。根據(jù)市場(chǎng)分析及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，依據(jù)謹(jǐn)慎性原則，在項(xiàng)目銷(xiāo)售期 2022年第3季度至 2022年第 1季度內(nèi)，共銷(xiāo)售公寓 295套，剩余 5套為項(xiàng)目尾房；車(chē)位590個(gè)，剩余用于日常出租，由于此部分收入較少，不計(jì)入本次收入預(yù)測(cè)。二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)（一）收入估算面積的確定項(xiàng)目擬建成公寓、酒店、地下商業(yè)及地下車(chē)庫(kù)，根據(jù)項(xiàng)目公司提供的資料，列明項(xiàng)目各部分面積，如下表所示：項(xiàng)目各部分面積表表 42　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：平方米項(xiàng) 目 面積（㎡）公寓 120220酒店 35000地下商業(yè) 20220地下車(chē)位 60000小計(jì) 235000收入預(yù)測(cè)（1）公寓及車(chē)庫(kù)收入結(jié)合項(xiàng)目工程實(shí)施進(jìn)度及政府管理部門(mén)對(duì)房屋預(yù)售相關(guān)規(guī)定，考慮項(xiàng)目公司對(duì)融資額的要求，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于 2022年 3季度封頂并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，開(kāi)始預(yù)售。毛坯房單位成本約為 22600元/平米。項(xiàng)目總投資估算表表 51 單位:萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目 總額(萬(wàn)元) 占總投資比例1 土地取得費(fèi)用 % 地價(jià)款 % 契稅 %2 前期費(fèi)用 % 設(shè)計(jì)費(fèi) % 勘查測(cè)繪費(fèi)用 % 可研和報(bào)建費(fèi)用 % 各項(xiàng)招投標(biāo) % 市政配套費(fèi) %3 建筑安裝工程費(fèi)用 % 地上住宅 % 地上商業(yè) % 地下 1層商業(yè) % 地下車(chē)庫(kù)、人防、設(shè)備用房等 %4 其他費(fèi)用 % 監(jiān)理費(fèi) % 監(jiān)督費(fèi) % 竣工圖費(fèi) %5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 %6 小計(jì) %7 管理費(fèi)用 %8 銷(xiāo)售稅費(fèi) %9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 %10 總投資 %單位成本（含裝修）約為 27600元/平米（=） 。北京信托 朝陽(yáng)公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告30第四部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析一、項(xiàng)目總投資估算