【正文】 5, 6, 6, 固定資產(chǎn) 206, 1, 1,負(fù)債總額 265, 200, 126, 其中：其他應(yīng)付款 38, 10, 6, 長期借款 225, 190, 120, 所有者權(quán)益 130, 133, 135, 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告19償債能力指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率 流動比率 速動比率 資產(chǎn)主要為固定資產(chǎn)，即正在運(yùn)營中的藍(lán)色港灣國際商區(qū)。北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告20第三部分 市場分析一、北京市高端住宅市場分析2022 年北京住宅市場進(jìn)入“觀望期” ，但一些頂級豪宅卻在價格調(diào)整中逆市上揚(yáng)。2022 年，受“限外令”有條件解禁和打折促銷的影響，2022 年 1 月和 2月交易量提高至 17143 平方米，超過 2022 年四季度的表現(xiàn)。圖 31近期北京期房售價 30000元/平方米以上項目成交面積及成交均價與普通商品住宅自用型為主不同，高端物業(yè)更看重投資的品質(zhì)。當(dāng)前國際金融危機(jī)不斷惡化，實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐漸受到?jīng)_擊；加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于增速減緩的周期，如果沒有特別政策的刺激和促銷活動，北京頂端物業(yè)交易量在未來一段時間不會有太大起色。除了受國際環(huán)境影響以外，北京頂端物業(yè)還存在一個較為普遍的現(xiàn)象——品質(zhì)和營運(yùn)模式相對上海等城市落后。然而未來頂級物業(yè)裝修必然會朝靈活性、多選擇、個性化的方向發(fā)展，將舒適度置于品質(zhì)提升的首位。只有那些綜合品質(zhì)優(yōu)、具有稀缺價值的樓盤，才能在日漸激烈的競爭中勝出，這也是京城高端住宅持續(xù)長期看好的重要原因。2022年朝陽區(qū)商品住宅成交均價 14853元/平方米，同比小幅增長%。房價高位運(yùn)行，加上觀望情緒加重，2022 年朝陽區(qū)住宅銷售面積，同比大幅萎縮 %。盡管 2022年 1月和 2月商品住宅銷售面積 ，同比增幅四成，但房地產(chǎn)市場的前景仍然不容樂觀。本項目可南眺朝陽公園，屬于高檔社區(qū)集中區(qū)域，未來預(yù)期售價可觀，且北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告22朝陽區(qū)內(nèi)其他項目的成交價格也有達(dá)到 10000/平方米以上，項目估計成交單價可達(dá)到 13000元/平方米以上。燕莎商圈是指以燕莎友誼商城為標(biāo)志的一片區(qū)域。商圈內(nèi)匯集了包括三里屯酒吧街等大小娛樂場所 30余處，以及昆侖飯店、凱賓斯基酒店等眾多五星級酒店。進(jìn)入 21世紀(jì)，燕莎商圈推出的樓盤也多能走高檔化路線，檔次、價格都明顯高于其他區(qū)域；同時區(qū)域內(nèi)租賃市場也較為發(fā)達(dá)，租金收益較高。三、項目市場競爭分析本項目擬開發(fā)為以公寓為主、兼有配套商業(yè)及酒店的高品質(zhì)樓盤，項目的市場競爭存在于本區(qū)域的同類物業(yè)。棕櫚泉國際公寓（1）項目簡介北京棕櫚泉國際公寓項目由棕櫚泉控股有限公司開發(fā)，北部為朝陽公園南路，西部為甜水園街，東部為棗營路，南部為姚家園路，它西距東三環(huán) 1500米，東距東四環(huán) 1000米，與朝陽公園隔路相望。11 棟公寓樓采用了對成布局，形成了集中的 3萬平方米的中央花園，使得小區(qū)綠化率超過 50%。北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告23 圖 47 項目位置圖（2）項目定價2022年 5月開盤，戶型面積從 130余平方米到 450余平方米不等，開盤均價 26000元/平方米。能否觀湖對其價值影響較大。在 CBD商圈和燕莎商圈的輻射范圍內(nèi)，商務(wù)和商業(yè)氣氛濃重，高檔配套設(shè)施較為齊全。小區(qū)內(nèi)部同檔次配套設(shè)施較為全面。（5）其他容積率： 物業(yè)費(fèi) 物業(yè)公司：香港地鐵物業(yè)公司 綠化率：50%棕櫚泉國際公寓北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告24泛海國際居住區(qū)（1）項目簡介泛海國際居住區(qū)項目由北京泛海信華置業(yè)有限公司開發(fā)，位于北京東四環(huán)主干道東側(cè)，毗鄰 CBD、麗都商圈、燕莎商圈及第三使館區(qū)。圖 48 項目位置圖（2）項目定價2022年 10月開盤，推出 258套 200至 320平方米戶型間，開盤均價 32600元/平方米。2022 年第四季度成交均價 29266元/平方米。周邊有朝陽公園和紅領(lǐng)巾公園，自然景觀較好。小區(qū)內(nèi)部功能齊全，包括商業(yè)、教育、醫(yī)療、休閑等。泛海國際北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告25（5）其他容積率： 物業(yè)費(fèi) 物業(yè)公司：世邦魏理仕/泛海物業(yè) 綠化率：約 30%維多利亞花園（公元 15號）（1）項目簡介維多利亞花園由北京正旭晶典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于朝陽公園西里南區(qū) 15號，由 VG維多莉亞花園公寓和維多莉亞空中花園組成。圖 49 項目位置圖（2）項目定價2022年 9月 18日開盤，公寓開盤價格在 18000元/平方米左右。目前在售戶型面積為 137平方米二居、150213平方米三居，279 平米四居，在售均價 30000元/平方米。（3）項目優(yōu)勢：Golf花園別墅。臨近朝陽公園，自然環(huán)境較好。另外，項目與公園之間有一定距離，并且存在其他建筑物，低層觀景受到一定限制。項目占地約 ，建筑面積 15萬平方米。主要戶型面積集中在 300500平方米，房間層高 ，客廳面積不小于 80平米，完全沒有梁和柱分割的空間。目前已售出 23套，成交均價 43000元/平方米。風(fēng)水好。（4）項目不足定價高，銷售速度慢。（5）其他容積： 物業(yè)費(fèi)： 元/平方米/月 物業(yè)公司：第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司 綠化率：30%四、項目 SWOT分析（一）優(yōu)勢(Strength)公園地產(chǎn)，地段稀缺，位置優(yōu)越“公園地產(chǎn)” ，一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商依托市政公共公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來的項目。本項目在朝陽公園紅線范圍內(nèi)，從觀景距離方面分析，與緣溪堂和棕櫚泉國際公寓都屬于上等位置。高標(biāo)準(zhǔn)配套提升項目品質(zhì)優(yōu)秀的地段比比皆是，只是優(yōu)秀的位置不同。因此，項目品質(zhì)能提升到什么地步最終還是要依靠一系列自身的硬件設(shè)施。加上合作團(tuán)隊將體現(xiàn)項目品質(zhì)全球排名前列的設(shè)計公司進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃，五星級物業(yè)管理服務(wù)，高品質(zhì)也將能夠得到持續(xù)的保證。尤其是燕莎商圈和 CBD商圈，其客群的購買力較高，可能會是本項目的主要銷售對象。交通環(huán)境較好幾乎不會有人選擇這個項目的同時也選擇公共交通回家。借助藍(lán)色港灣，相互提升品質(zhì)藍(lán)色港灣國際商區(qū)（Solana）作為中高端商業(yè)物業(yè)的代表，可以帶動區(qū)域消費(fèi)能力的同時也可以提升周圍居住環(huán)境的品質(zhì)。（二）劣勢(Weakness)項目占地面積較小項目占地面積較小，部分配套設(shè)施可能會出現(xiàn)與周邊其他中低端物業(yè)共享的現(xiàn)象。而通過一些風(fēng)水人士判斷，風(fēng)水并沒有達(dá)到其宣傳的地步。經(jīng)濟(jì)筑底近期受國內(nèi)國際環(huán)境的影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，2022 年下半年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)有望逐步回暖。盡管棕櫚泉國際公寓等高檔物業(yè)已經(jīng)或者接近售罄，但也有以泛海國際為代表的高端物業(yè)分流客戶群。預(yù)計中國 2022年一季度或者二季度宏觀經(jīng)濟(jì)即將筑底。本項目的地段屬于極其稀缺的產(chǎn)品，是項目的開發(fā)的核心?；诒卷椖颗c周邊類似物業(yè)的分析比較，整體售價初步確定均價 45000元/平方米。經(jīng)過初步測算，本項目總投資為 。裝修費(fèi)用約為 5000元/平米。北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告31項目投資計劃表表 411 單位：萬元　 2022年 2022年序號 項 目 合計第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度一 開發(fā)成本 1土地取得費(fèi)用 　 　 　 　 　 　2前期費(fèi)用(設(shè)計\勘察等) 　 　 　 　4建筑安裝工程費(fèi)用 　 5 其他費(fèi)用 　 　 6不可預(yù)見費(fèi)用 　 　 二 開發(fā)費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 2 銷售費(fèi)用 3 財務(wù)費(fèi)用 三 總投資 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告32項目投資計劃表表 412 （接上表） 單位：萬元2022年 2022年 2022年序號 項 目第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度一 開發(fā)成本 1土地取得費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 　 　 　2前期費(fèi)用(設(shè)計\勘察等)　 　 　 　 　 　 　 　 　4建筑安裝工程費(fèi)用 　 　 　 　 　 　5 其他費(fèi)用 　 　 　 　 　6不可預(yù)見費(fèi)用 　 　 　 　 　 　二 開發(fā)費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 2 銷售費(fèi)用 3 財務(wù)費(fèi)用 三 總投資 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告33項目總投資金 ，其中原股東融資 165500萬元，占總投資比例 %；信托資金 60000萬元， ，占總投資比例 14%；銀行貸款 140000萬元，占總投資比例 %；銷售回款共計 ，占總投資比例 %。本項目的戶型的平均面積為 400平方米，可售公寓共 300套，可售車位為 1600個。目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及消費(fèi)者對住宅市場的觀望態(tài)度，會對住宅房地產(chǎn)市場的需求有一定影響，根據(jù)當(dāng)前市場情況并通過對未來市場的預(yù)期，結(jié)合項目自身特點(diǎn)，保守確定銷售價格。由于此部分不確定因素較多，因此不計入本次收入預(yù)測。（四）利潤及凈利潤測算計算關(guān)系期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財務(wù)費(fèi)用利潤總額=銷售收入開發(fā)成本期間費(fèi)用稅金及附加所得稅=利潤總額25%；凈利潤=利潤總額所得稅計算結(jié)果經(jīng)計算，項目利潤總額為 ，所得稅為 ，稅后凈利潤為 。項目全投資財務(wù)現(xiàn)金流量表報告以全部投資為計算基礎(chǔ)，從現(xiàn)金流量角度進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)分析測算，計算結(jié)果如下所示：項目財務(wù)內(nèi)部收益率為 %錯誤！鏈接無效。年；北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告39項目財務(wù)指標(biāo)測算表表 471 單位：萬元2022年 2022年序號 項 目 合計第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度一 現(xiàn)金流入 二 現(xiàn)金流出 1 總投資成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 2 經(jīng)營稅金及附加 3 土地增值稅 10 所得稅 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計凈現(xiàn)金流量 　 　 折現(xiàn)系數(shù) % 五 財務(wù)凈現(xiàn)值 　 六 累計財務(wù)凈現(xiàn)值 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告40項目財務(wù)指標(biāo)測算表表 472（接上表） 單位：萬元2022年 2022年 2022年序號 項 目第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度一 現(xiàn)金流入 二 現(xiàn)金流出 1 總投資成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 2 經(jīng)營稅金及附加 3 土地增值稅 10 所得稅 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計凈現(xiàn)金流 量 　 折現(xiàn)系數(shù) 五 財務(wù)凈現(xiàn)值 六 累計財務(wù)凈現(xiàn) 值 北京信托 朝陽公園項目可行性研究報告41四、資金來源與運(yùn)用和借款清償能力分析資金來源與運(yùn)用分析根據(jù)項目資金運(yùn)用計劃，項目公司股東融資為 165500萬元，本次計劃融資60000萬元以滿足項目開發(fā)投資的正常資金需要，項目公司后繼擬向銀行貸款140000萬元。關(guān)于資金的來源與運(yùn)用情況詳見表 48。信托資金成本 %/年。借款期內(nèi)償債能力指標(biāo)計算如下：利息備付率：項目利息備付率=（利潤總額+應(yīng)付利息）/應(yīng)付利息=利息備付率大于 2，說明付息保障程度充