【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有序健康發(fā)展意義重大。可能引發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的政治制度因素包括政權(quán)的分裂與改變、恐怖分子襲擊、戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性的政治事件，經(jīng)濟(jì)制度、土地使用制度和住房制度的改革，以及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整等。政治制度變化引發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概率不高，但是一旦發(fā)生，損失很慘重。（3）技術(shù)因素技術(shù)的進(jìn)步可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商品建筑材料、加工工藝甚至設(shè)計(jì)潮流的變化，從而使得房地產(chǎn)商品不再滿足市場(chǎng)需求而必須改建或重建，增加了建造成本。技術(shù)進(jìn)步還會(huì)加快房地產(chǎn)商品的折舊。技術(shù)進(jìn)步包括機(jī)械設(shè)備的技術(shù)更新、材料加工技術(shù)的更新、工藝流程的更新、技術(shù)方案的改進(jìn)、技術(shù)原理、技術(shù)結(jié)構(gòu)及相關(guān)參數(shù)等的改變等等。獲取先進(jìn)技術(shù)的方法有多種，可以自己研發(fā)，可以合作研發(fā)，還可以直接購(gòu)買(mǎi)別人已成型的技術(shù)等等。（4）社會(huì)文化因素社會(huì)文化環(huán)境會(huì)影響購(gòu)房者的消費(fèi)行為。引發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)文化因素主要包括社會(huì)習(xí)俗、消費(fèi)偏好、人口數(shù)量、人口年齡結(jié)構(gòu)、生活方式、價(jià)值觀、地理位置分布等。人口是影響房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)很重要的因素，人口基數(shù)大，處于適婚年齡的人群數(shù)量越多，對(duì)房地產(chǎn)商品的需求也就多。人口結(jié)構(gòu)老齡化，大量人口外流，則房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)活力不足。房地產(chǎn)商品的地理位置是不可移動(dòng)的，這就使得城市規(guī)劃要求、區(qū)域發(fā)展安排（所在地區(qū)及周邊地區(qū)）、搶劫盜竊等社會(huì)治安狀況、以及公眾對(duì)拆遷、噪音與污染等的干預(yù)和反應(yīng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售或出租環(huán)節(jié)造成影響，從而改變房地產(chǎn)商品的價(jià)值和建造成本，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。．企業(yè)因素由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身能力不足、管理不善等原因也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。（1） 管理者素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及流程和環(huán)節(jié)較多，風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)多且影響范圍廣泛，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者有專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)不足對(duì)于他們正確地分析和決策、冒險(xiǎn)創(chuàng)新以及防范風(fēng)險(xiǎn)等十分不利。市場(chǎng)機(jī)會(huì)是稍縱即逝的，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不足且是不對(duì)稱(chēng)的，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)也比較多，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)者能及時(shí)把握市場(chǎng)行情和機(jī)會(huì)，分析決策的能力突出，在看到高利潤(rùn)的同時(shí)能夠警惕并存的高風(fēng)險(xiǎn)，并能靈活對(duì)各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)作出正確的反應(yīng)，只有這樣才能保證投資或經(jīng)營(yíng)的結(jié)果是成功有效的。（2） 資金籌措能力。房地產(chǎn)商品要求的高投資額對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌措能力提出了高要求，房地產(chǎn)投資者往往需要通過(guò)貸款、合資等方式才能籌措到資金。充裕的資金可以保證工程建設(shè)保質(zhì)保量地完成并及時(shí)投入銷(xiāo)售。如果資金無(wú)法及時(shí)到位，會(huì)影響工程的進(jìn)展，還會(huì)增加相關(guān)管理成本，甚至?xí)驗(yàn)楣こ虥](méi)有按期完成而按照合同賠付違約金。房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過(guò)程中的資金是整個(gè)項(xiàng)目順利進(jìn)展的關(guān)鍵所在，資金鏈一旦斷裂其后果是不堪設(shè)想的。（3） 項(xiàng)目施工能力。項(xiàng)目施工的能力主要包括項(xiàng)目質(zhì)量保障能力、成本控制能力、安全施工能力等。項(xiàng)目質(zhì)量保障是整個(gè)工程建設(shè)的關(guān)鍵所在，質(zhì)量達(dá)標(biāo)下的成本控制才是有意義的，否則，可能會(huì)因工程質(zhì)量不合格而進(jìn)行返工、修理等操作，增加了建設(shè)成本，甚至?xí)七t項(xiàng)目完工的時(shí)間。成本的控制在很大程度上是通過(guò)管理來(lái)進(jìn)行的。項(xiàng)目的施工工程涉及多個(gè)流程、勞動(dòng)人數(shù)較多、操作較復(fù)雜，科學(xué)的管理流程以及緊急事件的應(yīng)急處理，可以使項(xiàng)目的施工有條不紊、協(xié)調(diào)有序地進(jìn)行，達(dá)到節(jié)約時(shí)間和成本的效果。安全控制是施工管理中很重要的部分，否則勞工工傷、機(jī)械設(shè)備的損壞或者已建工程部分遭到破壞，損失也是很大的，還可能會(huì)引發(fā)法律糾紛。此外，還有一些其他的企業(yè)自身因素，如工程施工前期的勘察、施工設(shè)計(jì)和工程技術(shù)狀況、材料設(shè)備供應(yīng)、房地產(chǎn)商品的出售或出租等等，都可能存在不足以致造成種種麻煩和經(jīng)濟(jì)損失。 當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀 2011年上半年我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有助于給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。但金融環(huán)境卻給行業(yè)帶來(lái)了較大風(fēng)險(xiǎn)，利率上調(diào)，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金成本壓力，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也將壓縮銀行的可貸資金。 從政策風(fēng)險(xiǎn)看，連續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策涉及了保障房、土地、銷(xiāo)售、房租等房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)，其中保障性住房的政策最多。保障性住房的政策主要集中在融資及保障性住房方面，以切實(shí)保證保障性住房的順利進(jìn)行。另外“限購(gòu)令”范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，給各省的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)極大的沖擊。限購(gòu)及限貸等政策在2010年起到了抑制價(jià)格過(guò)快上漲的作用，2011年上半年繼續(xù)落實(shí)調(diào)控，對(duì)投資、投機(jī)需求繼續(xù)實(shí)施減法，上半年的房地產(chǎn)價(jià)格有所松動(dòng)。但目前未限購(gòu)城市的需求仍然旺盛，導(dǎo)致全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力集中在二、三線城市。新限購(gòu)令的力度，仍要看各城市目前的房?jī)r(jià)、成交量等因素。新限購(gòu)政策的嚴(yán)厲程度不會(huì)超過(guò)北京，但也不會(huì)過(guò)于寬松。此外，限購(gòu)政策會(huì)參考第一階段實(shí)施限購(gòu)城市的政策實(shí)施情況進(jìn)行微調(diào)。但在貨幣、土地等因素短期內(nèi)難以發(fā)生根本性改變的情況下，通過(guò)行政干預(yù)來(lái)矯正公眾的心理預(yù)期影響程度很深。 從企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)看。隨著一線城市初現(xiàn)降價(jià)潮，房地產(chǎn)企業(yè)也傾向低價(jià)開(kāi)盤(pán)，雖然房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯下降，但是重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已出現(xiàn)松動(dòng)跡象。另外，債務(wù)驟增將直接增加開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本，2010年以來(lái)，房貸政策日益趨緊，多數(shù)銀行已經(jīng)采取以價(jià)換量的措施發(fā)放貸款，企業(yè)貸款成本不斷增加，同時(shí)信托、貸款公司等機(jī)構(gòu)也紛紛提高貸款利率。一旦后期隨著成交量的下跌，房地銷(xiāo)售受到巨大影響，都將直接或間接地導(dǎo)致房企資金鏈的斷裂，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)后期開(kāi)發(fā)情況，同時(shí)也將導(dǎo)致銀行貸款壞賬的增加。雖然受慣性影響，2011年開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)投資及施工面積增速高于去年同期及全年平均水平，但目前由于對(duì)后期開(kāi)發(fā)的不看好，新開(kāi)工增速出現(xiàn)回落，凸顯出調(diào)控新政下開(kāi)發(fā)商的謹(jǐn)慎情緒。從信貸風(fēng)險(xiǎn)看，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商對(duì)于貸款的依賴(lài)度有增無(wú)減。隨著銀行貸款政策收緊，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始通過(guò)信托等渠道融資，但信托的規(guī)模相對(duì)有限，且銀監(jiān)會(huì)已開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)信托予以限制。去年拿地多的大企業(yè)，資金鏈更為緊張，而拿地早或者少的企業(yè)，資金則相對(duì)寬裕。不少拿地多的大企業(yè)就通過(guò)不斷高息舉債，來(lái)應(yīng)付短期債務(wù)和資金，賭的是市場(chǎng)的回暖。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)越來(lái)越窄的融資渠道，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金需求也是杯水車(chē)薪?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款收緊，國(guó)內(nèi)貸款增速緩慢，在市場(chǎng)交易量下滑的整體背景，未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈將日趨緊張。開(kāi)發(fā)商一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，將迫使銀行和信托等非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失。從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)看，“十二五”規(guī)劃也要明確提出對(duì)于城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，要提供公共租賃住房保障；對(duì)于中高收入家庭，將實(shí)行租賃和購(gòu)買(mǎi)相結(jié)合的商品房制度，這將進(jìn)一步降低商品住宅房需求。隨著大批項(xiàng)目的竣工，高供給將與低需求向矛盾，尤其在流動(dòng)性較小的中小城市，商品住宅甚至商業(yè)地產(chǎn)等建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)或?qū)@現(xiàn)。在限購(gòu)以及房產(chǎn)稅等一系列調(diào)控措施出臺(tái)后，目前以一線城市為首，住宅成交量與均價(jià)有所下跌，數(shù)據(jù)上反映新政后樓市的真實(shí)交易情況相應(yīng)滯后。其中，政策對(duì)于高端住宅成交有較大抑制，均價(jià)拉低，但隨著未來(lái)樓市推盤(pán)量的增加，短期內(nèi)會(huì)有更多樓盤(pán)降價(jià)或壓低預(yù)期售價(jià)推盤(pán)。一旦成交量出現(xiàn)回升，降幅可能會(huì)逐步縮小。短期僵持的樓市將給房企經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)成交量的繼續(xù)下跌將帶動(dòng)成交均價(jià)的下降，一定程度上擠壓房企盈利，最終影響到房企資金、擠壓盈利空間。五、加強(qiáng)當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范控制與探討的對(duì)策 正確對(duì)待開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀存在，不可避免的，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展業(yè)務(wù)，就必然伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，不能過(guò)于保守，要合理承擔(dān)，不能為了回避風(fēng)險(xiǎn)，而降低工作效率，從而失去競(jìng)爭(zhēng)力；但也不能盲目樂(lè)觀，有的風(fēng)險(xiǎn)雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來(lái)的后果較為嚴(yán)重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個(gè)企業(yè)，所以要正確衡量風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率及其后果，使“風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等”。 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)防范控制的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作，任何風(fēng)險(xiǎn)，尤其是重大風(fēng)險(xiǎn)，如被忽略都可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)防范控制的失誤和失敗。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)周密分析企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中客觀存在的種種不利因素和弱點(diǎn)，以及對(duì)企業(yè)利益可能造成的威脅。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化和測(cè)定，確定開(kāi)發(fā)活動(dòng)中各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及確定風(fēng)險(xiǎn)可能給開(kāi)發(fā)活動(dòng)帶來(lái)的損失程度。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，制定一系統(tǒng)的防范風(fēng)險(xiǎn)措施有利于開(kāi)發(fā)商管理業(yè)務(wù)、優(yōu)化資源。重視前期可行性研究工作?？尚行匝芯渴情_(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基