【正文】 而目前，受國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策和國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的雙重影響，各種房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)隱患已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移： 通過(guò)契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的；用外部資金來(lái)支付可能發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人；通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)，業(yè)主作為投保人將應(yīng)有自己承擔(dān)的工程風(fēng)險(xiǎn)（包括第三方責(zé)任）轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開(kāi)發(fā)商需要整合自身資源，建立一個(gè)有主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員分工。 加強(qiáng)合同管理。研究小組按科學(xué)的路子，獨(dú)立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項(xiàng)目決策的科學(xué)化。 科學(xué)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化和測(cè)定，確定開(kāi)發(fā)活動(dòng)中各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及確定風(fēng)險(xiǎn)可能給開(kāi)發(fā)活動(dòng)帶來(lái)的損失程度。風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策： 正確對(duì)待開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀存在，不可避免的，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展業(yè)務(wù)，就必然伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目建成后遇到強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)或由于居民購(gòu)買力有限而導(dǎo)致工程項(xiàng)目滯銷，通貨膨脹利率浮動(dòng)等因素導(dǎo)致工程造價(jià)上漲或政策法規(guī)的變化導(dǎo)致?lián)?、保險(xiǎn)、稅等額外的費(fèi)用的增加。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。授權(quán)董事會(huì)視公司2012年度資金情況及項(xiàng)目拓展需要，在不超過(guò)年度投資計(jì)劃20%的范圍內(nèi)增加總投資。鑒于2012年的宏觀調(diào)控政策仍存在較大不確定性，面對(duì)可能會(huì)出現(xiàn)的市場(chǎng)不利形勢(shì)，公司將采取更為積極與靈活的銷售策略，力爭(zhēng)在2012年取得良好的銷售業(yè)績(jī)。三、 2012年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（一） 、開(kāi)發(fā)規(guī)模2012年全部開(kāi)復(fù)工面積為184萬(wàn)平方米，%；，%；竣工52萬(wàn)平方米，%。持續(xù)不斷的宏觀調(diào)控壓縮了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，2012年公司將繼續(xù)利用控股股東的資金優(yōu)勢(shì)和公司的品牌優(yōu)勢(shì)，積極研究關(guān)注新形勢(shì)下融資政策和融資手段的變化，尋找適合公司的新的融資方式，拓寬融資渠道，通過(guò)多種融資渠道和多種合作方式進(jìn)行融資，以支持公司業(yè)務(wù)的發(fā)展。2012年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控將持續(xù)進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境依然嚴(yán)峻，公司依然會(huì)堅(jiān)定的克服重重困難努力前行。調(diào)控政策仍然是增加保障房和普通住宅的有效供給，抑制投機(jī)性和投資性需求，加強(qiáng)監(jiān)管保證市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行。第三部分、2012年公司展望一、 外部環(huán)境及行業(yè)趨勢(shì)分析2012年盡管國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都存在許多不確定因素，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持7%以上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。本年度銷售市場(chǎng)低迷，加之銀行信貸政策緊縮，購(gòu)房客戶取得按揭貸款的難度加大、成本增加，一定程度上影響了公司銷售回款，公司采取措施開(kāi)源節(jié)流，同時(shí)量入為出，加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與上年相比變化不大。全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入，%，%，億元，%，%。， %。公司其他資產(chǎn)大部分為貨幣資金(約占資產(chǎn)總額10%)及流動(dòng)性較強(qiáng)的其他應(yīng)收款項(xiàng)。截至2011年12月31日，歸屬于。 4月7日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)公布2012年第一季度業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，今年第一季度，環(huán)比下降1%；，環(huán)比降5%；，環(huán)比降1%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移： 通過(guò)契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的；用外部資金來(lái)支付可能發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人；通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)，業(yè)主作為投保人將應(yīng)有自己承擔(dān)的工程風(fēng)險(xiǎn)（包括第三方責(zé)任）轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開(kāi)發(fā)商需要整合自身資源，建立一個(gè)有主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員分工。 加強(qiáng)合同管理。研究小組按科學(xué)的路子，獨(dú)立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項(xiàng)目決策的科學(xué)化。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化和測(cè)定，確定開(kāi)發(fā)活動(dòng)中各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及確定風(fēng)險(xiǎn)可能給開(kāi)發(fā)活動(dòng)帶來(lái)的損失程度。五、加強(qiáng)當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范控制與探討的對(duì)策 正確對(duì)待開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀存在，不可避免的，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展業(yè)務(wù)，就必然伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。在限購(gòu)以及房產(chǎn)稅等一系列調(diào)控措施出臺(tái)后，目前以一線城市為首，住宅成交量與均價(jià)有所下跌，數(shù)據(jù)上反映新政后樓市的真實(shí)交易情況相應(yīng)滯后?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款收緊，國(guó)內(nèi)貸款增速緩慢，在市場(chǎng)交易量下滑的整體背景，未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈將日趨緊張。隨著銀行貸款政策收緊，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始通過(guò)信托等渠道融資，但信托的規(guī)模相對(duì)有限，且銀監(jiān)會(huì)已開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)信托予以限制。另外，債務(wù)驟增將直接增加開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本，2010年以來(lái)，房貸政策日益趨緊，多數(shù)銀行已經(jīng)采取以價(jià)換量的措施發(fā)放貸款，企業(yè)貸款成本不斷增加，同時(shí)信托、貸款公司等機(jī)構(gòu)也紛紛提高貸款利率。此外，限購(gòu)政策會(huì)參考第一階段實(shí)施限購(gòu)城市的政策實(shí)施情況進(jìn)行微調(diào)。限購(gòu)及限貸等政策在2010年起到了抑制價(jià)格過(guò)快上漲的作用，2011年上半年繼續(xù)落實(shí)調(diào)控，對(duì)投資、投機(jī)需求繼續(xù)實(shí)施減法，上半年的房地產(chǎn)價(jià)格有所松動(dòng)。但金融環(huán)境卻給行業(yè)帶來(lái)了較大風(fēng)險(xiǎn)，利率上調(diào)，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金成本壓力，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也將壓縮銀行的可貸資金。項(xiàng)目的施工工程涉及多個(gè)流程、勞動(dòng)人數(shù)較多、操作較復(fù)雜，科學(xué)的管理流程以及緊急事件的應(yīng)急處理，可以使項(xiàng)目的施工有條不紊、協(xié)調(diào)有序地進(jìn)行，達(dá)到節(jié)約時(shí)間和成本的效果。（3） 項(xiàng)目施工能力。房地產(chǎn)商品要求的高投資額對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌措能力提出了高要求，房地產(chǎn)投資者往往需要通過(guò)貸款、合資等方式才能籌措到資金。（1） 管理者素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)。人口是影響房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)很重要的因素，人口基數(shù)大，處于適婚年齡的人群數(shù)量越多，對(duì)房地產(chǎn)商品的需求也就多。技術(shù)進(jìn)步包括機(jī)械設(shè)備的技術(shù)更新、材料加工技術(shù)的更新、工藝流程的更新、技術(shù)方案的改進(jìn)、技術(shù)原理、技術(shù)結(jié)構(gòu)及相關(guān)參數(shù)等的改變等等?？赡芤l(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的政治制度因素包括政權(quán)的分裂與改變、恐怖分子襲擊、戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性的政治事件，經(jīng)濟(jì)制度、土地使用制度和住房制度的改革，以及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整等。房地產(chǎn)商品市場(chǎng)中引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素的主要是房地產(chǎn)商品價(jià)格的下降以及房地產(chǎn)商品不能售出或租出而出現(xiàn)閑置。 環(huán)境因素下面運(yùn)用PEST方法，從經(jīng)濟(jì)因素、政治制度因素、技術(shù)因素和社會(huì)文化因素方面來(lái)分析宏觀環(huán)境因素中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源。此外，信息不足或信息不對(duì)稱還容易導(dǎo)致不公平交易。房地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)容易發(fā)生，且一旦發(fā)生，牽連廣泛，損失重大。獲取土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提條件，由于土地是稀缺資源，合適開(kāi)發(fā)土地的獲取是比較困難的，且獲取代價(jià)也是高昂的。房地產(chǎn)商