保障性住房的社會(huì)性分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-29 23:40 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。我國(guó)大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。社會(huì)保障性住房是指政府投資新建或收購(gòu)的，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有保障性質(zhì)和特定用途的住房。我國(guó)建立經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、廉租房等建設(shè)、分配、管理工作進(jìn)行總結(jié)研究的基礎(chǔ)上提出的一個(gè)全新概念，建立了社會(huì)住房保障類型綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)與模型。 保障性住房困境原因（一）資金的來(lái)源問(wèn)題資金的來(lái)源問(wèn)題是造成保障性住房無(wú)法順利開工的主要原因。 保障房建設(shè)資金主要來(lái)自于中央政府專項(xiàng)補(bǔ)助資金、地方。其中有許多貸款被認(rèn)為質(zhì)量不高?？傮w 上，它們可能會(huì)導(dǎo)致銀行系統(tǒng)不良貸款激增。保障性住房缺乏市場(chǎng)效應(yīng)，地方政府提供保障性住房用地缺乏積極性。目前中央 采取的政策是稅收返還制度，但是一旦大規(guī)模的保障性住房的開工建設(shè)，勢(shì)必影 響商品房和土地的價(jià)格。最終影響地方政府的土地財(cái)政收入。因此如果沒(méi)有有效 的激勵(lì)機(jī)制，保障性住房的開工建設(shè)只能成為一紙空文。（二）住房市場(chǎng)私有化 根據(jù)有關(guān)調(diào)查得知，造成中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀的根本原因，我認(rèn)為是 政府首次決定將住房市場(chǎng)私有化。由于中國(guó)政府施行的分稅制改革，將地方稅收上繳中央，并根據(jù)實(shí)際情況稅收返還，造成地方財(cái)政的嚴(yán)重不足。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，資金的不足會(huì)對(duì)地方的發(fā)展有 重大的影響。隨著住房市場(chǎng)的私有化啟動(dòng)，土地收入將帶來(lái)可觀的財(cái)政支持。自然將中央同 時(shí)要求的要保證 70%的城市居民住上廉租房或其它低成本住房置若罔聞。（三）土地的來(lái)源問(wèn)題 據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，閑置的土地面積較大，且閑置時(shí)間較長(zhǎng)，造成地少，這樣不僅推動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的提高，也造成了保障性住房建設(shè)用地困難。三．綜述 隨著政府進(jìn)一步的打壓二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格能夠看出中央政府的決心， 但如果要將政策落到實(shí)處，必須注意采取合適的政策來(lái)激勵(lì)地方政府實(shí)施。同時(shí)需要改革稅收制度， 目前中央財(cái)政中每年的稅收是 GDP 的兩倍左右。高昂的稅賦也導(dǎo)致了地方政府“土地財(cái)政” 的后果。面對(duì)這些問(wèn)題，政府需要采取積極有效的政策解決，相信隨著政策的進(jìn)一步完善， 社會(huì)保障性住房將逐步帶給百姓更多的實(shí)惠二、保障性發(fā)住房的意義及籌款方式 保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)重大的民生工程，也是完善住房政策和供應(yīng)體系的必然要求。大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程具有重要的意義。，將有利于控制高房?jī)r(jià)，有利于更好地落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)整的政策目標(biāo)，減少來(lái)自剛性需要的恐慌性需求，有利于防止房?jī)r(jià)和銷量的暴漲暴跌。，是重要民生問(wèn)題，加快建設(shè)保障性安居工程，對(duì)于改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要的意義。，保障性住房的大量推出，將讓數(shù)量龐大的中低收入者以較低的成本便可得到住房，而不是為買房而省吃儉用、節(jié)衣縮食。從而釋放更多的國(guó)民消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。，也意味著住房性保障制度的調(diào)整，不僅事關(guān)著樓市，還將影響到金融市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)、甚至于發(fā)展理念等。政府大規(guī)模的保障性建設(shè)，以民生為導(dǎo)向，可以給畸形發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，引導(dǎo)社會(huì)投資方向，鼓勵(lì)更多企業(yè)和資本投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新。 正因?yàn)楸Ｕ闲苑抗こ叹薮?，工期長(zhǎng)、耗費(fèi)大，對(duì)其資金的籌備主要有以下方式： 目前,中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過(guò)程。2007年國(guó)家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策,央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的,而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力,但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)業(yè)資金鏈的脆弱顯露無(wú)遺,房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸,開發(fā)待定。 上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一,一般負(fù)債率都在75%以上。因此通過(guò)直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。 房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具,也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高。與股票相比,又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性,又具有一定的流動(dòng)性,因此,在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng),企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式,債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段,債券融資額總量方面,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前,我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小,債券流通市場(chǎng)不健全,債券發(fā)行程序不規(guī)范,債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性還有問(wèn)題。這些都影響了企業(yè)通過(guò)債券融資的規(guī)模。07年中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國(guó)公司債券發(fā)行工作的正式啟動(dòng),發(fā)行條件較原來(lái)寬松很多?！对圏c(diǎn)辦法》施行之后,房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。 三、住房申請(qǐng)條件購(gòu)買保障房的條件 住房困難家庭或者單身居民申請(qǐng)
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