【文章內(nèi)容簡介】 公里，今年起開始全面實施，并完成主體工程建設(shè)。明年啟動實施東線、北線、西線3條快速路建設(shè)工程，形成環(huán)路，爭取用5年左右的時間，建成“田”字延展形城市快速交通路網(wǎng)。今年，首府城市快速路網(wǎng)開工建設(shè)項目節(jié)點分別為，云中路交南二環(huán)互通立交橋、興安路交南二環(huán)互通立交橋、東二環(huán)交南二環(huán)跨線橋、遠經(jīng)二路交南二環(huán)立交橋、昭烏達路交南二環(huán)地道、東二環(huán)交南二環(huán)地道。此外軌道交通在今年年底也將完成所有審批手續(xù)和前期準(zhǔn)備工作，力爭明年開工建設(shè)地鐵2號線。今年，我市還要利用現(xiàn)有呼哈鐵路專線，探索性地建設(shè)長度為8公里的輕軌電車線路。呼和浩特地鐵規(guī)劃有5條線路，將貫穿全市四區(qū)及三個開發(fā)區(qū)，為市民出行提供便利交通。1號線自金山開發(fā)區(qū)始發(fā)沿新華西街、新華大街、新華東街一線過火車東站、機場后折向南至東把柵；2號線自大黑河站始發(fā)沿錫林路向北至北郊公園折向東至黑土凹；3號線自金川南區(qū)始發(fā)經(jīng)裕隆工業(yè)園區(qū)沿鄂爾多斯大街向東，至如意東站折向北經(jīng)火車東站后至鄭家沙梁；4號線自警察職業(yè)學(xué)院始發(fā)經(jīng)興安北路、興安南路向南至新營子；5號線自青山村始發(fā)沿巴彥淖爾路向南，至辛辛板折向東至圪老板。此外，由于呼市人均道路面積、路網(wǎng)密度偏低，城市道路橋梁通道等市政設(shè)施建設(shè)急需加強，所以今年呼市將要繼續(xù)加大新區(qū)市政道路橋梁等設(shè)施建設(shè)力度，盡快形成新區(qū)市政路網(wǎng)框架，并加快城市中心區(qū)和城市周邊道路橋梁建設(shè)。特別是要加大中山路、濱河路等重點路段的改造力度，打通城市道路微循環(huán)，用3到5年時間形成“干道快速化、節(jié)點立交化、道路網(wǎng)格化、管理智能化”的城市交通路網(wǎng)，徹底解決城市中心區(qū)和外圍延伸區(qū)的道路交通問題。小結(jié)：隨著呼和浩特一系列市政規(guī)劃的實施，呼和浩特的房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了新的變化，如意區(qū)、成吉思汗大街，成為帶動首府房地產(chǎn)開發(fā)走高的新的熱點區(qū)域，這兩區(qū)域無論是開發(fā)面積還是開發(fā)規(guī)模，均對呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展，及提升居民的居住水平有重大意義。呼和浩特城市規(guī)劃：依據(jù)《呼和浩特市總體規(guī)劃綱要(20092020)》城市總體規(guī)劃采取“集中式組團”布局形態(tài)，形成“雙核心、多組團”的空間結(jié)構(gòu)?？傮w上向南發(fā)展、適度向城區(qū)東西兩翼發(fā)展，控制向北發(fā)展，遠景在大、小黑河之間預(yù)留發(fā)展空間，突出城區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、科技、信息、科技、文化、教育功能，把一些不適宜的職能向外圍組團和城鎮(zhèn)擴展。東優(yōu):二環(huán)以東地區(qū)作為城市功能拓展新區(qū)，進行優(yōu)化開發(fā)，推進“一街五區(qū)”建設(shè)。西聯(lián):推進金川、金山、裕隆融合發(fā)展，打造以裝備制造、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的呼西工業(yè)區(qū)。南拓:工業(yè)發(fā)展向南拓展，打造呼南工業(yè)新城和托清重化工業(yè)城 。北控:依托大青山打造北部綠化防護區(qū)，嚴(yán)控開發(fā)，建立北部生態(tài)涵養(yǎng)帶。中興：完善城市核心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，全面提升城市功能、品位和特色，使主城區(qū)載體功能提檔升級，歷史文化特色鮮明突出。小結(jié)：呼市總體規(guī)劃確定了成為“呼包鄂”金三角的經(jīng)濟中心地位，京、津、華北一帶成為對外經(jīng)濟聯(lián)系的主要方向?！氨笨?、東優(yōu)、南拓、西聯(lián)、中興”，城市發(fā)展方向以東為首，伴隨著政府東遷，東部必將成為新的城市中心依據(jù)規(guī)劃，北部打造生態(tài)園區(qū)，西部、南部承接工業(yè)發(fā)展，中部完善升級，東部成為唯一的政務(wù)、商務(wù)、金融辦公集中區(qū)。第三章 房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場總體狀況分析房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析2012年1—，%，%。其中：住宅完成投資:，%，%。保障性住房完成投資512764萬元，%，環(huán)比增長與上月持平。其中廉租房完成投資4460萬元，%，環(huán)比與上月持平。（見表1）從表1分析，總投資情況比去年同期增長70%多，增幅度較大。按用途分，各類用房投資均超過了56%以上，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房增幅均超過100%。圖1反映的是2012年投資環(huán)比數(shù)據(jù)。投資額始終呈波動增加趨勢， 11月、12月增幅下降較大。房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)分析2012年112月，%，%。從資金來源構(gòu)成看，銀行貸款下降，%，%，同比下降了近5個百分點；自籌資金漲幅較高，%，%。占到位資金比重分別為57%和34%，均比上年提高。資金來源仍以自有資金、定金及按揭為主，占全部資金的68%。（詳見表圖2）房地產(chǎn)開發(fā)購置土地分析2012年112月，%，%。，%，%。土地購置費620944萬元，%，%。土地成交價款1335200萬元，%%。（見表3） 房地產(chǎn)開發(fā)施工與竣工分析2012年1—12月份，%，環(huán)比持平。其中：，%，環(huán)比持平；，%，環(huán)比持平；，%，環(huán)比持平；，%，環(huán)比持平。2012年1—12月份，%，環(huán)比持平。其中：，%，環(huán)比持平；，%，環(huán)比持平；，%，環(huán)比持平；，%，環(huán)比持平。，%，環(huán)比持平。新開工套數(shù)43666套，%，環(huán)比持平。其中：，%，環(huán)比持平；廉租房新開工套數(shù)1059套，%，環(huán)比持平。2012年112月，%，%。其中：，%，%；，%，%；，%，%；，%，%。，%，環(huán)比持平?？⒐ぬ讛?shù)1831套，%，環(huán)比持平。（見表從表4可以看出，整體上商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴大。施工面積漲幅較高，新開工面積漲幅不高，特別是2012年大的宏觀背景下，減少了住房新開工面積，主要是商業(yè)營業(yè)用房和其他用房新開工面積漲幅較高?？⒐っ娣e與新開工面積增幅基本一致，表明開發(fā)商逐漸按照市場需求推出房屋。商品房供需分析2012年1—12月，不包括180萬平米城中村回遷房的面積，%，%。其中：，%，%；，%，%；，%，%。，%，%。其中：，%，%；，%，%；，%，%。（見表5）以上數(shù)據(jù)可見，與上年同比各項指標(biāo)總體上繼續(xù)保持了增長態(tài)勢，現(xiàn)售備案面積降幅較大，表明現(xiàn)房下降，較大樓盤推出較少。2012年112月，%，%。成交套數(shù)19164套，%，%。，%，%。其中：，%，%。成交套數(shù)15043套，%，%。，%，%；，%，%。，%，%；，%，%。，%，%；，%，%。，%，%。（見表圖3）2012年由于經(jīng)濟形勢不景氣，年初銷量大幅下滑，同比4月份后得到了緩解，降幅逐月趨于縮小。環(huán)比始終保持了增長態(tài)勢，但是增幅也呈逐月縮小的態(tài)勢。商品房待售面積分析截止2012年底，%，%。其中：，%，%。其中：，%，%，%。，%，%，%。（見表圖4）從表圖4可看出，商品房總的待售面積比去年同期增長幅度較大，近50%。主要是辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房漲幅較高所致。住宅待售面積占比重仍較大，約47%以上。環(huán)比波動下降，特別是11月、12月出現(xiàn)負增長，表明去庫存效果明顯。不同套型新建商品房供求結(jié)構(gòu)分析2012年1—12月，不同套型新建商品住房，供應(yīng)構(gòu)成以120144平方米為主占22%，%，100120平方米和180平方米以上均占18%，其他在10%以下。 2012年1—12月，成交與供應(yīng)基本一致，%，%，%。（詳見圖5）從供求結(jié)構(gòu)中可以看出是144平方米以下的為主，100144平方米為主，占近40%，比上年增加14個百分點。大面積的占比也在提高180平方米以上的約占到18%，比上年增加12個百分點。呈現(xiàn)出住宅市場需求的多元化。商品房銷售價格分析2012年1—12月，商品房平均銷售價格6396元/平方米，%，%。商品住宅平均價格5128元/平方米，%，%；辦公樓平均價格7226元/平方米，%，%；商業(yè)營業(yè)用房平均價格9484元/平方米，%，%。（見圖7） 從圖7中可以看出，2012年呼和浩特的房屋價格漲幅基本呈小幅下降趨勢。從年初的同比增速近7%%。商品住房年初由于2011年的翹尾因素，同比漲幅10%，2月后呈逐月下降趨勢，%。各類房屋同比也均呈逐月下降的趨勢。商品房環(huán)比漲幅呈溫和波動增長，%以下波動。%%之間波動。不同價位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)分析2012年112月，不同價位新建商品房上市結(jié)構(gòu)中，以每平方米售價在7000—%，其次是80009000元/平方米和40005000元/平方米，占比約15%，再次是900010000元/平方米，占12%，60007000元/平方米占11%。成交面積和成交套數(shù)均以60007000元/平方米為主，分別占29%和30%，其次是30004000元/平方米，約占26%。（見圖8）從圖8可以看出，當(dāng)期上市面積7000元/平方米的占比較高，約占60%以上，2011年僅占21%。成交面積和套數(shù)在3000—7000元/平方米為主，約占80%。說明購房群眾仍然是中低收入家庭。住房價格指數(shù)分析據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2012年年11月，%，%。按由高到低排序，在全國70個大中城市中分別位居7位和53位。其中，%，%。按由高到低排序，在全國70個大中城市中分別位居7位和44位；%， %（見表8）1商品住房購買對象情況分析2012年1—12月，商品房購買對象仍然以本市區(qū)為主，約占75%，外地購買對象占25%，購買對象幾年來基本沒有發(fā)生變化，基本在1個百分點之間波動。在外地買房人群中仍然是以自治區(qū)其他盟市為主，%。從增長幅度看，除外省市購房外，其他購房對象同比增幅均呈下降趨勢，特別是本省其他地區(qū)購買人群下降78%，外省市購買人群增幅為147%。外地購房占比并沒有提高，外省市購房大幅提高，說明外地購房人群結(jié)構(gòu)調(diào)整較大。（見表圖9）第二節(jié) 當(dāng)前房地產(chǎn)市場特點投資持續(xù)保持了增長的態(tài)勢2012年呼和浩特房地產(chǎn)市場投資，在調(diào)控中以持續(xù)上漲的行情結(jié)束。資金來源整體增速顯著提高，與銷售相關(guān)的預(yù)付款和按揭貸款回升幅度最大，表明銷售狀況好轉(zhuǎn)，企業(yè)資金狀況的改善更加明顯。房地產(chǎn)市場聚焦于去庫存，交易量回升明顯進入2012年之后，政策作用正逐漸被時間銳化， 隨著4月以來剛性需求的逐漸釋放，成交量增幅逐漸縮小。隨著整體市場成交量回升，下半年以來改善類需求也開始入市。從供應(yīng)走勢看，全年供應(yīng)總量同比大幅上漲，大戶型供應(yīng)趨熱，高端項目市場份額持續(xù)上漲。從需求走勢看，后半年銷量小幅上漲。剛需依舊是市場主力，改善型需求逐步釋放。雖然住宅待售面積占比仍然較大約47%以上，但是，環(huán)比波動下降，特別是112月負增長，表明去庫存效果明顯。同時，也應(yīng)注意開發(fā)商擺脫了資金量緊張的困擾，甚至已完成全年銷售目標(biāo)，推盤動力不足，現(xiàn)售備案面積處于下滑態(tài)勢。上半年剛需的集中釋放，下半年改善型購房需求的接棒，使得2012年二手住宅市場呈現(xiàn)出供需兩旺的市場局面，在促使交易量明顯增長的同時，房價也出現(xiàn)了波動小幅上漲，但是變化幅度相對溫和。成交價格微幅上漲2012年，由于一系列調(diào)控政策的效果在上半年得以顯現(xiàn)，打折促銷和以“低價跑量”的定價策略成為開發(fā)商普遍的手法。隨著開發(fā)企業(yè)的資金回籠和市場預(yù)期均有所好轉(zhuǎn)，部分前期低開的住宅項目在銷售持續(xù)走高的背景下取消折扣或提高報價，再加之改善型需求逐步釋放，中高端樓盤成交的良好表現(xiàn)，導(dǎo)致呼市整體住宅成交均價一直溫和上升。值得注意的是，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)上調(diào)價格幅度仍保持理性，價格上漲幅度有限。同時商鋪大幅放量、寫字樓成交也表現(xiàn)不錯，供銷同比雙雙上漲。第三節(jié) 2013年呼和浩特房地產(chǎn)市場走勢分析2013年，預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控政策不會松動，“限購”、“保剛需”、“穩(wěn)房價”仍是調(diào)控主基調(diào)。2013年房地產(chǎn)市場成交或?qū)⒎€(wěn)中有升，價格維持堅挺。預(yù)計2013年樓市成交將繼續(xù)上漲。但是鑒于調(diào)控政策穩(wěn)定存在和仍處高位的市場庫存，樓市反彈的空間并不大，仍是以小幅回升、總體趨穩(wěn)的態(tài)勢為主。樓市成交量的持續(xù)上升也勢必會帶來價格的相對堅挺，未來房價也將呈現(xiàn)穩(wěn)中略漲的態(tài)勢第4章 房地產(chǎn)竟?fàn)帬顩r分析第一節(jié) 邊緣競爭項目分析 新城區(qū)希望加洲華府產(chǎn)品定位： 120—150平米高層 、多層、花園洋房占地面積：14萬平方建筑面積。25萬平方綠化率。35％車位數(shù)：1：1營銷策略：高層和洋房在售。六月B區(qū)開盤屆時鉅惠 ，B區(qū)花園洋房戶型 140~180 平米，均價7300元/平米；高層戶型130~150平米，均價6300元/平米。按揭98折，一次性96折。首套首付30%，二套首付60%。A區(qū)住宅所剩房源已不多。工程進度：做樓體內(nèi)部裝修中推廣策略：戶外（圍擋、廣告牌、LED)報紙（硬廣、新聞、軟文、）網(wǎng)絡(luò)（硬廣、 新聞、軟文、）節(jié)日公關(guān)活動 LED大屏開盤時間：2013年5月份入住時間。2013年年底開 發(fā) 商：內(nèi)蒙古希望陽光實業(yè)股份有限