【文章內(nèi)容簡介】 樓盤， 5500 元以上的樓盤普遍難以承受。他們希望房價穩(wěn)定并等待著下降。購得起高價房、豪宅的畢竟還是小部分，大約占１５％左右。再次，股市行李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 情的走好，相對地吸引了部分資金。當(dāng)然也會有部分股民等待股市解套后，抽回資金去買房。 綜上所述，由于在可預(yù)見的階段內(nèi)，沒有影響上海市房價必漲或必跌的確定因素 ，因此我們預(yù)測上海未來 半年到一年 的房價走勢與前一階段相同，將基本穩(wěn)定略有波動。 同時由于居民購買力的增強(qiáng)和上海投資環(huán)境的良好形勢，使得在現(xiàn)階段內(nèi)，上海的房產(chǎn)銷售呈現(xiàn)一片良好形勢。而與此同時，整個上海市僅嘉定區(qū)塊的開發(fā)空間最為強(qiáng)大，這無形中暗示著在“國際汽車城”的開發(fā)建設(shè)過程中，大量客商的涌入必定會帶動一股新的投資熱潮。 四 政策法規(guī) 1．中國人民銀行降息 ２月２１日，中國人民銀行宣布降息。此次降息，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個百分點(diǎn)，其中活期存款利率由 ％下調(diào)為 ％， 下調(diào) 個百分點(diǎn)；一年期定期存款利率由％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個百分點(diǎn)。各項(xiàng)貸款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個百分點(diǎn)，其中六個月期貸款利率由 ％下調(diào)為％，下調(diào) 個百分點(diǎn)；一年期貸款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個百分點(diǎn)。 個人住房貸款利率相應(yīng)下調(diào)，五年期以內(nèi)由原來的 %降為 %，五年以上的由原來的 %降為 %。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 降息對樓市是一大利好，銀行利率的下降，會使居民減少儲蓄額，轉(zhuǎn)向?qū)ふ倚碌耐顿Y機(jī)會或者擴(kuò)大即期消費(fèi)。股市和房地產(chǎn)是最具投 資價值的行業(yè)。最近深、滬股市低迷，不少投資者已移師房地產(chǎn)，選擇置業(yè)升值的投資渠道。由此看來，如果居民存款大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場，那將大量刺激消費(fèi)需求，給樓市的發(fā)展帶來新的機(jī)會。而與此同時，大投資商更能憑借其有利的資金條件在其中贏取更大的創(chuàng)利空間。這種形勢無疑是對大投資商的一種強(qiáng)大誘惑。 2．拆遷安置規(guī)定 拆遷居住房屋主要有兩種補(bǔ)償安置方式：一是市場價補(bǔ)償安置，即按照被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估價，給予被拆遷人或被拆遷房屋承租人貨幣補(bǔ)償或者與貨幣中補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋；二是異地產(chǎn)權(quán)房屋安置，即符合條件的被拆 遷人或被拆遷房屋承租人以原房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在 “拆一還一 ”的基礎(chǔ)上，再增加地段級差面積，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價。 由于 上海 被拆除房屋大部分屬于舊式里弄和簡屋，房屋陳舊，結(jié)構(gòu)較差，戶均面積較小，評估價偏低，相當(dāng)一部分被拆遷居民得到的中補(bǔ)償安置款可能低于原來的補(bǔ)償安置水平， 上海 設(shè)置了最低平補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)，并增加了價格補(bǔ)貼。因此，居住房屋市場價補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的基本公式為： 貨幣補(bǔ)償金額 =（市場單價十價格補(bǔ)貼） x 被拆除房屋的建筑面積 上述公式中， “市場單價 ”，為房地產(chǎn)市場的評估單價，評估單價不足最低補(bǔ)償償單價標(biāo)準(zhǔn)的 ，以最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算； “最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn) ”，為被拆除房屋同區(qū)域已購公房交易的平均單價。 “價格補(bǔ)貼 ”，評估單價不足最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的一定比例（不低于 20%）確定；評估單價高于最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按高出部分與最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)差額的一定比例（不低于 20%）確定。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 3． 購買商品住房交易手續(xù)費(fèi) 下調(diào) 上海 為了簡化交易程序，下降收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減輕購房人的負(fù)擔(dān)，對個人購買商品住房統(tǒng)一交易手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通知如下： 個人購買商品住房每次交易過戶時，其交易價格 在 30 萬元以上的，按每套（別墅按每 幢 ） 500 元收取，由交易雙方各支付 250 元；交易價格在 30 萬元（含 30 萬元）以下的，按每套 250 元收取，由交易雙方各支付 125 元。 4． 市內(nèi)外銷商品住房并軌 4． 1 土地供應(yīng)的并軌 主要包括： （一）統(tǒng)一地價體系。取消原有的內(nèi)、外銷商品住房項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金價格的差別。（ 二 ）統(tǒng)一土地收益的收取和分配方式。 4． 2 商品住房交易的并軌 主要包括： （一）統(tǒng)一租售對象。無論是并軌前還是并軌后取得土地使用權(quán)建造的商品住房，均取消租售對象的限制，境內(nèi)外的企業(yè)、組織和個人均可以購買或者租賃。（ 二 ）統(tǒng)一交易收費(fèi)。將個 人購買商品住房按買賣價格一定比例收取手續(xù)費(fèi)，改為每次交易過戶時按統(tǒng)一規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 5． 住房分配貨幣化 上海正積極穩(wěn)妥推進(jìn)住房分配貨幣化政策。實(shí)行住房分配貨幣化，意味著今后單位不再分房，有關(guān)資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼后，分次或一次性補(bǔ)貼給職工，由職工到市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。這一住房分配體制的改變，可以克服實(shí)物分房制度產(chǎn)生的種種弊端，極大地刺激住宅消費(fèi)。 6．藍(lán)印戶口的取消 上海對外來常住人口實(shí)行藍(lán)印戶口政策是 1994 年 2 月起試行的，1998 年進(jìn)行了修訂。幾年來，這一政策對上海招商引資、 引進(jìn)人才，尤其是繁榮上海的房地產(chǎn)市場，均起到了積極的杠桿作用。但由于近來申辦藍(lán)印戶口的人員增長過快，超過申辦控制總量而積壓待辦的數(shù)量過多，給上海人口的綜合調(diào)控造成較大壓力。為此，上海作出了停止受理的決定。 以 上海聯(lián)洋 集團(tuán)世紀(jì)公園邊的一處 “ 聯(lián)洋社區(qū) ” 為例，有 10%的購房者買房的目的是為了辦理藍(lán)印戶口。據(jù)介紹，這些 “新移民 ”大多來自江浙一帶。因?yàn)樗{(lán)印戶口可轉(zhuǎn)為正式戶口，很多人都把這一個名額讓給了孩子，他們可以憑借戶口在上海讀中學(xué)、繼而考大學(xué)，大大降低了考學(xué)的難度。而藍(lán)印戶口的停辦將使有這一目的的外省客戶減少。 購房門檻的降低，將大大提高老百姓的購買機(jī)會，這必將引發(fā)又一場的購銷熱潮。而與此同時，房地產(chǎn)銷售政策的調(diào)整和“藍(lán)印戶口”的停辦以及 “上海市居住證 ”制度 的實(shí)施 ， 將從完善戶藉制度和投資環(huán)境方面給予投資更大的投資空間。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 五 旅游市場分析 1． 上海旅游業(yè)概況 上海是一座充滿生機(jī)，富有激情的城市 。 其旅游業(yè)從 1991 年以來，始終保持持續(xù)，穩(wěn)定，健康發(fā)展的態(tài)勢 。 2020 年 1 至 10 月，上海旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，主要表現(xiàn)在：入境旅游總體增長，國內(nèi)旅游穩(wěn)步增長，旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各項(xiàng)指標(biāo)全面提升，旅游企業(yè)經(jīng)營效益接近歷史最好水平。 —— 入境旅游總體增長。 1 至 10 月，上海接待入境旅游者 萬人次，比上年同期增長 %。其中，一季度接待入境旅游者 萬人次，同比增長 %；二季度接待入境旅游者 萬人次，同比增長 %；三季度接待入境旅游者 萬人次，同比增長%。受 “”事件的影響， 10 月的入境旅游同比雖有較大回落，但至 2020 年底仍 突破 了 接待入境旅游者 200 萬人次的大關(guān)。 —— 國內(nèi)旅游穩(wěn)步增長。 首先，國內(nèi)旅游收入增幅超出國內(nèi)旅游人次的增長。其次，從旅游黃金周及雙休日國內(nèi) 旅游情況來看，發(fā)展勢頭良好。 2020 年 “ 五一 ”、“ 十一 ” 旅游黃金周及春節(jié)期間，全市共接待旅游者 865 萬人次，國內(nèi)旅游收入 億元人民幣。 —— 旅游企業(yè)經(jīng)營狀況良好，效益接近歷史最好水平。 一是全市星級賓館客房平均出租率達(dá) %，比 2020 年同期上升約 6 個百分點(diǎn)；二是星級飯店客房房價普遍呈降幅減小、止跌回升的態(tài)勢。如全市五星級飯店客房平均房價比 2020 年同期增長 %，市區(qū)客房房價普遍回升；三是旅行社業(yè)務(wù)量放大，旅游景點(diǎn)節(jié)假日游客增多。 █ 上海市確定 2020 年旅游業(yè)主要發(fā)展目標(biāo)是： 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 接待 入境旅游者比去年的 204 萬人次增長 5％；旅游創(chuàng)匯比去年的 億美元增長 11％；吸引國內(nèi)旅游者比去年的 8254萬人次增長 5％；旅游產(chǎn)業(yè)總收入超千億元，使增加值占全市ＧＤＰ比重從去年的 ％提高到 ％。 2． 2020 年 全國各 地入境旅游接待收匯情況 2020 年 112 月，各地入境旅游雖然受到 “ 事件 ” 的不利影響，但入境旅游接待仍取得了良好的增長態(tài)勢，其中各地接待外國人、澳門同胞和臺灣同胞的增幅超過 10%。 112 月 ,各地接待入境旅游總?cè)舜螢? 萬人次，同比增長%。接待總?cè)颂鞛? 萬人天，同比增長 %。 上海、 江蘇、浙江、云南、山東等入境旅游接待大省的同比增幅達(dá)到兩位數(shù)的增長。 （一）全國接待總量 2020 年，各地接待入境旅游者總?cè)舜螖?shù)為 萬人次，同比增長 %，其中外國人 萬人次，增長 %；香港同胞 萬人次，增長 %；澳門同胞 萬人次，增長 %；臺灣同胞 萬人次，增長 %。 2020 年，各地接待入境旅游者總?cè)颂鞌?shù)為 萬人天，同比增長 %，其中外國人 萬人天 ，增長 %；香港同胞 萬人天，增長 %；澳門同胞 萬人天，增長 %；臺灣同胞 萬人天，增長 %。 （二）各地接待入境旅游者情況 2020 年，接待入境旅游者人次數(shù)位居全國前 10 位的?。▍^(qū)、市）分別是：廣東 ( 萬人次，增長 %)、北京 ( 萬人次，增長 %)、 上海 ( 萬人次，增長 %)、 江蘇 ( 萬人次，李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 增長 %)、福建 ( 萬人次，增長 %)、浙江 ( 萬人次，增長 %)、廣西 ( 萬人次，增長 %)、云南（ 萬人次，增長 %）、山東 ( 萬人次，增長 %)和陜西 ( 萬人次，增長 %)。 2020 年，接待入境旅游者人天數(shù)位居全國前 10 位的?。▍^(qū)、市）分別是：廣東 ( 萬人天，增長 %)、北京 ( 萬人天，增長 %)、 上海 ( 萬人天，增長 %)、 江蘇 ( 萬人天，增長 %)、福建 ( 萬人天，增長 %)、浙江 ( 萬人天，增長 %)、遼寧 ( 萬人天，增長 %)、山東 ( 萬人天，增長 %)、廣西 ( 萬人天，下降 %)和陜西 ( 萬人天，增長 %)。 （三）各地接待入境旅游者增長變化情況 2020 年，各?。▍^(qū)、市）接待入境旅游者人數(shù)與上年同期相比，除海南、西藏有所下降外，其他?。▍^(qū)、市）都有不同程度的增長。增幅達(dá)到兩位數(shù)的有 20 個?。▍^(qū)、市），其中有 6 個?。▍^(qū)、市）的增長比超過 20%，具體情況如下：湖北：增長 %，浙江：增長 %，四川：增長 %，吉林：增長 %，青海：增長 %，江西：增長 %。 2020 年，各?。▍^(qū)、市）接待入境旅游者人天數(shù)與上年同期相比，除河南、寧夏、廣西、西藏、海南和甘肅下降外，其他各省（區(qū)、市）均有增長，增幅達(dá)到兩位數(shù)的有 17 個?。▍^(qū)、市），其中有 10 個?。▍^(qū)、市）的增長比超過 20%，具體情況如下：湖北：增長 %，吉林：增長 %，四川：增長 %，浙江：增長 %，黑龍江：增長 %，青海：增長 %，陜西：增長 %，江西：增長 %，安徽：增長 %，遼寧：增長 %。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 （四） 各地接待外國旅游者情況 2020 年，各?。▍^(qū)、市）接待外國旅游者 萬人次、 萬人天，分別占接待入境總量的 %和 %。 全國接待外國旅游者人次數(shù)列前 10 位的?。▍^(qū)、市）分別是：廣東 ( 萬人次，增長 %)、北京 ( 萬人次，增長 %)、 上海 ( 人次，增長 %)、 江蘇 ( 萬人次，增長 %)、浙江 ( 萬人次，增長 %)、云南 ( 萬人次，增長 %)、陜西( 萬人次，增長 %)、遼寧 ( 萬人次，增長 %)、山東 (萬人次，增長 %)和黑龍江 ( 萬人次，增長 %)。 全國接待外國旅游者人天數(shù)列前 10 位的?。▍^(qū)、市）分別是：北京 ( 萬人天，增長 %)、 上海 ( 萬人天，下降 %)、 廣東 ( 萬人天，增長 %)、江蘇 ( 萬人天，增長 %)、遼寧 ( 萬人天，增長 %)、浙江（ 萬人天，增長 %）、福建 ( 萬人天，下降 %)、陜西 ( 萬人天 ，增長 %)、山東 ( 萬人天，增長 %)和天津 ( 萬人天，增長 %)。 （五）各地入境旅游收匯情況 2020 年，全國地方國際旅游（外匯）收入列前十位的省（區(qū)、市）分別是：廣東 (，增長 %)、北京 (，增長 %)、上海 ( 萬美元，增長 %)、 福建 （ 萬美元，增長 %)、江蘇 ( 萬美元，增長 %)、浙江（ 萬美元，增長 %）、遼寧 ( 萬美元，增長 %)、山東 ( 萬美元 ，增長 %)、云南 ( 萬美元，增長 %)和陜西 ( 萬美元，增長 %)。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 3． 江 、 浙 、 滬形成國內(nèi)最大客源市場 地處長江三角洲的江蘇、浙江、上海兩省一市，不僅以濃郁豐厚的地緣文化和秀麗迷人的自然風(fēng)光，成為我國東部獨(dú)具魅力的旅游勝地，而且經(jīng)過多年培育 ，市場更趨成熟。 改革開放以來，江浙滬經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和城市化發(fā)展水平顯著提升，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的收入水平大幅增長，各項(xiàng)指標(biāo)均居全國前列。國家統(tǒng)計(jì)局 2020 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 江浙滬兩省一市人口約占全國十分之一， GDP 總量占全國的 %。滬、 浙、江三地城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和年消費(fèi)支出分別居國內(nèi)第 5 位，農(nóng)村居民人均可支配收入和年消費(fèi)支出分居國內(nèi)第 4 位。 國家旅游局委托國家城調(diào)總隊(duì)調(diào)查的 2020 年我國城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民出游率情況，也顯示出這一區(qū)域已經(jīng)形成了巨大的旅游客源市場。其中，蘇州、杭州和寧波三市城鎮(zhèn)居民出游率分別達(dá)到 %、