房地產(chǎn)調(diào)研(編輯修改稿)
2024-10-28 21:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商業(yè)用地的嚴(yán)重浪費(fèi)行為。（三）進(jìn)一步加強(qiáng)差別化住房信貸政策落實(shí)，有效抑制投資性、投機(jī)性購(gòu)房行為。一是充分發(fā)揮信貸政策抑制不合理住房需求特別是投資投機(jī)性需求的作用。要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的監(jiān)管，提高差別化信貸政策落實(shí)力度。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，地方政府應(yīng)果斷采取包括限購(gòu)政策在內(nèi)的臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。二是嚴(yán)厲打擊商品住宅銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中的各種違規(guī)行為，加強(qiáng)信息公開(kāi)透明，減少房地產(chǎn)商利用虛假信息制造房?jī)r(jià)上漲假象盈利空間，引導(dǎo)居民理性購(gòu)房。（四）加強(qiáng)持有交易環(huán)節(jié)管理，提高住宅使用率。當(dāng)前，交易和持有成本低是造成投資性、投機(jī)性購(gòu)房的重要原因，這一方面推高房?jī)r(jià)，另一方面造成大量的住宅浪費(fèi)。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)閑置住宅管理、增加持有成本能有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格。（五）改革土地出讓收入的管理體制，提高保障性住房政策執(zhí)行力。一是加快推進(jìn)土地收入管理體制。在積極推進(jìn)將土地轉(zhuǎn)讓收入列入財(cái)政預(yù)算管理的同時(shí)，要加大財(cái)政體制改革力度，進(jìn)一步規(guī)范中央和地方在財(cái)權(quán)與事權(quán)分配方面的關(guān)系，解決目前比較突出的中央出政策、地方出資金的問(wèn)題，從根本上解決地方政府不再過(guò)度依賴“土地財(cái)政”解決問(wèn)題。進(jìn)一步規(guī)范銀行的信貸行為，加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)管理，有效消解地方政府運(yùn)用“土地財(cái)政”的外在支持力。二是加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，堅(jiān)持房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)與保障“雙軌制”、“二元制”發(fā)展方向，盡快形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。要提高政策執(zhí)行力、落實(shí)力，通過(guò)政績(jī)考核、土地出讓金一定比例用于保障房建設(shè)強(qiáng)制性管理、保障性用地占用地規(guī)劃比例管理等措施，確保保障性住房建設(shè)計(jì)劃全面完成。四、房地產(chǎn)的走勢(shì)及前景金融貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求有著決定性意義，貨幣金融政策是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱絕對(duì)的推動(dòng)力。貨幣擴(kuò)張將降低利率，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的融資成本，從而提高房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)提高，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模也上升，從而拉動(dòng)總產(chǎn)出上升。在適度寬松貨幣政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)銷(xiāo)兩旺的局面。為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控，調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度超出市場(chǎng)預(yù)期，特別是明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，加上限購(gòu)措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預(yù)期，特別是購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期將因此得到顯著抑制。另一方面，二套房首付提高、營(yíng)業(yè)稅征收從嚴(yán)、加息等政策也將大大增加購(gòu)房者的資金成本和未來(lái)的交易成本，也將增加投資性購(gòu)房的獲利風(fēng)險(xiǎn)。一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、發(fā)展前景看好、市場(chǎng)輻射力強(qiáng)，在當(dāng)前全社會(huì)貨幣流動(dòng)性充裕的背景下，仍將擁有強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。然而在一線城市土地價(jià)格大幅上漲、購(gòu)房負(fù)擔(dān)明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場(chǎng)份額呈下降趨勢(shì)。正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調(diào)控，同時(shí)未來(lái)中國(guó)城市化重心將更多轉(zhuǎn)向二三線城市及中小城市，住房市場(chǎng)的發(fā)展空間也會(huì)相應(yīng)轉(zhuǎn)移。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，使一線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，難與少數(shù)央企爭(zhēng)地的開(kāi)發(fā)商加快向中小城市轉(zhuǎn)移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房?jī)r(jià)上漲打開(kāi)了新通道。相對(duì)于一線城市發(fā)展已較為成熟穩(wěn)定的市場(chǎng)，二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處快速的上升周期。隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)和空間。第四篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)調(diào)研報(bào)告關(guān)于中小房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的調(diào)研報(bào)告2009年部分上市公司紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，瘋狂拍地，房?jī)r(jià)上漲，而房地產(chǎn)業(yè)也成為國(guó)民最關(guān)注的熱門(mén)行業(yè)。整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，歷來(lái)是政府調(diào)控政策的主要內(nèi)容。在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻形勢(shì)的情形下，國(guó)務(wù)院也陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。2010年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳出“國(guó)十一條”，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面，正式確定2010年樓市政策基調(diào)，表示政府遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。時(shí)至2010年8月，從京滬杭開(kāi)始，各商業(yè)銀行業(yè)紛紛暫停第三套房貸。如此以來(lái)，在大型房地產(chǎn)企業(yè)和宏觀調(diào)控政策的雙重壓力下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的命運(yùn)何去何從，成為一個(gè)比較嚴(yán)峻的問(wèn)題。本文將對(duì)九江部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，從融資、財(cái)務(wù)狀況幾方面來(lái)指出中小房地產(chǎn)企業(yè)的問(wèn)題，并提出解決方案。一、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及原因（一）企業(yè)融資現(xiàn)狀的分析資金是企業(yè)生存和發(fā)展不可或缺的資源，房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來(lái)自七個(gè)方面，國(guó)內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。自籌資金主要有企業(yè)自籌和向關(guān)系人借貸兩種形式，自籌通常表現(xiàn)為在流動(dòng)資金不足的情況下，企業(yè)向職工集資；向關(guān)系人借貸。兩種方式的利率一般高于同期貸款利率，而且金額較小，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)而言，只能解決暫時(shí)的問(wèn)題，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展沒(méi)有根本性的影響。中小企業(yè)在外資融資的直接融資方面，證券市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻高 目前，我國(guó)資本市場(chǎng)還很不完善，大部分企業(yè)尤其是中小企業(yè)難以通過(guò)直接融資渠道來(lái)獲得資金，從股權(quán)融資來(lái)看，作為企業(yè)發(fā)行股票上市的唯一市場(chǎng)，滬深交易所設(shè)置了很高的門(mén)檻，絕非一般中小企業(yè)能問(wèn)津。從債券融資看，目前
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