【文章內容簡介】 產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。 房地產調研報告 4 一、我 縣房地產市場發(fā)展的現狀 (一 )房地產市場發(fā)展形勢分析 近年來，在縣委、縣政府 “ 奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展 ” 等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大，房地產業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)已有 17 家， “ 十五 ” 期間房地產開發(fā)投資累計完成 億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū) 8 處，開發(fā)商品住宅 6200 套、 56 萬平方米。房地產業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。 目前我縣房地產業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升 。樓盤品質不斷提升，居住環(huán)境日益改善。 __年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅 小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以 100 平方米以上的大面積樓房為主， 90100 平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發(fā)量的 25%左右。 總體看， __年我縣房地產需求增長速度將低于 __年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作 者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍 。同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何 (特別是個人購房比例 )以及投資性購房的比例。 __年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到 93%，以投資為目的占 7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到 2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。 預計房屋價格在較旺的實 際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經歷了 __年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預計將小于 __年水平。 __年全縣普通商品住宅平均銷售價格為 1280 元 /m2，同比上漲 %。受土地價格、建筑 “ 三材 ” 價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響， __年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現 “ 泡沫 ” ，并且還具有相當的發(fā)展空間。 __年全縣房 地產開發(fā)完成投資 億元，比上年增長 %。房地產開發(fā)投資占全縣全社會固定資產投資比重達到 %，拉動全縣固定資產投資增長 個百分點 。對 gdp 增長的貢獻率達到 %，拉動全縣gdp 增長 個百分點。房地產業(yè)已經逐步發(fā)展成為我縣國民經濟的重要支柱產業(yè)。同時房地產業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了 6%。拉動了社會總體消費的增長。 __年，房地產銷售收入 億元，按拉動消費系數 計算，拉動其他消費額 億元，兩項累計達到 億元。同時為社會增加就業(yè)崗位 5000 余個。 (二 )房地產市場發(fā)展存在的主要問題 住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。 90 平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。 房地產市場監(jiān)管力度不夠。房地產市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經營許可、規(guī)劃許可、建設 許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據，有利于調控市場，規(guī)范交易行為，實現房地產市場監(jiān)督科學化 。二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到 “ 先繳稅、后辦證 ” 的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統(tǒng) 還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。 城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產分治。按照建設部建房 (1997)173 號文和省建設廳魯建房發(fā) (1997)239 號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關，并且所頒發(fā)的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產， 特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。 部分開發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。 違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建 房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還