【文章內(nèi)容簡介】 會看作一個物流運行系統(tǒng)，它用信息系統(tǒng)來整合對顧客、經(jīng)銷商、運輸商、生產(chǎn)商、物流公司和供應(yīng)商之間的管理，讓物的流動具有最佳的目的性和經(jīng)濟(jì)性，消除整個價值鏈上的浪費，讓每個參與者都能受益，從而提高整個社會的資源利用水平，提高整個社會的競爭力，抵消市場經(jīng)濟(jì)條件下盲目競爭和調(diào)節(jié)滯后的制度性缺陷。中國目前已成為全球第四大貿(mào)易國，鋼、鐵、銅全球消費量第一，原油進(jìn)口量全球第二，是許多世界制造業(yè)產(chǎn)品、整機(jī)、零配件的最大生產(chǎn)基地，物流量在國際物流中占有重要位置，如果加上國內(nèi)體量，在世界上數(shù)一數(shù)二。而當(dāng)前中國物流業(yè)的發(fā)展水平同這一地位并不相稱。中國現(xiàn) 代物流業(yè)無論從基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)營管理、成本水平，以及觀念、方法和理論研究方面還處于相對落后的狀況。17 / 66 蘇州市現(xiàn)代物流規(guī)劃蘇錫常城市圈經(jīng)濟(jì)實力在長江三角洲地區(qū)中僅次于上海，明顯高于其它幾個城市圈，蘇州的經(jīng)濟(jì)實力占主導(dǎo)地位。蘇州作為制造業(yè)基地之一，擁 有眾多外資企業(yè)，大量跨國公司的進(jìn)駐，帶動了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，物流需求量大增，迫切需要一套快速、便捷、高效的現(xiàn)代物流系統(tǒng)作為支撐。目前蘇州有 85％以上的物流服務(wù)是由其他城市提供的，僅稅收流失就達(dá)數(shù)十億。為此，蘇州市政府專門成立了現(xiàn)代物流領(lǐng)導(dǎo)小組，以期改善蘇州的物流市場，增加蘇州的物流收入。蘇州發(fā)展物流業(yè)除了擁有經(jīng)濟(jì)總量、制造業(yè)特色、外向型經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢外，區(qū)位 優(yōu)勢也很明顯。蘇州位于長江三角洲腹地，溝通蘇北、江浙，是離上海最近的中心城市。蘇州為蘇錫常二級城市圈物流樞紐城市、江蘇與浙江以及其他省市物流交換樞紐城市和上海國際航運中心輔助物流樞紐城市。根據(jù)《蘇州市現(xiàn)代物流規(guī)劃》，蘇州市將用 515 年的時間，致力將蘇州打造成長江三角洲地區(qū)重要的現(xiàn)代物流中心城市。金閶新城區(qū)即蘇州綜合物流園（原稱白洋灣物流園）是蘇州市政府規(guī)劃的市區(qū)最大的物流中心，目前已完成概念規(guī)劃，前期工作全面啟動。四通物流中心作為蘇州綜合物流園的重要組成部分，憑借公司擁有雄厚的實力和多年的物流實際運作經(jīng)驗，將成為園區(qū)內(nèi)首屈一指的物流企業(yè)。18 / 66 項目規(guī)劃 功能定位? 四通物流中心項目的定位是建成一個集干線多式聯(lián)運、外商制造進(jìn)出口貨物集散、流通加工、物流金融、信息服務(wù)以及其它物流配套服務(wù)為一體的現(xiàn)代物流綜合服務(wù)基地。? 形成以四通物流有限公司為核心的共盟體物流中心，將各聯(lián)盟融為一體，從咨詢服務(wù)開始，貨運交易、貨運代理、貨運跟蹤、信息反饋、 業(yè)務(wù)結(jié)算， 倉儲配送、裝卸分揀、流通加工等，到售后服務(wù)，提供綜合性的支持。 市場定位四通物流中心將作如下的市場定位：? 從支持蘇州制造業(yè)現(xiàn)有企業(yè)供應(yīng)鏈優(yōu)化的角度看，物流園區(qū)將集中為 IT、電子、化工、機(jī) 電等行業(yè)提供倉儲 、裝卸、包裝、運輸、銷售、信息一體化現(xiàn)代物流服務(wù)。? 從支持蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的角度看，物流園區(qū)將為新興的商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)提供運輸、庫存控制、分撥、供應(yīng)鏈可視性等一體化支持服務(wù)。? 從支持區(qū)域物流行業(yè)發(fā)展的角度看，物流園區(qū)將定位為以蘇州為中心快速反應(yīng)物流網(wǎng)絡(luò)的主節(jié)點，為覆蓋長三角的快運網(wǎng)絡(luò)體系提供多式聯(lián)運轉(zhuǎn)駁、交叉理貨、配載、本地配送、信19 / 66息處理等一體化服務(wù)。省內(nèi)客戶上?？蛻舻谌锪鞴镜谌锪鞴咎K州客戶交叉理貨長三角客戶分銷中心配送銀行銀行晑總部鐵路、公路鐵路、公路　　　圖 四通物流中心定位：支持工業(yè)、商貿(mào) 特色服務(wù)四通物流中心在物流服務(wù)中所提供具有特色服務(wù)主要有以下幾個方面：（1） 物流咨詢：用科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的方式為客戶提供物流方案的策劃、組織和實施。（2） 跨省市快運：建立全國物流網(wǎng)絡(luò)，承接各類物資的整車、零擔(dān)運輸業(yè)務(wù)，確?？焖?、準(zhǔn)時、安全、高效、低耗完成客戶所交予的物流運作內(nèi)容。（3）倉儲服務(wù)：設(shè)立大型倉庫和堆場，為客戶提供各類物資的保管、存儲和中轉(zhuǎn)配送服務(wù)。同時還可提供物品整理、包裝等配套服務(wù)。（4）多式聯(lián)運：對大批量、長距離的貨物可組織公路、鐵路、水路20 / 66和航空等多種方式的聯(lián)合運輸，實行門到門全程跟蹤運輸服務(wù)。在確保安全、及時的條件下，盡可能為客戶降低物流成本。（5）進(jìn)、出口報關(guān)業(yè)務(wù)：隨著越來越多跨國企業(yè)進(jìn)入中國市場，為了確保產(chǎn)品質(zhì)量，有許多零部件需要從國外進(jìn)口國內(nèi)進(jìn)行組裝配置；同時隨著中國加入 WTO，各大企業(yè)銷售市場的不斷拓展，越來越多的產(chǎn)品也將出現(xiàn)在國際銷售市場上；鑒于此，四通物流中心擬成立國際貿(mào)易部， 為廣大客戶提供各類零部件、原材料及成品的進(jìn)、出口報關(guān)業(yè)務(wù)，以此增強(qiáng)物流延伸工作與提供服務(wù)。（6）為客戶提供個性化服務(wù)與各類增值服務(wù)：因為物流需求方的業(yè)務(wù)流程各不一樣，而物流、信息流是隨價值流流動的，因而四通物流中心按照客戶的業(yè)務(wù)流程來制定各個項目的服務(wù)與操作流程。同時，一項獨特的物流服務(wù)能給客戶帶來高效、可靠的物流支持，而且使客戶在市場中具有特別的，不可模仿的競爭優(yōu)勢。 物 流 連 鎖 供 應(yīng) 流 程運運 輸輸運運 輸輸訂訂 單單 運運 輸輸銷銷 售售 訂訂 單單發(fā)發(fā) 票票 訂 單S價價 格格銷銷 售售客客 戶戶 物物 流流供 應(yīng) 商ManufacturesHQ倉 庫FactoryShop Warehouse訂 單 發(fā)發(fā) 票票運運 輸輸 圖 四通物流中心物流服務(wù)基本流程（7）物流信息管理系統(tǒng)：公司部署的物流信息系統(tǒng)是以生產(chǎn)流程21 / 66優(yōu)化為起點，以為大型生產(chǎn)商提供自動生產(chǎn)線補貨為核心的，以倉儲與運輸綜合資源優(yōu)化和控制管理為基礎(chǔ)的、倉儲、運輸及采購補貨功能于一體的高度智能化的第三方物流業(yè)務(wù)解決方案，服務(wù)于具有多地分布式采購及銷售渠道的大型生產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)化其原材料采購端至成品銷售供應(yīng)鏈組成，可以實現(xiàn)物流管理的信息化、自動化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化、柔性化，縮短與世界上先進(jìn)的電子物流供應(yīng)鏈運作的差距。 建設(shè)規(guī)劃? 交易大廈 45120 平方米，為物流交易提供信息資源和交易場所以及硬軟件設(shè)施；（地面 2 層商業(yè)用房，3～12 層商住用房）? 商業(yè)配套商鋪 48880 平方米；（1 層～3 層為商鋪用房）? 配載與停車場地 42022 平方米，為集裝箱提供堆存場所，為配載貨車提供停車場地；? 倉庫 16400 平方米，為貨主提供倉儲、流通加工和裝卸服務(wù)；? 附房面積 4920 平方米；? 綠地面積 25600 平方米。22 / 66圖 四通物流中心建設(shè)規(guī)劃23 / 663 投資環(huán)境分析 項目建設(shè)環(huán)境 交通環(huán)境四通物流中心位于蘇州金閶新城區(qū)內(nèi)及交通干線出入口，對外交通有：312 國道、204 國道、318 國道、滬寧高速公路、機(jī)場快速公路、蘇嘉杭高速公路，交通十分便捷。 政策環(huán)境國務(wù)院有關(guān)部門已開始修訂、制定有關(guān)政策、法規(guī)，為物流發(fā)展創(chuàng)造條件。 蘇州地方政府也在制定相應(yīng)的政策、法規(guī)，促進(jìn)本地區(qū)物流發(fā)展。政府有關(guān)部門專門委托專業(yè)研究單位對蘇州物流園進(jìn)行規(guī)劃，本項目即位于蘇州綜合物流園內(nèi)，該物流園規(guī)劃投資規(guī)模達(dá)到 30 億人民幣，是市政府規(guī)劃的市區(qū)最大的物流中心。它北至長滸大橋、南到蘇虞張一級公路連接線、西南接京杭大運河、東北連 312 國道。在這個近 5 平方公里的范圍內(nèi)，將建設(shè)一個水、公、鐵一體化的物流園區(qū)。因此，本項 目的建設(shè)迎合規(guī)劃要求，必將得到有關(guān)政策的支持。 服務(wù)環(huán)境蘇州作為上海的后方制造基地，四通物流將成為蘇州第一家物流24 / 66運作平臺，也可以說是中國物流發(fā)展的前期試驗基地，其獨有的政策支持和國家相關(guān)部門的重視，必定會使其成為全國物流業(yè)的焦點。蘇州現(xiàn)在已成為世界重要的 IT 產(chǎn)地之一。IT 業(yè)產(chǎn)值占到全球總產(chǎn)值的 10％以上，而且這些 IT 廠家多要求零 庫存， 對物流業(yè)提出了高質(zhì)量的要求。由于四通物流服務(wù)的多是國際跨國公司，客戶對高質(zhì)量物流的要求以及對于國際物流的特殊要求是四通物流提供高品質(zhì)服務(wù)的理由。蘇州區(qū)位條件優(yōu)越，有發(fā)達(dá)的高速交通網(wǎng)絡(luò)和信息化網(wǎng)絡(luò)， 2022 年末蘇州市擁有機(jī)動車 萬輛，全社會完成貨運量 8833 萬噸，比上年增長 %，貨物周轉(zhuǎn)量 億 噸公里，比上年增長 %。蘇州港港口吞吐量 9060 萬噸，比上年增長 %。發(fā)達(dá)的交通、信息化網(wǎng)絡(luò)和運輸業(yè)為蘇州物流業(yè)發(fā)展提供了有力的保障。 客戶資源目前，蘇州的 GDP 居全國第四位，蘇州已成為國內(nèi)僅次于上海的第二大工業(yè)城市。特別是高速發(fā)展的制造業(yè)，為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場。而現(xiàn)在面臨的問題是，蘇州物流成本占 GDP 的20%，是美國、日本等 發(fā)達(dá)國家的 2 倍。要提高 經(jīng)濟(jì)效益，就必須降低物流成本。因此，提高物流業(yè)發(fā)展水平是一件非常緊迫的事。工業(yè)企業(yè)對廠區(qū)物流以及進(jìn)出口料件成品的國際物流的需求成為四通物流穩(wěn)定的客戶資源。25 / 66 項目所在地概況 蘇州概況? 地理位置蘇州是我國的歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，是長江三角洲重要的中心城市之一。蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長 江。 蘇州市區(qū)中心地理坐 標(biāo)為北緯 31176。1939。，東經(jīng) 120176。3739。 圖 蘇州區(qū)位示意圖? 交通條件蘇州地處我國沿海經(jīng)濟(jì)帶與長江經(jīng)濟(jì)帶的“T”結(jié)構(gòu)的交匯處，也是長江與太平洋通道的交叉口。無論從長江、內(nèi)河，還是鐵路、公路的區(qū)位來看，蘇州都是溝通江浙的交通走廊，是江蘇的門戶和上海的咽喉，在未來的交通中，將起到長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域中心交通走廊的作用。滬寧鐵路橫穿市域東西，境內(nèi)里程 80KM，蘇州站為主要客26 / 66運站之一。航空使用上海虹橋機(jī)場、浦東機(jī)場和碩放機(jī)場、光福機(jī)場。2022 年末全市高速公路通車?yán)锍踢_(dá) 298 公里。? 綜合實力2022 年蘇州市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 3450 億元，比上年增長 %。人均生產(chǎn)總值超過 7000 美元。世界五百強(qiáng)中的一百多個企業(yè)蘇州有跨國公司或企業(yè)，2022 年蘇州市經(jīng)濟(jì)總量全國排名第四位，僅低于北京、上海、深圳，全市惟有五個縣級市均位列全國百強(qiáng)縣的前茅，其中昆山市名列第二，僅次于廣東順德市。2022年，國家權(quán)威部門公布的《中國城市競爭力報告》顯示，蘇州的城市綜合競爭力在全國200個主要城市中排名位于第八位，在內(nèi)地城市中排名第六。 中國城市競爭力排名競爭力城市人才 資本 科技 結(jié)構(gòu) 設(shè)施 區(qū)位 環(huán)境 文化 制度 政府管理 企業(yè)管理 開放 綜合香港 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1上海 2 1 2 14 1 1 4 2 4 1 7 7 2深圳 3 4 14 13 3 19 16 1 1 7 1 1 3北京 1 2 1 8 2 2 5 23 14 4 10 10 4澳門 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 5廣州 5 3 4 3 16 3 2 6 25 3 3 8 6東莞 24 30 31 5 38 35 44 26 15 14 41 3 7蘇州 19 8 13 19 14 20 3 5 10 2 4 9 8天津 21 5 3 20 13 8 32 46 39 31 42 27 9寧波 14 12 16 1 10 23 14 9 3 5 5 13 10 金閶新城概況? 地理交通27 / 66蘇州市金閶新城位于蘇州市中心城區(qū)的白洋灣，規(guī)劃面積 平方公里，規(guī)劃范圍東至滬寧高速公路，南至蘇虞張快速通道蘇州連接線，西臨 京杭大運河，北至黃花涇河。 圖 蘇州綜合物流園區(qū)金閶新城擁有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和豐富的交通資源，滬寧高速公路、312 國道、滬寧鐵路、京杭大運河等交通設(shè)施交匯于此；糧食、木材、建材、煤炭和金屬材料等 11 條鐵路專用線延伸其中，同時，蘇州市快速攀升的外向型經(jīng)濟(jì)和發(fā)達(dá)的制造業(yè)為其提供了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和廣闊的發(fā)展空間，在新城內(nèi)發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)具有巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊28 / 66的發(fā)展前景。? 園區(qū)規(guī)劃物流園內(nèi)將建設(shè)保稅物流中心、中心商務(wù)區(qū)、綜合聯(lián)運區(qū)、倉儲配送區(qū)和現(xiàn)代住宅區(qū)五大功能區(qū)域。其中保稅物流中心占地 75 萬平方米，功能定位于發(fā)展保稅倉儲物流產(chǎn)業(yè)，主要從事保稅倉儲、保稅配送、國際 采購、 簡單 加工和增值服務(wù)等相關(guān)業(yè)務(wù)；中心商務(wù)區(qū)占地82 萬平方米，由大型購物超市、金融保險業(yè)、辦公商務(wù)中心、商業(yè)住宅設(shè)施等組成，將逐步發(fā)展成為蘇州市區(qū)的生產(chǎn)生活物資采購中心；綜合聯(lián)運區(qū)占地 162 萬平方米，利用公路、水路、鐵路集中的優(yōu)勢，建設(shè)大型鋼材市場和聯(lián)運配載中心；倉儲配送區(qū)占地 230 萬平方米，用以發(fā)展倉儲物流及配送產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)代住宅區(qū)占地 327 萬平方米，建設(shè)中高檔現(xiàn)代化住宅。圖 金閶新城（蘇州綜合物流園區(qū)）綜合整合規(guī)劃29 / 66? 園區(qū)近期開發(fā)項目? 房地產(chǎn)開發(fā)項目地塊 A 規(guī)劃建設(shè)為聯(lián)體別墅和別墅住宅。規(guī) 劃用地 萬 m2，建筑密度 20％，限高 12 米，綠化率 40％，容積率 。地塊 B 以小高層住宅為主，多層和高層住宅為輔。規(guī)劃用地 17 萬 m2，建筑密度25％，限高 50 米， 綠化率 30％，容 積率為 。? 中心商務(wù)區(qū)開發(fā)項目 中心商務(wù)區(qū)將建成為整個物流園提供商務(wù)辦公、產(chǎn)品展示、信息傳達(dá)、超級 市場、文化休閑、餐 飲住宿等配套服 務(wù)的新城中心區(qū)。首期將啟動建設(shè)商務(wù)辦公中心大樓，規(guī)劃用地面積 5000 m2，建筑面積10000 m2，層 高約 12－15 層，主要用行政、辦公、商務(wù)寫字樓等。? 專業(yè)市場開發(fā)項目 在倉儲配送區(qū)內(nèi)，將規(guī)劃建設(shè)各類專業(yè)市場，除已經(jīng)規(guī)劃的五金機(jī)電市場、汽 貿(mào)市場等，還將規(guī)劃小商品市場、數(shù)碼電子市