【文章內(nèi)容簡介】 會(huì)看作一個(gè)物流運(yùn)行系統(tǒng)，它用信息系統(tǒng)來整合對顧客、經(jīng)銷商、運(yùn)輸商、生產(chǎn)商、物流公司和供應(yīng)商之間的管理，讓物的流動(dòng)具有最佳的目的性和經(jīng)濟(jì)性，消除整個(gè)價(jià)值鏈上的浪費(fèi)，讓每個(gè)參與者都能受益，從而提高整個(gè)社會(huì)的資源利用水平，提高整個(gè)社會(huì)的競爭力，抵消市場經(jīng)濟(jì)條件下盲目競爭和調(diào)節(jié)滯后的制度性缺陷。中國目前已成為全球第四大貿(mào)易國，鋼、鐵、銅全球消費(fèi)量第一，原油進(jìn)口量全球第二，是許多世界制造業(yè)產(chǎn)品、整機(jī)、零配件的最大生產(chǎn)基地，物流量在國際物流中占有重要位置，如果加上國內(nèi)體量，在世界上數(shù)一數(shù)二。而當(dāng)前中國物流業(yè)的發(fā)展水平同這一地位并不相稱。中國現(xiàn) 代物流業(yè)無論從基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)營管理、成本水平，以及觀念、方法和理論研究方面還處于相對落后的狀況。17 / 66 蘇州市現(xiàn)代物流規(guī)劃蘇錫常城市圈經(jīng)濟(jì)實(shí)力在長江三角洲地區(qū)中僅次于上海，明顯高于其它幾個(gè)城市圈，蘇州的經(jīng)濟(jì)實(shí)力占主導(dǎo)地位。蘇州作為制造業(yè)基地之一，擁 有眾多外資企業(yè)，大量跨國公司的進(jìn)駐，帶動(dòng)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，物流需求量大增，迫切需要一套快速、便捷、高效的現(xiàn)代物流系統(tǒng)作為支撐。目前蘇州有 85％以上的物流服務(wù)是由其他城市提供的，僅稅收流失就達(dá)數(shù)十億。為此，蘇州市政府專門成立了現(xiàn)代物流領(lǐng)導(dǎo)小組，以期改善蘇州的物流市場，增加蘇州的物流收入。蘇州發(fā)展物流業(yè)除了擁有經(jīng)濟(jì)總量、制造業(yè)特色、外向型經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢外，區(qū)位 優(yōu)勢也很明顯。蘇州位于長江三角洲腹地，溝通蘇北、江浙，是離上海最近的中心城市。蘇州為蘇錫常二級城市圈物流樞紐城市、江蘇與浙江以及其他省市物流交換樞紐城市和上海國際航運(yùn)中心輔助物流樞紐城市。根據(jù)《蘇州市現(xiàn)代物流規(guī)劃》，蘇州市將用 515 年的時(shí)間，致力將蘇州打造成長江三角洲地區(qū)重要的現(xiàn)代物流中心城市。金閶新城區(qū)即蘇州綜合物流園（原稱白洋灣物流園）是蘇州市政府規(guī)劃的市區(qū)最大的物流中心，目前已完成概念規(guī)劃，前期工作全面啟動(dòng)。四通物流中心作為蘇州綜合物流園的重要組成部分，憑借公司擁有雄厚的實(shí)力和多年的物流實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，將成為園區(qū)內(nèi)首屈一指的物流企業(yè)。18 / 66 項(xiàng)目規(guī)劃 功能定位? 四通物流中心項(xiàng)目的定位是建成一個(gè)集干線多式聯(lián)運(yùn)、外商制造進(jìn)出口貨物集散、流通加工、物流金融、信息服務(wù)以及其它物流配套服務(wù)為一體的現(xiàn)代物流綜合服務(wù)基地。? 形成以四通物流有限公司為核心的共盟體物流中心，將各聯(lián)盟融為一體，從咨詢服務(wù)開始，貨運(yùn)交易、貨運(yùn)代理、貨運(yùn)跟蹤、信息反饋、 業(yè)務(wù)結(jié)算， 倉儲(chǔ)配送、裝卸分揀、流通加工等，到售后服務(wù)，提供綜合性的支持。 市場定位四通物流中心將作如下的市場定位：? 從支持蘇州制造業(yè)現(xiàn)有企業(yè)供應(yīng)鏈優(yōu)化的角度看，物流園區(qū)將集中為 IT、電子、化工、機(jī) 電等行業(yè)提供倉儲(chǔ) 、裝卸、包裝、運(yùn)輸、銷售、信息一體化現(xiàn)代物流服務(wù)。? 從支持蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的角度看，物流園區(qū)將為新興的商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)提供運(yùn)輸、庫存控制、分撥、供應(yīng)鏈可視性等一體化支持服務(wù)。? 從支持區(qū)域物流行業(yè)發(fā)展的角度看，物流園區(qū)將定位為以蘇州為中心快速反應(yīng)物流網(wǎng)絡(luò)的主節(jié)點(diǎn)，為覆蓋長三角的快運(yùn)網(wǎng)絡(luò)體系提供多式聯(lián)運(yùn)轉(zhuǎn)駁、交叉理貨、配載、本地配送、信19 / 66息處理等一體化服務(wù)。省內(nèi)客戶上?？蛻舻谌锪鞴镜谌锪鞴咎K州客戶交叉理貨長三角客戶分銷中心配送銀行銀行晑總部鐵路、公路鐵路、公路　　　圖 四通物流中心定位：支持工業(yè)、商貿(mào) 特色服務(wù)四通物流中心在物流服務(wù)中所提供具有特色服務(wù)主要有以下幾個(gè)方面：（1） 物流咨詢：用科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的方式為客戶提供物流方案的策劃、組織和實(shí)施。（2） 跨省市快運(yùn)：建立全國物流網(wǎng)絡(luò)，承接各類物資的整車、零擔(dān)運(yùn)輸業(yè)務(wù)，確?？焖佟?zhǔn)時(shí)、安全、高效、低耗完成客戶所交予的物流運(yùn)作內(nèi)容。（3）倉儲(chǔ)服務(wù)：設(shè)立大型倉庫和堆場，為客戶提供各類物資的保管、存儲(chǔ)和中轉(zhuǎn)配送服務(wù)。同時(shí)還可提供物品整理、包裝等配套服務(wù)。（4）多式聯(lián)運(yùn)：對大批量、長距離的貨物可組織公路、鐵路、水路20 / 66和航空等多種方式的聯(lián)合運(yùn)輸，實(shí)行門到門全程跟蹤運(yùn)輸服務(wù)。在確保安全、及時(shí)的條件下，盡可能為客戶降低物流成本。（5）進(jìn)、出口報(bào)關(guān)業(yè)務(wù)：隨著越來越多跨國企業(yè)進(jìn)入中國市場，為了確保產(chǎn)品質(zhì)量，有許多零部件需要從國外進(jìn)口國內(nèi)進(jìn)行組裝配置；同時(shí)隨著中國加入 WTO，各大企業(yè)銷售市場的不斷拓展，越來越多的產(chǎn)品也將出現(xiàn)在國際銷售市場上；鑒于此，四通物流中心擬成立國際貿(mào)易部， 為廣大客戶提供各類零部件、原材料及成品的進(jìn)、出口報(bào)關(guān)業(yè)務(wù)，以此增強(qiáng)物流延伸工作與提供服務(wù)。（6）為客戶提供個(gè)性化服務(wù)與各類增值服務(wù)：因?yàn)槲锪餍枨蠓降臉I(yè)務(wù)流程各不一樣，而物流、信息流是隨價(jià)值流流動(dòng)的，因而四通物流中心按照客戶的業(yè)務(wù)流程來制定各個(gè)項(xiàng)目的服務(wù)與操作流程。同時(shí)，一項(xiàng)獨(dú)特的物流服務(wù)能給客戶帶來高效、可靠的物流支持，而且使客戶在市場中具有特別的，不可模仿的競爭優(yōu)勢。 物 流 連 鎖 供 應(yīng) 流 程運(yùn)運(yùn) 輸輸運(yùn)運(yùn) 輸輸訂訂 單單 運(yùn)運(yùn) 輸輸銷銷 售售 訂訂 單單發(fā)發(fā) 票票 訂 單S價(jià)價(jià) 格格銷銷 售售客客 戶戶 物物 流流供 應(yīng) 商ManufacturesHQ倉 庫FactoryShop Warehouse訂 單 發(fā)發(fā) 票票運(yùn)運(yùn) 輸輸 圖 四通物流中心物流服務(wù)基本流程（7）物流信息管理系統(tǒng)：公司部署的物流信息系統(tǒng)是以生產(chǎn)流程21 / 66優(yōu)化為起點(diǎn)，以為大型生產(chǎn)商提供自動(dòng)生產(chǎn)線補(bǔ)貨為核心的，以倉儲(chǔ)與運(yùn)輸綜合資源優(yōu)化和控制管理為基礎(chǔ)的、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸及采購補(bǔ)貨功能于一體的高度智能化的第三方物流業(yè)務(wù)解決方案，服務(wù)于具有多地分布式采購及銷售渠道的大型生產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)化其原材料采購端至成品銷售供應(yīng)鏈組成，可以實(shí)現(xiàn)物流管理的信息化、自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化、柔性化，縮短與世界上先進(jìn)的電子物流供應(yīng)鏈運(yùn)作的差距。 建設(shè)規(guī)劃? 交易大廈 45120 平方米，為物流交易提供信息資源和交易場所以及硬軟件設(shè)施；（地面 2 層商業(yè)用房，3～12 層商住用房）? 商業(yè)配套商鋪 48880 平方米；（1 層～3 層為商鋪用房）? 配載與停車場地 42022 平方米，為集裝箱提供堆存場所，為配載貨車提供停車場地；? 倉庫 16400 平方米，為貨主提供倉儲(chǔ)、流通加工和裝卸服務(wù)；? 附房面積 4920 平方米；? 綠地面積 25600 平方米。22 / 66圖 四通物流中心建設(shè)規(guī)劃23 / 663 投資環(huán)境分析 項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境 交通環(huán)境四通物流中心位于蘇州金閶新城區(qū)內(nèi)及交通干線出入口，對外交通有：312 國道、204 國道、318 國道、滬寧高速公路、機(jī)場快速公路、蘇嘉杭高速公路，交通十分便捷。 政策環(huán)境國務(wù)院有關(guān)部門已開始修訂、制定有關(guān)政策、法規(guī)，為物流發(fā)展創(chuàng)造條件。 蘇州地方政府也在制定相應(yīng)的政策、法規(guī)，促進(jìn)本地區(qū)物流發(fā)展。政府有關(guān)部門專門委托專業(yè)研究單位對蘇州物流園進(jìn)行規(guī)劃，本項(xiàng)目即位于蘇州綜合物流園內(nèi)，該物流園規(guī)劃投資規(guī)模達(dá)到 30 億人民幣，是市政府規(guī)劃的市區(qū)最大的物流中心。它北至長滸大橋、南到蘇虞張一級公路連接線、西南接京杭大運(yùn)河、東北連 312 國道。在這個(gè)近 5 平方公里的范圍內(nèi)，將建設(shè)一個(gè)水、公、鐵一體化的物流園區(qū)。因此，本項(xiàng) 目的建設(shè)迎合規(guī)劃要求，必將得到有關(guān)政策的支持。 服務(wù)環(huán)境蘇州作為上海的后方制造基地，四通物流將成為蘇州第一家物流24 / 66運(yùn)作平臺(tái)，也可以說是中國物流發(fā)展的前期試驗(yàn)基地，其獨(dú)有的政策支持和國家相關(guān)部門的重視，必定會(huì)使其成為全國物流業(yè)的焦點(diǎn)。蘇州現(xiàn)在已成為世界重要的 IT 產(chǎn)地之一。IT 業(yè)產(chǎn)值占到全球總產(chǎn)值的 10％以上，而且這些 IT 廠家多要求零 庫存， 對物流業(yè)提出了高質(zhì)量的要求。由于四通物流服務(wù)的多是國際跨國公司，客戶對高質(zhì)量物流的要求以及對于國際物流的特殊要求是四通物流提供高品質(zhì)服務(wù)的理由。蘇州區(qū)位條件優(yōu)越，有發(fā)達(dá)的高速交通網(wǎng)絡(luò)和信息化網(wǎng)絡(luò)， 2022 年末蘇州市擁有機(jī)動(dòng)車 萬輛，全社會(huì)完成貨運(yùn)量 8833 萬噸，比上年增長 %，貨物周轉(zhuǎn)量 億 噸公里，比上年增長 %。蘇州港港口吞吐量 9060 萬噸，比上年增長 %。發(fā)達(dá)的交通、信息化網(wǎng)絡(luò)和運(yùn)輸業(yè)為蘇州物流業(yè)發(fā)展提供了有力的保障。 客戶資源目前，蘇州的 GDP 居全國第四位，蘇州已成為國內(nèi)僅次于上海的第二大工業(yè)城市。特別是高速發(fā)展的制造業(yè)，為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場。而現(xiàn)在面臨的問題是，蘇州物流成本占 GDP 的20%，是美國、日本等 發(fā)達(dá)國家的 2 倍。要提高 經(jīng)濟(jì)效益，就必須降低物流成本。因此，提高物流業(yè)發(fā)展水平是一件非常緊迫的事。工業(yè)企業(yè)對廠區(qū)物流以及進(jìn)出口料件成品的國際物流的需求成為四通物流穩(wěn)定的客戶資源。25 / 66 項(xiàng)目所在地概況 蘇州概況? 地理位置蘇州是我國的歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，是長江三角洲重要的中心城市之一。蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長 江。 蘇州市區(qū)中心地理坐 標(biāo)為北緯 31176。1939。，東經(jīng) 120176。3739。 圖 蘇州區(qū)位示意圖? 交通條件蘇州地處我國沿海經(jīng)濟(jì)帶與長江經(jīng)濟(jì)帶的“T”結(jié)構(gòu)的交匯處，也是長江與太平洋通道的交叉口。無論從長江、內(nèi)河，還是鐵路、公路的區(qū)位來看，蘇州都是溝通江浙的交通走廊，是江蘇的門戶和上海的咽喉，在未來的交通中，將起到長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域中心交通走廊的作用。滬寧鐵路橫穿市域東西，境內(nèi)里程 80KM，蘇州站為主要客26 / 66運(yùn)站之一。航空使用上海虹橋機(jī)場、浦東機(jī)場和碩放機(jī)場、光福機(jī)場。2022 年末全市高速公路通車?yán)锍踢_(dá) 298 公里。? 綜合實(shí)力2022 年蘇州市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 3450 億元，比上年增長 %。人均生產(chǎn)總值超過 7000 美元。世界五百強(qiáng)中的一百多個(gè)企業(yè)蘇州有跨國公司或企業(yè)，2022 年蘇州市經(jīng)濟(jì)總量全國排名第四位，僅低于北京、上海、深圳，全市惟有五個(gè)縣級市均位列全國百強(qiáng)縣的前茅，其中昆山市名列第二，僅次于廣東順德市。2022年，國家權(quán)威部門公布的《中國城市競爭力報(bào)告》顯示，蘇州的城市綜合競爭力在全國200個(gè)主要城市中排名位于第八位，在內(nèi)地城市中排名第六。 中國城市競爭力排名競爭力城市人才 資本 科技 結(jié)構(gòu) 設(shè)施 區(qū)位 環(huán)境 文化 制度 政府管理 企業(yè)管理 開放 綜合香港 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1上海 2 1 2 14 1 1 4 2 4 1 7 7 2深圳 3 4 14 13 3 19 16 1 1 7 1 1 3北京 1 2 1 8 2 2 5 23 14 4 10 10 4澳門 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 5廣州 5 3 4 3 16 3 2 6 25 3 3 8 6東莞 24 30 31 5 38 35 44 26 15 14 41 3 7蘇州 19 8 13 19 14 20 3 5 10 2 4 9 8天津 21 5 3 20 13 8 32 46 39 31 42 27 9寧波 14 12 16 1 10 23 14 9 3 5 5 13 10 金閶新城概況? 地理交通27 / 66蘇州市金閶新城位于蘇州市中心城區(qū)的白洋灣，規(guī)劃面積 平方公里，規(guī)劃范圍東至滬寧高速公路，南至蘇虞張快速通道蘇州連接線，西臨 京杭大運(yùn)河，北至黃花涇河。 圖 蘇州綜合物流園區(qū)金閶新城擁有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和豐富的交通資源，滬寧高速公路、312 國道、滬寧鐵路、京杭大運(yùn)河等交通設(shè)施交匯于此；糧食、木材、建材、煤炭和金屬材料等 11 條鐵路專用線延伸其中，同時(shí)，蘇州市快速攀升的外向型經(jīng)濟(jì)和發(fā)達(dá)的制造業(yè)為其提供了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和廣闊的發(fā)展空間，在新城內(nèi)發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)具有巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊28 / 66的發(fā)展前景。? 園區(qū)規(guī)劃物流園內(nèi)將建設(shè)保稅物流中心、中心商務(wù)區(qū)、綜合聯(lián)運(yùn)區(qū)、倉儲(chǔ)配送區(qū)和現(xiàn)代住宅區(qū)五大功能區(qū)域。其中保稅物流中心占地 75 萬平方米，功能定位于發(fā)展保稅倉儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)，主要從事保稅倉儲(chǔ)、保稅配送、國際 采購、 簡單 加工和增值服務(wù)等相關(guān)業(yè)務(wù)；中心商務(wù)區(qū)占地82 萬平方米，由大型購物超市、金融保險(xiǎn)業(yè)、辦公商務(wù)中心、商業(yè)住宅設(shè)施等組成，將逐步發(fā)展成為蘇州市區(qū)的生產(chǎn)生活物資采購中心；綜合聯(lián)運(yùn)區(qū)占地 162 萬平方米，利用公路、水路、鐵路集中的優(yōu)勢，建設(shè)大型鋼材市場和聯(lián)運(yùn)配載中心；倉儲(chǔ)配送區(qū)占地 230 萬平方米，用以發(fā)展倉儲(chǔ)物流及配送產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)代住宅區(qū)占地 327 萬平方米，建設(shè)中高檔現(xiàn)代化住宅。圖 金閶新城（蘇州綜合物流園區(qū)）綜合整合規(guī)劃29 / 66? 園區(qū)近期開發(fā)項(xiàng)目? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地塊 A 規(guī)劃建設(shè)為聯(lián)體別墅和別墅住宅。規(guī) 劃用地 萬 m2，建筑密度 20％，限高 12 米，綠化率 40％，容積率 。地塊 B 以小高層住宅為主，多層和高層住宅為輔。規(guī)劃用地 17 萬 m2，建筑密度25％，限高 50 米， 綠化率 30％，容 積率為 。? 中心商務(wù)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 中心商務(wù)區(qū)將建成為整個(gè)物流園提供商務(wù)辦公、產(chǎn)品展示、信息傳達(dá)、超級 市場、文化休閑、餐 飲住宿等配套服 務(wù)的新城中心區(qū)。首期將啟動(dòng)建設(shè)商務(wù)辦公中心大樓，規(guī)劃用地面積 5000 m2，建筑面積10000 m2，層 高約 12－15 層，主要用行政、辦公、商務(wù)寫字樓等。? 專業(yè)市場開發(fā)項(xiàng)目 在倉儲(chǔ)配送區(qū)內(nèi)，將規(guī)劃建設(shè)各類專業(yè)市場，除已經(jīng)規(guī)劃的五金機(jī)電市場、汽 貿(mào)市場等，還將規(guī)劃小商品市場、數(shù)碼電子市