【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 蘇州四通物流中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 蘇州四通物流有限公司 20 （ 4）多式聯(lián)運(yùn)：對(duì)大批量、長(zhǎng)距離的貨物可組織公路、鐵路、水路和航空等多種方式的聯(lián)合運(yùn)輸，實(shí)行門到門全程跟蹤運(yùn)輸服務(wù)。在確保安全、及時(shí)的條件下，盡可能為客戶降低物流成本。 （ 5）進(jìn)、出口報(bào)關(guān)業(yè)務(wù)：隨著越來(lái)越多跨國(guó)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，為了確保產(chǎn)品質(zhì)量，有許多零部件需要從國(guó)外進(jìn)口國(guó) 內(nèi)進(jìn)行組裝配置；同時(shí)隨著中國(guó)加入 WTO，各大企業(yè)銷售市場(chǎng)的不斷拓展，越來(lái)越多的產(chǎn)品也將出現(xiàn)在國(guó)際銷售市場(chǎng)上；鑒于此， 四通物流中心擬 成立國(guó)際貿(mào)易部，為廣大客戶提供各類零部件、原材料及成品的進(jìn)、出口報(bào)關(guān)業(yè)務(wù)，以此增強(qiáng)物流延伸工作與提供服務(wù)。 （ 6）為客戶提供個(gè)性化服務(wù)與各類增值服務(wù)：因?yàn)槲锪餍枨蠓降臉I(yè)務(wù)流程各不一樣，而物流、信息流是隨價(jià)值流流動(dòng)的，因而 四通物流中心 按照客戶的業(yè)務(wù)流程來(lái)制定各個(gè)項(xiàng)目的服務(wù)與操作流程。同時(shí)，一項(xiàng)獨(dú)特的物流服務(wù)能給客戶帶來(lái)高效、可靠的物流支持，而且使客戶在市場(chǎng)中具有特別的，不可模仿的競(jìng) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 物 流 連 鎖 供 應(yīng) 流 程運(yùn)運(yùn) 輸輸運(yùn)運(yùn) 輸輸訂訂 單單運(yùn)運(yùn) 輸輸銷銷 售售 訂訂 單單發(fā)發(fā) 票票訂 單SSS價(jià)價(jià) 格格銷銷 售售客客 戶戶物物 流流供 應(yīng) 商M anuf ac t ur e r sHQ倉(cāng) 庫(kù)F ac t or yShopWar e hous e訂 單發(fā)發(fā) 票票運(yùn)運(yùn) 輸輸 圖 四通物流中心物流服務(wù)基本流程 蘇州四通物流中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 蘇州四通物流有限公司 21 （ 7）物流信息管理系統(tǒng)：公司部署的物流信息系統(tǒng)是以生產(chǎn)流程優(yōu)化為起點(diǎn)，以為大型生產(chǎn)商提供自動(dòng)生產(chǎn)線補(bǔ)貨為核心的，以倉(cāng)儲(chǔ)與運(yùn)輸綜合資源優(yōu)化和控制管理為基礎(chǔ)的、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸及采購(gòu)補(bǔ)貨功能于一體的高度智能化的第三方物流業(yè)務(wù)解決方案，服務(wù)于具有多地分布式采購(gòu)及銷售渠道的大型生產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)化其原材料采購(gòu)端至成品銷售供應(yīng)鏈組成，可以實(shí)現(xiàn)物流管理的信息化、自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化、柔性化，縮短與世界上先 進(jìn)的電子物流供應(yīng)鏈運(yùn)作的差距。 建設(shè)規(guī)劃 ? 交易大廈 45120 平方米，為物流交易提供信息資源和交易場(chǎng)所以及硬軟件設(shè)施；（地面 2層商業(yè)用房， 3～ 12 層商住用房） ? 商業(yè)配套商鋪 48880 平方米；（ 1層～ 3 層為商鋪用房） ? 配載與停車場(chǎng)地 42020 平方米，為集裝箱提供堆存場(chǎng)所，為配載貨車提供停車場(chǎng)地； ? 倉(cāng)庫(kù) 16400平方米，為貨主提供倉(cāng)儲(chǔ)、流通加工和裝卸服務(wù)； ? 附房面積 4920 平方米； ? 綠地面積 25600平方米。 蘇州四通物流中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 蘇州四通物流有限公司 22 圖 四通物流中心建設(shè)規(guī)劃 蘇州四通物流中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 蘇州四通物流有限公司 23 3 投資環(huán)境分析 項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境 交通環(huán)境 四通物流中心位于蘇州 金閶新城區(qū) 內(nèi)及交通干線出入口，對(duì)外交通有： 312 國(guó)道、 204 國(guó)道、 318 國(guó)道、滬寧高速公路、機(jī)場(chǎng)快速公路、蘇嘉杭高速公路，交通十分便捷。 政策環(huán)境 國(guó)務(wù)院有關(guān)部門已開(kāi)始修訂、制定有關(guān)政策、法規(guī)，為物流發(fā)展創(chuàng)造條件。蘇州地方政府也在制定相應(yīng)的政策、法規(guī)，促進(jìn)本地區(qū)物流發(fā)展。 政府有關(guān)部門專門委托專業(yè)研究單位對(duì)蘇州物流園進(jìn)行規(guī)劃，本項(xiàng)目即位于蘇州綜合物流園內(nèi)，該物流園規(guī)劃投資規(guī)模達(dá)到 30 億人民幣，是市政府規(guī)劃的市區(qū)最大的物流中心。它北至長(zhǎng)滸大橋、南到蘇虞張一級(jí)公路 連接線、西南接京杭大運(yùn)河、東北連 312 國(guó)道。在這個(gè)近 5平方公里的范圍內(nèi)，將建設(shè)一個(gè)水、公、鐵一體化的物流園區(qū)。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)迎合規(guī)劃要求，必將得到有關(guān)政策的支持。 服務(wù)環(huán)境 蘇州作為上海的后方制造基地，四通物流將成為蘇州第一家物流蘇州四通物流中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 蘇州四通物流有限公司 24 運(yùn)作平臺(tái)，也可以說(shuō)是中國(guó)物流發(fā)展的前期試驗(yàn)基地，其獨(dú)有的政策支持和國(guó)家相關(guān)部門的重視，必定會(huì)使其成為全國(guó)物流業(yè)的焦點(diǎn)。 蘇州現(xiàn)在已成為世界重要的 IT產(chǎn)地之一。 IT 業(yè)產(chǎn)值占到全球總產(chǎn)值的 10％以上，而且這些 IT廠家多要求零庫(kù)存，對(duì)物流業(yè)提出了高質(zhì)量的要求。 由于四通物流服 務(wù)的多是國(guó)際跨國(guó)公司，客戶對(duì)高質(zhì)量物流的要求以及對(duì)于國(guó)際物流的特殊要求是四通物流提供高品質(zhì)服務(wù)的理由。 蘇州區(qū)位條件優(yōu)越，有發(fā)達(dá)的高速交通網(wǎng)絡(luò) 和 信息化網(wǎng)絡(luò) ， 2020年末蘇州市擁有機(jī)動(dòng)車 ，全社會(huì)完成貨運(yùn)量 8833萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng) %，貨物周轉(zhuǎn)量 ，比上年增長(zhǎng) %。蘇州港港口吞吐量 9060 萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng) %。發(fā)達(dá)的 交通 、 信息化網(wǎng)絡(luò) 和運(yùn)輸業(yè)為蘇州物流業(yè)發(fā)展提供了有力的保障。 客戶資源 目前，蘇州的 GDP居全國(guó)第四位，蘇州已成為國(guó)內(nèi)僅次于上海的第二大工 業(yè)城市。特別是高速發(fā)展的制造業(yè)，為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)。而現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是，蘇州物流成本占 GDP的 20%，是美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的 2倍。要提高經(jīng)濟(jì)效益，就必須降低物流成本。因此，提高物流業(yè)發(fā)展水平是一件非常緊迫的事。 工業(yè)企業(yè)對(duì)廠區(qū)物流以及進(jìn)出口料件成品的國(guó)際物流的需求成為四通物流穩(wěn)定的客戶資源。 蘇州四通物流中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 蘇州四通物流有限公司 25 項(xiàng)目所在地概況 蘇州概況 ? 地理位置 蘇州是我國(guó)的歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，是長(zhǎng)江三角洲重要的中心城市之一。蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長(zhǎng)江。蘇州市 區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯 31176。1939。，東經(jīng) 120176。3739。 圖 蘇州區(qū)位示意圖 ? 交通條件 蘇州地處我國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)帶與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的“ T”結(jié)構(gòu)的交匯處，也是長(zhǎng)江與太平洋通道的交叉口。無(wú)論從長(zhǎng)江、內(nèi)河，還是鐵路、公路的區(qū)位來(lái)看，蘇州都是溝通江浙的交通走廊，是江蘇的門戶和上海的咽喉，在未來(lái)的交通中，將起到長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域中心 交通走廊的作用。滬寧鐵路橫穿市域東西，境內(nèi)里程 80KM，蘇州站為主蘇州四通物流中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 蘇州四通物流有限公司 26 要客運(yùn)站之一。航空使用上海虹橋機(jī)場(chǎng)、浦東機(jī)場(chǎng)和碩放機(jī)場(chǎng)、光福機(jī)場(chǎng)。 2020年末全市高速公路通車?yán)锍踢_(dá) 298公里。 ? 綜合實(shí)力 2020 年蘇州市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 3450 億元，比上年增長(zhǎng) %。人均生產(chǎn)總值超過(guò) 7000 美元。世界五百?gòu)?qiáng)中的一百多個(gè)企業(yè)蘇州有跨國(guó)公司或企業(yè)， 2020 年蘇州市經(jīng)濟(jì)總量全國(guó)排名第四位，僅低于北京、上海、深圳，全市惟有五個(gè)縣級(jí)市均位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣的前茅，其中昆山市名列第二，僅次于廣東順德市。 2020年，國(guó)家權(quán)威部門公布的《中 國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》顯示， 蘇州 的城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó) 200個(gè)主要城市中排名位于 第八 位 ，在內(nèi)地城市中排名第六 。 表 中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力 排名 競(jìng)爭(zhēng)力 人才 資本 科技 結(jié)構(gòu) 設(shè)施 區(qū)位 環(huán)境 文化 制度 政府 管理 企業(yè) 管理 開(kāi)放 綜合 城市 香港 1 上海 2 1 2 14 1 1 4 2 4 1 7 7 2 深圳 3 4 14 13 3 19 16 1 1 7 1 1 3 北京 1 2 1 8 2 2 5 23 14 4 10 10 4 澳門 5 廣州 5 3 4 3 16 3 2 6 25 3 3 8 6 東莞 24 30 31 5 38 35 44 26 15 14 41 3 7 蘇州 19 8 13 19 14 20 3 5 10 2 4 9 8 天津 21 5 3 20 13 8 32 46 39 31 42 27 9 寧波 14 12 16 1 10 23 14 9 3 5 5 13 10 金閶新城 概況 ? 地理交通 蘇州四通物流中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 蘇州四通物流有限公司 27 蘇州市金閶新城位于蘇州市中心城區(qū)的白洋灣，規(guī)劃面積 平方公里，規(guī)劃范圍東至滬寧高速公路，南至蘇虞張快速通道蘇州連接線，西臨京杭大運(yùn)河，北至黃花涇河。 圖 蘇州綜合物流園區(qū) 金閶新城擁有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和豐富的交通資源，滬寧高速公路、 312 國(guó)道、滬寧鐵路、京杭大運(yùn)河等交通設(shè)施交匯于 此；糧食、木材、建材、煤炭和金屬材料等 11 條鐵路專用線延伸其中，同時(shí)，蘇州市快速攀升的外向型經(jīng)濟(jì)和發(fā)達(dá)的制造業(yè)為其提供了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和廣闊的發(fā)展空間，在新城內(nèi)發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)具有巨大的發(fā)展?jié)撎K州四通物流中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 蘇州四通物流有限公司 28 力和廣闊的發(fā)展前景。 ? 園區(qū)規(guī)劃 物流園內(nèi)將建設(shè)保稅物流中心、中心商務(wù)區(qū)、綜合聯(lián)運(yùn)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)和現(xiàn)代住宅區(qū)五大功能區(qū)域。其中保稅物流中心占地 75 萬(wàn)平方米，功能定位于發(fā)展保稅倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)，主要從事保稅倉(cāng)儲(chǔ)、保稅配送、國(guó)際采購(gòu)、簡(jiǎn)單加工和增值服務(wù)等相關(guān)業(yè)務(wù)；中心商務(wù)區(qū)占地82 萬(wàn)平方米，由大型購(gòu)物超市、金融保險(xiǎn)業(yè)、辦公商務(wù)中心、 商業(yè)住宅設(shè)施等組成，將逐步發(fā)展成為蘇州市區(qū)的生產(chǎn)生活物資采購(gòu)中心；綜合聯(lián)運(yùn)區(qū)占地 162萬(wàn)平方米，利用公路、水路、鐵路集中的優(yōu)勢(shì)，建設(shè)大型鋼材市場(chǎng)和聯(lián)運(yùn)配載中心；倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)占地 230 萬(wàn)平方米，用以發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)物流及配送產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)代住宅區(qū)占地 327萬(wàn)平方米，建設(shè)中高檔現(xiàn)代化住宅。 圖 金閶新城 （蘇州綜合物流園區(qū)）綜合整合規(guī)劃 蘇州四通物流中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 蘇州四通物流有限公司 29 ? 園區(qū)近期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 地塊 A 規(guī)劃建設(shè)為聯(lián)體別墅和別墅住宅。規(guī)劃用地 萬(wàn) m2，建筑密度 20％，限高 12 米，綠化率 40％，容積率 。地塊 B以小高層住宅為主，多層和高層住宅為輔。規(guī)劃用地 17 萬(wàn) m2，建筑密度25％，限高 50 米，綠化率 30％，容積率為 。 ? 中心商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 中心商務(wù)區(qū)將建成為整個(gè)物流園提供商務(wù)辦公、產(chǎn)品展示、信息傳達(dá)、超級(jí)市場(chǎng)、文化休閑、餐飲住宿等配套服務(wù)的新城中心區(qū)。首期將啟動(dòng)建設(shè)商務(wù)辦公中心大樓，規(guī)劃用地面積 5000 m2，建筑面積 10000 m2，層高約 12－ 15 層，主要用行政、 辦公、商務(wù)寫(xiě)字樓等。 ? 專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 在倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)內(nèi)，將規(guī)劃建設(shè)各類專業(yè)市場(chǎng)，除已經(jīng)規(guī)劃的五金機(jī)電市場(chǎng)、汽貿(mào)市場(chǎng)等，還將規(guī)劃小商品市場(chǎng)、數(shù)碼電子市場(chǎng)、家電交易中心、皮件（服飾）市場(chǎng)等。通過(guò)合理的功能布局、完善的設(shè)計(jì)規(guī)劃、正確的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，在物流園內(nèi)形成各類專業(yè)市場(chǎng)的聚集地。 ? 物流貨運(yùn)交易中心項(xiàng)目（即本項(xiàng)目） 物流貨運(yùn)交易中心規(guī)劃用地約 200 畝，通過(guò)整合周邊資源，建立現(xiàn)代化的貨運(yùn)交易平臺(tái)、完善的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、先進(jìn)的信息交換系統(tǒng)和科學(xué)的管理理念，充分發(fā)揮第三方物流的優(yōu)勢(shì)，集倉(cāng)儲(chǔ)中心、信息中心、交易中心、運(yùn)輸 中心、配送中心和相關(guān)配套服務(wù)于一體，為蘇州和周邊地區(qū)的制造企業(yè)提供高效、便捷、周到的物流服務(wù)。 蘇州四通物流中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 蘇州四通物流有限公司 30 投資優(yōu)惠政策 土地政策 蘇州市區(qū)地價(jià)平均水平約為工業(yè) （物流） 用地每 畝 1525萬(wàn) 元人民幣，商業(yè)用地 每畝 150350萬(wàn) 元人民幣，住宅用地 每畝 230450萬(wàn)元人民幣。 取得土地使用權(quán)的程序是：投資者憑投資項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件，向當(dāng)?shù)貒?guó)土管理局提出用地申請(qǐng)，國(guó)土管理局根據(jù)項(xiàng)目用途，在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地功能區(qū)內(nèi)，向投資者提供建設(shè)用地，雙方簽定國(guó)有土地使用權(quán)出讓意向書(shū)，報(bào)經(jīng)有權(quán)一級(jí)政府批準(zhǔn) 后，當(dāng)?shù)貒?guó)土管理局與申請(qǐng)使用土地的受讓方簽定國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。受讓方根據(jù)合同約定的期限支付完全部出讓金后，國(guó)土管理局向受讓方頒發(fā)國(guó)有土地使用證，受讓方取得土地使用權(quán)。 對(duì)新辦的部分服務(wù)型企業(yè)，當(dāng)年新招下崗失業(yè)人員達(dá)到規(guī)定比例、按規(guī)定簽訂勞動(dòng)合同的， 3 年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅。 新辦的勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)，當(dāng)年安置城鎮(zhèn)待業(yè)人員達(dá)到規(guī)定比例的，可在三年內(nèi)減征企業(yè)所得稅。 對(duì)新辦的獨(dú)立核算的從事咨詢業(yè)、信息業(yè)、技術(shù)服務(wù)業(yè)的企業(yè)或經(jīng)營(yíng)單位，自開(kāi)業(yè)之日 起二年免征企業(yè)所得稅。 蘇州四通物流中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 蘇州四通物流有限公司 31 對(duì)新辦的獨(dú)立核算的從事交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通訊業(yè)的企業(yè)或經(jīng)營(yíng)單位，自開(kāi)業(yè)之日起，第一年免征、第二年減半征收企業(yè)所得稅。 對(duì)新辦的獨(dú)立核算的從事公用事業(yè)、商業(yè)、物資業(yè)、對(duì)外貿(mào)易業(yè)、旅游業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、教育文化業(yè)、衛(wèi)生事業(yè)的企業(yè)或經(jīng)營(yíng)單位，自開(kāi)業(yè)之日起，可減征或免征企業(yè)所得稅一年。 保稅物流中心優(yōu)惠政策 結(jié)合保稅倉(cāng)庫(kù)和出口監(jiān)管庫(kù)的功能，可儲(chǔ)存各種貿(mào)易方式的進(jìn)口貨物和已申報(bào)出口的貨物，并且沒(méi)有對(duì)貨物存放時(shí)間的限制。 保稅物流中心內(nèi)的物流企業(yè)對(duì)保稅貨物可 以進(jìn)行包裝、分類、分級(jí)、加刷標(biāo)志、分拆、切割、拼裝等簡(jiǎn)單加工和增值服務(wù)，根據(jù)產(chǎn)品使用者的不同情況和境內(nèi)境外市場(chǎng)需求，開(kāi)展貨物分撥、配送服務(wù)。 保稅貨物可在保稅物流中心與其他海關(guān)