【文章內容簡介】 評估基準日后資產的價格標準的變化，委托方在資產實際作價時應給予充分考慮，進行相應調整。在評估結果有效期間若國家政策發(fā)生重大變化，一般會影響評估結果。評估基準日后，如發(fā)生戰(zhàn)爭或重大自然災害等不可抗力事件對資產占有方造成重大影響時，將會影響本次評估結果。十四、評估結論的法律效力、適用范圍和評估結果有效期（一）法律效力本評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，以假設委估資產整體轉讓后仍按其現有用途不變，沒有考慮現在或將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當前述條件發(fā)生變化時，評估結果一般會失效；本評估報告所揭示的評估結論僅供委托方為實現本評估報告所載明的目的和用途；評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需評估機構審閱相關內容，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外；本報告資產評估結果使用有效期為自評估基準日起一年。當評估目的在評估基準日后的一年內實現時，以評估結論作為交易價值參考依據，超過一年，需重新確定評估結論。（自2022年12月30日起，至2022年12月30日之前有效）；與本評估報告所述評估目的為委托方以咨詢?yōu)閷ο筮M行的房地產交易工作提供交易價格參考依據，為公開市場交易提供參考意見應該符合國家的有關政策、法規(guī)規(guī)定，并應報請相關部門批準。評估報告的使用者應恰當使用評估報告書，由于使用評估報告書不當所造成的后果，由評估報告的使用者負完全責任；本評估報告的使用權歸委托方所有。報告的結論僅供委托方為本報告所列明的評估目的使用，以及送交審查使用。未經委托方許可，不得向他人提供或公開。（二）適用范圍13 / 57評估結論僅供委托方本次評估目的所用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸于公開媒體。（三）評估結果有效期評估結果有效期為自 2022 年 12 月 30 日起至 2022 年 12 月 30 日止，超過一年需重新進行資產評估。十五、評估報告提出日期本資產評估報告書提交委托方的時間為：2022 年 01 月 03 日（本頁以下無正文）14 / 57（此頁無正文，為簽字蓋章頁）法定代表人：項目負責人：注冊資產評估師：15 / 57經濟與管理學院 102071 班第六組二零一三年一月三號第二分冊 資產評估技術說明一、評估對象根據委托方委托，本次資產評估的對象是被評估房產截至評估基準日的價值。本次評估范圍為江西省撫州市青云峰路 14 號鳳凰城一期 2 棟 911 號房產市場價值。二、評估目的確定咨詢對象房地產市場價格，為委托方以咨詢?yōu)閷ο筮M行的房地產交易工作提供交易價格參考依據，為公開市場交易提供參考意見。三、房產概況（一）估價對象的位置和環(huán)境地理位置北側面臨青撫州市老市區(qū)的青云峰路，離撫州市主干道贛東大道只有400M，東側緊靠金巢大道，處于新城區(qū)與老城區(qū)，青云峰路、贛東大道金巢大道三大主要交通線的交界點。方便生活，位于撫州主城區(qū)重點生活區(qū)域之中，距離距最繁華商圈只需要 5 分鐘車程，步步高商城與之相對而立，周邊更有撫州市實驗小學、東華理工大學、第九小學、三中、七中、第五醫(yī)院、附屬醫(yī)院、贛東建材市場、銀行、等齊全的人文配套。道路通達度及交通便捷度處在贛東大道、金巢大道與青云峰路交匯處，1 路、7 路、9 路、11 路、22路公交都可到達此處。公共設施以及基礎設施狀況項目內設特色幼兒園、兒童娛樂園、健身設施、籃球場、羽毛球場、滑冰場、泛會所、游泳池、社區(qū)公園等。樓內水，電，燃氣，電訊，有線等設施齊全，電表，水表統一安放，報警系統，信報箱，電梯，消防排煙，自動報警，消防水泵，通風系統，給排水管件，閥門，發(fā)電機房等。居住環(huán)境就鳳凰城的內部環(huán)境而言，項目規(guī)劃合理，區(qū)域功能劃分明確，既有休閑娛樂之所，亦不缺超市菜館之屬。公共設施完備，更是為此處宜居環(huán)境錦上添16 / 57花。從外部環(huán)境講，城市配套齊全、生活氛圍濃厚。周邊科學、教育、文化、衛(wèi)生設施建設完備，地處商業(yè)繁華地段，市一醫(yī)院、市五醫(yī)院、市二醫(yī)院、市婦幼保健院，離評估對象僅 500m 之內，華潤萬家、步步高商場、中影國際電影院、城市英雄動漫城及東華理工大學僅在 3001000m 之內，衣食住行用各方面無不受益。此外，鳳凰城項目以市區(qū)購房置業(yè)者為主要客戶群體，還有相當大一部分進城置業(yè)者。置業(yè)者主要為公務員、企業(yè)員工、企業(yè)中高層領導及私營業(yè)主，以自住為主。因此，便捷的交通在為上班族或是隨孩就讀的勞苦父母提供方便之上更顯示出舉足輕重的作用。（二）估價對象權利情況戶主于 2022 年 1 月 11 日住房抵押貸款購得期房，2022 年 2 月 29 日取得房權證，并于 2022 年 10 月住進新房。（三）項目概況開發(fā)項目區(qū)位條件撫州市地處江西省東部。東鄰福建，南接贛州市達廣東，西近京九鐵路，北臨鄱陽湖，撫州是距省會南昌最近的設區(qū)市，是鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū) 9 個設區(qū)市之一和海西經濟區(qū) 20 個城市之一。福銀高速、昌廈高等級公路穿境而過，境內還有 331206 國道以及浙贛、鷹廈鐵路，隨著向莆鐵路、杭長鐵路、濟廣高速、鷹瑞高速開工建設，通江達海的立體交通網絡正在形成。項目區(qū)位條件優(yōu)越。2022 年撫州實現生產總值 億元。2022 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 13119 元；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出為 6697 元。項目所在地是撫州市委、市政府所在地的臨川區(qū)，是全市政治、經濟、文化、科技的中心。全市城鎮(zhèn)人口 萬人；市中心城區(qū)人口 48 萬人。從實地調研情況看，當地實際居住人口應低于統計人口數量，主要原因是在外地打工人數多。當地居民月平均工資收入在 1000－1500 元之間。規(guī)劃方案“鳳凰城”項目經濟技術指標：總用地面積 萬㎡（222 畝） ，總建筑面積 萬㎡，容積率 ，建筑密度 %，綠化率約 30%；該項目分為 A 區(qū)、B 區(qū)、C 區(qū)三個區(qū)段開發(fā)（見下表《“鳳凰城”項目建設內容和規(guī)?！?） ，A、B 區(qū)為高檔高層住宅小區(qū)，這兩個區(qū)段是由當地人投資且 A 區(qū)已部分開發(fā)；C 區(qū)則為小區(qū)配套大型商業(yè)中心（含四星級酒店、公寓） ，C 區(qū)地塊用地面積為 萬㎡，建筑面積約為 萬㎡（公寓建筑面積 萬㎡，商業(yè)建筑面積 萬㎡，地下建筑面積 萬㎡） 。 “鳳凰城”項目建設內容和規(guī)模：單位：萬㎡住宅建筑面積區(qū)段規(guī)劃用地面積 居住 公寓商業(yè)建筑面積地下建筑面積 配套面積架空建筑面積合計（建筑面積）A區(qū) B區(qū) C區(qū) 合 17 / 57計建設設施條件：（1）土地使用權證于 2022 年 2 月 1 日辦理完成（A 區(qū)、B 區(qū)、C 區(qū)三個區(qū)段合在一起） ；（2）建設工程用地規(guī)劃許可證于 2022 年 9 月 9 日辦理完成（A 區(qū)、B 區(qū)、C 區(qū)三個區(qū)段合在一起） ；（3）總體詳細規(guī)劃設計也在 2022 年 12 月辦理完成；（4）建設工程規(guī)劃許可證需完成施工圖設計并報規(guī)劃審批通過后才可頒發(fā)。（四）估價對象現狀根據委托方介紹及評估人員實地勘察,估價對象為框剪結構的商業(yè)、住宅,2022 年建成,該房產的建筑面積為 ㎡,套內面積 ㎡,共攤面積㎡。其建筑物結構、裝修、設備及現狀使用狀況等如下：結構類型：框剪結構。外裝修：外墻為高級面磚與高級涂料組合而成。內裝修：內墻、地面為水泥砂漿找平。設施設備：樓內水、煤氣、電、電訊、有線等設施齊全，電表、水表統一安排安放位置?？衫眯裕汗纼r對象內部平面布局為兩室兩廳一衛(wèi)，南北通透，周圍無遮擋，室內采光通風較好，居室觀光效果一般。室內總體可利用性較高。物業(yè)管理：小區(qū)有專業(yè)的物業(yè)管理，進行安全和清潔維護。各出入口都設有保安，住宅底層入口配樓宇有安全設備，整個小區(qū)物業(yè)管理較好，安全性高?，F狀：估價房地產于 2022 年建成，戶主 2022 年 2 月取得房權證，10 月入住。四、市場背景分析撫州整體經濟水平及社會發(fā)展現狀在江西 11 個城市中仍然處于中下水平，經濟起步基數低，近年增長速度較快。撫州房地產活動時間晚，但啟動后發(fā)展迅速，目前正處于從啟動到成長期過渡的階段。整體開發(fā)水平依然很低。在未來城市及經濟發(fā)展支持下，房地產市場將得到快速增長。受全國市場的影響，撫州商品住宅價格也在上漲，預計在未來幾年價格漲幅將逐步減緩，但也還有一定的上升空間。目前撫州商品住宅以多層產品為主，小高層產品逐漸被市民所接受，目前已經逐步成為新興的熱點產品，未來小高層與高層產品將被廣泛接受，并成為市場的主流。目前市場上高端產品還存在著較大的空白，高端消費者的購買需求還沒有得到好的滿足。市場需要真正高品質的產品來把房價格局來進行分化，高品質產品有兌換高價值的機會。隨著政府近年對土地出讓的突然出讓，未來幾年內撫州房地產供應量將大幅增加，極大的加劇了市場競爭力。未來將是品質競爭的時代。項目地塊所處區(qū)域是未來城市的重要發(fā)展方向，且項目具有良好的市政18 / 57資源、人文資源與休閑廣場資源優(yōu)勢。具備開發(fā)成為高品質居住區(qū)的基本條件。五、評估方法選用和思路根據評估對象的特點和估價目的及估價人員對臨近地區(qū)住宅市場狀況的調查和估價對象的實地勘察，并遵循房地產市場價格評估的確定原則以及估價目的，選取市場售價類比法和成本法進行評估。在相鄰和類似供需圈與估價對象規(guī)模、檔次相似的物業(yè)有公元 195山水人家、西湖綠洲，與其具有可替代性及相關性，市場穩(wěn)定且有交易案例，因此可參照上述物業(yè)近期交易情況，選用市場售價類比法進行相關修正后得到估價對象的價格。其次估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產已存在的各種貶損因素的價值，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值。由于得到了被評估資產可利用的歷史資料，可以對其重置被評估資產。因此，選用重置成本法計算估價對象的價格。六、評估測算過程 市場售價類比法（一）選擇比較實例根據撫州市房地產目前市場狀況，按照用途一致、交易正常、價格接近、區(qū)域特和個別條件相近等比較案例選擇原則，本次估價從估價人員所掌握的交易資料中選取了三個實例，它們的基本情況見表 1。表 1 比較案例基本情況表項目名稱 山水人家 20 棟304 號公元 1959 14 棟602 號西湖綠洲棲 1 園14 棟 05 號所在位置 撫州市環(huán)城北路8 號臨川區(qū)撫州市贛東大道 182 號臨川區(qū)撫北路以南外環(huán)路以東物業(yè)屬性 高檔住宅小區(qū) 高檔住宅小區(qū) 高檔住宅小區(qū)成交單價（元/平方米） 交易時間 2022 年 11 月 2022 年 12 月 2022 年 12 月（2）建立比較因素條件說明表參與比較的因素條件應是對估價對象與比較案例之間的價格差異產生作用的因素；通過對估價對象與三個比較案例各自特點的分析，本次評估選擇了交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別因素等因素進行比較，詳見表 2 和表 3。表 2 比較因素條件描述表19 / 57比較因素 估價對象 比較案例一 比較案例二 比較案例三物業(yè)名稱 鳳凰城一期2 棟 911 號山水人家 20棟 304 號公元 1959 14棟 602 號西湖綠洲棲賢園 1 棟 1405號成交單價（元/平方米）待估 物業(yè)位置 撫州市青云峰路 14 號撫州市環(huán)城北路 8 號臨川區(qū)撫州市贛東大道182 號臨川區(qū)撫北路以南外環(huán)路以東交易時間 2022 年 12月2022 年 12 月 2022 年 12 月 2022 年 12 月交易情況 正常市場交易正常市場交易正常市場交易正常市場交易區(qū)域土地利用方向商業(yè)、住宅 商業(yè)、住宅 商業(yè)、住宅 商業(yè)、住宅繁華程度周邊有便利店和配套的社區(qū)小商店，但此區(qū)目前有待開發(fā)，故商業(yè)繁華程度較一般周邊有便利店和配套的社區(qū)小商店，此區(qū)目前基本開發(fā)完成，故商業(yè)繁華程度較好周邊有便利店和配套的社區(qū)小商店，此區(qū)目前有基本開發(fā)完成，故商業(yè)繁華程度較好周邊有便利店和配套的社區(qū)小商店，此區(qū)目前基本開發(fā)完成，故商業(yè)繁華程度較好交通便捷度乘 1 路在公元 1959 即可。乘 31 路在鴻河 山水人家即可。乘 31 路在公元 1959 即可。乘 31 路在西湖綠洲即可。區(qū)域因素公共設施完善度此區(qū)為開發(fā)區(qū)，銀行、超市等配套設施正在規(guī)劃待建中此區(qū)為開發(fā)區(qū)，銀行、超市等配套設施正在規(guī)劃待建中此區(qū)為開發(fā)區(qū)，銀行、超市等配套設施正在規(guī)劃待建中此區(qū)為開發(fā)區(qū)，銀行、超市等配套設施正在規(guī)劃待建中基礎設施完善度“七通一平” “七通一平” “七通一平” “七通一平”環(huán)境質量有一定的交通噪音和環(huán)境污染，環(huán)境質量一般較少的交通噪音和環(huán)境污染，環(huán)境質量較好較少的交通噪音和環(huán)境污染，環(huán)境質量較好有一定的交通噪音和