【正文】 部環(huán)境100 100 100容積率110 105 103綠地率102 100 105使用年限100 100 100房屋建成年代98 99 99確定可比實(shí)例修正系數(shù)①：交易情況修正：以上可比實(shí)例均為公開市場(chǎng)交易，交易情況正常，故不做修正。③：區(qū)域因素修正：將評(píng)估對(duì)象的交通、生活服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施、環(huán)境、景觀、城市規(guī)劃等具體情況與可比實(shí)例進(jìn)行比較，設(shè)評(píng)估對(duì)象區(qū)域因素系數(shù)為 100，經(jīng)分析測(cè)算只有小區(qū)環(huán)境略有差異，故確定可比實(shí)例的區(qū)域因素系數(shù)分別為A:110，B:108，C：105。居室觀光，由于待估對(duì)象和比較案例間的差異，故確定可比實(shí)例因素分別為 A：99，B：100，C：103。綠化率，由于待估對(duì)象和比較案例間的差異，故確定可比實(shí)例因素分別為A：102，B：100，C：105。房屋建成年代，由于待估對(duì)象和比較案例間的差異，故確定可比實(shí)例因素分別為 A：98，B：99，C：99。其測(cè)算公式為：比準(zhǔn)價(jià)格﹦比較案例交易價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)從測(cè)算結(jié)果上看，各交易實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格接近，因此取它們的算術(shù)平均值作為評(píng)估對(duì)象的單位價(jià)值，即估價(jià)對(duì)象的單價(jià)為：（﹢﹢）／3﹦ 元／平方米。 成本法運(yùn)用成本法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值，是根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的重新購(gòu)建價(jià)格，扣除損耗后確定被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。用公式表示為：新建房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值=取得土地使用權(quán)價(jià)格+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+稅金+利27 / 57潤(rùn)（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額通過國(guó)家出讓方式取得的土地使用權(quán)所支付的金額包括土地出讓金額和相關(guān)登記費(fèi)，手續(xù)費(fèi)。（二）開發(fā)成本與土地開發(fā)成本不同，新建房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括：前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，房屋建筑安裝工程費(fèi)，公共配套設(shè)施建筑費(fèi)以及其他費(fèi)用?；緟?shù)：（樓面地價(jià)元/㎡） 496（元/㎡） 50 可行性研究費(fèi) 8 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 22 三通一平費(fèi) 20（元/㎡） 1502 建筑安裝工程費(fèi) 1406 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 36 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 60（元/㎡） 50（元/㎡） 50（元/㎡） 60（元/㎡） 20前期工程費(fèi)用=可行性研究費(fèi)+勘察設(shè)計(jì)費(fèi)+三通一平費(fèi)等 =50（元/平方米）房屋開發(fā)費(fèi)=建筑安裝工程費(fèi)+公共配套設(shè)施安裝費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 =1502（元/平方米）開發(fā)成本=前期工程費(fèi)用+房屋開發(fā)費(fèi) =1552（元/平方米）（三）開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房屋建設(shè)相關(guān)的管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，銷售費(fèi)用和其他費(fèi)用。根據(jù)撫州市明恒置業(yè)有限公司和撫州市房產(chǎn)局主辦的撫州市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)提供的資料，鳳凰城商品房住宅區(qū)房屋的稅金為 268（元/平方米） 。開發(fā)利潤(rùn)=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本）投資報(bào)酬率 =（1710+ 1552）10% =（元/平方米）根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的構(gòu)成，分別計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值：該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值=取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+稅金+開發(fā)利潤(rùn) =1710+1552+180+268+ =（元/平方米）由于物價(jià)的變動(dòng)，2022 年 2 月取得的房產(chǎn)權(quán)，所以修正物價(jià)的成本為247。市場(chǎng)售價(jià)類比法評(píng)估結(jié)果采用市場(chǎng)售價(jià)類比法評(píng)估后的房產(chǎn)的價(jià)值為 元。綜合分析確定評(píng)估結(jié)果，采用成本法確定的房，%，評(píng)估結(jié)果基本接近。因市場(chǎng)售價(jià)類比法最接近資產(chǎn)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，經(jīng)綜合分析，本次評(píng)估以市場(chǎng)售價(jià)類比法確定的評(píng)估值為準(zhǔn)。八、結(jié)論成立的條件本評(píng)估結(jié)論是根據(jù)本報(bào)告所述原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出的，并在其存在的條件下成立；本評(píng)估結(jié)論在交易假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)的條件下成立，被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)條件下；本評(píng)估結(jié)論僅為本評(píng)估目的服務(wù)；本評(píng)估結(jié)論系對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值地客觀反映，其價(jià)值僅適29 / 57用于評(píng)估基準(zhǔn)日 2022 年 12 月 30 日；本評(píng)估結(jié)論是本小組出具的，受本小組評(píng)估人員的知識(shí)水平和判斷能力的影響，可能存在一定程度的不確定性；本評(píng)估結(jié)論沒有考慮委托評(píng)估資產(chǎn)將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也來考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。評(píng)估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由被評(píng)估單位提供，被評(píng)估單位對(duì)其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。本次評(píng)估只能在報(bào)告書的有效期內(nèi)（自評(píng)估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)）使用，超過報(bào)告書的有效期時(shí)，原資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果無(wú)效。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的各種原則發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。（3）本報(bào)告僅供委托方為評(píng)估目的使用；評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評(píng)估小組不得隨意向他人提供或公開。（二）適用范圍評(píng)估結(jié)論僅供委托方本次評(píng)估目的所用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見諸于公開媒體。（本頁(yè)以下無(wú)正文）30 / 57（此頁(yè)無(wú)正文，為簽字蓋章頁(yè)）法定代表人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：31 / 57經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 102071 班第六組二零一三年一月三號(hào)第三分冊(cè) 資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算表（注：分僅為對(duì)第二分冊(cè)部分計(jì)算結(jié)果詳細(xì)的解釋說明）對(duì)上部分市場(chǎng)法計(jì)算的詳細(xì)過程：比較因素 估價(jià)對(duì)象 比較案例一 比較案例二 比較案例三物業(yè)名稱 鳳凰城一期 2棟 911 號(hào)山水人家 2棟 304 號(hào)公元 1959 14棟 602 號(hào)西湖綠洲棲賢園 1 棟 1405號(hào)成交單價(jià)（元/平方米）待估 交易時(shí)間 100/100 100/100 100/100 100/100交易情況 100/100 100/100 100/100 100/100區(qū)域土地利用方向100/100 100/100 100/100 100/100繁華程度100/100 100/100 100/100 100/100交易便捷度100/100 100/100 100/100 100/100區(qū)域因素公共設(shè)施100/100 100/100 100/100 100/10032 / 57完善基礎(chǔ)設(shè)施完善100/100 100/100 100/100 100/100環(huán)境質(zhì)量100/100 100/110 100/108 100/105建筑結(jié)構(gòu)100/100 100/100 100/100 100/100物業(yè)管理情況100/100 100/100 100/100 100/100設(shè)施設(shè)備情況100/100 100/100 100/100 100/100公共部分裝修100/100 100/100 100/100 100/100居室內(nèi)部裝修100/100 100/80 100/80 100/80居室所在樓層100/100 100/98 100/99 100/103居室的朝向100/100 100/100 100/100 100/100居室利用性100/100 100/100 100/100 100/100居室采光通風(fēng)100/100 100/100 100/100 100/100居室觀光100/100 100/99 100/100 100/103小區(qū)內(nèi)部環(huán)境100/100 100/100 100/100 100/100容積率100/100 100/110 100/105 100/103綠地率100/100 100/102 100/100 100/105使用年限100/100 100/100 100/100 100/100個(gè)別因素房屋 100/100 100/98 100/99 100/9933 / 57建成年代比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）待估 （1）進(jìn)行交易的時(shí)間比較案例一交易時(shí)間修正系數(shù)=100/100=1比較案例二交易時(shí)間修正系數(shù)=100/100=1比較案例三交易時(shí)間修正系數(shù)=100/100=1（2）進(jìn)行區(qū)域因素修正比較案例一區(qū)域因素修正系數(shù)=100/100100/100100/100100/100100/100100/110=比較案例二區(qū)域因素修正系數(shù)=100/100100/100100/100100/100100/100100/108=比較案例三區(qū)域因素修正系數(shù)=100/100100/100100/100100/100100/100100/105=（3）進(jìn)行個(gè)別因素修正比較案例一個(gè)別因素修正系數(shù)=100/100100/100100/100100/100100/80100/98100/100100/100100/100100/99100/100100/110100/102100/100100/98=比較案例二個(gè)別因素修正系數(shù)=100/100100/100100/100100/100100/80100/99100/100100/100100/100100/100100/100100/105100/100100/100100/99=比較案例三個(gè)別因素修正系數(shù)=100/100100/100100/100100/100100/80100/103100/100100/100100/100100/103100/100100/103100/105100/100100/99=（4）比較案例的比準(zhǔn)價(jià)格比較案例一的比準(zhǔn)價(jià)格=1=（元/平方米）比較案例二的比準(zhǔn)價(jià)格=1=（元/平方米）比較案例三的比準(zhǔn)價(jià)格=1=（元/平方米）(5)計(jì)算待估物業(yè)的初步價(jià)格對(duì)上述 3 個(gè)交易實(shí)例經(jīng)因素條件修正后的比準(zhǔn)價(jià)格，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象的評(píng)估單價(jià)為。3=（元／平方米）估價(jià)對(duì)象評(píng)估總價(jià)==(元)（其中修正系數(shù)均是我們根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算分析得出）結(jié)論：被評(píng)估商品房的市場(chǎng)單值=（參照物 A 的評(píng)估市場(chǎng)單值+參照物 A 的評(píng)估市場(chǎng)單值參照物 A 的評(píng)估市場(chǎng)單值+）247。3﹦（元／平方米）34 / 57被評(píng)估商品房的市場(chǎng)總價(jià)==(元)第四分冊(cè) 資產(chǎn)評(píng)估附件材料一、評(píng)估訪談錄課題名稱：鳳凰城房產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告活動(dòng)時(shí)間：2022 年 12 月 22 日下午 活動(dòng)地點(diǎn)：撫州鳳凰城樓盤銷售部訪問者：102071 班第六評(píng)估小組成員內(nèi)容：實(shí)地參觀考察撫州鳳凰城樓盤及其銷售其部，通過對(duì)其銷售人員的現(xiàn)場(chǎng)訪問和咨詢，獲取該樓盤的詳細(xì)資料，進(jìn)而對(duì)鳳凰城一期 2 棟 911 號(hào)房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。訪問方式：電話（ ） 書信（ ） 面對(duì)面（√） 網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系（ ） 其他 對(duì)象：支小姐工作單位：鳳凰城樓盤銷售部被訪者 職務(wù)：置業(yè)顧問35 / 57訪問記錄：請(qǐng)?jiān)攲?shí)記錄訪問問答全過程2022 年 12 月 28 日下午，資產(chǎn)評(píng)估第六小組全體小組成員在組長(zhǎng)郭彬華的帶領(lǐng)下開始了對(duì)撫州市青云峰路 14 號(hào)鳳凰城樓盤進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，并由組長(zhǎng)為主，各成員分別對(duì)自己所感興趣的內(nèi)容以及本次資產(chǎn)評(píng)估所需掌握的相關(guān)資料與銷售中心支小姐進(jìn)行了談話，以下是談話內(nèi)容：?jiǎn)枺赫?qǐng)問鳳凰城樓盤所處的地理位置？答：鳳凰城位于撫州市青云峰路 14 號(hào)（金巢大道西側(cè)） ，地處撫州市贛東大道、金巢大道與青云峰路交匯的主城區(qū)核心位置。問：請(qǐng)問鳳凰城何時(shí)動(dòng)工興建，竣工日期是什么時(shí)候？答：樓盤動(dòng)工時(shí)間為 2022 年，2022 年就可以入住了。問：就您本人來看，鳳凰城相對(duì)于撫州市區(qū)其他樓盤而言，有哪些優(yōu)勢(shì)？ 答：鳳凰城是撫州龍頭大型城市綜合體（CBD）規(guī)模最大 、業(yè)態(tài)最小區(qū)整體規(guī)劃超過 7000 戶的鳳凰城人氣持續(xù)火爆，自 2022 年 1 月 1 日推出以來，商品房銷售量連續(xù)兩年雄踞撫州市冠軍寶座。問：請(qǐng)問目前的主要顧客群有哪些呢？答：絕大部分都屬于以居住為目的的撫州本地市民，當(dāng)然，也有未來具有在撫州扎根的工薪階層，也有部分是在南昌工作，周末回?fù)嶂菥幼〉陌最I(lǐng)階層，臨近年關(guān)，外歸人員咨詢購(gòu)房的也有所增