【文章內(nèi)容簡介】 （二）經(jīng)濟(jì)原則 預(yù)期收益原則：預(yù)期收益原則是以技術(shù)原則 的形式概括出資產(chǎn)及其資產(chǎn) 價(jià)值的最基本的決定因素。 供求原則：供求原則是假定在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著 需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價(jià)格隨供求變化并不成固 定比例變化，但變化的方向都帶有規(guī)律性。 貢獻(xiàn)原則：貢獻(xiàn)原則是預(yù)期收益原則的一種具體化原則。它也要求資產(chǎn) 價(jià)值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻(xiàn)來決定。 替代原則。替代原則是指根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，在同一市場(chǎng)上，具有相同使用 價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。 估價(jià)日期原則：估價(jià)日期原則是指假定市場(chǎng)條件固定在某一時(shí)點(diǎn)，這 一 時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日，或稱估價(jià)日期，評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。 七、評(píng)估依據(jù) （一）行為依據(jù) 資產(chǎn)評(píng)估委托協(xié)議書； （二）法規(guī)依據(jù) 《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》國務(wù)院 1991年 11月第 91號(hào)令； 《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》原國家國有資產(chǎn)管理局 1992年 7月印 發(fā)； 《關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定〉的通知》財(cái)政 部財(cái)評(píng)字 [1999] 91號(hào)； 《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見〈試行〉》國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā) [1996]23 揚(yáng)州萊茵西湖置業(yè)有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文 __________________________________________________________________________________________ 北京中鋒資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 電話：（ 010） 66090385 傳真：（ 010） 66090368 地址：北京市西城區(qū)阜成門北大街 6 號(hào)國際投資大廈 C 座 11 層（ 100034） 8 號(hào)； 《中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)〈注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán) 屬指導(dǎo)意見〉的通知》會(huì)協(xié) [20xx]18號(hào)； 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（ GB/T 1850820xx）； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國土地管理法實(shí)施細(xì)則》； 揚(yáng)州市政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、規(guī)章文件； 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－基本準(zhǔn)則》； 1《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則－基本準(zhǔn)則》； 1《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》； 1其他與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的法律法規(guī)。 （三）重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件 營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證； 借款合同、抵押合同； 土地使用權(quán)證； 土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)出讓金專用收據(jù)； 建設(shè)用地規(guī)劃 許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審定通知書； 設(shè)備的購置發(fā)票及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件。 （四）取價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 評(píng)估人員采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，具體包括： 揚(yáng)州市城市規(guī)劃、土地、房地產(chǎn)等方面的地方性文件； 《慧聰商情》―全國汽車市場(chǎng)、全國家電市場(chǎng)、辦公自動(dòng)化市場(chǎng)； 評(píng)估人員實(shí)地踏勘、市場(chǎng)調(diào)查、收集的相關(guān)資料； 其他與評(píng)估有關(guān)的資料：《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表》、會(huì)計(jì)報(bào)表等。 揚(yáng)州萊茵西湖置業(yè)有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文 __________________________________________________________________________________________ 北京中鋒資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 電話：（ 010） 66090385 傳真：（ 010） 66090368 地址：北京市西城區(qū)阜成門北大街 6 號(hào)國際投資大廈 C 座 11 層（ 100034） 9 （五）其他依據(jù) 資產(chǎn)占有方評(píng)估申報(bào)明細(xì)表； 實(shí)物資產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘查表； 公司其他經(jīng)營資料； 遼寧天鍵會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告及盈利預(yù)測(cè)報(bào)告。 八、評(píng)估價(jià)值類型及定義 參照國有資產(chǎn)管理與評(píng) 估的有關(guān)法規(guī)，遵循客觀、獨(dú)立、公正和科學(xué)的原則 及其他一般公認(rèn)的評(píng)估原則，我們對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的核查及鑒 定，查閱了有關(guān)文件及技術(shù)資料，實(shí)施了我們認(rèn)為必要的其他程序，在此基礎(chǔ)上， 根據(jù)評(píng)估目的以及資產(chǎn)狀況，確定資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型為：市場(chǎng)價(jià)值。 市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵：資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的交換價(jià)值。資產(chǎn) 的交換是在一個(gè)適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)上公開的交易，在自愿的購買者和出售者之間進(jìn)行 的，而且買賣雙方都是精明、謹(jǐn)慎、沒人強(qiáng)迫的。 九、評(píng)估方法 （一）方法的選擇和確定 根據(jù)國家評(píng)估有關(guān)法規(guī)和本次資產(chǎn)評(píng)估 目的確定的價(jià)值類型及委估資產(chǎn)類 型，遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)、公正的工作原則及持續(xù)經(jīng)營、替代性、公開市場(chǎng)等 評(píng)估原則，本次資產(chǎn)評(píng)估采用的基本方法為成本加和法。在具體資產(chǎn)中分別采用 剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本法等評(píng)估方法。 （二）流動(dòng)資產(chǎn) 流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨。 貨幣資金 對(duì)于現(xiàn)金進(jìn)行庫存盤點(diǎn)，根據(jù)盤點(diǎn)結(jié)果和現(xiàn)金出入庫記錄，推斷確認(rèn)基準(zhǔn)日 賬面值的準(zhǔn)確性，以核實(shí)后的數(shù)額為評(píng)估值；對(duì)銀行存款進(jìn)行函證了解，以核實(shí) 揚(yáng)州萊茵西湖置業(yè)有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文 __________________________________________________________________________________________ 北京中鋒資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 電話：（ 010） 66090385 傳真：（ 010） 66090368 地址：北京市西城區(qū)阜成門北大街 6 號(hào)國際投資大廈 C 座 11 層（ 100034） 10 后的數(shù)額確定評(píng)估值。 預(yù)付賬款及其他應(yīng)收款 評(píng)估人員對(duì)預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款等大額往來款項(xiàng)進(jìn)行了函證。 對(duì)于其他應(yīng)收款，通過核實(shí)原始憑證，具體了解往來款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)間 、款項(xiàng) 回收情況、欠款人資金、信用狀況的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定 評(píng)估值；對(duì)具有法院破產(chǎn)判決書或自然人死亡證明的壞賬，以及有關(guān)財(cái)政部門和 稅務(wù)部門批準(zhǔn)予以核銷的壞賬，評(píng)估人員在核查有關(guān)文件后，以零值確認(rèn)評(píng)估值。 壞賬準(zhǔn)備評(píng)估為零。 對(duì)于預(yù)付賬款，在審查核實(shí)的基礎(chǔ)上，以所能收回的相應(yīng)貨物能夠形成的資 產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值確定評(píng)估值。對(duì)于能夠收回相應(yīng)貨物的，按核實(shí)后的賬面值作為 評(píng)估值；對(duì)于有確鑿證明表明收不回相應(yīng)貨物，也不能形成相應(yīng)資產(chǎn)或權(quán)利的預(yù) 付賬款評(píng)估為零。 存貨 由于資產(chǎn)占有方為房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)，存貨中產(chǎn)成品和在產(chǎn)品為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目，根據(jù)評(píng)估對(duì)象規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)（要點(diǎn)）、評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際開發(fā)程度、資料收集 情況等相關(guān)條件，對(duì)各類存貨在核實(shí)數(shù)量、品質(zhì)的基礎(chǔ)上，分析剩余法（假設(shè)開 發(fā)法）、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等評(píng)估方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種 或多種評(píng)估方法。對(duì)同一評(píng)估對(duì)象采用多種評(píng)估方法時(shí)，對(duì)形成的各種初步結(jié)論 進(jìn)行分析，在綜合考慮不同評(píng)估方法和初步結(jié)論合理性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù) 量的基礎(chǔ)上，形成合理評(píng)估結(jié)論做為存貨評(píng)估值。 （三）固定資產(chǎn)－電子設(shè)備 電子設(shè)備主要為辦公室的空調(diào)、電腦等辦公 設(shè)備和會(huì)議桌、沙發(fā)等辦公家具， 該類電子設(shè)備的更新?lián)Q代較快，價(jià)格呈下降的趨勢(shì)，但由于揚(yáng)州萊茵西湖的電子 設(shè)備購買時(shí)間較短，故成新率普遍較高。 本次評(píng)估采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。設(shè)備的重置價(jià)值是根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后 的資產(chǎn)占有者，在評(píng)估基準(zhǔn)日自行購置、建造或形成該項(xiàng)資產(chǎn)，投入使用并達(dá)到 正常生產(chǎn)狀態(tài)所需發(fā)生的全部費(fèi)用。具體公式如下： 揚(yáng)州萊茵西湖置業(yè)有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文 __________________________________________________________________________________________ 北京中鋒資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 電話：（ 010） 66090385 傳真：（ 010） 66090368 地址：北京市西城區(qū)阜成門北大街 6 號(hào)國際投資大廈 C 座 11 層（ 100034） 11 評(píng)估值 =重置全價(jià)成新率 重置全價(jià)的確定 重置全價(jià) =設(shè)備購置價(jià) +運(yùn)雜費(fèi)（需安裝調(diào)試的設(shè)備考慮安裝調(diào)試費(fèi)） 設(shè)備成新率的確定 采用年限法并考慮電子設(shè)備更新速度快的特點(diǎn)綜合確定。 （四）遞延所得稅資產(chǎn) 其它資產(chǎn)全部為遞延所得稅資產(chǎn)，評(píng)估時(shí)主要采用核實(shí)法進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)查閱 相關(guān)合同 及原始財(cái)務(wù)憑證進(jìn)行核實(shí)，以清查調(diào)整后賬面價(jià)值作為評(píng)估值。 （五）負(fù)債 評(píng)估范圍為揚(yáng)州西湖整體資產(chǎn)評(píng)估涉及的所有負(fù)債，為流動(dòng)負(fù)債和長期負(fù) 債。包括應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)付福利費(fèi)、應(yīng)交稅金、長期借款、遞延所得 稅負(fù)債等。評(píng)估時(shí)主要采用核實(shí)法進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)查閱相關(guān)合同及原始財(cái)務(wù)憑證進(jìn) 行核實(shí)，以企業(yè)未來可能承擔(dān)的實(shí)際負(fù)債作為評(píng)估值。 十、評(píng)估過程 我公司接受評(píng)估委托后，隨即選派資產(chǎn)評(píng)估先遣人員，配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng) 估前期準(zhǔn)備工作，制訂資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。前期準(zhǔn)備完成后組織評(píng)估工作組進(jìn)駐 現(xiàn)場(chǎng)開展資產(chǎn)評(píng)估工作。于 20xx年 7月 10日出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。 我們根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了價(jià)值分析 及估算，并對(duì)委托方及資產(chǎn)占有方提供的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行了查驗(yàn)，整個(gè)評(píng)估工 作分為四個(gè)階段： （一）評(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段