【文章內(nèi)容簡介】 12 新疆石河子花園乳業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告 花園乳業(yè)是石河子唯一的一家本地乳品企業(yè)，是自治區(qū)重點龍頭企業(yè)，是石河子政府扶優(yōu)扶強政策支持的重點企業(yè)。 B、奶源優(yōu)勢 新疆是我國第二大牧區(qū)，草原面積達(dá) 8．6 億畝，占全國草原面積的 22％。在新疆廣袤的草原新疆地域遼闊，環(huán)境優(yōu)越，飼草料資源豐富，具有發(fā)展奶業(yè)的得天獨厚的自然條件。新疆已知的高等植物有 3270種、牧草 2 930 種，其中，分布面積廣、飼用價值高的優(yōu)良牧草達(dá) 382種。加之，新疆較長的日照時間及較大的晝夜溫差使牧草具有了獨特的品性。 新疆奶業(yè)主要有三大畜牧基地：一是烏魯木齊、昌吉、石河子一線的“天山北坡經(jīng)濟帶”；二是以伊犁為中心的“伊犁河谷地帶”；三是南疆的“南疆綠洲經(jīng)濟帶”。而花園乳業(yè)位于 “天山北坡經(jīng)濟帶”的石河子。石河子早在 1958 年就開始發(fā)展奶牛養(yǎng)殖業(yè)，積累了豐富的奶牛養(yǎng)殖經(jīng)驗，而花園乳業(yè)的奶站、牛場分布在天山北麓準(zhǔn)噶爾盆地南緣，遠(yuǎn)離城市的污染，保證了原料奶的純凈、安全，具有本土優(yōu)勢； 花園乳業(yè)有自己的奶牛飼養(yǎng)基地和自建奶站，完全可以保證原料奶的質(zhì)量和數(shù)量。 C、區(qū)位優(yōu)勢：新疆自古以來就是一個多民族聚居之地，牧民們有著悠久的飼養(yǎng)奶牛的傳統(tǒng)和習(xí)慣，他們對奶制品有著獨特的喜好，其種類也豐富多樣。新疆的乳制品商品化程度仍然處于較低的水平。并且由于缺乏自身獨特的核心技術(shù)及較弱的市場開拓能力，許多具有新疆特色的產(chǎn)品，如酸奶疙瘩、酸奶干、奶豆腐、奶皮子、奶油、稀奶油、奶油渣、酪酥等都未形成規(guī)?；⒁?guī)范化的生產(chǎn)能力。所以新疆具有開拓乳 13 新疆石河子花園乳業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告制品市場獨特的區(qū)位優(yōu)勢。 花園乳業(yè)已經(jīng)取得了產(chǎn)品的進(jìn)出口權(quán)。新疆與俄羅斯、哈薩克斯坦、塔吉克斯坦、吉爾吉克斯坦、蒙古、阿富汗、巴基斯坦、印度八個國家接壤，且很多民族風(fēng)俗習(xí)慣都與鄰國相通，所以新疆具有開拓中亞乳制品市場的獨特區(qū)位優(yōu)勢。 D、品牌優(yōu)勢：“花園”牌乳品經(jīng)過 28 年的積淀，已經(jīng)在消費者心目中獲得了較好的口碑。2009 年全國銷售額在 1 億以上 3 億以下的乳品企業(yè)共 25 家，新疆有西域春、麥趣爾、花園乳業(yè)三家。2008 年花園商標(biāo)在第五屆著名商標(biāo)評選中被評為“新疆著名商標(biāo)”，2011 年“花園”液體乳和乳粉兩個單元的產(chǎn)品被新疆名推委評為“新疆名牌產(chǎn)品”。 牛奶被譽為“接近完善的食品”，奶業(yè)是“朝陽產(chǎn)業(yè)”。我國改革開放30 年來，牛奶已經(jīng)從過去只能供嬰幼兒、年老體弱者以及傷病員飲用的“特供營養(yǎng)食品”，轉(zhuǎn)變?yōu)閺V大人民群眾的膳食營養(yǎng)必需品。目前，我國奶類人均占有量僅為世界平均水平的四分之一，還有很大的發(fā)展空間。新疆是我國奶業(yè)大省，具有自然環(huán)境優(yōu)勢，資源優(yōu)勢，地緣優(yōu)勢，人文優(yōu)勢，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 5．執(zhí)行的主要會計政策 企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會計制度及其補充規(guī)定。 企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅享受國家西部大開發(fā)優(yōu)惠政策（財稅［2001］202 號）等相關(guān)規(guī)定，按 15%稅率計算繳納。 14 新疆石河子花園乳業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告 二、 評估目的 為滿足新疆西部牧業(yè)股份有限公司擬收購新疆石河子花園乳業(yè)有限公司部分股權(quán)的需要，提供新疆石河子花園乳業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值的專業(yè)意見。 本次經(jīng)濟行為已經(jīng)新疆石河子花園乳業(yè)有限公司全部股東同意，并與股權(quán)收購方新疆西部牧業(yè)股份有限公司雙方就股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成了“股權(quán)收購意向性協(xié)議”。 三、 評估對象和范圍 （一）評估對象為新疆石河子花園乳業(yè)有限公司股東全部權(quán)益。 （二）評估范圍為新疆石河子花園乳業(yè)有限公司于評估基準(zhǔn)日全部資產(chǎn)與負(fù)債，具體內(nèi)容如下表： 單位：人民幣元 項 目 賬面金額（元） 流動資產(chǎn) 51,030, 長期投資 固定資產(chǎn) 97,088, 無形資產(chǎn) 930, 長期待攤費用 37, 遞延所得稅資產(chǎn) 607, 資產(chǎn)總額 149,694, 流動負(fù)債 47,197, 長期負(fù)債 13,845, 負(fù)債總額 61,042, 本次納入評估范圍的全部資產(chǎn)與負(fù)債與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致，評估基準(zhǔn)日財務(wù)報表已經(jīng)利安達(dá)會計師事務(wù)所有限公司審計，并出具了審計報告。 15 新疆石河子花園乳業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告 （三）評估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)概況 流動資產(chǎn)概況 本次委估的流動資產(chǎn)賬面值為 5, 萬元，包括：貨幣資金 萬元，應(yīng)收賬款凈額 萬元，預(yù)付賬款 萬元，其他應(yīng)收款凈額 1, 萬元，存貨凈額 2, 萬元等。 其中：存貨賬面原值為 3, 萬元，存貨減值準(zhǔn)備為 萬元。包括原材料、在用低值易耗品和產(chǎn)成品。 設(shè)備概況 此次委托評估的新疆石河子花園乳業(yè)有限公司的機器設(shè)備類型為乳制品生產(chǎn)專用機器設(shè)備、車輛及電子設(shè)備，共計 379 項，賬面原值總額為 52,331, 元，賬面凈值為 41,966, 元。其中機器設(shè)備 269項,帳面原值為 47,671, 元，賬面凈值為 38,980, 元；車輛 27臺（套），帳面原值為 4,021, 元，賬面凈值為 2,476, 元；電子設(shè)備 83 項，帳面原值為 639, 元，賬面凈值為 509, 元。 安裝存放地點、使用情況及設(shè)備的技術(shù)先進(jìn)程度、新舊程度 本次評估的設(shè)備類固定資產(chǎn)大部分分布在被評估企業(yè)所在地，少量資產(chǎn)分布在各地奶站，如貯奶制冷罐等。為液態(tài)奶生產(chǎn)設(shè)備、酸牛奶生產(chǎn)設(shè)備、配套電力設(shè)備、制冷設(shè)備及其他配套輔助設(shè)備、運輸設(shè)備及辦公設(shè)備等。設(shè)備具有形態(tài)較復(fù)雜、數(shù)量多、分布集中等特點。 被評估企業(yè)有專門部門及工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)設(shè)備的管理工作，設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)制度基本能保證落實，設(shè)備除鈉離子交換器、直流弧焊機、 電機、電子恒溫干燥器、鼓風(fēng)電熱恒溫干燥器、華美電冰箱、 16 新疆石河子花園乳業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告S9200/10 電力變壓器、低壓配電柜、交流工頻發(fā)電機組等 10 臺為上世紀(jì) 90 年代購臵外，其他均為本世紀(jì)初至 2011 年評估基準(zhǔn)日前購臵和使用的，大部分設(shè)備實物技術(shù)狀態(tài)良好，少部分設(shè)備技術(shù)狀態(tài)較差即將淘汰。 該企業(yè)的設(shè)備不存在抵押及其他限制情況 不動產(chǎn)概況 （1）總體情況：企業(yè)所屬的不動產(chǎn)為固定資產(chǎn)－房屋建筑物、構(gòu)筑物、管道溝槽，無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)，主要土地和房屋建筑物位于農(nóng)八師 143 團花園鎮(zhèn)，固定資產(chǎn)—房屋建筑物類賬面原值 5, 萬元，賬面凈值 5, 萬元，無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)賬面價值 萬元。 （2）主要特點 ①土地狀況：委托評估的土地為企業(yè)經(jīng)出讓取得的國有土地使用權(quán),共有兩宗土地。 委評新廠土地位于農(nóng)八師 143 團良繁連 4 號地,土地開發(fā)程度達(dá)到紅線內(nèi)六通(供水、排水、供電、通暖、通訊、道路)及紅線外“三通一平”，面積為 62, ㎡。宗地形狀為矩形，三面臨路，交通較便利，環(huán)境質(zhì)量較好，周邊生產(chǎn)企業(yè)較少。四至：東臨李華忠廠院，南至團工業(yè)園路，西臨通連公路，北臨 312 國道。地上建筑為新疆石河子花園乳業(yè)有限公司的生產(chǎn)車間、鍋爐房、庫房、警衛(wèi)室、食堂、辦公室及附屬設(shè)施，建筑面積 ㎡，容積率 。 委評老廠土地位于農(nóng)八師 143 團花園鎮(zhèn)東大橋、烏伊公路北側(cè)，土地開發(fā)程度達(dá)到紅線內(nèi)六通(供水、排水、供電、通暖、通訊、道路) 17 新疆石河子花園乳業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告及紅線外“三通一平”，面積為 1, ㎡。宗地形狀基本為矩形，一面臨路，交通較便利，環(huán)境質(zhì)量較好，周邊生產(chǎn)企業(yè)較少。四至：東臨石河子華星塑料廠，南至 312 國道，西臨烏蘭烏蘇渠，西臨軍墾地區(qū)。地上建筑為新疆石河子花園乳業(yè)有限公司的老生產(chǎn)車間、辦公樓、鍋爐房、酸奶輔助、老奶粉等生產(chǎn)車間、酸奶間及成品庫、地下庫、廢料房、空壓機房、警衛(wèi)室等，建筑面積 ㎡，容積率 。 ②地面建筑物狀況： 房屋建筑物共計 26 項，建筑面積 30, 平方米，其中磚混結(jié)構(gòu)的房屋為 20 棟，建筑面積 5, 平方米?？蚣芙Y(jié)構(gòu)的房屋為 4 棟,建筑面積 24, 平方米。鋼結(jié)構(gòu)的房屋為 2 棟,建筑面積 1, 平方米。使用用途為: 主要為乳品生產(chǎn)、輔助生產(chǎn)、辦公等用房，基本于 2004年至 2011 年建成。 構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施共計 21 項，主要為圍墻、地坪道路、水塔、水井等，使用用途主要為生產(chǎn)輔助。 管道及溝槽 5 類 70 項，主要為供水管、排水管、供暖管、消防管、蒸汽管、壓縮空氣管及供電線路等，使用用途主要為生產(chǎn)及生活用配套設(shè)施。 （3）權(quán)屬狀況 ①產(chǎn)權(quán)證登記情況： 房屋登記情況：委評房屋 26 棟（項），僅有 20 項有房屋產(chǎn)權(quán)證，6項房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。 土地使用權(quán)登記情況：委評土地有兩宗。 18 新疆石河子花園乳業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告 宗地一：新廠用地,土地證號為師國用(2008 出）字第 143004 號，土地證載明土地使用權(quán)人為新疆石河子花園乳業(yè)有限公司，用途為工業(yè)用地，取得方式為出讓，取得時間為 2005 年 12 月 26 日，終止日期為2035 年 12 月 25 日。 宗地二：老廠用地，土地證號為師國用(2008 出）字第 143005號，土地證載明土地使用權(quán)人為新疆石河子花園乳業(yè)有限公司，用途為工業(yè)用地，取得方式為出讓，取得時間為 2006 年 6 月 26 日，終止日期為 2036 年 6 月 25 日。 無形資產(chǎn)概況 被評估企業(yè)的無形資產(chǎn)總額為 萬元，其中主要是無形資產(chǎn)土地使用權(quán)，賬面價值為 萬元，無形資產(chǎn)——其他無形資產(chǎn)為其他無形資產(chǎn)賬面金額 元，主要內(nèi)容為被評估企業(yè)于 2008 年 1 月 1日購臵的金蝶財務(wù)軟件。收益期為 5 年，企業(yè)采用按 5 年平均攤銷的方法，賬面金額為攤余價值。 長期負(fù)債為 1, 萬元。主要為向 143 團農(nóng)村合作銀行的貸款。 近年來產(chǎn)能利用狀況 公司近三年一期產(chǎn)能、生產(chǎn)及銷售量及產(chǎn)能利用情況如下表： 19 新疆石河子花園