【正文】 ...........................15二、評估目的 ..............................................................................................................................15三、房產(chǎn)概況 ..............................................................................................................................15四、市場背景分析 ......................................................................................................................17五、評估方法選用和思路 ..........................................................................................................17六、評估測算過程 ......................................................................................................................18 市場售價類比法 ........................................................................................................18 成本法 ........................................................................................................................26七、評估結(jié)論 ..............................................................................................................................28八、結(jié)論成立的條件 ..................................................................................................................28九、重要說明 ..............................................................................................................................28十、資產(chǎn)評估的法律效力、適用范圍和有效期 ......................................................................29第三分冊 資產(chǎn)評估計算表 ............................................................................................................31第四分冊 資產(chǎn)評估附件材料 ........................................................................................................34一、評估訪談錄 ..............................................................................................................................34二、102071 班第六組資產(chǎn)評估報告進度表 .................................................................................36三、網(wǎng)上資料查詢 ..........................................................................................................................38四、評估資產(chǎn)照片 ..........................................................................................................................40五、資產(chǎn)評估委托書 ......................................................................................................................424 / 57六、個人住房借款合同 ..................................................................................................................43七、房權(quán)證 ......................................................................................................................................53八、成本公示 ..................................................................................................................................54 商品住宅成本公示表 ................................................................................................54 撫州市物價指數(shù)變動 ................................................................................................54 撫州市房地產(chǎn)市場開發(fā)平均利潤率表 ....................................................................55 撫州市房屋內(nèi)部裝修價格表 ....................................................................................555 / 57第一分冊 資產(chǎn)評估報告書摘要102071 班第六評估小組接受張坤老師的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則及必要的評估程序，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對江西省撫州市青云峰路 14 號鳳凰城一期 2 棟 911 號房產(chǎn)進行了評估工作。本小組評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地的勘察，市場調(diào)查，對委托資產(chǎn)在 2022 年 12 月 30 日所表現(xiàn)的價值做出了公允的反映。評估對象與范圍：根據(jù)委托方委托，本次資產(chǎn)評估的對象是被評估房產(chǎn)截至評估基準日的價值。評估基準日：2022 年 12 月 30 日評估結(jié)論：本次評估主要采用的基本方法為市場售價類比法，輔助方法為成本法，通過清算和估查計算，江西省撫州市青云峰路 14 號鳳凰城一期 2 棟911 號房產(chǎn)在 2022 年 12 月 30 日時，其市場價值為陸拾陸萬伍仟叁佰貳拾壹元伍角伍分。超過一年，需要重新進行資產(chǎn)評估。6 / 57（此頁無正文，為簽字蓋章頁）法定代表人：項目負責人：注冊資產(chǎn)評估師：7 / 57經(jīng)濟與管理學院 102071 班第六組二零一三年一月三號資產(chǎn)評估報告書102071 班第六組 贛字【2022】第 1 號一、緒言102071 班第六組（以下簡稱本小組）接受張坤老師的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的各項規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對江西省撫州市青云峰路 14 號鳳凰城一期 2 棟 911 號房產(chǎn)進行了評估工作?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估股的情況及評估的結(jié)果報告如下：二、委托方與資產(chǎn)占有方簡介（一）委托方：張坤單位：東華理工大學經(jīng)濟與管理學院（2）資產(chǎn)占有方：胡員宗地址：江西省撫州市青云峰路 14 號鳳凰城一期 2 棟 911 號三、評估目的本次評估的目的是為了確定咨詢對象房地產(chǎn)市場價格，為委托方以咨詢?yōu)閷ο筮M行的房地產(chǎn)交易工作提供交易價格參考依據(jù)，為公開市場交易提供參考意見四、評估范圍和對象本次評估范圍是江西撫州明恒置業(yè)有限公司開發(fā)的鳳凰城小區(qū)一期 2 棟911 號房產(chǎn)在評估基準日 2022 年 12 月 30 日的公開市場價值。本次資產(chǎn)評估工作中，資產(chǎn)評估范圍的界定、評估價格的確定、評估參數(shù)的選取等，均以基準之日房地產(chǎn)賬面價值、外部經(jīng)濟環(huán)境及市場情況確定。8 / 57六、評估原則根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的各項規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，還遵循如下的實操性原則：合法原則估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處分為前提進行。最高最佳使用原則在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。估價對象現(xiàn)狀用途為住宅，以估價對象所在的位置分析，我們認為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價。這一原則統(tǒng)一適用于房地產(chǎn)市場，本次評估中運用市場比較法進行價格測算時，即是依據(jù)該原則。估價時點原則由于房地產(chǎn)市場價格是不斷變化的，因此在不同的估價時點，同一項房地產(chǎn)一般有不同的價格水平。七、評估依據(jù)（一）經(jīng)濟行為依據(jù)委托方與受托方（經(jīng)濟與管理學院 102071 班第六組）簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托協(xié)議》 。（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)個人住房借款合同；房權(quán)證；其他產(chǎn)權(quán)證明文件等。八、評估方法（1）評估方法的選擇在市場上可以找到與被評估房產(chǎn)類似的交易案例，因此采用市場售價類比法。（2）市場法簡介市場售價類比法又稱市場價格比較法，是指利用市場上同類資產(chǎn)或類似資產(chǎn)的近期交易價格，通過比較與被評估資產(chǎn)的異同程度，以判斷被評估資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。相似比較法可用整體參照物相比較進行評估，也可以分項歸類相比較進行評估。計算公式為：被評估房地產(chǎn)的評估價值=可比交易實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)容積率修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù)交易情況修正后的正常價格=可比實例交易價格正常交易情況指數(shù)（100）247?？杀葘嵗灰變r格指數(shù)房地產(chǎn)修正后的價格=可比實例交易價格被評估房地產(chǎn)狀況指數(shù)247?？杀?0 / 57實例容積率修正系數(shù)使用年期修正后的土地價格=可比實例交易價格土地使用年期修正系數(shù)（3）重置成本法簡介重置成本法基本思路重置成本法是以建造估價對象建筑物或類似建筑物所需的各項必需費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利息、利潤和相關(guān)稅費，得出估價對象的重置價值并考慮成新，以此估算估價對象房地產(chǎn)價值。用公式表示為：新建房地產(chǎn)的評估價值=取得土地使用權(quán)價格+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅金+利潤成本法的基本前提第一，被評估資產(chǎn)適用持續(xù)使用假設(shè)。第三，被評估資產(chǎn)可以復(fù)制或再生。整個評估工作分為以下四個步驟：（一）接受委托階本階段的主要工作是：經(jīng)受托方與委托方洽談后，接受委托方的資產(chǎn)評估項目委托。（二）實地了解詢問階段評估小組根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，向資產(chǎn)占有方詢問了委估資產(chǎn)的一些基本資料，然后對資產(chǎn)進行拍照取樣，并對收集的資料以及資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行核實，具體步驟如下：根據(jù)評估小組進行資產(chǎn)評估工作的需要，向資產(chǎn)占有方提供資產(chǎn)評估的一些證件，委托協(xié)議等資料；收集資產(chǎn)評估所需文件資料；聽取資產(chǎn)占有方有關(guān)人員對企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹；對資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)企業(yè)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)和憑證進行核對，并對資產(chǎn)狀況進行查看、記錄，與資產(chǎn)管理人員進行交談，了解資產(chǎn)的經(jīng)營管理狀況。十、評估結(jié)論根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正、科學的原則，運用資產(chǎn)評估法定的程序和公允的方法，我們小組對撫州市青云峰路 14 號鳳凰城2 棟 911 號房產(chǎn)采用以市場售價類比法為主，以重置成本法為輔進行資產(chǎn)評估。相差原因是大家預(yù)期房價還會上漲，因此市場法比成本法要高出一點。在評估基準日2022年12月30日持續(xù)經(jīng)營的前提下，評估江西省撫州市鳳凰。十二、特別事項說明本次評估結(jié)果是依據(jù)本項目經(jīng)濟行為和評估目的，采用市場售價類比法和重置成本法，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。12 / 57本次評估按評估書所揭示的評