【文章內(nèi)容簡介】 劃范圍為東起三達路，南到北江堤岸、西側(cè)北段以森林公園邊緣為界，西側(cè)南段以口岸大道為界，北至南湖路，規(guī)劃范圍南北長約4600米，東西長約2200米。中心區(qū)規(guī)劃以南北向景觀大道為主軸線，發(fā)揮了沿江的優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)濱江公園、行政服務(wù)中心、商務(wù)中心、青少年活動中心、體育館、展覽館、圖書館及一系列公共服務(wù)設(shè)施，以及良好的人居環(huán)境，營造出一系列環(huán)境優(yōu)美的城市開放空間，使yy區(qū)的城市配套項目得到了合理的補充，也為中心區(qū)開發(fā)建設(shè)的良性發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 項目規(guī)劃內(nèi)容的銜接和協(xié)調(diào) 規(guī)劃銜接根據(jù)xx城市規(guī)劃管理有關(guān)規(guī)定及《xxyy區(qū)城市總體規(guī)劃（20032020年）》的規(guī)劃要求，結(jié)合**規(guī)劃局yy分局給出的本項目的規(guī)劃設(shè)計條件，本項目規(guī)劃目標(biāo)是立足于以人為本和尊重與保護環(huán)境的基礎(chǔ)上，將小區(qū)打造成為yy當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性高檔生活小區(qū)。本項目依據(jù)xx規(guī)劃局yy分局對本項目給出的規(guī)劃設(shè)計條件，已經(jīng)對項目總平面布置進行了周詳?shù)恼撟C和合理的規(guī)劃，使項目規(guī)劃、布局與yy城市規(guī)劃相匹配。其具體規(guī)劃包括項目總平面規(guī)劃、綠地系統(tǒng)規(guī)劃、豎向系統(tǒng)規(guī)劃、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以及單體建筑規(guī)劃等。xx規(guī)劃局yy分局對xxyy區(qū)***項目地塊土地利用做出用地控制指標(biāo)。項目的土地使用只須在總體上符合控制指標(biāo)的，在局部上可適當(dāng)調(diào)整土地利用強度。項目地塊的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)需滿足以下要求：①建筑密度（D）：≤28%；②容積率（FAR）：≤；③綠地率（GR）：≥35%；④建筑層數(shù)及高度：宜≤3層，限高12米。⑤按照國家有關(guān)規(guī)定要求套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比例必須達到開發(fā)建設(shè)住房總面積的70%以上。本次***項目在用地強度上比較大，但不會影響項目符合土地利用控制指標(biāo)。經(jīng)xx規(guī)劃局yy分局審核通過了本項目的規(guī)劃建筑密度為19%，綠地率為35%，建筑最高層數(shù)為18層。 布局協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的先導(dǎo)性行業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)，也就是說要發(fā)展一個地區(qū)必然是房地產(chǎn)行業(yè)先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。上面我們介紹了yy區(qū)的城市總體規(guī)劃，知道西南組團近期（2010年）城鎮(zhèn)化水平將達到80%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模2628萬人；遠期（2020年）城鎮(zhèn)化水平將達到90%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模3640萬人；遠景人口規(guī)模達50萬人。這樣的城鎮(zhèn)化進程推進就必然需要大量的住宅，故在yy發(fā)展房地產(chǎn)是一項關(guān)乎人民生活水平提高、關(guān)乎社會進步發(fā)展的大事。本項目不僅位于西南片區(qū)重點發(fā)展方向的位置上，而且還剛好處于西南組團中心區(qū)內(nèi)，戰(zhàn)略意義重大。如何搞好本項目，是關(guān)系到如何把yy區(qū)城市總體規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實的關(guān)鍵一步?？梢?，本項目的適時而為是順應(yīng)了yy的城市規(guī)劃發(fā)展的。項目所處位置屬于西南組團重點發(fā)展的區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)可作為新城開發(fā)建設(shè)的排頭兵，一方面配合了規(guī)劃居住區(qū)的實施，另一方面配合了規(guī)劃工業(yè)區(qū)工廠工作人員的住房需要?？傮w來說，項目與有關(guān)國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃以及yy區(qū)城市總體規(guī)劃是比較銜接和協(xié)調(diào)的。 產(chǎn)業(yè)政策分析 房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)政策近年來隨著我國房地產(chǎn)市場的升溫，國家也相繼出臺了相關(guān)的調(diào)控政策,這些政策對房地產(chǎn)市場起到了一定的調(diào)控和引導(dǎo)作用，促進了房地產(chǎn)市場的良性健康發(fā)展。尤其是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，特別是高收入人群數(shù)量的增加，人民對住宅的多樣化，可選擇性及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。為了滿足這部分高收入人群對高質(zhì)量居住環(huán)境的需求，讓他們產(chǎn)生一種強烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強烈的需求，故而項目在規(guī)劃、開發(fā)構(gòu)思上都是針對他們而量體裁出合適的低層戶型?？梢?，本項目積極響應(yīng)了國家的政策，滿足了市場的需求，盡了企業(yè)的社會責(zé)任，是利國利民的好項目?，F(xiàn)就有關(guān)對本項目有影響作用的行業(yè)政策陳述如下：（1）2005年3月國務(wù)院辦公廳發(fā)出了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（簡稱“國八條”），國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控上升到政治高度。國務(wù)院出臺八點穩(wěn)定房價的意見如下：一是高度重視穩(wěn)定住房價格；二是將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負責(zé)制；三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導(dǎo)居民合理消費需求；六是全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。2005年5月國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)時加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。本次調(diào)整指出應(yīng)該在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結(jié)構(gòu)。（2）2006年5月17日《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》也就是國六條出臺，具體內(nèi)容是：一是切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。二是進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。四是進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。五是加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。（3）進入2007年，廣東省也相應(yīng)作出了調(diào)控動作，出臺了相關(guān)的意見，對此華盛公司將全力擁護。《廣東省建設(shè)廳印發(fā)2007年廣東省建設(shè)工作要點的通知（粵建法字[2007]18號）》指出，2007年全省建設(shè)工作的總體要求是，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，認真貫徹全國建設(shè)工作會議和省委九屆十次全會精神，全面落實科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會重大戰(zhàn)略部署，發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的統(tǒng)籌和先導(dǎo)作用，促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，深入貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，完善住房保障體系，加大建筑節(jié)能和安全生產(chǎn)工作力度，完善市政公用服務(wù)設(shè)施，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境水平，促進依法行政，加強黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)，開創(chuàng)我省建設(shè)事業(yè)的新局面。（4）2008年12月20日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進 房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》出臺，具體的內(nèi)容是：一、加大保障性住房建設(shè)。力度爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。二、進一步鼓勵普通商品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求取消城市房地產(chǎn)稅。四、強化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。五、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。六、積極營造良好的輿論氛圍。（5）進入2009年，廣東省也相應(yīng)作出了調(diào)控動作?；浭鍡l《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號）中鼓勵普通住房消費措施和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，要求在2009年重點抓好全面落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，著力構(gòu)建住房保障體系的工作。切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。深入貫徹國家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，適當(dāng)加大土地供應(yīng)量，落實年度住宅建設(shè)計劃，使商品房供應(yīng)量基本滿足市場需求；運用規(guī)劃等調(diào)節(jié)手段，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加面向中低收入家庭的中低價位、中小套型普通商品住房供給，穩(wěn)定市場供求關(guān)系，保持房地產(chǎn)業(yè)合理的發(fā)展規(guī)模和增長水平。（6）在低層住宅建筑產(chǎn)業(yè)政策上，國家國土資源部重申“調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)、嚴格低層用地審批”，明確繼續(xù)限制低層住宅建筑的供應(yīng)，對于類似用地限制兩年以上的要回收。 房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向企業(yè)中心全面轉(zhuǎn)移。早期，房地產(chǎn)業(yè)是勞動密集型企業(yè)，對資金、技術(shù)、人才的需求遠低于低廉、充足的勞動力和優(yōu)惠寬松的稅收環(huán)境的需求。在發(fā)展到一定規(guī)模后，房地產(chǎn)業(yè)開始尋求資本、信息、技術(shù)、人才等企業(yè)快速發(fā)展的新生產(chǎn)要素，而這些往往是在企業(yè)的誕生地找不到的。上下游開始對接。隨著經(jīng)濟實力與技術(shù)力量的發(fā)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不再是簡單地處在產(chǎn)業(yè)鏈的一個節(jié)點上（如建材等），而是擁有了自己的一些核心技術(shù)，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局開始向相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈方向擴張。開發(fā)模式發(fā)生革命。在對發(fā)達國家的產(chǎn)業(yè)追趕中，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在有片面重視產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量，而對生產(chǎn)模式等柔性的工藝技術(shù)重視不夠。在信息技術(shù)的促進下，世界房地產(chǎn)開發(fā)將從大規(guī)模生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向大規(guī)模定制（大規(guī)模定制能給用戶提供個性化的產(chǎn)品）模式的改變。信息產(chǎn)品進入房地產(chǎn)終端。現(xiàn)在的房地產(chǎn)終端產(chǎn)品簡單地存在著，在使用中基本上只發(fā)揮相對單一的功能。而隨著信息技術(shù)的發(fā)展，在以后的10年中，信息技術(shù)將廣泛地應(yīng)用到房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品中。一些舊的樓宇也要進行網(wǎng)絡(luò)化的升級，產(chǎn)品信息化（全面數(shù)字化將擁有網(wǎng)絡(luò)核心）成為網(wǎng)絡(luò)的終端。水泥鋼筋的建筑在網(wǎng)絡(luò)的支持下，將更加智能化，從開放的網(wǎng)絡(luò)中獲得充分的信息，功能將更加人性化。 項目所在地yy房地產(chǎn)市場綜述yy地域廣闊，自然環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量高，非常適合生活居住，yy的房地產(chǎn)依托這個得天獨厚的自然背景大力發(fā)展了一大批高素質(zhì)樓盤而且深受市場歡迎。根據(jù)yy區(qū)建設(shè)局提供的2005年、2006年商品房預(yù)售與銷售數(shù)據(jù)顯示：2005年1－11月，共預(yù)售1948套，實際成交套數(shù)為2959套，初顯供不應(yīng)求的情況。但這種供不應(yīng)求現(xiàn)象在2006年已得到有力的緩解。2006年1－11月份共預(yù)售1124套商品房，而實際成交套數(shù)則是1528套，實際成交套數(shù)超出預(yù)售套數(shù)404套。從上述數(shù)據(jù)可看出，雖實際成交套數(shù)上升，但實際成交面積卻有所降低，yy區(qū)樓市供求關(guān)系大致平衡。2007年，隨著yy城市環(huán)境的進一步改善和樓盤素質(zhì)的大幅提升，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了量價齊升的可喜局面。㎡，成交套數(shù)為5787套，月均成交482套，其中160㎡以上商品房成交345套，㎡。㎡，成交套數(shù)為3548套，%，月均成交296套，比上年減少2239套，其中160㎡以上商品房成交294套，㎡㎡，%。同時，㎡，%的漲幅，可見yy市場在08年寒冬下，并沒有量價齊跌。進入2009年，前三季度商品房成交套數(shù)為7361套，遠超過去年前三季度的2587套；前三季度商品房成交金額達3，134，101，遠超過去年前三季度的1，165，443。2009年以來，yy房地產(chǎn)市場量價齊升，部分開發(fā)商乘“回暖之風(fēng)”低價入市，而更多開發(fā)商則順勢調(diào)價，幅度合理則增強消費者的信心，過度則一直剛性需求的釋放，目前各開發(fā)商均處于邊試邊調(diào)邊觀察階段。 隨著泛珠三角、粵港澳和廣佛都市圈區(qū)域合作的加快推進，珠三角的競爭力不斷加強。珠二環(huán)、**一環(huán)等高等級公路的建成通車，使yy與珠三角其他城市地區(qū)的距離大大拉近，往來更加便利。便捷的交通使得yy區(qū)位、資源、生態(tài)等比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢將更加凸現(xiàn)。2006年，廣東麗日集團、匯銀創(chuàng)展等大型房地產(chǎn)開發(fā)商先后進駐yy開發(fā)超級大盤。這些大型房地產(chǎn)開發(fā)商的到來使得yy樓市熱鬧紛繁，為yy樓市、yy經(jīng)濟注入了高質(zhì)量的新鮮血液。yy從此開始舊貌換新顏。地處廣佛都市圈后花園的yy，正成為珠三角新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)介紹《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為房地產(chǎn)行業(yè)的管理法規(guī)，本項目的建設(shè)、運作均依照此法進行，現(xiàn)簡介其中部分條文如下： 總則第一條 為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。第二條 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)用地第一節(jié)　土地使用權(quán)出讓第九條　土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。第十四條　土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。第十五條　土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。 房地產(chǎn)開發(fā)第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。第二十五條　以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。第二十七條　依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。第二十八條　國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。第二十九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)