【文章內(nèi)容簡介】 第 14 頁 體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃。 產(chǎn)業(yè)政策分析 改革開放以來，我國住宅建設 經(jīng)歷了從“安置型”到“實用型”并逐步進入到“質(zhì)量型”的發(fā)展階段。人們對住宅的需求已從簡單的“生存型”到“適用型”的小康住宅發(fā)展到不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需求的“功能型”的新時期。 住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對促進經(jīng)濟社會發(fā)展的重要作用日益突出，受到了各級政府的普遍關注。 **省住宅與房地產(chǎn)業(yè)工作的基本思路是：以大力實施安康居住工程為重點，加大經(jīng)濟適用住房、安置住房建設力度，推進廉租住房制度建設，促進住宅與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，為推動全省經(jīng)濟社會發(fā)展、構建社會主義和諧社會做出更 大貢獻。 目前住宅產(chǎn)品的競爭已從區(qū)位競爭、價格競爭轉(zhuǎn)向環(huán)境競爭、品牌競爭，建設高品位的住宅已成為未來住宅建設的發(fā)展方向。因此， **公司充分利用 **縣的區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢，進行住宅的開發(fā)建設，為 **市民提供一處優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，加快舊城改造步伐，促進經(jīng)濟的發(fā)展，符合國家相關產(chǎn)業(yè)政策。 根據(jù)我國經(jīng)濟出現(xiàn)由賣方經(jīng)濟向買方經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的情況，住宅建設作為形成新的經(jīng)濟增長點的重要方面，居民住房建設已成為 第 15 頁 國家擴大內(nèi)需、帶動經(jīng)濟發(fā)展和恢復經(jīng)濟活力的重要措施之一。通過培育住宅消費，發(fā)展住宅建 設不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動幾十個相關行業(yè)的發(fā)展，并為社會提供大量的就業(yè)機會，促進國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展。項目的建設一方面體現(xiàn)了社會的進步，居民生活水平的提高，同時可以改善居民生活、居住條件，促進社區(qū)文明快速健康發(fā)展，也是節(jié)約城市用地的重要舉措。因此，“ **”小區(qū)的開發(fā)建設，無論是從政策導向，還是從城市建設方面，都具有極強的實施價值，是政府應該支持的建設項目之一。 **縣城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設的需要 城鎮(zhèn)化是一個區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的一個重要標準，也是城市建設尤其是房地產(chǎn)建設產(chǎn)生 深遠影響的重要因素。居民住宅是城鎮(zhèn)化建設的主要內(nèi)容之一，其發(fā)展的動力，一方面來自城市規(guī)模的擴大和人口自然增長對住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強。為提高住宅小區(qū)建設的現(xiàn)代化水平，改善城市居民居住條件，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，加快住宅建設，擴大內(nèi)需，拉動國民經(jīng)濟增長，該項目的建設實施，符合城市規(guī)劃的要求，有利于提高城市居民的居住水平，有利于改善城市面貌、提升城市形象，有利于加快城鎮(zhèn)化建設步伐。 第 16 頁 產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析 政府宏觀政策的指導在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。政府出臺房改政策，取消福利分房，個人購房數(shù)量聚增，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。 人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加，為商品房消費市場增添了新的主力軍。 隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。 銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。 加 快城鎮(zhèn)化進程，需要拆遷安置部分居民，需要加快安置房建設，保障安置戶的住房需求，特別是近年來國家圍繞保障性住房出臺了一系列政策措施。 上述情況反映了房地產(chǎn)市場仍蘊藏著較大的增長潛力。 **縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 近年來， **縣房地產(chǎn)雖然保持了較快增長，但房地產(chǎn)開發(fā)建設剛剛起步，投資規(guī)模和開發(fā)總量均較小，城鎮(zhèn)化進程不快。對此，新一屆縣委、縣政府提出將城市建設列入今后一段時期的重要內(nèi)容。同時， **縣提出，將在“十二五”時期， 加快建設經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃房等保障性住房。加快城中村、城邊 第 17 頁 村和棚戶區(qū)改造， 徹底改善居住環(huán)境。 因此，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進、居民收入水平的逐步提高， **縣房地產(chǎn)市場仍具有較大的發(fā)展空間。 行業(yè)準入分析 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章第五條規(guī)定設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、政策法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件： （一） 有 100 萬元以上的注冊資本； （二）有 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員， 2 名以上持有資格證書的專職會計人員。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人 員的條件作出高于前款的規(guī)定。 第六條外商投資設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。 第七條設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起 30 日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。 工商行政管理部門在對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審 第 18 頁 查時，應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。 第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日 起 30 日內(nèi)，持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案： 營業(yè)執(zhí)照復印件； 企業(yè)章程； 驗資證明； 企業(yè)法定代表人的身份證明； 專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。 第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。 從房地產(chǎn)業(yè)的準入角度分析，項目建設符合 **縣 鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 的政策要求；從開發(fā)商角度分析，建設單位 **有限公司，注冊資本 1000 萬 元 ，叁級資質(zhì)， 公司人員具有較為豐富的房地產(chǎn)運作經(jīng)驗，并擁有一批技術管理人才，熟悉項目地塊及周邊市場情況以及開發(fā)流程，能使本項目得以順利實施。 第 19 頁 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 本項目屬非資源開發(fā)型項目，為資源利用項目，故資源開發(fā)此處不做論述，僅做資源利用分析。 資源利用分析 土地的合理開發(fā)利用就是必須根據(jù)土地經(jīng)濟的規(guī)律和土地本身的自然規(guī)律，有效地對土地進行保護、開發(fā)、整治和利用，提高土地利用效益，使土地生態(tài)效益、 經(jīng)濟效益和社會效益得到有機的統(tǒng)一。 為了保證社會的整體利益及城市規(guī)劃的整體實施，促進 **縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須確保城市土地獲得最佳的用途，從而取得最佳的經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益。 本項目利用的土地資源面積為 畝，其中：安置房建筑占地面積 平方米，總建筑面積 平方米（含商業(yè)面積 平方米）；商品房建筑占地面積 平方米，總建筑面積 平方米（含商業(yè)面積 平方米，地下室面積 平方米）。該項目用地建筑密度 %、容積率 及綠地率 %均符合相關政策要求，用地合理、規(guī)范。 本項目不開采地下水，水源采用自來水給水管網(wǎng)。根據(jù)居民生活用水和消防用水標準估算： 一期項目設計居住戶數(shù) 戶，按 第 20 頁 照每戶 3人測算，可居住人口 人。按每人 240L/天，年總用水量約 萬噸，其中：居民生活水用約為 萬噸（年用水總量的70%），消防用水約為 萬噸（年用水總量的 10%），綠化用水為 萬噸（年用水總量的 15%），其它用水為 萬噸（年用水總量的 5%）。因此，項目水資源的供給對項目建設不構成影響。 資源節(jié)約措施 當前建設經(jīng)濟環(huán)保型、資源節(jié)約型社會是大勢所趨。節(jié)能建筑、可持續(xù)發(fā)展、 資源配置等都要從細節(jié)入手。節(jié)約的主要內(nèi)容主要包括對國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展有用的所有自然和社會人文資源。作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，上下游帶動的行業(yè)很廣，占用的各種自然及人文資源很多。在目前的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)中的資源節(jié)約成為建設節(jié)約型社會的重要內(nèi)容之一。 土地，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要基礎性資源，更是人類賴以生存的稀缺性資源，從一定意義上說，節(jié)約了土地，就等于保證和拓寬了人類生存的空間，在全球經(jīng)濟一體化的今天，對土地資源的利用，已不能簡單地從一個國家的視覺去考慮問題。說到底，地球 只有一個，珍惜土地、保護土地、節(jié)約土地應該成為全人類的強烈共識。作為需要占用大量土地資源的房地產(chǎn)業(yè)， “ **”小區(qū)建設項目可從以下方面節(jié)能省耗： 房屋的建筑質(zhì)量可以對節(jié)約土地起到重要作用。按現(xiàn)行國 第 21 頁 家政策，商品住宅房的使用壽命是 70年，非住宅用房的使用壽命是 40— 50 年，事實上，有些城市的建筑還遠沒有到它們的使用年限就被拆掉，有些是因為影響城市規(guī)劃理由，有些是因為建筑質(zhì)量差而產(chǎn)生的危房。且不說這些危房存在的安全隱患，當時對拆遷戶進行安置和補償時就占用的不少土地。同時，由于建筑質(zhì)量差，使用壽命短也會對土地資源 造成一定程度的浪費。因此，該項目將加強質(zhì)量管理，保障在使用壽命期內(nèi)建筑物不產(chǎn)生危房。 采用新型墻體材料，保護生態(tài)環(huán)境可以為節(jié)約土地起到推動作用。傳統(tǒng)的建筑墻體，以磚、沙、水泥為主，土磚的濫用、河沙的過度開采、小水泥廠的濫建不僅占用了大量的土地資源，還造成了嚴重的水土流失、植被破壞和環(huán)境污染后果，給一方經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。該項目將采用國家鼓勵類的新型建筑材料，以保護生態(tài)環(huán)境。 水資源是地球上最重要的資源之一，而缺水是一個世界性的問題，水資源的節(jié)約意義重大。水資源的緊缺已經(jīng) 影響到人們的生活，人類生活中所消耗的水資源在水資源消耗總量中占著很大的比重。在商業(yè)區(qū)規(guī)劃設計中，一般很少強調(diào)雨水和污水的利用，主觀上加強雨水的利用和生活污水的重復利用可以有效地節(jié)約水資源，目前，這一技術已經(jīng)成熟，并在較為發(fā)達的地區(qū)如北京、上海、天津等的一些項目中采用，在城市規(guī)劃設計中，應有效推 第 22 頁 進這一技術的利用，緩解水資源短缺的壓力。例如，可以在規(guī)劃建設中設計獨立的雨水收集系統(tǒng)，收集的雨水可以用于綠化灌溉；選用快速滲水型人行路面鋪設材料，使一部分雨水作到快速滲透，緩慢蒸發(fā)，以提高小環(huán)境空氣濕度，改善小環(huán)境條件 ；規(guī)劃設計時增加中水處理設施及用地，使部分用水經(jīng)處理后可以重復使用。本案計劃： 應采用節(jié)水型工藝和設備，提高水資源利用率，降低水源無效消耗。 （ 1）采用瓷芯節(jié)水龍頭； （ 2）建筑物 1～ 6層由給水管網(wǎng)直接供水，充分利用管網(wǎng)水頭，減少水加壓能耗； （ 3）所有止回閥進口側(cè)設有旁路小支管 DN15 試水閥，方便定期檢查它們是否失靈反向漏水，滿足節(jié)水節(jié)能要求； （ 4）衛(wèi)生器具與配件采用節(jié)水型產(chǎn)品。 供水系統(tǒng)采取防滲防漏措施，應盡最大可能減少跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象，杜絕水量流失。 區(qū)內(nèi)的綠化灌溉采用地埋式