【文章內(nèi)容簡介】 建設(shè)為房地產(chǎn)市場提供了長期發(fā)展的后勁。**人對(duì)房屋的需求一直比較旺盛，近年來**的城市建設(shè)步伐較快，城市拆遷面積較大，拆遷戶急于購買房產(chǎn)，無疑加大了住房的需求市場。同時(shí)商貿(mào)的發(fā)展吸引了大量外地經(jīng)商人員，他們?cè)?*自然想到安居樂業(yè)，購房安家，居住人口的增加，自然擴(kuò)大了房產(chǎn)的市場需求。（三）房屋價(jià)格小幅上漲，漲幅繼續(xù)回落。銷售方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，%，%，土地交易價(jià)格和物業(yè)管理價(jià)格則與上年持平。從各月走勢看，房屋銷售價(jià)格已連續(xù)8個(gè)月同比漲幅回落，%。%；其中%、%、%，月度間漲幅進(jìn)一步回落。%，其中%、%、%，這是自2008年1月份以來連續(xù)14個(gè)月漲幅回落，；%，自2008年5月份漲幅持續(xù)回落。非住宅銷售價(jià)格保持平穩(wěn)，%，其中辦公樓價(jià)格與上年基本持平，%%。另外，目前**房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)以個(gè)人購房為主體的特征。新建住宅市場中70％需求者為**當(dāng)?shù)厝?，購房者中首次置業(yè)者的比例達(dá)到38%以上，而80％的購房者以自住或自用為目的。以自住或自用為主的住房需求，是目前**市房地產(chǎn)市場的主要需求。二、**市房地產(chǎn)市場預(yù)測雖然國際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著不利的影響，但**市居民對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求以及國家相關(guān)的有力政策，**房地產(chǎn)行業(yè)在2009年依然有著良好的發(fā)展前景。同時(shí)**市政府提出把**建設(shè)成為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市的目標(biāo)，也為房地產(chǎn)業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間。隨著**市城市化進(jìn)程的加快及建設(shè)“大**、新**”戰(zhàn)略目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，**房地產(chǎn)業(yè)將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。**市房地產(chǎn)價(jià)格走勢：從需求方面看，**1000萬人口在市區(qū)的還不到200萬，想到市區(qū)購房的仍大有人在，**的房屋儲(chǔ)量還沒有飽和。當(dāng)前，**市城鎮(zhèn)人口424萬人，到2020年，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)人口增加到703萬人，增加人口280萬人。特別在市區(qū)，由于中心城市帶動(dòng)策略的實(shí)施以及商貿(mào)城市的建設(shè)，中心人口將大大增加。到2020年增加絕對(duì)量100多萬人。屆時(shí)按照人均建筑面積32平方米計(jì)算，全市城鎮(zhèn)需要新增近9000萬的房屋建筑面積。分配到每年，需要增加近700800萬平方米的房屋。其中，中心城區(qū)需要增加近3200萬平方米的房屋，分配到每年，需要增加近270萬平方米左右的房屋。由此可見，**市房地產(chǎn)市場潛力很大。 從供給方面看，近期的市場房產(chǎn)呈現(xiàn)集中放量，但從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上其有效供給卻嚴(yán)重不足。隨著房產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展等因素影響，住房市場有效供給將會(huì)不斷增加。從成本上看，土地交易價(jià)格與去年同期相比總體持平。從環(huán)比看，%。其中：%，環(huán)比價(jià)格持平；%；%。建筑成本及各類經(jīng)營成本變化不大。短期內(nèi)開發(fā)的成本基本不變。從當(dāng)前形勢分析，房屋價(jià)格會(huì)繼續(xù)小幅上漲，漲幅繼續(xù)回落。綜合來看，**市居民住房的巨大需求與供給結(jié)構(gòu)不合理的矛盾近幾年內(nèi)會(huì)持續(xù)存在。短期內(nèi)，**房地產(chǎn)市場競爭會(huì)白熱化。長期看，剛性的需求及**城市化進(jìn)程將促使房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高、漲幅持續(xù)回落的態(tài)勢。 建設(shè)項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢（一）政策優(yōu)勢本項(xiàng)目所在地為**市**區(qū)。市委市政府提出了建設(shè)“大**、新**”的戰(zhàn)略部署和要求，**區(qū)位于城市大發(fā)展的重要地段，將迎來新一輪的空前發(fā)展，并且有著極其特殊重要的地位。因而項(xiàng)目的建設(shè)有其它房地產(chǎn)項(xiàng)目所不具備的優(yōu)勢。（二）地理位置優(yōu)勢**市市區(qū)人口100萬以上，又擁有全國最大批發(fā)市場之一，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)輻射力，商賈運(yùn)集，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將倍受人們的青睞，特別是那些生意人，在商海中找一片寧靜的憩息港灣更是可遇不可求。該項(xiàng)目的建設(shè)用地從地理位置上看，交通便捷，綠化覆蓋率高，自然植被條件優(yōu)越，是絕佳的居住選擇地。項(xiàng)目重點(diǎn)突出自然環(huán)境的優(yōu)美和交通便利、休閑娛樂環(huán)境給生活居家?guī)淼谋憬莺褪孢m，從而提高小區(qū)的豐富內(nèi)涵，增加產(chǎn)品附加值。項(xiàng)目建成后，力求能給人一種耳目一新的全新感覺。二、劣勢（一）直接競爭對(duì)手較多，目前項(xiàng)目附近的正在規(guī)劃樓盤較多，是本項(xiàng)目最直接的競爭對(duì)手。項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)突出自己的特色，以便在競爭中占據(jù)主動(dòng)。（二）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的不利影響，市場供求關(guān)系發(fā)生了一些變化，房價(jià)增幅在持續(xù)回落。 三、機(jī)會(huì)（一）**市發(fā)展 “大**、新**”的建設(shè)正在穩(wěn)步的進(jìn)行。本項(xiàng)目以中低檔收入人群為產(chǎn)品的營銷方向，市場前景廣闊。（二）**市舊城改造步伐的加快和銀行按揭政策進(jìn)一步擴(kuò)大了項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。（三）城市發(fā)展提出了更高的要求。從城市居民消費(fèi)需求來看，消費(fèi)者都渴望得到更好的居住環(huán)境，對(duì)居住小區(qū)的功能、環(huán)境、提出更高的要求。從國內(nèi)外居住區(qū)發(fā)展趨勢來看，居住區(qū)向環(huán)境、物管和教育的綜合性多功能方向發(fā)展成為最新發(fā)展模式。該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)采用了先進(jìn)的、現(xiàn)代化的模式，完全符合人們對(duì)現(xiàn)代住宅群落的要求。四、威脅同業(yè)競爭是項(xiàng)目所面臨的主要威脅。**市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展較快，相繼建成和各種檔次、規(guī)模的住宅小區(qū)，盡管本項(xiàng)目具有獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，但仍應(yīng)注意提高小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量和綜合配套水平，加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理，建出自己的特色，形成獨(dú)特的風(fēng)格，從而在同類競爭中脫穎而出，獨(dú)具領(lǐng)先優(yōu)勢。另外，受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的影響，市場供求關(guān)系將發(fā)生一些變化，預(yù)計(jì)房價(jià)增幅將逐漸趨緩，這也是一個(gè)值得注意的問題。第四章 節(jié)能方案分析 用能指標(biāo)和節(jié)能規(guī)范（一）《中華人民共和國能源法（征求意見稿）》（2007年12月3日公布）（二）《中華人民共和國節(jié)約能源法》（2008年4月1日起施行）（三）國家建設(shè)部[1998]第1號(hào)令《城市節(jié)約用水管理規(guī)定》（）（四）《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國發(fā)[2006]28號(hào)）（五）外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ1442004（六）采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)JGJ1322001（七）民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范JCJ261995 能耗指標(biāo)分析該項(xiàng)目位于**市**區(qū)，目前該地區(qū)的能源供應(yīng)和市政基礎(chǔ)設(shè)施條件較完善，建設(shè)地點(diǎn)電力、供暖、自來水供應(yīng)充足，本項(xiàng)目所用能源主要為電力和水。本項(xiàng)目能耗主要為項(xiàng)目交付使用后居民的日常生活用電、用水。，年365天計(jì)算。日用電消耗量=1430戶=5005kwh年用電消耗量=1430戶365天=1826825kwh年用水消耗量按每戶日用水量420L，年365天計(jì)算。日用水消耗量=420L1430戶=601m3年用水消耗量=420L1430戶365天=219219m3項(xiàng)目運(yùn)營后設(shè)計(jì)年用電量為1826825kwh；項(xiàng)目運(yùn)營后設(shè)計(jì)年用水量為219219立方米。根據(jù)電、水消耗量及折算標(biāo)煤系數(shù)，折算成標(biāo)煤為：電:1826825kwh水:219219m3主要能耗指標(biāo)表序號(hào)名稱日消耗量年消耗量折算標(biāo)煤備注1電5005kwh1826825kwh592t2水601m3219219m33合計(jì) 主要節(jié)能措施分析一、建筑節(jié)能（一）單體設(shè)計(jì)階段節(jié)能該項(xiàng)目充分考慮室內(nèi)空間的合理性，盡可能讓每個(gè)居室都有穿堂風(fēng)，夏季利用自然通風(fēng)進(jìn)行降溫。保證主要居室有朝南的充分日照，使住宅在冬季有充足的陽光，基本滿足白天的自然取暖要求。立面設(shè)計(jì)講究實(shí)用原則，減少外墻的凹凸面，使住宅建筑體形系數(shù)達(dá)標(biāo)，以減少熱量散逸，在滿足日照、采光的前提下，根據(jù)不同朝向控制窗墻比。在外墻立面選材方面，為了使建筑節(jié)能系統(tǒng)更合理并發(fā)揮節(jié)能投資效益，選擇淺色飾面外墻，以反射太陽輻射，降低建筑能耗。（二）外墻外保溫該項(xiàng)目采用外墻外保溫措施。相對(duì)外墻內(nèi)保溫而言，外墻外保溫的保溫效果更理想，取暖成本大幅下降，并可完全避免熱橋。保溫層厚度合理的情況下，不易發(fā)生保溫層內(nèi)部冷凝或結(jié)構(gòu)內(nèi)表面冷凝現(xiàn)象。結(jié)構(gòu)墻體的熱儲(chǔ)存性被充分利用，改善了室內(nèi)熱穩(wěn)定性，外墻外保溫在夏季起到一定得隔熱作用，同時(shí)室內(nèi)到室外溫度曲線對(duì)結(jié)構(gòu)墻體有利，因而采用外墻外保溫是在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下較好的選擇。（三）屋頂保溫屋頂保溫采用倒置式屋面，從結(jié)構(gòu)層往上分別是防水層、保溫層、砌塊保護(hù)層。保溫層采用低熱導(dǎo)性高抗壓強(qiáng)度高抗水汽浸透性能的擠塑板（XPS）。與傳統(tǒng)屋面比較，保溫層在防水層之上，可以避免防水層受到陽光的直接輻射，保護(hù)防水層免受室外晝夜溫差和冬夏季溫差影響，防水層溫度相對(duì)穩(wěn)定，不易結(jié)露。（四）門窗保溫窗框選材：選用導(dǎo)熱系數(shù)低的塑鋼或者鋁合金斷熱型材。其中，鋁合金斷熱橋有足夠的長度，不小于15mm。成窗做到真正斷熱。中空鍍膜玻璃空氣層厚度對(duì)其熱絕緣系數(shù)影響較大，在型材斷面尺寸允許情況下，空氣層厚度盡可能取大。（五）提高氣密性根據(jù)《建筑外窗空氣滲透性能分級(jí)及其檢測方法》規(guī)定：16層外窗及陽臺(tái)門氣密性等級(jí)高于Ⅲ級(jí)。平開窗關(guān)閉時(shí)氣密性優(yōu)于推拉窗，開啟時(shí)開啟面積大，有利于自然通風(fēng)，故該項(xiàng)目采用平開窗。門窗框與墻間的縫隙可用彈性松軟型材料（如毛氈）、彈性密閉型材料（如聚乙烯泡沫材料）、密封膏以及邊框設(shè)灰口等密封方式；框與扇可用橡膠、橡塑或泡沫密封條以及高低縫，回風(fēng)槽等方式；扇與扇之間可用密封條，高低縫及縫外壓條等；扇與玻璃之間可用各種彈性壓條密封。在窗格劃分時(shí)要縮短窗扇的縫隙長度，盡量采用大窗扇，擴(kuò)大單塊玻璃的面積，合理減少開啟的窗扇面積，適當(dāng)增加固定玻璃及固定窗扇的面積。（六）供暖管網(wǎng)節(jié)能改造供暖管網(wǎng)的能源損失有壓力損失和散漏損失兩種，散漏損失占輸送熱量的5%10%，該項(xiàng)目采取對(duì)管網(wǎng)實(shí)施良好、完善的保溫，加強(qiáng)維修與管理，因此可以清除散漏損失的大部分。（七）建筑屋頂綠化該項(xiàng)目建設(shè)有屋頂綠化?！妫ㄖ镏車h(huán)境的氣溫每降低1℃，建筑物內(nèi)部的空調(diào)容量可降低6%。屋頂綠化是冬暖夏涼的“綠色空調(diào)”，大面積屋頂綠化的推廣有利于緩解城市的能源危機(jī)，節(jié)省能源。綠色覆蓋的屋頂吸收夏季陽光的輻射熱量，有效地減少屋頂表面溫度差，從而減少屋頂面板的裂縫。這種由于綠色覆蓋而減輕陽光暴曬引起的熱脹冷縮和風(fēng)吹雨淋，可以保護(hù)建筑防水層、屋面等，從而延長建筑的使用壽命。二、設(shè)備節(jié)能（一）本工程依據(jù)國家及山東節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，所有設(shè)備(包括變電配電設(shè)備、消防設(shè)備等)全部選用符合有關(guān)規(guī)定的節(jié)