【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)業(yè)上有突破，豐富城鄉(xiāng)居民精神生活。四是加快建立面向社區(qū)居民、社會特殊群體、社會企事業(yè)單位的社區(qū)服務體系建設，實現(xiàn)社區(qū)服務社會化、功能多元化、管理規(guī)范化。(二)洪湖市峰口鎮(zhèn)城鎮(zhèn)發(fā)展總體思路近幾年，峰口鎮(zhèn)按照“西改、東擴、南遷、北延”的拓展方向和“一心三軸四片”的城鎮(zhèn)布局，通過抓規(guī)劃、抓項目、抓管理，不斷盤活城區(qū)土地存量，改造老城區(qū)，開發(fā)新城區(qū)。同時，該鎮(zhèn)發(fā)揮自身區(qū)位優(yōu)勢，不斷強化產(chǎn)業(yè)支撐，啟動首期1平方公里興峰工業(yè)園建設，壯大服裝鞋帽、日用百貨等傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)，建成海王農(nóng)民商貿(mào)城、商業(yè)步行街等專業(yè)市場，升級改造藍田大道、伍峰路等城區(qū)主干道，教育、衛(wèi)生、污水處理等公共設施建設均得到顯著改善。峰口鎮(zhèn)的工作思路是：峰口鎮(zhèn)作為洪湖的市域副中心，要高標準高起點規(guī)劃，要通過科學規(guī)劃，建立510個新社區(qū)，逐步形成中心社區(qū)環(huán)繞中心城鎮(zhèn)的新格局。峰口要堅持“產(chǎn)業(yè)先行、工業(yè)興鎮(zhèn)”的發(fā)展思路不動搖，著力提升商貿(mào)業(yè)市場競爭能力，擴大工業(yè)園區(qū)面積，完善配套設施，搭建招商平臺，引進一些科技含量高、技術水平高、發(fā)展前景好的規(guī)?；笃髽I(yè)。要通過發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)，形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群。峰口鎮(zhèn)各相關部門統(tǒng)一思想，相互協(xié)調(diào)，加大支持峰口鎮(zhèn)建設的力度，加快峰口試點中心鎮(zhèn)建設步伐，竭力將峰口鎮(zhèn)打造成綠色峰口、實力峰口、便捷峰口、和諧峰口和文化峰口的宜居宜業(yè)小城市。峰口鎮(zhèn)有著優(yōu)越的交通優(yōu)勢，內(nèi)荊河與東荊河繞區(qū)而行，103省道穿區(qū)而過，正在建設中的漢洪一級公路與武漢出城高速公路相連，將該區(qū)融入武漢一小時經(jīng)濟圈。在新一輪的發(fā)展中，峰口鎮(zhèn)充分發(fā)揮自身的資源、交通優(yōu)勢，打破了工業(yè)發(fā)展的瓶頸，2011年，兩個重點工業(yè)項目落戶峰口鎮(zhèn)，目前正在做投產(chǎn)前的準備；大批農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)蓬勃發(fā)展，工業(yè)逐步呈現(xiàn)繁榮景象。二、洪湖市經(jīng)濟社會及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃符合性分析《洪湖市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》及《洪湖市住房建設“十二五”規(guī)劃綱要》均對洪湖市的住房建設做出了以下發(fā)展規(guī)劃：科學規(guī)劃，合理布局，配套建設，建立業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，加快房地產(chǎn)業(yè)商品化、市場化、現(xiàn)代化發(fā)展步伐，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為縣域經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。一是管好土地一級市場。加強宏觀調(diào)控，不斷擴大土地有償使用范圍，結(jié)合城市規(guī)劃和發(fā)展，對商業(yè)性用地實行公開招標、競標，優(yōu)化土地資源配置。二是放開搞活二、三級房地產(chǎn)市場。加快建立健全規(guī)范、公開、有序的房地產(chǎn)交易市場體系。制定鼓勵促進住房消費的政策，提高房地產(chǎn)交易率，使房地產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換規(guī)范化。三是加快城鎮(zhèn)住房、特別是經(jīng)濟適用住房建設。適應人民生活水平不斷提高的要求，不斷提高完善住房工程質(zhì)量、功能、環(huán)境，努力降低住房造價，擴大住房銷售與流通。積極拓展住房信貸業(yè)務，增強居民的實際購買能力?！逗楹凶》拷ㄔO規(guī)劃》指出，約3800套；其中。政策性住房(經(jīng)濟適用房、安置房)；，，兩項用地所占比例達住房用地供應量的70%；建設商品住房1300套，；其中，中低價位、中小戶型普通商品住房900套，建設面積8萬平方米，政策性住房4019套。同時要求，居住配套公建設施的配建水平必須與居住人口規(guī)模相對應，并與住宅同步規(guī)劃，同步建設，同步使用。本項目正是緊緊圍繞《洪湖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》和《洪湖市住房建設規(guī)劃》的指導精神，建立健全洪湖市住房建設體系，擴大洪湖市新建商品住房建設的供給總量，有針對性開發(fā)適合洪湖市人們生活習慣的個性化住房。本項目的開發(fā)與建設，將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益，同時也將促進洪湖市國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展。本項目經(jīng)過嚴格的專項規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合各項有關因素的分析，項目的目標與規(guī)劃內(nèi)容銜接協(xié)調(diào)。本項目為洪湖市峰口鎮(zhèn)政府規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目，將小城鎮(zhèn)危舊房改造開發(fā)商品房項目，符合當?shù)卣?guī)劃要求。第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策及市場準入分析一、國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及評價2012年要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸?，F(xiàn)在投機、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房價環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。繼續(xù)推進保障房建設，注重建設和管理制度的完善。近幾年政府大力推進保障房建設，2010年計劃開工量580萬套，實際開工590萬套，建成370萬套；2011年計劃開工1000萬套，實際開工1043萬套，建成432萬套；考慮到地方政府資金壓力，今年計劃開工量700萬套以上，相比去年有所減少，基本建成500萬套，今年的保障房在建量和竣工量將達到歷史高點。中央財政在保障性住房方面安排資金1713億元。中央完善財政投入、土地供應、信貸支持、稅費減免等政策。同時還抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度，顯示中央政府在2012年將更注重保障房建設和管理制度的完善。表：近幾年全國保障房計劃及完成情況(單位：萬套)住房信息系統(tǒng)建設和房產(chǎn)稅改革成為政策重點。今年《政府工作報告》中指出加快建設城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，這是中央政府首次將住房信息系統(tǒng)建設寫進政府工作報告。2011年初至今，中央多次提出加快推進個人住房信息系統(tǒng)建設。今年1月份，姜偉新在住房和城鄉(xiāng)建設部機關工作會議中指出繼續(xù)加快個人住房信息系統(tǒng)建設，保證在2012年6月末前實現(xiàn)40個主要城市的聯(lián)網(wǎng)。另外，房產(chǎn)稅在去年滬渝兩地試點的基礎上范圍有望擴大。由此可見，住房信息系統(tǒng)建設及改革房地產(chǎn)稅收制度將成為今年房地產(chǎn)政策重點，這將為梳理個人住房信息、完善限購等行政手段、房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大等政策提供必要條件，可能為房價合理回歸、限購等行政手段的逐步退出創(chuàng)造條件。政策出臺的主要目的是遏制住房價格過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、有序的發(fā)展，本項目主要開發(fā)的產(chǎn)品為中低價位、中小套型普通商品住房，與政府倡導的加快普通商品住房建設政策意見完全相符。二、洪湖市房地產(chǎn)市場運行情況洪湖市房地產(chǎn)2012年伴隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控繼續(xù)深入，洪湖市普通商品房(含二手房)成交量呈下降態(tài)勢。雖然官方網(wǎng)站因某些原因存在長達半個月的數(shù)據(jù)未能及時更新，但我們?nèi)匀荒軓?月到3月的成交量上看出房地產(chǎn)銷售面積的走勢和發(fā)展前景。洪湖市銷售面積供應趨勢圖洪湖市住宅用房銷售套數(shù)供應趨勢圖從上圖中不難看出，2012年前一季度呈下滑態(tài)勢，下半年度的走勢將穩(wěn)中持平趨勢。這主要與2011年底一系列的調(diào)控政策即將出臺有密切聯(lián)系。進入到2012年，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過了2年多的調(diào)整之后，開始出現(xiàn)整體下降的態(tài)勢。從目前的走勢看，全球性的經(jīng)濟減速和房地產(chǎn)市場本身的規(guī)律在起主導作用，房地產(chǎn)市場的信心一時還難以恢復。今后幾個月的住房成交量有可能進一步縮減，房地產(chǎn)投資等還可能繼續(xù)下行一段時間。但國務院已有明確的指示，國務院有關部門已經(jīng)出臺或正在考慮相應的政策，加上一些地方陸續(xù)出臺了一些穩(wěn)定市場的措施，所以，后幾個月的總趨勢還可能緩慢下行一段時間，但樓市繼續(xù)向下的空間也會非常有限，房價大跌的可能性也大大減少。2010年洪湖市建筑業(yè)快速發(fā)展。伴隨固定資產(chǎn)投資的高位運行，建筑業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，%。具有資質(zhì)等級的建筑企業(yè)5家。，%；，%。受國際經(jīng)濟危機影響，洪湖市2011年下半年房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)銷出現(xiàn)回落。洪湖市不屬限購城市，%。商品房銷售面積33350平方米，%；，%。至2011年9月份開始，受國家調(diào)控政策的深入影響，洪湖市房地產(chǎn)市場未出現(xiàn)大起大落趨勢，房地產(chǎn)市場火爆難再現(xiàn)，與此同時作為荊洲地區(qū)之一的洪湖市，房地產(chǎn)市場受荊洲市的帶動，市場也出現(xiàn)了回暖，成交量及成交價格均出現(xiàn)了一定程度上漲。本項目定位本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，形象定位于全省新農(nóng)村建設試驗區(qū)中心鎮(zhèn)，項目建成小型節(jié)能生態(tài)商住社區(qū)，目標客戶主要為洪湖市峰口鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民，項目產(chǎn)品主要為普通商品住宅40套。主力戶型為三房二廳二衛(wèi)，其平均面積為134平方米左右。三、項目資本金政策及評價2008年12月國務院辦公廳印發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2008〕131號)提出13條意見促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，2009年5月國務院將普通商品住房投資項目最低資本金比例從35%下調(diào)至20%，本項目投資資金由開發(fā)商自籌660萬元，項目資本金為100%，比例遠高20%最低要求，符合項目資本金政策要求。四、產(chǎn)業(yè)政策及評價本項目屬于節(jié)能生態(tài)小型社區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)國家發(fā)改委出臺的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄(2011年本)》規(guī)定，節(jié)能省地型建筑的開發(fā)為國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)，因此，本項目的建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求。本項目為峰口鎮(zhèn)的舊城區(qū)改造，該地段以其深厚的歷史沉淀，一直承載著當?shù)氐纳藤Q(mào)中心區(qū)功能。隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進步、經(jīng)濟體制與增長方式的轉(zhuǎn)型，舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復雜化。舊城區(qū)城市更新過程不僅可改善其基礎設施，更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場的開放，城市土地有償使用制度的實施，土地級差效應的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，提高了其綜合服務功能。加快舊城改造，將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點建設納入城市建設的長遠計劃，可使城市功能布局更趨合理。五、行業(yè)準入標準及評價《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》以及《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》就房地產(chǎn)行業(yè)的準入等做了相應的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當依法向工商行政管理部門申請進行注冊登記。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：(1)注冊資本金在1000萬元以上；(2)有四名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統(tǒng)計人員。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依照下列規(guī)定承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得越級承攬項目：(1)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔開發(fā)項目的規(guī)模不予限制；(2)二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過60萬平方米；(3)三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過35萬平方米；(4)四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過15萬平方米。項目申報單位房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為三級資質(zhì)，可一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過35萬平方米；而本項目開發(fā)的總建筑面積6400平方米，遠低于35萬平方米市場準入門檻，因此符合房地產(chǎn)行業(yè)的準入標準要求。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析一、概述湖北省洪湖市被批準為濕地自然保護區(qū)，同時按國家要求建設為“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”兩型社會地區(qū)。資源節(jié)約型社會是指整個社會經(jīng)濟建立在節(jié)約資源的基礎上，建設節(jié)約型社會的核心是節(jié)約資源，即在生產(chǎn)、流通、消費等各領域各環(huán)節(jié)，通過采取技術和管理等綜合措施，厲行節(jié)約，不斷提高資源利用效率，盡可能的減少資源消耗和環(huán)境代價滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需求的發(fā)展模式。環(huán)境友好型社會是一種人與自然和諧共生的社會形態(tài)，其核心內(nèi)涵是人類的生產(chǎn)和消費活動與自然生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。二、資源開發(fā)利用方案本項目建設的原材料主要為土地和鋼材、商品砼等建筑原材料，來源與供應極為方便。鋼材、商品砼等原材料可在當?shù)厥袌鲑徺I，通過汽車、船等運輸方式運至現(xiàn)場，因此，材料采購較為方便。項目建設用的燃料和動力供應主要為汽油、柴油和水電等，其中汽油、柴油可從鄰近的各加油站采購，水電、通信等市政配套設施項目現(xiàn)場比較完善?？删偷亟鉀Q；土石方供應要在合理利用土地的前提下與村民協(xié)商解決，主要資源利用數(shù)量預測如下：土地資源：，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地，項目建設單位以公開競價的方式取得該地塊土地使用權。水資源：本項目不開采地下水，所需生活用水來自市政管網(wǎng)自來水。電力資源：本項目電力全部由洪湖市峰口鎮(zhèn)供電公司提供，主要用于家庭照明、空調(diào)和小區(qū)路燈照明等，洪湖市供電公司可滿足用電需求，不會對全市用電構(gòu)成重要影響。煤氣資源：本項目居民日常生活所需煤氣資源，天燃氣每年消耗9072立方米。建筑原材料：本項目全部建成后預計需消耗鋼材256噸；商品混凝土2176立方米。三、資源節(jié)約要求及措施(一)要求：根據(jù)國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和“十二五”規(guī)劃綱要，在建設中應重點貫徹執(zhí)行“節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材”八字方針，加強工程項目生態(tài)環(huán)境建設，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的統(tǒng)一?？傮w目標：到2020年，我國住宅和公共建筑建造和使用的能源資源消耗水平要接近或達到現(xiàn)階段中等發(fā)達國家的水平。具體目標：到2010年，全國城鎮(zhèn)新建建筑實現(xiàn)節(jié)能50%；既有建筑節(jié)能改造逐步開展，大城市應完成改造面積的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%；城鄉(xiāng)新增建設用地占用耕地的增長幅度要在現(xiàn)有的基礎上力爭減少20%，建筑建造和使用過程的節(jié)水率在現(xiàn)有基礎上提高20%以上；新建筑對不可再生資源的總消耗比2005年再下降10%。到2020年，北方和沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和特大城市新建建筑實現(xiàn)節(jié)能65%的目標；絕大部分既有建筑完成節(jié)能改造；城鄉(xiāng)新增建設用地占用耕地的增長幅度要在2010年的目標基礎上再大幅度減少；爭取建筑建造和使用過程的節(jié)水率比2010年再提高10%；新建建筑不可再生資源的總消耗比2010年再下降20%。(二)具體措施能源系統(tǒng)：充分考慮綠色能源的使用，綠色能源的使用率應達到一定的水平，在住宅樓可引入太陽能照明系統(tǒng)等，多使用可再生能源，同時要避免能源使用的浪費。水環(huán)境系統(tǒng)：保證節(jié)水器具的使用率達到100%；污水處理率應達到100%，達標排放率必須達到100%。大氣環(huán)境系統(tǒng)：采用自然通風，設置有通風換氣設施；禁止使用對臭氧層產(chǎn)生破環(huán)作用的氟利昂類產(chǎn)品。聲環(huán)境系統(tǒng)：公用設備應采取減震和隔音措施；采用人工降噪措施(如建隔音屏或種植樹木等)，減少外部噪聲對小區(qū)內(nèi)聲環(huán)境的影響。光環(huán)境系統(tǒng)：采光應盡量使用自然光，燈具全部使用節(jié)能燈具；通過高、中、低、遠、近、虛、實等不同照明形式，在不同區(qū)域按不同要求，合理配置路燈、草坪燈、地燈、形成豐富多彩、溫馨宜人的立體照明系統(tǒng)。熱環(huán)境系統(tǒng)：采暖、空調(diào)及熱水供應應盡量利用太陽能、地熱能等綠色能源，推廣采用采暖、空調(diào)、生活熱水三聯(lián)供的熱環(huán)境技術。綠化系統(tǒng)：加強道路綠化，設置綠化帶，充