【文章內容簡介】 于其他城市和南京本地的外圍市場，處于中間水平。第三章 南京朝西古玩城項目經營方案第一節(jié) 經營發(fā)展目標　　一、定位為江南第一古玩城，成為新街口地區(qū)古玩文化地王，以交通便捷，文化、商業(yè)氛圍深厚，依托文化街區(qū)和古玩城特色優(yōu)勢打造江蘇地區(qū)藝術品拍賣、會展中心；　　 以往各家拍賣公司為每年的各級拍賣活動選擇場所，支付高昂的場地費用和短暫的預展，買家也疲于奔波趕場子，十分不便；　　 未來將建成國際標準的會展場館為拍賣預展提供一流的展陳設施和空間，明亮豪華的拍賣大廳為藝術品拍賣度身定做，且收費低廉。減輕拍賣機構的經營成本，買家也可以隨心選擇入住新街口CBD 商圈任意酒店下榻，空閑之時可以暢游古玩城；二、建成集文物鑒修培訓、海外文物回流等多元職能的文物公司　　 突破傳統(tǒng)文物公司的買賣經營模式，把文物鑒定培訓和文物修復的培訓納進業(yè)務中，使文物經營與教育結合可以拓展社會業(yè)務盈利，例：承接博物館和圖書館的古籍修復業(yè)務；　　 加大海外文物回流的進程，增強國內文物精品的展賣調劑；　　 為機構和私人度身定做文物精品投資方案；　　三、重新調整思路和整合資源，收購或成立隸屬古玩城體系下的拍賣公司　　四、成立古玩城藝術軟裝部，充分將古玩藝術品和時尚接軌，整合優(yōu)勢設計資源和貨源，服務高端、保值的軟裝市場需求，為成功人士家庭和高端會所提供高檔奢侈軟裝思路和解決方案；　　第二節(jié) 公司經營發(fā)展規(guī)劃通過市場調研，我們發(fā)現很多古玩城除了獲取租金收入外，還做古玩藝術品自營和一些配套增值服務，這既是成功經營古玩城的需要，也是擴展經營、獲取更多收入的需要。因此，本項目的經營也非常重視自營和相關增值服務，除依靠出租鋪面所獲得的租金收入，還努力打造古玩藝術品行業(yè)的完整產業(yè)鏈，獲取全面的收益。 13業(yè)務規(guī)劃表業(yè)務類別 經營內容 目標客戶 運作方式商鋪租賃 將古玩城大部分面積出租古玩經營者 15樓分割成每間1520平方米的鋪面。藝術品經營主要經營書畫油畫、古董文玩和玉器翡翠等古代和現代藝術品有收藏和投資藝術品需求的個人、企業(yè)、各地博物館和其他社會團體以整合社會資源的征集代理銷售為主，買斷經營為輔。銷售方式為拍賣（送拍和自己組織拍賣會）、展賣和大客戶定向營銷等藝術品裝飾主要經營裝飾陳設類的中低端藝術品如油畫、版畫、陶瓷、文房擺設、木雕、刺繡、古典家具等主要針對銀行、大企業(yè)、高檔場所和有提升藝術品位需求的富裕階層以整合社會資源的征集代理銷售為主，買斷經營為輔。重點在為客戶提供設計規(guī)劃、風水調整、產品布置陳列等一條龍服務。　　藝術類展覽及藝術家經紀主要從事挖掘、簽約買斷和包裝宣傳藝術家有宣傳和銷售作品需求的藝術家，有收藏和投資這一類藝術品需求的買家策劃和運作展覽、出版畫冊、安排藝術家參加大型高端藝術展覽和拍賣會、組織媒體宣傳，然后以高于簽約價的價格賣出簽約作品古玩鑒定評估培訓為古玩藏家和相關機構提供古玩真?zhèn)舞b定和價值評估和相關知識培訓初入門的古玩藏家，一些收藏古玩藝術品的機構和有古玩藝術品價值評估需求的價格和組織和政府相關部門合作成立具有權威性的古玩藝術品鑒定評估機構，按所鑒定評估古玩藝術品的價值收取一定比例的費用。舉辦古玩和藝術品鑒賞和投資相關知識培訓班收取學費藝術品典當字畫、古董等藝術品的典當需要短期融資而又無其他融資渠道的藝術品所有者，急于將藝術品變現者和典當行合作，典當行出資金，我方出專業(yè)技能，獲取的利潤雙方分成。　　藝術品租賃藝術品出租 有裝飾和提升藝術品位需求但又不想購買藝術品，而且希望所裝飾藝術品能經常更換以保持新鮮和變化的企業(yè)、機構和個人客戶交付押金和租金，我方按客戶要求提供藝術品 14第四章 財務分析第一節(jié) 項目投資方案本項目擬變更募集資金用途，以10,000萬元募集資金設立的全資子公司作為項目公司經營運作,經營期限十五年。其中，擬以7,200萬元受讓工商銀行位于南京朝天宮附近房屋5層，約10200平方米，將房屋進行改造和裝修，建設成古玩城，改造后可以出租面積8869平方米，年出租率90%100%；增值服務收入開始按照每年200萬元估算。　　第二節(jié) 項目投資估算　　總投資本項目總投資為10,000萬元。　　建設投資構成表朝西街項目投資構成表項目名稱 預算費用（萬元）　　一、房產購置　　房產購置 7200　　契稅（3%） 216　　房產辦證費用 6小計 7,422　　二、工程費用　　拆除工程 20　　結構加層 150　　內裝飾工程 1,200　　外裝飾工程 150　　空調系統(tǒng) 350　　2部扶梯+2部直梯 120 15　　監(jiān)控 80　　消防 150　　配電 50　　設計費 50　　1不可預見費 50小計 2,370　　三、其余為日常流動資金 208總計 10,000第三節(jié) 資金籌措及投資計劃　　資金來源本項目擬變更募集資金用途，以10,000萬元募集資金設立的全資子公司作為項目公司經營運作。投資計劃本項目建設期1年，總投資為10,000萬元。第三節(jié) 財務評價項目營業(yè)收入本項目年營業(yè)收入包含租金收入和其它增值服務，收入構成見下表：時 間序號13年 46年 79年 1012年 1315年1租金單價（元/平方*天）（萬元） （萬元） 2003004005006004合計（萬元） ：，；出租面積8869平方米，出租率按90%計；增值服務開始實現200萬元/每年，每3年增加100萬元/年。運營成本測算年總成本費用估算表單位：萬元序號 項目 前五年 五年后1水電費 1501503設備維保費 10104招商運營費用 50505其他管理費用 20206固定資產折舊費 2900總成本費用 ，項目公司只需要承擔自用面積部分的水電費?！p 益 表序時 間號項目13年 45年 6年 79年 1012年 1315年1營業(yè)收入 財務評價資本收益率年平均投資收益率 %投資回收期 17靜態(tài)投資回收期 風險分析與對策本項目主要存在以下幾方面風險：一、政策風險朝西古玩城的成功與否與白下區(qū)政府對整條商業(yè)街的改造力度和對周邊環(huán)境的綜合治理程度有很大關系。上海、北京、鄭州的優(yōu)秀古玩城均是政府下大力氣重點改造的項目，與政府的鼎力扶持有著密不可分的聯系。本項目的高效運作還有賴于所購置房產性質的改變。目前本項目擬購置房產性質為民用住宅，如想高效運作，改造包裝后出售，需要政府支持改變房產用途。對策：由于目前政府積極性很高，下決心將整個街區(qū)打造成一流的文化街區(qū)，并承諾全力支持街區(qū)出新改造及配套設施建設，我們要積極推動白下區(qū)政府對整個古玩商業(yè)街的綜合整治落地實處，從周邊環(huán)境精心打造古玩市場，并良性帶動周邊的文化商業(yè)地產項目，為本項目的成功實施提供保障。在白下區(qū)政府積極協(xié)調下改變房產用途。二、市場風險規(guī)模不夠大，只有10200平方米，還不能形成為綜合的、包含所有類別的大型古玩藝術品商城。對策：需要挖掘周邊空間潛力，擴大經營空間，形成規(guī)模經營；三、管理風險本項目涉及古玩市場招商及管理、文物公司及典當業(yè)務等創(chuàng)新型業(yè)務，需要多方面專業(yè)管理人才，這是本項目能否成功的關鍵。公司原為藝術品收購、加工和銷售企業(yè)，有一批精通業(yè)務的優(yōu)秀人才，同時積極引入本項目需要的高端人才和中層骨干隊伍，采取走出去、引進來的戰(zhàn)略，加強人員培訓，建立靈活的激勵機制，快速培養(yǎng)各業(yè)務領域的管理人才，實現管理模式創(chuàng)新。 18第六章 項目評價結論通過上述研究、分析、預測及評價，整體項目具有可行性。從謹慎原則分析，雖然有部分風險點，但可通過良好的策劃和運作規(guī)避這些風險。本項目總投資10,000萬元，總建筑面積約10200平方米，經測算，%，,，該項目具有較好的經濟效益。本項目大部分資金主要是投資在了房產的購置上。目前項目擬購置房產周邊的二手房價格均在1萬元/平方以上，而本項目擬購置房產單價只有6557元/平方。如果考慮房產的升值因素，項目的投資回收期將大為縮短，項目的效益指標將顯著提高。成都古玩城策劃方案目 錄第一部分: 項目定位 2一、古玩市場發(fā)展趨勢分析 2二、項目定位背景 2三、定位體系 231概念定位 232形象定位 233功能定位 334市場區(qū)域定位 335終端目標客戶定位 336業(yè)態(tài)定位 5第二部分、成都古玩城一期營銷模式 6一、營銷推廣思路 6二、營銷策略 7三、銷售價格策略 8四、項目賣點挖掘 8五、租售體系 9第三部分、項目推廣計劃表 10一、廣告準備工作計劃 10二、廣告推廣計劃 11第一部分: 項目定位一、古玩市場發(fā)展趨勢分析經營規(guī)模、管理模式均將越來越專業(yè)、越來越規(guī)范，注重品牌的打造，追求服務的完善。二、項目定位背景在確定成都古玩城商業(yè)定位之前，我們必須深入研究四川甚至時全國古玩市場的相關定位。項目地處傳統(tǒng)古玩集散地中心，根據政府對項目所在地理