房地產行業(yè)宏觀環(huán)境分析報告(編輯修改稿)
2024-08-28 19:23 本頁面
【文章內容簡介】 整體成交的82%，中心六區(qū)共成交36萬平米，占總成交面積的18%，而中心區(qū)域成交主要集中在荔灣區(qū)，成交25萬平米，占中心六區(qū)住宅用地成交總面積的69%。2013年廣州全市住宅用地成交面積最大的是蘿崗區(qū)，共成交住宅用地6幅，主要集中在開源大道附近，用地面積合計76萬平米，萬科、中海、城建等大型開發(fā)商紛紛進駐，土地底價成交普遍，樓面地價在5000—8000元/平米之間。蘿崗區(qū)全年成交了4宗10萬平米的大宗地塊，是2014年供應大宗地塊的主力區(qū)域，未來這些土地將集中形成供應，大批貨量同時入市將加劇區(qū)域內的住宅市場競爭。南沙區(qū)2013年成交9宗住宅用地，無地塊流拍，成交共計52萬平米，環(huán)比增長273%成交金額達23億元。南沙區(qū)因規(guī)劃利好成為廣州市成交熱點區(qū)域之一，全年土地溢價成交6宗，有4宗集中在南沙區(qū)，其中南沙紅嶺牛祺坑水庫地塊溢價率達138%，最終為廣州邦俊物業(yè)管理有限公司競得，成為廣州2013年溢價最高的地塊。開發(fā)商方面碧桂園拍得兩塊住宅用地，占地合計28萬平米，建筑面積51萬平米。相比之下，番禺區(qū)的住宅用地成交則表現冷淡，全年先后推出27宗住宅用地，成交8宗，流拍率達70%，共計成交31萬平米，大部分出讓地塊集中在廣州南站地板，但由于住宅市場冷淡，開發(fā)商資金趨近加之區(qū)域住宅用地起拍價較高，使得整體流拍率上升。荔灣區(qū)成為中心六區(qū)成交最大區(qū)域，全年成交2宗住宅用地，共計26萬平米，成交達39億元。廣州市全年成交最大面積地塊大坦沙鐵路以北地塊，被廣州市地下鐵道總公司聯(lián)合體底價競得，樓面底價達6205元/平米，該地塊的成交成為213年土地市場上較少的亮點之一。兩外周邊二市土地成交比較平淡，只有從化市全年成交情況較好，全年成交7宗住宅用地，成交共計38萬平米。由于樓面地價較低，是廣州十區(qū)二市的土地市場價格洼地。（二） 從整體看廣州市十區(qū)全年土地成交金額為167億元，環(huán)比下降40%。從全年各區(qū)成交金額來看，蘿崗、荔灣、番禺、南沙貢獻較大，分別成交63223億元，分別占比36%、22%、13%、13%。環(huán)比漲幅較大區(qū)域為南沙、蘿崗兩區(qū)，分別增長265%、125%；環(huán)比下跌較大區(qū)域為白云、荔灣、番禺三區(qū)，分別下降80%，69%，27%，白云、荔灣兩區(qū)主要因為地塊出讓減少，而番禺區(qū)因為流拍率較高影響成交使得成交金額下滑。（三）從各區(qū)域住宅用地平均樓地面地價情況來看，全年成交樓面地價上漲的區(qū)域有蘿崗、南沙兩區(qū)，分別上升59%，38%，主要原因為規(guī)劃利好；樓面地價下滑的區(qū)域有荔灣、番禺、白云三區(qū)，分別下降57%、45%、22%，其下降原因為受住宅市場預期影響較大，另外是這三個區(qū)2012年土地上漲過快地王頻山拉高樓面地價。分析總結：2013年廣州全市住宅用地成交面積最大的是蘿崗區(qū)，荔灣區(qū)成為中心六區(qū)成交最大區(qū)域，番禺區(qū)的住宅用地成交則表現冷淡。(3) 廣州市商品住宅市場分析 分析：。經歷傳統(tǒng)新批高峰，明顯放緩。中心六區(qū)住宅新批預售量上升明顯，%，處于罕見低位。其中，越秀、荔灣、海珠連續(xù)3個月零新增，新增貨量也未超100套。外圍四區(qū)中，南沙、蘿崗一躍而上，%。 分析： ，%，%；網上簽約均價26810元/平方米，%，%，隨著限售、限網簽等調控政策的逐步落實，開發(fā)商企業(yè)推盤積極有所提高，這是一手成交處于高位的主要原因。 價格方面，實際以穩(wěn)為主，中心六區(qū)成交份額下降與均價上升有關。其中，中心六區(qū)成交量下探至低位，環(huán)比增加87%。，%，中海譽城、保利花城、碧桂園天璽等成交強眼。 “文化筑城”日益成為一種新理想和一場新革命，如何賦予城市建筑永恒的經典、如何在眾多現代化城市群中脫穎而出、如何將“人文”元素融入其中讓人居文化底蘊更為豐厚？這些問題，一直都是眾多地產開發(fā)商追尋和探討的話題。 地處嶺南的廣東，因其地域和歷史特性，在長期的歷史發(fā)展和文化融合進程中，自然形成了一種“開放務實卻又傳統(tǒng)保守”的地域文化特征，具有突出的雙重性甚至矛盾性。 一方面，嶺南文化有著很強的務實和開放精神。究其原因，須從地理與歷史兩個方面解釋。地理上，嶺南偏安于南中國一隅，因五嶺橫亙自古與中原隔絕，但嶺南的珠三角一帶，地處亞熱帶，沿海沿江，土壤肥沃，氣候宜物也宜人，成為珠江文明的中心地帶。這種地理環(huán)境適合農業(yè)生產，也容易滋潤人的務實精神。 素有“廣府文化”之心的越秀區(qū)，多個大型商圈都被賦予濃厚的文化色彩。有人不禁要問，商圈與文化，究竟誰孕育了誰？是文化孕育了商業(yè)地產，還是商業(yè)地產為文化提供了載體？如今，商業(yè)地產與文化聯(lián)姻似乎已成為一種潮流。有業(yè)內專家指出，什么樣的文化將鑄就什么樣的商圈，也就是說，文化決定了一個商圈的定位。越秀將崛起商業(yè)文化地產，隨著定位于文化產業(yè)創(chuàng)意孵化基地的東方文德廣場即將面市，關于文化與商業(yè)地產的話題頻繁見諸于報端。不少業(yè)內專家認為，作為老城越秀區(qū)有著老廣州特有的廣府文化，隨著相關政府部門日益對文化及商圈打造的重視，越秀區(qū)將會出現多個以廣府文化為核心的商業(yè)地產項目。越秀區(qū)文化局局長陳健秀日前在接受記者采訪時表示，一提到廣府文化，許多人馬上想到的就是喝早茶、看粵劇、講粵語，但這顯然不是廣府文化的全部內涵?！皠諏崱⒅厣?、開放、包容才是廣府文化獨特的個性”。由于2010年亞運會在廣州舉行，廣州城內各項建
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