【文章內容簡介】 首個土地供應辦法《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》正式實施，《北京市人民政府批轉市土地管理局貫徹國務院關于嚴格制止亂占、濫用耕地的緊急通知意見的通知》（京政發(fā)〔1993〕2號）和《北京市人民政府辦公廳關于區(qū)縣工業(yè)小區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)規(guī)劃建設若干問題的通知》（京政辦發(fā)〔1994〕85號）同時廢止。168。 該辦法最關鍵的突破就是明確了各類土地的具體供應方法，使得每一類土地都能找到規(guī)范的供應途徑，整個房地產(chǎn)市場的國有建設用地都有章可循。 辦法中規(guī)定，對于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當采取招標、拍賣、掛牌的方式在土地交易市場公開進行。其他用地包括工業(yè)用地、基礎設施用地、依法設立的開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)內的科技產(chǎn)業(yè)項目用地等，可以采取協(xié)議方式出讓。而北京市根據(jù)法律規(guī)定制定劃撥用地目錄，屬劃撥用地目錄確定用途的項目用地，可以采取劃撥方式供應土地使用權。168。 除明確了供地方法，辦法還規(guī)定了土地儲備的相關條款。北京將有計劃地實施政府土地儲備工作。土地儲備機構依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并可以組織實施儲備土地的一級開發(fā)，也可以通過公開招標等方式選擇有資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)。一級開發(fā)后的儲備土地依照供應計劃供應市場。而對于符合閑置土地收回條件的，則明確規(guī)定按照《北京市閑置土地處理辦法》收回土地使用權，納入政府土地儲備。168。 新供地辦法的另一項核心內容是，規(guī)定從今后起北京市國土資源局須每年制訂并公布年度國有建設用地的供應計劃。216。 以上政策的實施，標志著土地市場的逐步規(guī)范、透明，也標志著北京市政府對土地市場及其關聯(lián)的房地產(chǎn)市場將擁有更加切實有效的宏觀調控能力，這種調控不僅體現(xiàn)在價格上，更體現(xiàn)在區(qū)域市場的均衡發(fā)展之上。2) 貨幣金融政策216。 在過去的一段時間里，央行連續(xù)降低金融機構人民幣存、貸款利率，以圖增加居民投資、擴大消費。房地產(chǎn)行業(yè)對通脹本身敏感性較強，降息對國內房地產(chǎn)行業(yè)的影響，與對其他行業(yè)的影響比較，效用最為明顯。首先降息能提高房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總值；其次，降息減輕了企業(yè)還貸的負擔，降低了企業(yè)經(jīng)營成本；再次，降息能有效的增強部分投資者的投資信心，開始進行房地產(chǎn)、尤其是擁有高額回報之商業(yè)物業(yè)的投資，商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展已經(jīng)逐漸受到更多投資者的關注，商業(yè)物業(yè)的投資氛圍開始形成。216。 在連續(xù)五、六年的較寬松的貨幣政策后，近兩年中央銀行根據(jù)市場形勢發(fā)布并實施《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（121號文件）、《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文件），兩份文件分別從不同的角度（一個是站在金融角度審視房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一個是站在房產(chǎn)行業(yè)上游關注行業(yè)發(fā)展），審視規(guī)定了相應的金融措施，以加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，完善房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的管理力度，防范金融風險。在兩者的互相修正補充下，金融政策趨緊，貸款難度增加，融資成本趨向提升，直接方面和間接方面均對市場產(chǎn)生了結構性的影響。216。 2005年3月17日，央行再次調整了房地產(chǎn)貨幣政策，提高了房地產(chǎn)貸款利率和個人住房貸款最低首付款比例，從需求的角度開始調控抑制過熱，規(guī)避房地產(chǎn)市場上的投機行為。政策調整的內容包括：168。 其一，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例，%(%)，%。168。 其二，對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定，不搞一刀切。168。 其三，人民銀行還宣布，%%，%不變。216。 至此，國家在房地產(chǎn)市場的供需兩方面雙管齊下，初步完成了對房地產(chǎn)調控的貨幣金融政策布局，手段之豐富，力度之大足見國家宏觀調控抑制房地產(chǎn)市場過熱的堅定決心。3) 價格政策216。 2004年以來，隨著宏觀調控政策措施的貫徹落實，房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到了一定的控制。但是，由于市場需求偏大，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加，以及住房供應結構不合理，開發(fā)建設成本提高等，導致一些地方住房價格上漲過快。影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。為抑制住房價格過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，2005年3月26日，國務院辦公廳下發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，主要內容如下：168。 高度重視穩(wěn)定住房價格工作。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。住房價格一直是社會普遍關注的問題，住房價格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個國民經(jīng)濟的健康運行。目前，住房價格上漲過快雖然是局部性和結構性問題，但如不及時加以控制和處理不當，有可能演變?yōu)槿中詥栴}。因此，各地區(qū)、各部門要充分認識房地產(chǎn)業(yè)的重要性和住房價格上漲過塊的危害性，高度重視，加強領導，把做好穩(wěn)定住房價格工作作為加強和改善宏觀調控的一項重要內容，采取有效措施，抑制住房價格過快上漲。168。 切實負起穩(wěn)定住房價格的責任。保持住房價格特別是普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的相對穩(wěn)定，是維護廣大人民群眾切身利益的一項重要工作，是政府駕馭市場經(jīng)濟能力的具體體現(xiàn)。地方各級人民政府一定要從實踐“三個代表”重要思想和落實科學發(fā)展觀的高度，把穩(wěn)定住房價格提到政府工作的重要議事日程，切實負起穩(wěn)定住房價格的責任。省級人民政府對本地區(qū)穩(wěn)定住房價格工作負總責，同時要落實市、縣入民政府的責任。為強化地方各級人民政府的責任，對住房價格漲幅超過當?shù)鼐用裣M價格指數(shù)一定幅度的地區(qū)，有關部門可采取暫停審批該地區(qū)其他建設項目用地、暫停提高公用事業(yè)價格和收費標準等措施；對住房價格上漲過快，控制措施不力，造成當?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關負責人的責任。168。 大力調整和改善住房供應結構。各地區(qū)要因地制宜，抓住重點，加大住房供應結構調整的力度，在控制非住宅和高價位商品隹宅建設的基礎上，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應中的比例。要有計劃的增加普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建筑規(guī)模，并對外公布；全面、落實廉租住房制度，保障城鎮(zhèn)低收入家庭住房需求。要及時調整房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應結構，增加普通商品住房和經(jīng)濟適用住房土地供應，并督促抓緊建設。同時，抓緊清理閑置土地，促進存量土地的合理利用，提高土地實際供應總量和利用效率。對已經(jīng)批準但長期閑置的住宅建設用地，要嚴格按有關規(guī)定收回土地使用權或采取其他措施進行處置。168。 嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》 (國辦發(fā)[2004]46號)的要求，從經(jīng)濟社會發(fā)展的實際需要出發(fā)，嚴格依照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強拆遷計劃管理，合理確定年度拆遷規(guī)模。要堅決制止城鎮(zhèn)建設和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為，避免拆遷帶來的被動性住房需求過快增長，進一步減輕市場壓力。2005年城鎮(zhèn)房屋拆遷總量要控制在去年水平之內。168。 正確引導居民合理消費預期。要綜合采取土地、財稅、金融等相關政策措施，利用輿論工具和法律事段，正確引導居民住房消費，控制不合理需求。要在繼續(xù)支持城鎮(zhèn)居民改善住房條件的基礎上，整頓房地產(chǎn)市場秩序，加大控制投資性購房需求的力度，嚴肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機炒作。要加大宣傳力度，適時披露土地供應、住房供求及價格漲落等相關信息，正確引導居民合理消費和心理預期。同時，要規(guī)范引導措施，避免挫傷市場信心，引起房地產(chǎn)市場大的波動。168。 全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行。要建立健全房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預警預報體系，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，全