【文章內(nèi)容簡介】 首個土地供應(yīng)辦法《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法(試行)》正式實施，《北京市人民政府批轉(zhuǎn)市土地管理局貫徹國務(wù)院關(guān)于嚴格制止亂占、濫用耕地的緊急通知意見的通知》（京政發(fā)〔1993〕2號）和《北京市人民政府辦公廳關(guān)于區(qū)縣工業(yè)小區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)若干問題的通知》（京政辦發(fā)〔1994〕85號）同時廢止。168。 該辦法最關(guān)鍵的突破就是明確了各類土地的具體供應(yīng)方法，使得每一類土地都能找到規(guī)范的供應(yīng)途徑，整個房地產(chǎn)市場的國有建設(shè)用地都有章可循。 辦法中規(guī)定，對于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當采取招標、拍賣、掛牌的方式在土地交易市場公開進行。其他用地包括工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、依法設(shè)立的開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)內(nèi)的科技產(chǎn)業(yè)項目用地等，可以采取協(xié)議方式出讓。而北京市根據(jù)法律規(guī)定制定劃撥用地目錄，屬劃撥用地目錄確定用途的項目用地，可以采取劃撥方式供應(yīng)土地使用權(quán)。168。 除明確了供地方法，辦法還規(guī)定了土地儲備的相關(guān)條款。北京將有計劃地實施政府土地儲備工作。土地儲備機構(gòu)依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并可以組織實施儲備土地的一級開發(fā)，也可以通過公開招標等方式選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)。一級開發(fā)后的儲備土地依照供應(yīng)計劃供應(yīng)市場。而對于符合閑置土地收回條件的，則明確規(guī)定按照《北京市閑置土地處理辦法》收回土地使用權(quán)，納入政府土地儲備。168。 新供地辦法的另一項核心內(nèi)容是，規(guī)定從今后起北京市國土資源局須每年制訂并公布年度國有建設(shè)用地的供應(yīng)計劃。216。 以上政策的實施，標志著土地市場的逐步規(guī)范、透明，也標志著北京市政府對土地市場及其關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)市場將擁有更加切實有效的宏觀調(diào)控能力，這種調(diào)控不僅體現(xiàn)在價格上，更體現(xiàn)在區(qū)域市場的均衡發(fā)展之上。2) 貨幣金融政策216。 在過去的一段時間里，央行連續(xù)降低金融機構(gòu)人民幣存、貸款利率，以圖增加居民投資、擴大消費。房地產(chǎn)行業(yè)對通脹本身敏感性較強，降息對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，與對其他行業(yè)的影響比較，效用最為明顯。首先降息能提高房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總值；其次，降息減輕了企業(yè)還貸的負擔(dān)，降低了企業(yè)經(jīng)營成本；再次，降息能有效的增強部分投資者的投資信心，開始進行房地產(chǎn)、尤其是擁有高額回報之商業(yè)物業(yè)的投資，商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展已經(jīng)逐漸受到更多投資者的關(guān)注，商業(yè)物業(yè)的投資氛圍開始形成。216。 在連續(xù)五、六年的較寬松的貨幣政策后，近兩年中央銀行根據(jù)市場形勢發(fā)布并實施《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件）、《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文件），兩份文件分別從不同的角度（一個是站在金融角度審視房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一個是站在房產(chǎn)行業(yè)上游關(guān)注行業(yè)發(fā)展），審視規(guī)定了相應(yīng)的金融措施，以加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，完善房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的管理力度，防范金融風(fēng)險。在兩者的互相修正補充下，金融政策趨緊，貸款難度增加，融資成本趨向提升，直接方面和間接方面均對市場產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的影響。216。 2005年3月17日，央行再次調(diào)整了房地產(chǎn)貨幣政策，提高了房地產(chǎn)貸款利率和個人住房貸款最低首付款比例，從需求的角度開始調(diào)控抑制過熱，規(guī)避房地產(chǎn)市場上的投機行為。政策調(diào)整的內(nèi)容包括：168。 其一，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例，%(%)，%。168。 其二，對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定，不搞一刀切。168。 其三，人民銀行還宣布，%%，%不變。216。 至此，國家在房地產(chǎn)市場的供需兩方面雙管齊下，初步完成了對房地產(chǎn)調(diào)控的貨幣金融政策布局，手段之豐富，力度之大足見國家宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)市場過熱的堅定決心。3) 價格政策216。 2004年以來，隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實，房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到了一定的控制。但是，由于市場需求偏大，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加，以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，開發(fā)建設(shè)成本提高等，導(dǎo)致一些地方住房價格上漲過快。影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。為抑制住房價格過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，主要內(nèi)容如下：168。 高度重視穩(wěn)定住房價格工作。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。住房價格一直是社會普遍關(guān)注的問題，住房價格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個國民經(jīng)濟的健康運行。目前，住房價格上漲過快雖然是局部性和結(jié)構(gòu)性問題，但如不及時加以控制和處理不當，有可能演變?yōu)槿中詥栴}。因此，各地區(qū)、各部門要充分認識房地產(chǎn)業(yè)的重要性和住房價格上漲過塊的危害性，高度重視，加強領(lǐng)導(dǎo)，把做好穩(wěn)定住房價格工作作為加強和改善宏觀調(diào)控的一項重要內(nèi)容，采取有效措施，抑制住房價格過快上漲。168。 切實負起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任。保持住房價格特別是普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的相對穩(wěn)定，是維護廣大人民群眾切身利益的一項重要工作，是政府駕馭市場經(jīng)濟能力的具體體現(xiàn)。地方各級人民政府一定要從實踐“三個代表”重要思想和落實科學(xué)發(fā)展觀的高度，把穩(wěn)定住房價格提到政府工作的重要議事日程，切實負起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任。省級人民政府對本地區(qū)穩(wěn)定住房價格工作負總責(zé)，同時要落實市、縣入民政府的責(zé)任。為強化地方各級人民政府的責(zé)任，對住房價格漲幅超過當?shù)鼐用裣M價格指數(shù)一定幅度的地區(qū)，有關(guān)部門可采取暫停審批該地區(qū)其他建設(shè)項目用地、暫停提高公用事業(yè)價格和收費標準等措施；對住房價格上漲過快，控制措施不力，造成當?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負責(zé)人的責(zé)任。168。 大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地區(qū)要因地制宜，抓住重點，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，在控制非住宅和高價位商品隹宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應(yīng)中的比例。要有計劃的增加普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建筑規(guī)模，并對外公布；全面、落實廉租住房制度，保障城鎮(zhèn)低收入家庭住房需求。要及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房和經(jīng)濟適用住房土地供應(yīng)，并督促抓緊建設(shè)。同時，抓緊清理閑置土地，促進存量土地的合理利用，提高土地實際供應(yīng)總量和利用效率。對已經(jīng)批準但長期閑置的住宅建設(shè)用地，要嚴格按有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)或采取其他措施進行處置。168。 嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》 (國辦發(fā)[2004]46號)的要求，從經(jīng)濟社會發(fā)展的實際需要出發(fā)，嚴格依照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強拆遷計劃管理，合理確定年度拆遷規(guī)模。要堅決制止城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為，避免拆遷帶來的被動性住房需求過快增長，進一步減輕市場壓力。2005年城鎮(zhèn)房屋拆遷總量要控制在去年水平之內(nèi)。168。 正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期。要綜合采取土地、財稅、金融等相關(guān)政策措施，利用輿論工具和法律事段，正確引導(dǎo)居民住房消費，控制不合理需求。要在繼續(xù)支持城鎮(zhèn)居民改善住房條件的基礎(chǔ)上，整頓房地產(chǎn)市場秩序，加大控制投資性購房需求的力度，嚴肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機炒作。要加大宣傳力度，適時披露土地供應(yīng)、住房供求及價格漲落等相關(guān)信息，正確引導(dǎo)居民合理消費和心理預(yù)期。同時，要規(guī)范引導(dǎo)措施，避免挫傷市場信心，引起房地產(chǎn)市場大的波動。168。 全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行。要建立健全房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，全