【正文】 驗(yàn)，其審慎有效的財(cái)政、貨幣和匯率政策，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了良好的宏觀政策環(huán)境。216。我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要是高投入、高消耗的粗放型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。如果不進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，這種增長(zhǎng)方式是難以為繼的，將對(duì)我國(guó)資源的合理利用和環(huán)境保護(hù)造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。主要依靠生產(chǎn)要素質(zhì)量和使用效率的提高，以及生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，通過(guò)技術(shù)進(jìn)步，提高勞動(dòng)者素質(zhì)和增加資金、設(shè)備、原材料的利用率等來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。由于新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)在短期內(nèi)難以建立起來(lái)，這種調(diào)整必然在一定程度上會(huì)使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有所下降。因此，增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變雖然會(huì)帶來(lái)一定程度上的增長(zhǎng)速度的降低，但影響不會(huì)很大。 第三，2008年北京奧運(yùn)會(huì)和2010年上海世博會(huì)的舉辦，將在中期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的拉動(dòng)作用。因此，奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)的舉辦，將在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生促進(jìn)作用。216。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展中的“衰榮更迭”應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本相同，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性行業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)“衰榮更迭”時(shí)，一般都會(huì)率先繁榮或衰退，這也可以看成是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控利用其“反經(jīng)濟(jì)周期”作用的結(jié)果：當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于低潮時(shí)，通過(guò)降息等手段鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)，推動(dòng)固定資產(chǎn)投資，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入高潮時(shí)，通過(guò)升息等舉措抑制房地產(chǎn)投資和消費(fèi)，降低房地產(chǎn)發(fā)展速度，從而防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，通貨膨脹，泡沫產(chǎn)生。 小結(jié)：正如前文提到過(guò)的那樣，現(xiàn)在我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)正處于新一輪經(jīng)濟(jì)周期的繁榮期，并且面臨經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的拐點(diǎn)，此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資需求迅速膨脹，行業(yè)投資增速連續(xù)7年年均近30%，大大超過(guò)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度所能承受的水平，也就是出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)泡沫，這一點(diǎn)從國(guó)家2005年以來(lái)陸續(xù)出臺(tái)的抑制房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策（關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀政策環(huán)境，后文中將有專門(mén)的章節(jié)進(jìn)行詳細(xì)論述）中就可窺見(jiàn)一斑。216。至北京市規(guī)劃委員會(huì)2005年最新發(fā)布了《北京城市總體規(guī)劃（2004年—2020年）》，上述城郊差別顯著的分類方式才在城市規(guī)劃中被正式取代。 城區(qū)：東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū) 北京市19952004GDP及增速資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局168。 遠(yuǎn)郊區(qū)：房山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)、懷柔區(qū)、平谷區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)、密云縣、延慶縣216。 216。1991年以來(lái)，外來(lái)人口大量涌入北京，逐漸成為北京市常住人口增長(zhǎng)的主要因素，北京常住人口發(fā)展進(jìn)入外來(lái)人口大量增加階段。216。其中戶籍人口1350萬(wàn)人左右，居住半年以上外來(lái)人口450萬(wàn)人左右。 在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展高速穩(wěn)定，周期性波動(dòng)減緩的趨勢(shì)之下，首都北京的總體經(jīng)濟(jì)狀況也呈現(xiàn)出一片蓬勃，在全國(guó)各城市中名列前茅，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)與全國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本吻合，但也在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的某些方面表現(xiàn)出一定的特異性和先導(dǎo)性。1) GDP與經(jīng)濟(jì)周期216。216。初步測(cè)算，一季度，北京市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1024億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。216。按照我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的規(guī)律，我們可以推斷北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更加平穩(wěn)，在持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中出現(xiàn)幅度較小的增速波動(dòng)，即以2002年至2012年為一個(gè)經(jīng)濟(jì)中周期，%，2005至2012年間北京市的經(jīng)濟(jì)不會(huì)在年增速低于9%的情況下運(yùn)行，依然可以保持著高速的增長(zhǎng)。 北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額1995年為827億元，平均年增長(zhǎng)率為12%。216。比2003年增長(zhǎng)41%。住房需求的增加帶動(dòng)了消費(fèi)品市場(chǎng)中相關(guān)商品銷售升溫，同期，建材類實(shí)現(xiàn)零售額27億元，增長(zhǎng)1倍，%%。216。216。其中，外資連鎖企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額68億元，%。3) 居民人均可支配收入及支出216。 1999—2004年北京市城鎮(zhèn)居民可支配收入資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局216。工薪收入仍然是北京市居民收入最主要的來(lái)源，占收入總額的70%以上。216。由于糧油及相關(guān)副食品價(jià)格上漲，%，%。 從結(jié)構(gòu)上看，2004年八大類消費(fèi)支出七升一降，其中：%，是八大類支出中唯一下降的項(xiàng)目；%，；雜項(xiàng)商品和服務(wù)支出同比增長(zhǎng)19%，；%，；衣著支出、居住支出、食品支出和教育文化娛樂(lè)服務(wù)支出也都有較大幅度的增長(zhǎng)，%、%、%%。4) 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)216。 1996—2004年北京市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局216。所以，預(yù)計(jì)北京市未來(lái)中短期內(nèi)的居民消費(fèi)價(jià)格總水平將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，關(guān)系國(guó)計(jì)民生，是經(jīng)濟(jì)成分里的活躍因子；近幾年來(lái)，政府一直致力于宏觀調(diào)控的探索，特別是本屆政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范政策力度加大，操作性增強(qiáng)，并把房地產(chǎn)投機(jī)行為和消費(fèi)行為分開(kāi)，有效的分而治之，因此施行了一系列宏觀調(diào)控政策，以下我們將會(huì)對(duì)這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響做系統(tǒng)的分析。 近年來(lái)隨著《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(21號(hào)令)、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（11號(hào)令）、《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》(33號(hào)文件)、《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》（4號(hào)令）、《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（71號(hào)令）的相繼實(shí)施， 為協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)規(guī)定了最后期限為2004年8月31號(hào)，此后北京的經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)全部進(jìn)入招標(biāo)、拍賣、掛牌的程序，基本上解決了土地劃撥這一歷史遺留問(wèn)題，使土地市場(chǎng)得到了初步的規(guī)范，同時(shí)推動(dòng)著房地產(chǎn)企業(yè)的重組，有資金、有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將從獲地?zé)o門(mén)的窘境中解脫出來(lái)，在北京市場(chǎng)上獲得更好的發(fā)展，進(jìn)而使北京房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的市場(chǎng)格局在開(kāi)放的競(jìng)爭(zhēng)中趨向優(yōu)化。 自2005年5月1號(hào)開(kāi)始，北京市首個(gè)土地供應(yīng)辦法《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法(試行)》正式實(shí)施，《北京市人民政府批轉(zhuǎn)市土地管理局貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格制止亂占、濫用耕地的緊急通知意見(jiàn)的通知》（京政發(fā)〔1993〕2號(hào)）和《北京市人民政府辦公廳關(guān)于區(qū)縣工業(yè)小區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)若干問(wèn)題的通知》（京政辦發(fā)〔1994〕85號(hào)）同時(shí)廢止。 該辦法最關(guān)鍵的突破就是明確了各類土地的具體供應(yīng)方法，使得每一類土地都能找到規(guī)范的供應(yīng)途徑，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)有建設(shè)用地都有章可循。其他用地包括工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、依法設(shè)立的開(kāi)發(fā)區(qū)和科技園區(qū)內(nèi)的科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地等，可以采取協(xié)議方式出讓。168。北京將有計(jì)劃地實(shí)施政府土地儲(chǔ)備工作。一級(jí)開(kāi)發(fā)后的儲(chǔ)備土地依照供應(yīng)計(jì)劃供應(yīng)市場(chǎng)。168。216。2) 貨幣金融政策216。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)通脹本身敏感性較強(qiáng)，降息對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，與對(duì)其他行業(yè)的影響比較，效用最為明顯。216。在兩者的互相修正補(bǔ)充下，金融政策趨緊，貸款難度增加，融資成本趨向提升，直接方面和間接方面均對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的影響。 2005年3月17日，央行再次調(diào)整了房地產(chǎn)貨幣政策，提高了房地產(chǎn)貸款利率和個(gè)人住房貸款最低首付款比例，從需求的角度開(kāi)始調(diào)控抑制過(guò)熱，規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為。 其一，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。168。168。216。3) 價(jià)格政策216。但是，由于市場(chǎng)需求偏大，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加，以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本提高等，導(dǎo)致一些地方住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快。為抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，2005年3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，主要內(nèi)容如下：168。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支