【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 久的城市，市民生活舒適安逸，但競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)較弱，缺少充足的創(chuàng)新、開拓和冒險(xiǎn)精神，創(chuàng)新氛圍淡薄，不利于現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第三部分、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況一、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括 我們首先來概括一下?lián)P州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和特征，使各位領(lǐng)導(dǎo)能夠直觀的對(duì)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)初步的了解，同時(shí)本部分的論述也是圍繞以下幾點(diǎn)展開：揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展比較健康； （供應(yīng)中還包括了安置性住房），房?jī)r(jià)呈溫和上漲，我們判斷市場(chǎng)總體供求基本平衡。揚(yáng)州房?jī)r(jià)收入比較低（與蘇州04年相當(dāng)）房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升泡沫較?。? ，在江蘇省處于中下游。同時(shí)由于揚(yáng)州三產(chǎn)比例較大，居民收入隱性較高，我們判斷實(shí)際的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該更低，市場(chǎng)泡沫程度較低。揚(yáng)州目前樓盤以多層小高層為主，品質(zhì)一般，高端產(chǎn)品缺失； 根據(jù)我們實(shí)地考察走訪的情況來看，目前揚(yáng)州普通住宅樓盤產(chǎn)品類型主要以多層小高層為主，建筑品質(zhì)較好綜合環(huán)境一般。揚(yáng)州高端的別墅產(chǎn)品相對(duì)較少，特別是高品質(zhì)的獨(dú)立別墅市場(chǎng)，稀缺性比較明顯。居民購(gòu)房偏好中等戶型（90120），戶型功能實(shí)用性要求較高； 從我們走訪的樓盤情況看，揚(yáng)州目前比較好銷的是100平方米上下的戶型，購(gòu)買者對(duì)戶型的使用功能非?？粗?，偏好緊湊使用的戶型。居民購(gòu)房熱情較高，樓盤去化能力較強(qiáng)，總價(jià)購(gòu)買承受能力40萬左右； 目前揚(yáng)州市區(qū)環(huán)線以內(nèi)的住宅均價(jià)達(dá)到3200元/平方米左右，居民的總價(jià)承受能力基本在40萬以下。居民購(gòu)房以自住為主，存在一定的投資性購(gòu)房，但規(guī)模不大； 通過走訪相關(guān)部門和一些樓盤，我們初步了解到揚(yáng)州市目前居民購(gòu)房自住比例較大。但因?yàn)樵趽P(yáng)州經(jīng)商的外地人較多，揚(yáng)州樓市中目前也存在著一定數(shù)量的投資性購(gòu)房群體。揚(yáng)州新建商品房市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響較小，呈價(jià)平量微縮狀態(tài)； 在這次的宏觀調(diào)控中揚(yáng)州一手房市場(chǎng)受到的影響比較小，價(jià)格基本保持穩(wěn)定，但今年的銷售量在二季度末有一定程度的萎縮，近期初步恢復(fù)，我們判斷揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體所受的影響較小。揚(yáng)州市年土地供應(yīng)量較小，土地價(jià)格相對(duì)比較低，有一定的增值潛力 揚(yáng)州市目前每年的土地供應(yīng)量較小，2004年市區(qū)出商住用地1000多畝，今年計(jì)劃供地1250畝。土地價(jià)格略高于蘇北，相對(duì)而言比較有增值潛力。二手房市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，但近期受到宏觀調(diào)控的一定影響 揚(yáng)州二手房市場(chǎng)近年來穩(wěn)步發(fā)展，2004年二手房成交量接近新房成交量的50%。今年受宏觀調(diào)控的影響，三季度的成交量開始萎縮，但總體影響有限。二、揚(yáng)州土地市場(chǎng)交易情況揚(yáng)州市土地市場(chǎng)概述 根據(jù)我們從揚(yáng)州國(guó)土部門了解的情況，同時(shí)參照分析相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料得出如下判斷：——揚(yáng)州是典型的風(fēng)景旅游城市，城區(qū)面積較小土地資源也十分有限。——揚(yáng)州市政府近年來在土地供應(yīng)上采取了“總體趨緊，適度增長(zhǎng)”的政策，土地供應(yīng)量相對(duì)較小，保持市場(chǎng)的一種“半饑餓”狀態(tài)?！w土地供應(yīng)分區(qū)：住宅用地多位于城區(qū)西側(cè)；商業(yè)辦公用地多位于城區(qū)、城西、城東新區(qū)；工業(yè)用地多集中在城南工業(yè)園?！獡P(yáng)州土地價(jià)格近年以來平穩(wěn)上升，但總體而言價(jià)格不高。揚(yáng)州歷年土地出讓、開發(fā)情況統(tǒng)計(jì)表：揚(yáng)州歷年土地開發(fā)統(tǒng)計(jì)年份2000年2001年2002年2003年2004年土地開發(fā)面積（萬平方米）——土地開發(fā)面積（畝） —— 數(shù)據(jù)來源——《揚(yáng)州國(guó)土資源局》 2004年揚(yáng)州市國(guó)土總計(jì)出讓商業(yè)、住宅和辦公用地2343畝，其中住宅用地1000多畝。 2005年13季度共計(jì)出讓商業(yè)、住宅和辦公用地2936畝，其中住宅用地1500畝左右。附：文后附歷年成交土地結(jié)果統(tǒng)計(jì)表?yè)P(yáng)州土地價(jià)格情況 從以上的土地成交結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)表中我們可以了解到目前揚(yáng)州的土地價(jià)格的基本情況：1）、市區(qū)一類建設(shè)用地住宅建設(shè)用地成交價(jià)格集中在100萬/畝上下；高容積率的商業(yè)辦公用地價(jià)格達(dá)到120萬/畝以上，少有200萬/畝以上土地出讓。（根據(jù)2005年出讓地塊統(tǒng)計(jì)）2）、開發(fā)區(qū)一類居住用地北側(cè)靠近市區(qū)的價(jià)格集中在70萬/畝左右；偏南側(cè)地塊價(jià)格基本在60萬左右（根據(jù)2005年出讓地塊統(tǒng)計(jì)） 邗江區(qū)地塊價(jià)格較低，基本在50萬/畝以下。揚(yáng)州土地市場(chǎng)分析1）、量 揚(yáng)州土地市場(chǎng)和江蘇其他城市相比較（特別是蘇北一些城市）而言是比較理性的，年土地出讓總量適中。2）、價(jià) 從價(jià)格上來說，目前揚(yáng)州的地價(jià)水平在江蘇各城市中處在中偏下的水平。如果拿我們?cè)?jīng)考察過的蘇北幾個(gè)城市來比較，揚(yáng)州的地價(jià)基本能反映其城市價(jià)值，同時(shí)土地增值潛力較大。3）、趨勢(shì)從城市發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合我們從政府了解到的信息來判斷，未來?yè)P(yáng)州市區(qū)土地出讓將會(huì)越來越少，大規(guī)模的土地出讓基本集中在邗江區(qū)和廣陵新區(qū)，傳統(tǒng)意義上的市區(qū)土地稀缺性將會(huì)顯現(xiàn)。三、揚(yáng)州固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況揚(yáng)州固定資產(chǎn)投資情況表：揚(yáng)州固定資產(chǎn)投資情況統(tǒng)計(jì)表年份2000年2001年2002年2003年2004年固定資產(chǎn)投資(億元)144180247330增長(zhǎng)率%%%%數(shù)據(jù)來源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》 揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是從2002年開始有所起色的，當(dāng)年揚(yáng)州的鐵路建成開通，束縛揚(yáng)州發(fā)展的一大交通瓶頸被打破。 揚(yáng)州的固定資產(chǎn)投資也是從2002年開始高速增長(zhǎng)，年增幅保持在30%的左右。2004年由于宏觀調(diào)空的影響增幅有所回落，但仍然停留在一個(gè)較高的水平。揚(yáng)州房地產(chǎn)投資情況表：揚(yáng)州市房地產(chǎn)投資情況年份2000年2001年2002年2003年2004年房地產(chǎn)投資(億元)64增長(zhǎng)率%%%%房地產(chǎn)投資所占比例%%%%%數(shù)據(jù)來源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》 從揚(yáng)州的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度和固定資產(chǎn)增幅以及房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例情況來看，我們認(rèn)為揚(yáng)州房地產(chǎn)投資沒有過熱，預(yù)計(jì)今后房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的空間仍然比較充裕。四、揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況歷年揚(yáng)州市商品房供求情況表：揚(yáng)州市歷年商品房供求情況年份2000年2001年2002年2003年2004年房屋建筑施工面積（萬平方米）住宅施工面積（萬平方米）房屋建筑竣工面積（萬平方米）其中：住宅商品房銷售面積（萬平方米）商品房銷售額（億元）18供求比 資料來源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》、揚(yáng)州房管局資料 以上是2000年至2004年的揚(yáng)州樓市供求情況。 由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中竣工面積的計(jì)算包含了一部門配套住房的量，所以實(shí)際的商品房供求比應(yīng)該要比以上得出的略低，即商品房供應(yīng)量應(yīng)該比統(tǒng)計(jì)的略小一些。 通過供求比我們可以看出，20002004年揚(yáng)州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，反映出揚(yáng)州存在較大的潛在住房需求。揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況 注：以上價(jià)格是揚(yáng)州市區(qū)的價(jià)格水平 從揚(yáng)州市區(qū)不同商品住宅總體價(jià)格趨勢(shì)上我們可以發(fā)現(xiàn)，揚(yáng)州的房?jī)r(jià)在近3年內(nèi)有一個(gè)較大的漲幅，%（揚(yáng)州鐵路建成后的利好影響），隨后進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上升的階段。 目前揚(yáng)州的房?jī)r(jià)在江蘇各城市中處于中游水平，鑒于其城市綜合價(jià)值，我們判斷揚(yáng)州房?jī)r(jià)仍然比較正常。揚(yáng)州市房地產(chǎn)歷年供求價(jià)格綜合分析 我們?cè)噲D通過供求、價(jià)格、信息三方面來綜合分析近幾年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況。 我們從以上的量?jī)r(jià)分析結(jié)合其他渠道的信息資料，可以初步總結(jié)如下兩點(diǎn)： 1）揚(yáng)州2002年以來房?jī)r(jià)的上漲是和成交量同步的，反映出揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。 2）揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年一直處于供求平衡狀態(tài)，房?jī)r(jià)泡沫成分較小。揚(yáng)州房地產(chǎn)泡沫分析表：2004年各城市房?jī)r(jià)泡沫比序號(hào)城市04年居民家庭人均可支配收入（元）三口之家年收入年節(jié)余平均房?jī)r(jià)簡(jiǎn)約兩居室平均總價(jià)（70平方米）（元）買套簡(jiǎn)約兩居室需要年限房?jī)r(jià)收入比1南京11602348061983949603472002泰州969529085165782620183400 3常州1286838604220043640254800 4淮南7418222542100147000 5無錫1358840764232353902273140 6蘇州1445143353247114460312200 7揚(yáng)州985129553168453064214480 8杭州1456543695249067210504700數(shù)據(jù)來源——各城市統(tǒng)計(jì)年鑒及政府資料 我們選取了一些江蘇的主要城市，以及相關(guān)的蘇州、杭州作為參照來討論揚(yáng)州的房?jī)r(jià)泡沫情況。 通過對(duì)比我們可以發(fā)現(xiàn)，揚(yáng)州的房?jī)r(jià)泡沫程度和蘇州相當(dāng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于杭州、南京等城市。如果按照公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)我們認(rèn)為2004年蘇州的房?jī)r(jià)是基本沒有泡沫的話，揚(yáng)州的房?jī)r(jià)泡沫程度也是比較低的。揚(yáng)州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)空的影響表：今年宏觀調(diào)空以來?yè)P(yáng)州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況（萬平方米）時(shí)間12月3月4月5月6月7月8月9月商品房竣工面積商品住宅竣工面積8商品房銷售面積商品住宅銷