【文章內(nèi)容簡介】 久的城市，市民生活舒適安逸，但競爭意識較弱，缺少充足的創(chuàng)新、開拓和冒險精神，創(chuàng)新氛圍淡薄，不利于現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展。第三部分、揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展情況一、揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括 我們首先來概括一下?lián)P州房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和特征，使各位領導能夠直觀的對揚州房地產(chǎn)市場有個初步的了解，同時本部分的論述也是圍繞以下幾點展開：揚州房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢，市場發(fā)展比較健康； （供應中還包括了安置性住房），房價呈溫和上漲，我們判斷市場總體供求基本平衡。揚州房價收入比較低（與蘇州04年相當）房價穩(wěn)中有升泡沫較??； ，在江蘇省處于中下游。同時由于揚州三產(chǎn)比例較大，居民收入隱性較高，我們判斷實際的房價收入比應該更低，市場泡沫程度較低。揚州目前樓盤以多層小高層為主，品質(zhì)一般，高端產(chǎn)品缺失； 根據(jù)我們實地考察走訪的情況來看，目前揚州普通住宅樓盤產(chǎn)品類型主要以多層小高層為主，建筑品質(zhì)較好綜合環(huán)境一般。揚州高端的別墅產(chǎn)品相對較少，特別是高品質(zhì)的獨立別墅市場，稀缺性比較明顯。居民購房偏好中等戶型（90120），戶型功能實用性要求較高； 從我們走訪的樓盤情況看，揚州目前比較好銷的是100平方米上下的戶型，購買者對戶型的使用功能非常看中，偏好緊湊使用的戶型。居民購房熱情較高，樓盤去化能力較強，總價購買承受能力40萬左右； 目前揚州市區(qū)環(huán)線以內(nèi)的住宅均價達到3200元/平方米左右，居民的總價承受能力基本在40萬以下。居民購房以自住為主，存在一定的投資性購房，但規(guī)模不大； 通過走訪相關部門和一些樓盤，我們初步了解到揚州市目前居民購房自住比例較大。但因為在揚州經(jīng)商的外地人較多，揚州樓市中目前也存在著一定數(shù)量的投資性購房群體。揚州新建商品房市場受宏觀調(diào)控影響較小，呈價平量微縮狀態(tài)； 在這次的宏觀調(diào)控中揚州一手房市場受到的影響比較小，價格基本保持穩(wěn)定，但今年的銷售量在二季度末有一定程度的萎縮，近期初步恢復，我們判斷揚州房地產(chǎn)市場總體所受的影響較小。揚州市年土地供應量較小，土地價格相對比較低，有一定的增值潛力 揚州市目前每年的土地供應量較小，2004年市區(qū)出商住用地1000多畝，今年計劃供地1250畝。土地價格略高于蘇北，相對而言比較有增值潛力。二手房市場穩(wěn)步發(fā)展，但近期受到宏觀調(diào)控的一定影響 揚州二手房市場近年來穩(wěn)步發(fā)展，2004年二手房成交量接近新房成交量的50%。今年受宏觀調(diào)控的影響，三季度的成交量開始萎縮，但總體影響有限。二、揚州土地市場交易情況揚州市土地市場概述 根據(jù)我們從揚州國土部門了解的情況，同時參照分析相關統(tǒng)計資料得出如下判斷：——揚州是典型的風景旅游城市，城區(qū)面積較小土地資源也十分有限。——揚州市政府近年來在土地供應上采取了“總體趨緊，適度增長”的政策，土地供應量相對較小，保持市場的一種“半饑餓”狀態(tài)。——整體土地供應分區(qū)：住宅用地多位于城區(qū)西側(cè)；商業(yè)辦公用地多位于城區(qū)、城西、城東新區(qū)；工業(yè)用地多集中在城南工業(yè)園。——揚州土地價格近年以來平穩(wěn)上升，但總體而言價格不高。揚州歷年土地出讓、開發(fā)情況統(tǒng)計表：揚州歷年土地開發(fā)統(tǒng)計年份2000年2001年2002年2003年2004年土地開發(fā)面積（萬平方米）——土地開發(fā)面積（畝） —— 數(shù)據(jù)來源——《揚州國土資源局》 2004年揚州市國土總計出讓商業(yè)、住宅和辦公用地2343畝，其中住宅用地1000多畝。 2005年13季度共計出讓商業(yè)、住宅和辦公用地2936畝，其中住宅用地1500畝左右。附：文后附歷年成交土地結(jié)果統(tǒng)計表揚州土地價格情況 從以上的土地成交結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表中我們可以了解到目前揚州的土地價格的基本情況：1）、市區(qū)一類建設用地住宅建設用地成交價格集中在100萬/畝上下；高容積率的商業(yè)辦公用地價格達到120萬/畝以上，少有200萬/畝以上土地出讓。（根據(jù)2005年出讓地塊統(tǒng)計）2）、開發(fā)區(qū)一類居住用地北側(cè)靠近市區(qū)的價格集中在70萬/畝左右；偏南側(cè)地塊價格基本在60萬左右（根據(jù)2005年出讓地塊統(tǒng)計） 邗江區(qū)地塊價格較低，基本在50萬/畝以下。揚州土地市場分析1）、量 揚州土地市場和江蘇其他城市相比較（特別是蘇北一些城市）而言是比較理性的，年土地出讓總量適中。2）、價 從價格上來說，目前揚州的地價水平在江蘇各城市中處在中偏下的水平。如果拿我們曾經(jīng)考察過的蘇北幾個城市來比較，揚州的地價基本能反映其城市價值，同時土地增值潛力較大。3）、趨勢從城市發(fā)展趨勢結(jié)合我們從政府了解到的信息來判斷，未來揚州市區(qū)土地出讓將會越來越少，大規(guī)模的土地出讓基本集中在邗江區(qū)和廣陵新區(qū)，傳統(tǒng)意義上的市區(qū)土地稀缺性將會顯現(xiàn)。三、揚州固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況揚州固定資產(chǎn)投資情況表：揚州固定資產(chǎn)投資情況統(tǒng)計表年份2000年2001年2002年2003年2004年固定資產(chǎn)投資(億元)144180247330增長率%%%%數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》 揚州的經(jīng)濟發(fā)展是從2002年開始有所起色的，當年揚州的鐵路建成開通，束縛揚州發(fā)展的一大交通瓶頸被打破。 揚州的固定資產(chǎn)投資也是從2002年開始高速增長，年增幅保持在30%的左右。2004年由于宏觀調(diào)空的影響增幅有所回落，但仍然停留在一個較高的水平。揚州房地產(chǎn)投資情況表：揚州市房地產(chǎn)投資情況年份2000年2001年2002年2003年2004年房地產(chǎn)投資(億元)64增長率%%%%房地產(chǎn)投資所占比例%%%%%數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》 從揚州的房地產(chǎn)投資增長幅度和固定資產(chǎn)增幅以及房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例情況來看，我們認為揚州房地產(chǎn)投資沒有過熱，預計今后房地產(chǎn)投資增長的空間仍然比較充裕。四、揚州市房地產(chǎn)市場供求情況歷年揚州市商品房供求情況表：揚州市歷年商品房供求情況年份2000年2001年2002年2003年2004年房屋建筑施工面積（萬平方米）住宅施工面積（萬平方米）房屋建筑竣工面積（萬平方米）其中：住宅商品房銷售面積（萬平方米）商品房銷售額（億元）18供求比 資料來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》、揚州房管局資料 以上是2000年至2004年的揚州樓市供求情況。 由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)中竣工面積的計算包含了一部門配套住房的量，所以實際的商品房供求比應該要比以上得出的略低，即商品房供應量應該比統(tǒng)計的略小一些。 通過供求比我們可以看出，20002004年揚州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，反映出揚州存在較大的潛在住房需求。揚州房地產(chǎn)市場價格情況 注：以上價格是揚州市區(qū)的價格水平 從揚州市區(qū)不同商品住宅總體價格趨勢上我們可以發(fā)現(xiàn)，揚州的房價在近3年內(nèi)有一個較大的漲幅，%（揚州鐵路建成后的利好影響），隨后進入一個穩(wěn)步上升的階段。 目前揚州的房價在江蘇各城市中處于中游水平，鑒于其城市綜合價值，我們判斷揚州房價仍然比較正常。揚州市房地產(chǎn)歷年供求價格綜合分析 我們試圖通過供求、價格、信息三方面來綜合分析近幾年揚州房地產(chǎn)市場交易情況。 我們從以上的量價分析結(jié)合其他渠道的信息資料，可以初步總結(jié)如下兩點： 1）揚州2002年以來房價的上漲是和成交量同步的，反映出揚州房地產(chǎn)市場供需兩旺的態(tài)勢。 2）揚州房地產(chǎn)市場近幾年一直處于供求平衡狀態(tài)，房價泡沫成分較小。揚州房地產(chǎn)泡沫分析表：2004年各城市房價泡沫比序號城市04年居民家庭人均可支配收入（元）三口之家年收入年節(jié)余平均房價簡約兩居室平均總價（70平方米）（元）買套簡約兩居室需要年限房價收入比1南京11602348061983949603472002泰州969529085165782620183400 3常州1286838604220043640254800 4淮南7418222542100147000 5無錫1358840764232353902273140 6蘇州1445143353247114460312200 7揚州985129553168453064214480 8杭州1456543695249067210504700數(shù)據(jù)來源——各城市統(tǒng)計年鑒及政府資料 我們選取了一些江蘇的主要城市，以及相關的蘇州、杭州作為參照來討論揚州的房價泡沫情況。 通過對比我們可以發(fā)現(xiàn)，揚州的房價泡沫程度和蘇州相當，遠遠低于杭州、南京等城市。如果按照公認的標準我們認為2004年蘇州的房價是基本沒有泡沫的話，揚州的房價泡沫程度也是比較低的。揚州市區(qū)房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)空的影響表：今年宏觀調(diào)空以來揚州市區(qū)房地產(chǎn)市場交易情況（萬平方米）時間12月3月4月5月6月7月8月9月商品房竣工面積商品住宅竣工面積8商品房銷售面積商品住宅銷